ליטיגציה במקרקעין היא ניהול הליכים משפטיים בבית משפט או בפני המפקח על רישום המקרקעין סביב זכויות וסכסוכים בנכס. צריך עורך דין ליטיגציה כאשר יש סכסוך שלא נפתר במשא ומתן: שותפים שאינם מסכימים, הפרת חוזה מכר, סילוק יד, דמי שימוש ראויים, או צורך בצו מניעה דחוף.

ההליך מתבצע בבית משפט שלום או מחוזי לפי שווי הנכס וסוג העילה. עורך דין ליטיגציה הוא לא רק עורך דין שמופיע בבית משפט, אלא כזה שיודע לבחור את הערכאה הנכונה, לאסוף את הראיות הנכונות, ולנסח את כתב התביעה כך שיכריע את התיק.

הליך תביעה במקרקעין נמשך בדרך כלל בין 12 ל-24 חודשים בבית משפט שלום, ועד 36 חודשים במחוזי, תלוי במורכבות הסכסוך, מספר הצדדים, עומס הערכאה והצורך בחוות דעת מומחים. הליך בפני המפקח על המקרקעין יכול להיות מהיר יותר, כ-6-12 חודשים.

ברוב המקרים ניתן להגיע להסדר פשרה במהלך ההליך ולקצר זמנים. כאן מדריך מפורט על משך הליך פירוק שיתוף שמתאר את לוחות הזמנים הצפויים בתביעות פירוק שיתוף ספציפית.

המפקח על רישום המקרקעין הוא ערכאה ייעודית לסכסוכים בבתים משותפים: הצמדות חניה ומחסן, רכוש משותף, החלטות נציגות פסולות, סכסוכי שכנים, תיקון צו רישום. הסמכות מעוגנת בפרק ו׳ של חוק המקרקעין.

בית משפט שלום או מחוזי דן בכל סכסוך מקרקעין אחר: בעלות, פירוק שיתוף, סילוק יד, הפרת חוזה. במקרים מסוימים יש סמכות מקבילה והבחירה אסטרטגית - המפקח מהיר וזול יותר אך עם סעדים מצומצמים, בית המשפט איטי יותר אך עם סעדים רחבים. הבחירה הנכונה מקצרת זמן וחוסכת כסף.

צו מניעה זמני הוא סעד שיפוטי דחוף שאוסר על אדם לבצע פעולה בנכס (מכירה, הריסה, שינוי, השתלטות) עד להכרעה בתביעה. הצו ניתן לעיתים תוך ימים בודדים מבקשה, במיוחד אם יש דחיפות מוכחת.

בית המשפט נותן צו זמני כאשר מתקיימים שלושה תנאים: סיכוי טוב לתביעה (לכאורה), נזק בלתי הפיך אם לא יינתן הצו, ומאזן נוחות לטובת המבקש. בנוסף ניתן לרשום הערת אזהרה זמנית בטאבו או צו עיכוב יציאה מן הארץ במקרים מסוימים. הבקשה דורשת עירבון או ערבות.

שותף שלא מתגורר בנכס המשותף ולא מקבל את חלקו בשימוש, רשאי לתבוע דמי שימוש ראויים מהשותף שמשתמש בנכס בלעדית. זה רלוונטי גם בין בני זוג בנפרד, גם בין אחים שירשו דירה, וגם בשותפויות עסקיות.

החישוב מבוסס על שמאות שכר דירה חודשי שהנכס היה מניב, ומקובל לתבוע רטרואקטיבית עד שבע שנים (תקופת ההתיישנות). פסיקת בית המשפט מתחשבת ביחסי הצדדים, בהיסטוריה ובהוצאות שנשא כל צד. מדריך מפורט על דמי שימוש ראויים בין בני זוג.

הפרת חוזה מכר עשויה להוביל לאחת מארבע תרופות לפי חוק החוזים (תרופות), תשל״א-1970: אכיפת החוזה (חיוב הצד לבצע), ביטול החוזה והשבה, פיצויים כספיים (כולל פיצוי מוסכם בחוזה), או ירידת ערך ותיקון ליקויים.

בחוזי רכישה מקבלן חוק המכר דירות מעניק זכויות נוספות: פיצוי באיחור מסירה לפי תקופת האיחור, ערבויות בנקאיות להגנה על תשלומים, ובדק שנה ובדק שלוש שנים על פגמים. חשיבות הסכמי מכר נדל״ן מפרט מדוע ניסוח החוזה הנכון מראש מונע 80% מהמחלוקות.

בסכסוכים בבית משותף - שכן שמפריע, רכוש משותף שמופרט, הצמדות חניה שלא מכובדות, החלטות נציגות פסולות, פגיעה ברכוש משותף - הסמכות היא בפני המפקח על רישום המקרקעין באזור הנכס. ניתן לבקש צו עשה, צו אל תעשה, פיצוי כספי, או ביטול החלטת נציגות.

במקרים של חברות בית (גוש חלקה ישנות) הסמכות נקבעת לפי דיני החברות עם עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין. זה תחום מורכב שדורש ניסיון בשני התחומים - דיני מקרקעין ודיני חברות. מדריך מלא על חברות גוש חלקה.

הסיכויים תלויים בארבעה גורמים: העובדות בתיק, הראיות הקיימות, הפסיקה הרלוונטית, ואיכות הניהול המשפטי. עורך דין מנוסה יבחן את התיק לפני הגשה ויאמר במפורש אם הסיכויים גבוהים, ממוצעים או נמוכים.

במשרד אליהו ושות׳ אנו נמנעים מהגשת תביעה שסיכוייה נמוכים מדי, ומציעים בכל מקרה הערכת סיכויים כנה לפני התקשרות. לפעמים העצה הנכונה היא לא להגיש תביעה, אלא לפנות למו״מ, גישור או פתרון יצירתי. טובת הלקוח חשובה לנו יותר מהגדלת התיקים במשרד.

שכר טרחה בתביעת מקרקעין נע בדרך כלל בין 8% ל-15% משווי הסכסוך או הסעד הכספי, או כסכום קבוע מדורג לפי שלבי ההליך (פתיחה, הליך ראיות, סיכומים). בתביעות פירוק שיתוף נהוג שכר טרחה כאחוז מהתמורה הסופית.

עלויות נוספות: אגרות בית משפט הן כ-2.5% משווי התביעה, חוות דעת שמאי או מומחה מסתכמות באלפי שקלים, ושכר בורר/מגשר במקרים של בוררות. משרד אליהו ושות׳ מציע הצעת מחיר שקופה לפני התקשרות - כתב התקשרות מפורט עם כל העלויות הצפויות, אין הפתעות.