רידלביץ נ' מודעי | פירוק שיתוף- חלוקה בעין או מכירה

בבית המשפט העליון

רע"א 1017/97

בפני: כבוד השופט ת' אור · כבוד השופט מ' חשין · כבוד השופט י' גולדברג

המבקשים: 1. יצחק רידלביץ · 2. מנוחה חידקל

נגד

המשיבים: 1. יצחק מודעי · 2. מישל מודעי

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 3.1.97 בע"א 1099/95, שניתן על ידי כבוד השופטים: א. אבן ארי, ד. בר-אופיר, ו-ה. אחיטוב

תאריך הישיבה: ט' בחשוון התשנ"ח (9.11.97)

בשם המבקשים: עו"ד יצחק גולדשטיין, עו"ד עמוס לוזון, עו"ד דורון עצמון

בשם המשיבים: עו"ד אבי גביש

פסק-דין

השופט מ' חשין:

1. סוגיות בפירוק שיתוף במקרקעין.

2. על חלקת אדמה ברחוב מוהליבר 45 בתל-אביב עומד בית בן שלוש קומות. בקומת הקרקע שתי חנויות ודירה; בקומה הראשונה שתי דירות; בקומה השניה שתי דירות שהפכו דירה אחת; והגג גג. המבקשים לפנינו, יצחק רידלביץ ומנוחה חידקל (רידלביץ) (להלן נכנה אותם - רידלביץ) הינם הבעלים של 16/96 חלקים מן הבניין, ולדבריהם בעלות משפחתם בביתם היא מאז הקמתו, בשנת 1933. המשיבים לפנינו, יצחק מודעי ומישל מודעי (להלן נכנה אותם - מודעי) הינם בעלים של 80/96 חלקים של הבית. חומר הראיות מגלה כי מודעי רכשו חלק מן הנכס בשנת 1984, ובמהלך השנים לאחר מכן רכשו חלקים בו עוד ועוד, עד שהגיעו להיקף בעלותם כהיום הזה. רידלביץ ומודעי הינם, איפוא, בעלים במשותף של הבניין כולו; וכלשון סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן נכנה אותו - חוק המקרקעין או החוק): "בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים ואין לשום שותף חלק מסויים בהם".

כל-כך באשר לחלקי הבעלות. גילויי הבעלות בפועל הינם אלה, שרידלביץ מחזיקים בדירה אחת המצוייה בקומה הראשונה; מודעי מחזיקים בדירה שבקומה השניה באורח בלבדי, וכן מחזיקים הם בשאר יחידות הנכס המושכרות לדיירים מוגנים; והגג ריק אין בו בנייה: בנייה אין בו אבל זכויות בנייה יש עליו. על-פי הערכת השמאי הממשלתי, חלוקת השימוש בבניין מממשת בערך ובקירוב את חלקי הבעלות בו.

3. מצב הבניין אינו בכי-טוב וטעון הוא שיפוץ. כבר בחודש ינואר 1989 דרש מינהל ההנדסה של העיריה מן הבעלים כי יעשו לסילוק גושי טיח וביטון העלולים להישמט וליפול; יתקנו וישפצו את מעקה הגג, את מעקות המירפסות וקירות מסויימים; יחזקו את חדר-המדרגות; יזפתו את הגג, ועוד. על הודעה-התראה זו חזרה העיריה בשנת 1994, ואולם לא שמענו כי נעשה דבר לתיקון המצב. מנגד, גם לא שמענו על כל נזק שנגרם עקב אי-ביצוע פעולות תיקונו ושיפוצו של הבית.

ההליכים עד כה

4. בשנת 1994 פנו מודעי לבית-משפט השלום בתביעה לפירוק השותפות בבניין על דרך מכירתו למרבה במחיר וחלוקת התמורה בין הבעלים - איש איש כחלקו. לטענת מודעי, היענות לדרישתה של העירייה תטיל עליהם מעמסה ממונית כבדה, והוצאות שיידרשו לעמוד בהן לא יעלה בידם להשיב לעצמם משכר-הדירה שגובים הם מן הדיירים. מכירת הנכס היא לדבריהם החלופה המועדפת, שכן הרוכש יוכל "לשקול את האפשרות הכלכלית הטובה ביותר", ובין השאר יוכל לבנות בניין חדש תחת הבניין הישן.

רידלביץ התנגדו ומתנגדים למכירתו של הנכס. מסכימים הם לפירוק השיתוף, אך לדעתם פירוק זה חייב שיבוא על דרך הפיכת הנכס לבית משותף. לדבריהם, מתעתדים הם להמשיך ולהתגורר בדירה בה מחזיקה משפחתם שנים רבות, וכך אף לא ייאלצו להיפרד מחלקם בבניין. אשר לטענת מודעי כי מכירת הנכס למרבה במחיר היא הפעולה הרצוייה והרווחית ביותר, מוסיפים וטוענים רידלביץ, ספק רב בדבר, הואיל והרוכש ייאלץ לעמול קשה ולשלם מלוא-החופן לדיירים שיתבקשו להתפנות מן הבניין, לרבות למשפחת רידלביץ עצמה אשר תיהנה - עם מכירת הנכס - מהגנת הדייר.

5. בית-משפט השלום קבע כי כדאיות העיסקאות המתוכננות בידי מודעי - מכירת הבניין; הרחבתו; בניית אחר תחתיו וכו' - לוטה בערפל ואין להשגיח בה. אשר על-כן, כך פסק, יש לעשות, אמנם, לפירוק השותפות בבניין, אך על דרך רישומו כבית משותף.

6. מודעי הוסיפו והעלו את תעצומותיהם לפני בית-המשפט המחוזי, וכאן שפר עליהם גורלם. בית-המשפט המחוזי קבע כי חלוקתו של הבניין בעין - על דרך רישומו כבית משותף - תגרום הפסד ניכר לשותפים, ומכאן הסיק כי יש לעשות למכירתו למרבה במחיר. ומדוע תגרום חלוקת הבית בעין להפסד ניכר לשותפים, אלא שלדברי בית המשפט נדרשת השקעה כספית ניכרת להארכת תוחלת חייו של הבניין, וגם כך אין ודאות אם ראוי הוא הדבר מבחינה כלכלית. לכך מיתוֹספים קשיים באשר לכיסוי ההוצאות שתהיינה כרוכות בשיפוץ המיבנה - הדיירים המוגנים המתגוררים בבית, כך יש להניח, לא יסכימו לשאת בנטל - והגם שהמחלוקת הניטשת כיום היא בין בעלי-הבית, ביניהם לבין עצמם, לא ירחק היום ותתלקח חזית-מחלוקת חדשה בין הבעלים לבין הדיירים באשר לתשלום עלות השיפוצים וחלוקת ההוצאות הכרוכות בהם. הוא הדין באפשרות עימות בין הבעלים לבין העירייה, אם לא יבצעו הבעלים את התיקונים שנדרשו מהם. כללם של דברים:

"מכירת הנכס למרבה במחיר, בתנאים הפיזיים שהוא מצוי בהם ובמגבלות המשפטיות של נוכחות דיירים מוגנים בבניין, תאפשר לקונה המיועד להחליט אם הוא מעוניין ברכישת הבניין בתנאים הכספיים שיוצעו לו, ובעימות צפוי עם הדיירים, ועם עירית תל-אביב, באשר לתיקון המבנה ושיפוצו. ......... השותפים יצטרכו לשלם תשלומי איזון במהלך חלוקת הבניין בעין, כשהם מקבלים לבעלותם הפרטנית, בעקבות פירוק השיתוף, נכס ישן ומוזנח, שהוכרז כמבנה מסוכן ... ולא יהיה מנוס מן המסקנה כי החלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. ולפי מסקנה זו יהיה זה נכון יותר לבצע את החלוקה בדרך של מכירת הנכס למרבה במחירו."

פסק דינו של בית-המשפט השלום בוטל, איפוא, והוחלט על מכירתו של הנכס למרבה במחיר.

7. על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי הגישו רידלביץ בקשת רשות ערעור. לטענתם יש להחזיר עטרה ליושנה, ולהורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך רישומו כבית משותף וחלוקת יחידותיו בין הבעלים המשותפים. החלטנו ליתן לרידלביץ רשות ערעור ודנו בבקשה כבערעור שניתנה בו רשות.

המיתווה הנורמטיבי

8. כיצד איפוא יפורק השיתוף בין רידלביץ לבין מודעי? האם על דרך רישומו של הבית כבית משותף - כבקשת רידלביץ - או על דרך מכירתו של הבית כיחידה אחת למרבה במחיר - כבקשת מודעי? שאלה זו דין השיתוף יכריע בה, ואנו נהיה לו לפה.

9. פרק ה' לחוק המקרקעין (סעיפים 27 עד 51) מייחד עצמו לנושא השיתוף במקרקעין, וסימן ב' לאותו פרק - בסעיפים 37 עד 45 לחוק - מרכז עצמו בנושא פירוק השיתוף. מבין תשעה סעיפים אלה ארבעה הם במישרין לענייננו: הסעיפים 37(א), 39(א) ו-(ב), 40(א) ו-42. הבה נתבונן בהוראות-חוק אלו מקרוב:

"הזכות לתבוע פירוק השיתוף — 37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

"פירוק דרך חלוקה — 39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין..."

"פירוק דרך מכירה — 40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון."

"פירוק דרך הפיכה לבית משותף — 42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם."

הוראות-חוק אלו מציבות את הגדירות הסטטוטוריות ביניהן נְלַחֵךְ דין, ובהלכנו בשדה זו נעשה כמיטבנו למצוא את הפיתרון הראוי לסיכסוך שנתגלע בין מודעי לבין רידלביץ.

10. בראשית דברינו הבה נעמוד על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב.

זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו.

הנה-הם אברם ולוט, בן-אחיו (בן הרן), אשר חיו יחדיו כמשפחה, הם ומשפחותיהם וצאנם ובקרם. כך היה עד אשר אירע האירוע. וכך מספר לנו המיקרא (בראשית, יג, ו-יב): "ולא נשא אתם הארץ לשבת יחדיו, כי היה רכושם רב ולא יכלו לשבת יחדיו... וייפרדו איש מעל אחיו": זו הדרך לפירוק שותפות שאינה רצויה לאחד השותפים. אכן, כשם שמשיכת-חבל בשניים, באחווה, מגבירה חֵילים, כן משיכת-חבל לעברים שונים מזיקה היא וראוי לה שתיפסק.

לעת חיי השותפות ישלוט העיקרון הדימוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון סעיף 30(א) לחוק המקרקעין: "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם." כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דימוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב.

11. עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק); ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין.

עיקרון שלישי - אם תרצו: חריג לעיקרון השני - בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מיקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למיקצתם, בכל-זאת שומה עליו על בית המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום בו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השיכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן בפרשת רוטשילד נ' פרנק (ע"א 587/78, פ"ד לג(3)33, 35): "...הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל."

12. עד כאן - שלושה (או ארבעה) עקרונות השליטים על ענייננו, ובצידם עקרון-עזר מדיני ראיות. בית-משפט השלום פסק, כזכור, כי הבית ניתן לחלוקה בעין על דרך הפיכתו לבית משותף. ואילו בית-המשפט המחוזי שלא כמותו, קבע כי הפיכת הבית לבית משותף תגרום לשותפים הפסד ניכר, וכמסקנה נדרשת מכך הורה על הוצאתו למכירה למרבה במחיר. ואנו - על צידו של מי ניטה אנו?

על פירוק שיתוף במקרקעין הניתנים לחלוקה בעין ועל רישום בית משותף במקרקעין משותפים

13. ענייננו הוא בשאלה אם יש להורות על רישומו של הבית נושא הדיון בפנקס הבתים המשותפים - כבקשת רידלביץ - או אם יש להורות על מכירתו למרבה במחיר, כבקשת מודעי. שאלת רישומו של הבית כבית משותף, המחוקק דן בה בסעיף 42 לחוק המקרקעין, ובהוראת-חוק זו, על דרך העיקרון, אמור להימצא הפתרון לסוגייתנו. ביודענו, כפי שראינו - וכפי שעוד נראה - כי הסדר הפירוק של בית שונה מהסדר הפירוק של מקרקעין סתם, לא נוכל להבין את הוראת סעיף 42 לעומקה, אלא אם נעמוד על היחס בינה לבין הוראות הסעיפים 39 ו-40, שעניינם חלוקה בעין של מקרקעין שאינם בית.

14. מה הוא, איפוא, היחס בין הוראות הסעיפים 39 ו-40 לחוק לבין הוראת סעיף 42(א) בו?; בין פירוק שיתוף במקרקעין סתם לבין פירוק שיתוף בבית? כפי שראינו, מיצוות המחוקק היא, כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א)), אלא אם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, לכולם או למיקצתם (סעיף 40(א)). כל-כך - באשר למקרקעין סתם. מוסיף וקובע סעיף 42, כי בבית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות בו לשותפים לפי חלקיהם.

15. קריאה תמה של החוק תוליכנו לכלל מסקנה כי לא נוכל לסווג את הוראת סעיף 42(א) לחוק - לעניין רישומו של בית משותף - כמקרה פרטיקולרי של חובת החלוקה בעין... מכאן חובה, מכאן סמכות. ואולם כך רק לכאורה. טעם הדבר הוא, שאותה סמכות המוקנית לבית משפט, אין היא סמכות בלתי מוגבלת. ככל סמכות אחרת, גם סמכות זו חייב בית המשפט להפעילה על מסילות רציונאליות, ועל דרך זו יימצא לנו לא אחת כי הסמכות והחובה ישיקו זו-בזו.

16-19. [דיון בהשוואה בין שני סוגי הפירוק והשוני ביניהם — לרבות הקביעה כי בהפיכה לבית משותף נשמר קשר בין השותפים ברכוש המשותף, מה שמסביר את שיקול הדעת של בית המשפט; ההפניה לפסק דין רוטשילד נ' פרנק; ההכרה כי "הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין" כדברי השופט לנדוי.]

20. דומני כי לאחר שנזהיר עצמנו כיאות, נוכל ללמוד לענייננו מהילכות בתים משותפים. בית הרשום כבית משותף, אין ניתן לפרק את ה"שותפות" בו על דרך מכירתו למרבה במחיר... ענייננו-שלנו נסוב, איפוא - בעיקרו - על בתים שניבנו קודם היות חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952 (ואשר לא הפכו בתים משותפים), ועל בתים בבעלות יחיד שהפכה לבעלות רבים כגון במות הבעלים. דומני - אומר אני זאת בזהירות - כי ראוי שנעשה, ככל הניתן, להשוות מעמדם של בתים אלה האחרונים למעמדם של בתים משותפים, ולהשוות את מעמד הבעלים המשותפים בהם למעמד בעלי יחידות בבתים משותפים.

21. בית בבעלות משותפת יירשם, איפוא, כבית משותף אלא אם בנסיבותיו של עניין פלוני לא יהיה הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים.

לעניינם של "הפסד" ושל "הפסד ניכר"

22-25. [דיון בשאלת תחולתו של מושג "הפסד ניכר" על הוראת סעיף 42 הדנה ברישום בית משותף — שאלה שבית המשפט משאיר ללא הכרעה, ועובר לבחינת עצם המושג "הפסד".]

26. מהו "הפסד ניכר" כהוראתו בסעיף 40(א) לחוק? כיצד ואימתי ייווכח בית-משפט "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מיקצתם"? ועד שנגיע למושג ה"ניכר" שב"הפסד ניכר", נשאל את עצמנו: אימתי ובאלו נסיבות תגרום חלוקה בעין "הפסד" לשותפים, לכולם או למיקצתם?

27. נפתח באומרנו, כי שאלת ההפסד לא תיגזר לעולם מעצם פירוקה של השותפות. הנחת-המוצא היא, כי נגזר על השותפות במקרקעין (או בבית) להתפרק, והשאלה אינה אלא אם דרך הפירוק - דרך החלוקה בעין - תגרום הפסד למי מן השותפים.

דוגמה מובהקת לחלוקה בעין הגורמת הפסד תימצא לנו בקרקע שניתן לבנות עליה בניין בן כך-וכך קומות, וחלוקתה בין שותפיה - שניים או יותר שותפים - תותיר בידי כל אחד מהם בדל-קרקע שלא ניתן יהיה לעשות בו כל שימוש ראוי שהוא; ומכל מקום, תוצאת החלוקה תביא לכך שצירוף שוויים של כל אותם בדלי-קרקע יפול משוויים של המקרקעין בשלמותם. במקרה זה נהיה עדים לתופעה של מעין סינרגיזם-בהיפוך, שחלוקת השלם לחלקיו תיתן בידינו חלקים ששוויים המיצרפי פחוּת משוויו של השלם. במקרה זה ייגרם הפסד ואולי אף "הפסד ניכר".

דוגמה נוספת: אולם-שמחות קנה לו שם בקהילה, ושוויו של הבניין כולל ממילא את המוניטין שאותו אולם-שמחות קנה לו. חלוקת האולם לפרוסות יאביד את המוניטין ויגרום ממילא להפסד - או להפסד ניכר - לשותפים, לכולם או למיקצתם.

28-29. [דיון תיאורטי בשני הפירושים של "הפסד ניכר" — חסרון כיס ניכר מול אובדן רווח ניכר — ובחירה בפירוש המצמצם.]

30. תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין - על כך מסכימים הכל - והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עימה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עימנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר.

אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותפים האחרים, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו.

מן הכלל אל הפרט

31. הכל מסכימים כי דרך המלך לפירוק שותפות במקרקעין היא דרך החלוקה בעין - בצירוף תשלומי איזון - לרבות רישומו של בית כבית משותף והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. זו דרך המלך, זה עקרון-העל, והמבקש כי נכס מקרקעין יימכר ותמורתו תחולק בין הבעלים-במשותף, עליו הנטל לשכנע את בית-המשפט כי כן ראוי שייעשה. ענייננו עתה הוא בבית הראוי, לכאורה, להירשם כבית משותף, ועל-כן הנטל הוא על אלה המבקשים כי לא יירשם כבית משותף אלא כי יימכר למרבה במחיר; קרא: הנטל הוא על מודעי לשכנענו כי יש למכור את הבית למרבה במחיר.

32. מודעי רוקמים חלומות על עיסקי קומבינציה להריסת הבית ולבניית בית אחר תחתיו, על הרחבת הבית ועוד, ולתמיכה בטיעונם מצרפים הם לכתבים שהגישו לבית-המשפט חוות-דעת של מומחים למיניהם... ומה משיבים על כך רידלביץ? נכונים הם לשתף פעולה עם מודעי בכל פרוייקט שייזום, להנאתו ולהנאתם...

מה משיבים מודעי על כך? כך משיב הוא, יצחק מודעי: "מר יצחק מודעי (הוזהר ומעיד כחוק): יש בכוונתי להרוס את הבנין ואני לא רוצה שותפים לפרוייקט שיש בדעתי ליזום לגבי מקרקעין אלה. אני בעלים של 5 שישיות לאחר הרכישה החדשה מתוך המקרקעין. אני מוכן לקנות או למכור את המקום. איני רוצה שותף."

מסתבר, איפוא, כי המניעה למימוש הרווח מן הבניין יצאה ממחנה מודעי, ורצונם הוא להיוותר לבדם באין רידלביץ לצידם. רצונם זה של מודעי הינו, כמובן, רצון לגיטימי, ואולם נתקשיתי להבין מדוע תגרום להם חלוקה בעין הפסד או "הפסד" ניכר"; ומכל מקום - מה טעם סבורים הם כי עלה בידם לשכנע את בית-המשפט לסטות מדרך המלך ולהגות את רידלביץ מן המסילה.

אכן, ביודענו כי רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, לא ניתן כלל לדבר על הפסד - בוודאי לא על "הפסד ניכר" - שייגרם למודעי אם תיעשה חלוקה בעין. רצונם של מודעי להיפטר מרידלביץ - רצון זה ולא חלוקת הנכס בעין או אימוצה של כל דרך אחרת לפירוק השיתוף - הוא המסכל אפשרות (לטענתם של מודעי) להפיק את מלוא הפוטנציאל הטמון בנכס.

33. יתר-על-כן: טענת מודעי היא, כי במכירת הנכס למרבה במחיר יפיקו השותפים תנובה נאה מן התנובה שיזכו בה אם יישאר הנכס ברשותם ויירשם כבית משותף. עיינתי בחומר הראיות, ובעקבות בית משפט השלום אומר, שלא נמצא לי כי עלה בידי מודעי להוכיח טענתם זו (וגם בית המשפט המחוזי לא קבע אחרת). גם לו היו רידלביץ מתנגדים להריסת הבית ולהקמת בית אחר תחתיו - וכאמור, אין הם מתנגדים לכך - גם אז לא עלה בידי מודעי להצביע על הפסד או הפסד ניכר שיפול עליהם אם יירשם הבית כבית משותף.

34. ולבסוף: בית-המשפט המחוזי החליט על מכירתו של הבית למרבה במחיר, בקובעו כי חלוקתו בעין - על דרך רישומו כבית משותף - תגרום הפסד ניכר לשותפים, לכולם או למיקצתם. בהחליטו את שהחליט, היה בית-המשפט המחוזי ער לכך שסוטה הוא מדרך המלך של חלוקה בעין, אך בהגיעו למסקנה כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר, החליט כפי שהחליט.

35. אני מבקש להסתייג מעיקרי הנמקתו של בית-המשפט המחוזי, וכך אומר: שותפות בבעלות במקרקעין פירושה שותפות בכל גרגיר וגרגיר שבמקרקעין, וכלשונו של סעיף 27 לחוק המקרקעין: "בעלותו של כל אחד מהם [מן השותפים] לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בו". שותפים במקרקעין חיים, איפוא, לא אך זה-בצד-זה אלא זה-בתוך-זה, כמו היו אחד. בא החוק ומבקש להפריד בין הדבקים. התכלית אליה שואף החוק היא זו, שמעתה ואילך יחיו השותפים-לשעבר זה-בצד-זה ולא זה-בתוך-זה.

הליכי פירוק שיתוף במקרקעין - לא-כל-שכן פירוק שיתוף בבית מגורים - ייעדו עצמם, בראש ובראשונה, כשמם וכתוארם, לפירוק שיתוף, להפריד בין הדבקים; כך, ולא עוד. זו המטרה העיקרית של פירוק השיתוף וכל שאר מטרות אינן אלא מטרות נילוות וטפלות. כך, למשל, לא יהיה זה ראוי אם יבקש אחד השותפים לעשות את הליכי פירוק השיתוף מנוף להשתלטות על נכסי השותפות בכללותם; אם "בהזדמנות זו" של הפירוק יאמר אחד השותפים להסטות את הליכי הפירוק אל-עבר השגת מטרות שאינן נדרשות מן הפירוק. וכך, אם שווי רכושם של השותפים לאחר החלוקה בעין, יהיה כשווי רכושם לפני החלוקה בעין, לא ייאמר - לדעתי - כי נגרם להם הפסד כהוראתו בחוק. לא-כל-שכן כי נגרם להם הפסד ניכר.

36. בענייננו שלנו הביאו השותפים יחדיו לחגיגת-הפירוד נדוניה עלובה: בית ישן שחלקי טיח וחלקים אחרים נושרים ממנו ומסכנים את סביבתו; בית מוזנח הנדרש לשיפוץ יסודי; בית שדיירים מוגנים מתגוררים בו ושכר הדירה שהם משלמים הוא כשכר-דירה שמשלמים דיירים מוגנים. הבית הוא אמנם מיסכן ועלוב, אך הקשיים המזומנים לבעלים לאחר החלוקה בעין הם אותם הקשיים שהיו מנת-חלקם קודם החלוקה. קשיים אלה נפלו על השותפים בשל הזנחת הטיפול בבית, והשיפוץ שהבית נדרש לו אינו נגזר מן החלוקה בעין.

אדרבא: יירשם הבית כבית משותף; תוקצינה דירות בו לבעלים-במשותף, איש-איש כחלקו (תוך שימוש בתשלומי איזון); ולאחר מכן יוכלו הבעלים-בנפרד להטות יחדיו שכם למכירת הבית למרבה במחיר. אפשר, כמובן, כי לאחר הורייה על רישומו של הבית כבית משותף - כפי שאני עומד להציע - יתעשתו מודעי ויעשו יד אחת עם רידלביץ להפיק את התועלת המירבית מן הבית כבר היום, בלא שיהא צורך לרושמו כבית משותף.

כללם של דברים

37. המחוקק הורנו שניים אלה, ובצמידות: אחד, כי ייעשה פירוק של שיתוף במקרקעין אם אך יבקש אחד השותפים על-כך, ושניים, כי נבכר חלוקה בעין בין השותפים על-פני מכירה למרבה במחיר. המבקש למכור נכס של שותפות למרבה במחיר, עליו הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים, ובעניינו של בית - שלא יהא זה צודק כי בית-המשפט יורה על רישומו של הבית כבית משותף. בענייננו-שלנו ביקשו מודעי לשכנע את בית-המשפט כי דרך המכירה היא הדרך הראויה. ביקשו - אך כשלו. נמשיך איפוא וניסע בדרך המלך, היא הדרך של רישום הבית כבית משותף, הקצאת דירות בו לשותפים, ובהתאם לצורך ולענין - הוראה על תשלומי איזון.

38. אציע לחבריי כי נקבל את הערעור, נבטל את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, ונחזיר את הדיון לבית-משפט השלום להשלמת ההליכים שהוחל בהם לפירוק השיתוף. כן אציע כי נחייב את המשיבים לשלם למערערים הוצאות הערעור ושכר-טירחת עורך-דין בסכום כולל של 30,000 ש"ח.

השופט ת' אור: אני מסכים.

השופט י' גולדברג: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט מ' חשין.

ניתן היום, ה' בחשון התשנ"ט (25.10.98).