רכישה מקבלן: דירה חדשה, לרוב "על הנייר" לפני בנייה. מוגנת בחוק המכר (דירות): ערבות חוק מכר, אחריות בדק (1-7 שנים), מועד מסירה מחייב, מפרט טכני.

רכישת דירה יד שנייה: דירה קיימת. אין הגנות חוק המכר אך ניתן לראות בפועל, מחיר לרוב נמוך יותר, מסירה מהירה (3-4 חודשים).

שני סוגי העסקאות דורשים ליווי משפטי, אך בדגשים שונים. לטבלת השוואה מפורטת ←

לפני חתימה חובה לבדוק: נסח טאבו עדכני (בעלות, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה), היתרי בנייה והתאמתם לבנייה בפועל, חריגות בנייה וצווי הריסה, חובות ארנונה ומים, חובות ועד בית, מצב תכנוני (תב״ע, היטל השבחה).

בדירה מקבלן בנוסף: ערבות חוק מכר תקפה, איתנות פיננסית של הקבלן, מפרט טכני מלא ולוחות זמנים. בדיקה לפני חתימה יכולה למנוע נזק של עשרות עד מאות אלפי שקלים. הצ׳קליסט המלא לבדיקות.

ערבות חוק מכר היא בטוחה שהקבלן חייב לתת לקונה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974. הערבות מגנה על כספי הקונה במקרה של פשיטת רגל של הקבלן או אי-מסירת הדירה.

סוגי ערבויות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה. עורך הדין של הקונה חייב לוודא ש: הערבות תקפה, סכומה מתאים לתשלום, היא מועברת ישירות לקונה, לא לקבלן, וזמן תוקפה מתאים למועד המסירה הצפוי.

זיכרון דברים הוא מסמך שמתעד הסכמות עיקריות לפני חתימה על הסכם מלא. בית המשפט עשוי לראות בו חוזה מחייב, גם אם הצדדים לא התכוונו לכך.

חתימה על זיכרון דברים ללא ליווי עורך דין עלולה ליצור התחייבויות שלא ניתן לסגת מהן, ללא בדיקות נאותות וללא הגנות הנדרשות. ההמלצה: להימנע מחתימה על זיכרון דברים ולהתחיל ישירות מהסכם מכר מלא בליווי עורך דין.

הערת אזהרה היא רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שמזהיר כל צד שלישי שהמוכרים התחייבו להעביר את הזכויות בנכס לקונה הספציפי.

הרישום נעשה מיד עם חתימת הסכם המכר ומגן על הקונה מפני עסקאות מתחרות, עיקולים עתידיים ושעבודים. הרישום בפועל לוקח 1-3 ימי עסקים בהגשה מקוונת.

רכישת דירה יד שנייה: 3-4 חודשים מחתימת ההסכם עד רישום בטאבו.

רכישת דירה מקבלן (על הנייר): שנתיים עד 4-5 שנים עד מסירת הדירה ורישום סופי.

שלבי תהליך אופייני: בדיקות מקדמיות (1-2 שבועות), ניהול מו״מ וניסוח הסכם (1-2 שבועות), חתימה ורישום הערת אזהרה (ימים בודדים), תקופת תשלומים (תלוי בעסקה), מסירת החזקה ורישום הבעלות בטאבו.

עורך דין הקונה: בדיקות עומק על הנכס, הגנת מנגנון תשלום, וידוא בטוחות, תנאים מתלים ורישום זכויות נקי.

עורך דין המוכר: מנגנון תשלום מוגן, הצהרות, אחריות מוגבלת ומיסוי שבח.

ברכישה מקבלן: עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד, גם אם הקונה משלם לו שכר טרחה לרישום. חשוב מאוד שהקונה ייוצג בעורך דין משלו, נפרד מעורך הדין של המוכר או הקבלן.

לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה (תקפות עד 15.01.2026):

• פטור מלא עד 1,978,745 ₪
• 3.5% על החלק 1,978,745 - 2,347,040 ₪
• 5% עד 6,055,070 ₪
• 8% עד 20,183,565 ₪
• 10% מעבר

דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, 10% מעבר. תושב חוץ: 8% מהשקל הראשון. למדרגות מס רכישה 2026 המלאות.

היטל ההשבחה משולם על ידי המוכר על פי חוק התכנון והבנייה. ההיטל מתחייב כאשר אושרה תכנית שמשביחה את הקרקע. גובהו מחצית מההשבחה.

בעת עסקת מכר, הוועדה המקומית מנפיקה אישור על תשלום היטל השבחה כתנאי להעברת הזכויות בטאבו. חשוב שהקונה יוודא בהסכם שהמוכר נושא בהיטל, גם אם הצדדים מסכימים אחרת בעסקה ביניהם.

שכר טרחה מקובל בעסקת רכישת דירה הוא 0.5%-1% מערך הנכס בתוספת מע״מ. בעסקה של 2 מיליון ₪ שכר הטרחה יעמוד על כ-10,000-20,000 ₪ + מע״מ.

ברכישת דירה מקבלן יש לרוב שכר טרחה נוסף לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הזכויות. שכר הטרחה זול בהרבה מהנזק הפוטנציאלי של עסקה ללא בדיקות. משרד אליהו ושות׳ נותן הצעת מחיר שקופה לפני התקשרות, אין הפתעות. פנו לקבלת הצעת מחיר.