מס שבח 2026

הנוסחה הבסיסית

שבח ריאלי = מחיר מכירה − מחיר רכישה (מותאם למדד) − הוצאות מוכרות

על השבח הריאלי משלמים מס בשיעור 25% (בעלי הכנסות גבוהות — 30% עם מס יסף). אם השבח הוא 1,000,000 ₪ — המס יהיה 250,000 ₪. תכנון נכון יכול להקטין את הסכום בעשרות אחוזים.

תנאי הפטור — 5 התנאים המצטברים

1. תושב ישראל — לתושבי חוץ אין פטור (השתנה ב-2026).
2. דירת מגורים מזכה — דירה שמשמשת או שימשה למגורים (לא מסחרית).
3. אין דירה נוספת בבעלות — או שיש רק חלק קטן בדירה אחרת (פחות מ-1/3, או 1/2 בירושה).
4. תקופת בעלות מינימלית — 18 חודשים לפחות מהרכישה.
5. לא נוצל פטור דומה ב-18 חודשים — לא ניתן להשתמש בפטור פעמיים בתוך תקופה זו.

מה קורה אם הדירה שווה יותר מ-5,008,000 ₪?

תקרת הפטור היא 5,008,000 ₪. אם הדירה נמכרת בסכום גבוה יותר — המוכר יקבל פטור חלקי:

• החלק שעד התקרה — פטור מלא;
• החלק שמעל התקרה — חייב במס שבח (לפי החלק היחסי מהשבח).

דוגמה: דירה נמכרת ב-7 מיליון ₪. השבח הריאלי הוא 2 מיליון ₪. רק 28.5% מהשבח חייב במס (1,992,000 / 7,000,000 = 28.5%) — כלומר 570,000 ₪ × 25% = 142,500 ₪ מס במקום 500,000 ₪ ללא פטור.

איך זה עובד?

החוק מחלק את תקופת הבעלות בדירה ל-2 תקופות:

תקופה ראשונה — מהרכישה ועד 31.12.2013: השבח שנצמח בתקופה זו פטור ממס לחלוטין (שיעור 0%).

תקופה שנייה — מ-1.1.2014 ועד יום המכירה: השבח שנצמח בתקופה זו חייב במס בשיעור 25%.

החלוקה היא לינארית — לפי מספר הימים בכל תקופה ביחס לסך הבעלות.

דוגמה מספרית מלאה

דירה שנרכשה ב-2004 בשווי 1,500,000 ₪ ונמכרת ב-2026 בשווי 4,000,000 ₪.

• שבח ריאלי (אחרי התאמה למדד והוצאות): 1,800,000 ₪.
• חלק פטור (45% מהשבח שעד 2014): 810,000 ₪ — פטור מלא.
• חלק חייב (55% מהשבח שמ-2014): 990,000 ₪.
• מס שבח: 990,000 × 25% = 247,500 ₪.
• חיסכון לעומת חישוב רגיל: 450,000 - 247,500 = 202,500 ₪.

מתי חל מס יסף?

מס יסף חל כאשר סכום ההכנסות השנתיות של הנישום (כולל השבח ממכירת הדירה) חורג מ721,560 ₪ בשנת המס. מעל הסף — מתווסף 5% נוספים על החלק שחורג.

חשוב: הסף הוא לכלל ההכנסות, לא רק לשבח. אם יש לכם משכורת של 600,000 ₪ ושבח של 500,000 ₪ — הסף ייעבר ב-378,440 ₪, ועליהם תשלמו 5% נוספים.

דוגמה 1: דירה יחידה — פטור מלא

זוג מוכר דירה יחידה בשווי 3,500,000 ₪. הם רכשו אותה ב-2010 ב-2,000,000 ₪. השבח הריאלי הוא 1,200,000 ₪.

• מצב: דירה יחידה, מתחת לתקרת 5,008,000 ₪.
• פטור מלא ממס שבח.
• סה"כ מס: 0 ₪.

דוגמה 2: דירת השקעה — חישוב לינארי

משקיע מוכר דירה שנייה בשווי 4,000,000 ₪. רכש אותה ב-2008 ב-1,500,000 ₪. שבח ריאלי 2,000,000 ₪. תקופת בעלות: 18 שנים — 6 שנים לפני 2014, 12 שנים אחרי.

• חלק פטור (6/18 = 33%): 660,000 ₪ — פטור.
• חלק חייב (12/18 = 67%): 1,340,000 ₪.
• מס: 1,340,000 × 25% = 335,000 ₪.
• חיסכון מול חישוב רגיל: 165,000 ₪.

דוגמה 3: דירת יוקרה מעל תקרה — פטור חלקי

בני זוג מוכרים דירה יחידה בהרצליה פיתוח בשווי 8,000,000 ₪. שבח ריאלי 3,000,000 ₪.

• חלק שעד התקרה (5,008,000 ₪): פטור.
• חלק שמעל התקרה (2,992,000 ₪): חייב במס.
• חלק יחסי מהשבח החייב: (2,992,000 / 8,000,000) × 3,000,000 = 1,122,000 ₪.
• מס: 1,122,000 × 25% = 280,500 ₪.
• לעומת זאת, ללא פטור היה 750,000 ₪. חיסכון של 469,500 ₪.