זהו הכינוי המקובל לתעודה שמנפיקה הרשות המקומית (עירייה או מועצה) לצורך רישום העברת זכויות בטאבו. לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, לא תירשם בפנקסי המקרקעין העברה של נכס אלא אם הוצגה לרשם המקרקעין תעודה חתומה מטעם העירייה, המעידה שכל החובות לעירייה בגין הנכס סולקו או אינם קיימים.

לפני הנפקת התעודה הרשות בודקת תשלומי ארנונה, אגרות והיטלים, ובהם היטל השבחה. בחלק מהרשויות התעודה תקפה לתקופה מוגבלת ותלויה בכך שהחובות שולמו במלואם, ולכן מתאמים את מועד הבקשה עם מועד הגשת הרישום. לרישום משכנתא לבדה, החל מ-1.6.2023 אין עוד צורך באישורי הרשות המקומית על היעדר חובות.

בעסקת מכר רגילה של דירה רשומה, הבקשה לרישום כוללת בדרך כלל: שטר מכר חתום ומאומת, אישורי מיסוי מקרקעין על תשלום מס שבח ומס רכישה או על פטור מהם, תעודת הרשות המקומית לטאבו, ובמקרה של מימון בנקאי גם שטר משכנתא. אם המוכר חתם באמצעות מיופה כוח, נדרש גם ייפוי הכוח.

ברישום ירושה, מתנה, בית משותף או נכס שאינו רשום בטאבו רשימת המסמכים שונה. בפגישה הראשונה אנו מכינים רשימה מדויקת לפי סוג העסקה ומצב הרישום.

העלות מורכבת משני רכיבים. הראשון הוא אגרות רישום שקבועות בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974 ומתעדכנות מעת לעת, והן משולמות לפי סוג הפעולה (שטר מכר, הערת אזהרה, משכנתא ועוד). השני הוא שכר טרחת עורך הדין, שבדרך כלל כלול בליווי העסקה כולה. בנוסף יש תשלומים לרשות המקומית בעבור התעודה לטאבו, ולעיתים חובות שיש להסדיר לפני שהתעודה מונפקת.

בליווי שלנו שכר הטרחה מוסכם מראש ובכתב, כך שאין הפתעות בדרך.

ההגשה עצמה לטאבו היא בדרך כלל החלק הקצר בתהליך. מה שקובע את לוח הזמנים הוא השגת האישורים: אישורי רשות המסים, תעודת הרשות המקומית, ולעיתים מחיקת משכנתא קודמת או הסדרת חובות ישנים. בנכס שאינו רשום בטאבו, או בבניין שטרם נרשם כבית משותף, התהליך ארוך יותר ותלוי בגורמים נוספים.

רישום הורשה נעשה על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה. כאשר מקום מושבו של המנוח בפטירתו היה בישראל, ניתן להגיש בקשה משולבת: יחד עם הבקשה לצו אצל הרשם לענייני ירושה, מגישים גם בקשה לרישום הצו ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. כך, לאחר מתן הצו הוא מועבר לרישום בנכסים שצוינו, בלי פנייה נפרדת לטאבו.

כאשר יש כמה יורשים, הסכם חלוקת עיזבון, נכס שרשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, או מנוח שהתגורר בחו״ל, נדרש טיפול נוסף ואנו מלווים גם אותו.

רישום הזכויות במקרקעין בישראל מתנהל בשלושה פנקסים. בפנקס הזכויות רשומים מקרקעין שעברו הליך הסדר ואינם רשומים כבית משותף. בפנקס הבתים המשותפים רשומים מקרקעין, מוסדרים ולא מוסדרים, שבהם נרשם בית משותף, ובו כל דירה רשומה כתת-חלקה. בפנקס השטרות רשומים מקרקעין שעדיין לא עברו הסדר.

ההבדל מעשי: במקרקעין מוסדרים הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ולכן הבדיקה לפני עסקה ותיקון רישום שגוי נעשים אחרת בכל סוג פנקס.

כשהנכס רשום בטאבו, ההוכחה היא נסח רישום עדכני. לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. עם זאת, לבית המשפט יש סמכות להורות על תיקון הפנקס לפי סעיפים 93-97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין.

כשהנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ההוכחה היא אישור זכויות מאותו גוף. כשהזכויות אינן רשומות בשום מקום, למשל בעסקה ישנה שלא הושלמה, בונים את שרשרת הזכויות מהסכמים, תשלומים ומסמכים, ולעיתים נדרש הליך משפטי להסדרת הרישום.

בדירה חדשה, רישום הזכויות על שם הרוכש תלוי לרוב ברישום הבניין כבית משותף, והקבלן מתחייב בדרך כלל בהסכם המכר להשלים אותו. עד אז הזכויות של הרוכש מוגנות בעיקר באמצעות הערת אזהרה ובבטוחות שניתנו לו.

אנו בודקים את מצב הרישום, את התחייבויות הקבלן בהסכם ואת ההערות הרשומות, ופועלים מול הקבלן, החברה המשכנת או לשכת רישום המקרקעין כדי לקדם את הרישום. כשהרישום תקוע, בוחנים גם צעדים משפטיים.

ברוב המקרים כן, אבל כל עוד העסקה לא נרשמה, הקונה חשוף לסיכונים. לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ועד אז מדובר בהתחייבות לעשות עסקה. לפי סעיף 9 לחוק, במקרה של עסקאות נוגדות, בעל העסקה הראשונה עדיף, אלא אם בעל העסקה השנייה פעל בתום לב, שילם תמורה ורשם את זכותו.

הפסיקה מכירה בכך שקונה ששילם את התמורה ועסקתו כמעט הושלמה עשוי להחזיק בזכות שביושר, והמוכר נחשב כנאמן עבורו, מה שמשפיע גם על שאלת ההתיישנות. כשהמוכר אינו משתף פעולה, נפטר או אינו ניתן לאיתור, ייתכן שיידרש הליך בבית משפט.

הערת אזהרה נרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, כאשר בעל מקרקעין או בעל זכות בהם התחייב בכתב לעשות בהם עסקה או להימנע מעשיית עסקה. היא מזהירה את כל מי שבודק את הנסח שקיימת התחייבות כלפי הזכאי, ומגינה עליו מפני עסקאות נוגדות.

אנו רושמים הערת אזהרה מיד לאחר החתימה על הסכם המכר. לאחר השלמת הרישום ההערה נמחקת, ומחיקה מתבצעת לפי סעיף 132 לחוק, בהסכמת הצדדים או בצו בית משפט.