מס רכישה 2026 — מדרגות, פטורים והקפאת המדד
המדריך המלא לרוכשי דירה: מה השתנה, איך מחשבים, ואיפה אפשר לחסוך
מס רכישה — היסודות שחייבים להכיר
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בניגוד למס שבח, שהמוכר משלם, את מס הרכישה משלם הקונה. שיעור המס נקבע לפי מדרגות שווי הנכס ולפי מעמד הרוכש.
חוק מיסוי מקרקעין מבחין בין כמה סטטוסים של רוכשים:
4 הסטטוסים העיקריים של רוכש דירה
1. דירה יחידה (תושב ישראל): מי שהדירה הנרכשת היא הדירה היחידה שלו בישראל. זוכה למדרגות מופחתות עם פטור עד כ-1.97 מיליון ₪.
2. דירה נוספת (השקעה): מי שכבר יש בבעלותו דירת מגורים אחרת. משלם מהשקל הראשון לפי מדרגות מוגדלות (8%/10%).
3. תושב חוץ: מי שאינו תושב ישראל. משלם לפי מדרגות דירה נוספת — אלא אם יהפוך לתושב ישראל בתוך 27 חודשים מהרכישה.
4. עולה חדש: מי שעלה לישראל בשנה לפני הרכישה או 7 שנים אחריה. זכאי להקלה ייחודית של 0.5% עד כ-1.99 מיליון ₪ ו-5% מעבר.
בנוסף, יש מעמדות מיוחדים נוספים — חברה בע"מ, אגודה שיתופית, נכה ועוד — שלכל אחד מהם הוראות חוק ייחודיות. עורך דין מקרקעין הוא הגורם המוסמך לבצע את סיווג הרוכש ולחשב את שיעור המס המדויק.
הקפאת מדרגות מס הרכישה — מה זה אומר עבורכם
במסגרת חוק ההסדרים והתקציב לשנים 2025-2027, הוחלט להקפיא את עדכון מדרגות מס הרכישה לפי מדד המחירים. זהו שינוי דרמטי שמשפיע על כל רוכשי הדירות בישראל — אבל רובם לא מודעים לו.
מה היה עד 2024 ומה השתנה
בעבר: מדי 16 בינואר התעדכנו מדרגות מס הרכישה לפי עליית מדד המחירים לצרכן. זה הקנה הקלת מס אוטומטית לרוכשים — ככל שעלה המדד, כך עלו מדרגות הפטור והמדרגה הראשונה במס.
היום (2026-2028): ההקפאה מבטלת את ההצמדה. הסכומים שנקבעו ב-16.1.2025 — נשארים בתוקף ב-2026, 2027 וגם בתחילת 2028. אין יותר חיסכון אוטומטי בהמתנה לתחילת השנה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה — תושב ישראל
אלו המדרגות שיחולו על רוכש דירה יחידה (תושב ישראל שאין לו דירה אחרת בבעלותו) בכל תקופת ההקפאה — מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028:
| מדרגת שווי | שיעור המס | מס מקסימלי במדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור) | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪ — 2,347,040 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 ₪ — 6,055,070 ₪ | 5% | 185,401 ₪ |
| 6,055,070 ₪ — 20,183,565 ₪ | 8% | 1,130,279 ₪ |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | (ללא תקרה) |
מה נחשב "דירה יחידה"?
החוק מגדיר דירה יחידה ככזו שלרוכש אין דירת מגורים אחרת בישראל. עם זאת, יש מספר חריגים שעדיין נחשבים "דירה יחידה":
• דירה אחרת שחלקו בה פחות מ-1/3;
• דירה אחרת שקיבל בירושה ושחלקו בה פחות מ-1/2;
• דירה אחרת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997;
• דירה אחרת שמתחייב למכור תוך 24 חודשים (משפר דיור).
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (השקעה)
רוכש שיש בבעלותו דירת מגורים נוספת ישלם מס רכישה לפי מדרגות מוגדלות, ומהשקל הראשון (אין פטור). אלו המדרגות:
| מדרגת שווי | שיעור המס | דוגמה — דירה ב-3 מיליון ₪ |
|---|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% | 240,000 ₪ |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% | — |
מי נחשב "דירה נוספת"?
הקטגוריה הזו חלה על מספר סוגי רוכשים:
• משקיעים — שכבר יש בבעלותם דירת מגורים אחרת;
• תושבי חוץ — לא זכאים למדרגות דירה יחידה (אלא אם יהפכו לתושבי ישראל בתוך 27 חודשים);
• חברה בע"מ — תמיד משלמת לפי מדרגות דירה נוספת, גם אם זו "הדירה הראשונה" שלה;
• שותפויות ונאמנויות — לרוב מסווגות כדירה נוספת.
פטורים והקלות מס רכישה — מי זכאי
חוק מיסוי מקרקעין מקנה הטבות מס משמעותיות לקבוצות אוכלוסייה מסוימות. הכרת ההטבות והעמידה בתנאיהן יכולה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.
עולה חדש
הקלה ייחודית של 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל לכך, למשך 8 שנים מסביב למועד העלייה (שנה לפני ועד 7 שנים אחרי).
נכה
פטור או הקלה ניכרת לבעלי תעודת נכה (60% נכות ומעלה), עיוור או נפגע פעולות איבה — בעת רכישת דירת מגורים.
משפחה שכולה
הורה או יתום של חייל שנפל, נפגע פעולות איבה או נפטר מטרור — זכאי להקלה דומה לזו של נכה ברכישת דירת מגורים אחת.
העברה ללא תמורה בין קרובים
העברה במתנה בין קרובים (הורה-ילד, בני זוג, אחים בתנאים) — תשלום רק שליש ממדרגות מס הרכישה הרגילות.
גירושין — חלוקת רכוש
העברת זכויות בדירה במסגרת הסכם גירושין שאושר על ידי בית משפט — פטורה ממס רכישה. תנאי: ההעברה היא חלק מאיזון משאבים, לא מכר.
ירושה
קבלת דירה בירושה — פטורה לחלוטין ממס רכישה. אם המוריש החזיק את הדירה כדירה יחידה, גם המוכר יוכל להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח לפי כללי "דירת מוריש".
3 דוגמאות חישוב מעשיות — שווי 2.5 / 5 / 10 מיליון
דוגמה 1: דירת מגורים יחידה ב-2,500,000 ₪
זוג צעיר רוכש דירה ראשונה במחיר 2,500,000 ₪ בפתח תקווה. אין להם דירה אחרת.
• עד 1,978,745 ₪ — 0% = 0 ₪
• 1,978,745 — 2,347,040 ₪ (368,295 ₪) × 3.5% = 12,890 ₪
• 2,347,040 — 2,500,000 ₪ (152,960 ₪) × 5% = 7,648 ₪
• סה"כ מס רכישה: 20,538 ₪
דוגמה 2: דירת השקעה ב-3,000,000 ₪
משקיע שיש לו כבר דירה רוכש דירה שנייה להשקעה במחיר 3,000,000 ₪.
• כל הסכום עד 6,055,070 ₪ × 8% = 240,000 ₪
• סה"כ מס רכישה: 240,000 ₪
השוואה: על אותה דירה כדירה יחידה היה משלם רק 45,038 ₪. הפער: כ-195,000 ₪.
דוגמה 3: דירת יוקרה ב-10,000,000 ₪ (יחידה)
משפחה רוכשת דירת יוקרה בהרצליה פיתוח כדירה יחידה במחיר 10,000,000 ₪.
• עד 1,978,745 ₪ — 0% = 0 ₪
• 1,978,745 — 2,347,040 ₪ × 3.5% = 12,890 ₪
• 2,347,040 — 6,055,070 ₪ × 5% = 185,401 ₪
• 6,055,070 — 10,000,000 ₪ × 8% = 315,594 ₪
• סה"כ מס רכישה: 513,886 ₪
מועדי הצהרה ותשלום — אל תפספסו!
חוק מיסוי מקרקעין קובע מועדים חמורים שאי-עמידה בהם גוררת קנסות, ריבית והפרשי הצמדה. אלו המועדים שחייבים להכיר:
הצהרה — 30 יום
חובת הגשת הצהרת רכישה (טופס מש"ח) למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.
תשלום — 60 יום
תשלום מס הרכישה בפועל עד 60 יום ממועד החתימה. איחור גורר ריבית והפרשי הצמדה.
מכירת דירה ישנה — 24 חודשים
משפר דיור צריך למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מהרכישה כדי לקבל מדרגות דירה יחידה.
רכישה מקבלן — 12 חודשים
אם רוכשים מקבלן, יש למכור את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה לפי החוזה.
תושב חוץ → תושב — 27 חודשים
מי שרוכש דירה כתושב חוץ ומבקש מדרגות דירה יחידה, חייב להפוך לתושב ישראל בתוך 27 חודשים.
השגה — 30 יום
אם לא הסכמתם עם שומה שניתנה — ניתן להגיש השגה תוך 30 יום ממועד קבלת השומה.
מתכננים רכישת דירה? אל תשלמו מס מיותר.
תכנון מס מקדים יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. משרד אליהו ושות׳ מלווה עסקאות מכר ורכישה מ-2007, כולל הגשת הצהרות, השגות וייעוץ מקיף לפני חתימה. שיחת ייעוץ ראשונית בלי התחייבות.
שאלות נפוצות על מס רכישה 2026
הבנת המס
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש דירה או נכס מקרקעין בישראל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. הקונה הוא זה שמשלם — לא המוכר. שיעור המס נקבע לפי מדרגות שווי הנכס ולפי סוג הרוכש (דירה יחידה / דירה נוספת / תושב חוץ / עולה חדש). הצהרת המס מוגשת תוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.
לדירה יחידה לתושב ישראל: עד 1,978,745 ₪ — פטור מלא; 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ — 3.5%; 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ — 5%; 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ — 8%; ומעל 20,183,565 ₪ — 10%. הסכומים הוקפאו ולא יעלו עד 15.1.2028 בעקבות חוק ההסדרים.
במסגרת חוק ההסדרים והתקציב לשנים 2025-2027, הוחלט להקפיא את עדכון מדרגות מס הרכישה למדד המחירים. בעבר המדרגות עלו מדי שנה ב-16.1, מה שהקנה הקלת מס לרוכשים. בשנים 2026-2028 — אין עדכון, ולכן אין יתרון בהמתנה ל-16 בינואר. ההמלצה: לרכוש בעת שמתאימה לכם, ללא תלות בלוח שנה.
סטטוסים מיוחדים
רוכש שיש בבעלותו דירה נוספת ישלם מס רכישה במדרגות מוגדלות: על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ — 8%, ועל היתרה — 10%. המס מתחיל מהשקל הראשון, ואין פטור. הדבר נועד להפחית את כדאיות רכישת דירות להשקעה.
מי שרוכש דירה חלופית במקום דירת מגוריו הקיימת זכאי לתשלום מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה — בתנאי שימכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מהרכישה, או תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה אם רכש מקבלן. אם לא תימכר בזמן — יחויב רטרואקטיבית במס רכישה לפי דירה נוספת.
תושב חוץ אינו זכאי למדרגות המופחתות של דירה יחידה. הוא משלם לפי מדרגות דירה נוספת (8% / 10%). עם זאת, רוכש שיהפוך לתושב ישראל בתוך 27 חודשים מהרכישה (לעסקאות בין 28.2.2024 ל-30.5.2026) זכאי בדיעבד למדרגות דירה יחידה. עולה חדש זכאי להקלה ייחודית של 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל לכך, למשך 8 שנים מסביב למועד העלייה.
דיווח ועלויות
חובת הדיווח חלה תוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר. הדיווח מוגש למיסוי מקרקעין באמצעות טופס מש"ח (משא ומתן בנדל"ן) — הצהרת מוכר וקונה. תשלום המס בפועל עד 60 יום מהחתימה. איחור בדיווח גורר ריבית והפרשי הצמדה, וייתכן גם קנסות. רצוי שעו"ד יבצע את הדיווח עוד באותו יום של החתימה.
במסגרת ליווי עסקת מכר/רכישה — חישוב מס הרכישה והדיווח כלולים בשכ"ט הכולל. שכר הטרחה למלוות עסקה הוא בין 0.5% ל-1.5% משווי העסקה + מע"מ. במשרד אליהו ושות׳ אנו מציעים שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות לבחינת התיק. ניתן לפנות בטל׳ 074-704-7104.
להמשך קריאה — מאמרים בעסקאות נדל"ן
הסכם מכר דירה — מה חייב להיות
מה חייב להיות בכל סעיף בהסכם, איך להגן על עצמכם ועל הצד השני.
📋זכרון דברים בעסקת מקרקעין
למה חתימת זכרון דברים יכולה לחייב אתכם, וכיצד להתגונן.
🏠רכישת דירה יד שנייה
המדריך המלא לבדיקות, מימון, ועו"ד מלווה עסקה.
📝רישום בפנקסי המקרקעין
איך מתבצע רישום בטאבו, מה צריך, וכמה זה לוקח.
⚖️3 סיבות לעורך דין בעסקה
למה חייב עו"ד מנוסה גם בעסקה "פשוטה".
🔨דירות בכינוס נכסים
איך לרכוש דירה במחיר מופחת בכינוס — והסיכונים.