רישום מכר בפירוק שיתוף כשחלק מהבעלים לא אותרו – רע"א 6889/23

בבית המשפט העליון

רע"א 6889/23

לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז · כבוד השופט ח' כבוב · כבוד השופט י' כשר

המבקש: עו"ד רן ברא"ז

נגד

המשיבים: 1. רשם המקרקעין נתניה; 2. חברה לשיכון עממי בע"מ; 3. הלוואה וחיסכון נתניה אגודה הדדית בע"מ; 4-27. בעלי זכויות, יורשים והרוכשים

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 21.7.2023 ברע"א 19502-02-23. תאריך הישיבה: ט' בניסן התשפ"ד (17.4.2024).

פסק-דין

השופטת ד' ברק-ארז:

1. בית משפט השלום הורה על פירוק שיתוף במקרקעין שהבעלות המקורית בהם הייתה נתונה לבעלי זכויות רבים, וזאת על דרך של מכירה. עובר לכך, ביצע בית משפט השלום הליכי בירור ובדיקה שונים כדי לאתר את הבעלים, בהינתן שחלקם נרשמו במרשם המקרקעין ללא פרטים מזהים שונים. בהתאמה, כתב התביעה הומצא ונשלחו זימונים לדיון לכל הבעלים שאותרו. בהמשך לכך, מונה כונס נכסים למקרקעין ובוצע הליך מכר שאושר אף הוא על-ידי בית משפט השלום, ונדרשה השלמה שלו על דרך של רישום במרשם המקרקעין. בשלב זה פנה רשם המקרקעין לבית משפט השלום בבקשה לקבלת הוראות, בהתחשב במצב הרישום של חלק מבעלי הזכויות. במענה לכך, בית משפט השלום הורה לכונס הנכסים לפעול להשלמת תהליך הזיהוי של כלל הבעלים בהתאם לנהליו של רשם המקרקעין. האם היה מקום למתן הוראה זו לאחר שבית משפט השלום כבר הורה על פירוק השיתוף ועל מכירת המקרקעין? זו השאלה שעמדה במוקד ההליך שבפנינו.

[...] פסקאות 2-29 - הרקע, ההליכים הקודמים וטענות הצדדים - מסוכמות בעמוד זה [...]

דיון והכרעה

30. כאמור בפתח הדברים, השאלה שהתעוררה בפנינו היא אם היה מקום לכך שבית משפט השלום יורה על מיצויים של הליכי הזיהוי ביחס לבעלי המקרקעין בפני רשם המקרקעין, לאחר שכבר קיבל החלטה על פירוק השיתוף בהם ואישר הסכם מכר ביחס אליהם. נקדים אחרית לראשית ונציין כבר בשלב זה כי לגישתנו התשובה לשאלה זו היא בשלילה. הכול - כמפורט להלן.

31. כידוע, סעיף 37 לחוק המקרקעין מעניק לכל שותף במקרקעין זכות לדרוש את פירוק השיתוף בהם בכל עת. דרך המלך לפירוק שיתוף היא "חלוקה בעין" של המקרקעין, אולם במקרים בהם היא אינה אפשרית או עשויה לגרום הפסד ניכר למי מהשותפים, או, לחלופין, כשהדבר הוסכם על השותפים - יעשה הפירוק ככלל על דרך של מכירה למרבה במחיר (ראו: סעיף 40 לחוק המקרקעין; רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, נב(4) 625 (1998) (להלן: עניין רידלביץ)). בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף בכל דרך שהיא אלא לאחר שניתנה הזדמנות לכלל בעלי המקרקעין להשמיע את טענותיהם (ראו: יעקב שקד פירוק שיתוף במקרקעין 55 (2020) (להלן: שקד)). במקרה הרגיל, הדבר נעשה לאחר המצאת תביעת פירוק השיתוף לכלל בעלי המקרקעין. אולם, ישנם מצבים שבהם לא ניתן לאתר את כל בעלי הזכויות. זאת, בין היתר בשים לב לכך שבעבר היה נהוג לרשום במרשם המקרקעין את בעלי הזכויות ללא ציון מספרי תעודות זהות. במצבים אלה בית המשפט רשאי להורות על האופן שבו יבוצע פירוק השיתוף במקרקעין לאחר שהתרשם כי נעשו מיטב המאמצים לאתר את הבעלים וליידע אותם באשר להליך המשפטי, גם באמצעות פרסומים מתאימים.

32. בשלב הבא, לאחר שנעשו מיטב המאמצים לאיתור כלל בעלי הזכויות, נקודת המוצא להמשך הדיון מצויה בסעיף 123(ב) לחוק המקרקעין המורה כך: "בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר... פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם". בהתאם לכך, על דרך הכלל, מקום שבו ניתנו החלטה של רשות מוסמכת או צו של בית משפט, המורים על העברת זכויות במקרקעין, על רשם המקרקעין לפעול בהתאם אליהם (להרחבה, ראו: תקנות 31 ו-33 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011. ראו והשוו עוד: ע"א 348/77 הממונה על המרשם נ' ג'רג'ורה, פ"ד לג(2) 493, 499 (1979); ע"א 288/95 לחאם נ' אל-זארובי, פ"ד נד(2) 598, 607 (2000)).

33. אכן, בעניין זלצר הובהר - ביחס לצו של רשם ההוצאה לפועל - כי לרשם המקרקעין סמכות מוגבלת "להוסיף ולברר עניינים שלגביהם ניתן צו מפורש על ידי רשות מוסמכת" (שם, בפסקה 14), ובכלל זאת גם במקרה שבו אושר הסכם מכר לגבי מקרקעין. אולם, הדברים כוונו למצב שהוא בעל אופי חריג: "מקרה שבו רשם המקרקעין יודע בבירור כי פסק דין המורה על העברת זכויות ניתן על יסוד מעשה מרמה וזיוף, או כי נפלה טעות סופר משמעותית בפסק הדין", ובקשר לכך נקבע כי אל לרשם המקרקעין לרשום את זכויות הזוכה על פי פסק הדין תוך התעלמות מהמידע שברשותו (שם, בפסקה 17).

34. מכל מקום, כפי שנקבע בעניין זלצר, "הרשם אינו יכול לעשות דין לעצמו או לפעול בניגוד לפסק הדין" אלא עליו "לפעול בדרכים אחרות, כגון פניה בבקשה לרשות המוסמכת - למשל בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, [ל]פי טיב ההליך שבו ניתן הצו - בבקשת הבהרה, תוך פירוט המידע המצוי ברשותו. לא מדובר בפעולה החותרת תחת מצוות סעיף 123 לחוק המקרקעין, המורה לרשום פסקי דין וצווים של רשות מוסמכת. הרשם אינו פותח מחדש את הדיון ואינו מפעיל שיקול דעת שעשוי לגבור על שיקול דעתה של הרשות המוסמכת" (שם). כך נעשה גם בענייננו. רשם המקרקעין, אשר חשש כי ישנה בעיה ביחס לזיהויים של חלק מבעלי הזכויות במקרקעין פנה לבית משפט השלום לקבלת הוראות. אולם, החשש שהתעורר במקרה זה היה שונה בעיקרו מאשר בעניין זלצר, מאחר שבענייננו לא התעורר כל חשש למרמה או לזיוף. זאת ועוד, ביסודה של הבקשה דנן מונח הליך של פירוק שיתוף שיכול להיעשות, ואף נעשה במקרים רבים, שלא בהתאם לרצונם של חלק מהבעלים. על כן, אין לשלול את האפשרות שבית המשפט יורה על פירוק שיתוף במקרקעין אף במצב שבו חלק מבעלי הזכויות עלומים ולא ניתן להתחקות אחריהם. זאת, בכפוף לכך שנעשו מאמצים ניכרים לאתרם ובית המשפט התרשם כי הדבר אינו אפשרי, וכן נעשו הסדרים להבטחת זכויותיהם הכספיות אם יוכיחו את זהותם בהמשך. הדברים אמורים בשים לב לתכליות העומדות בבסיסו של ההסדר החקיקתי שחל על פירוק שיתוף במקרקעין, ובראשן הגנה על זכותו של כל אחד מהבעלים לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, לצד הגנה על האינטרס הציבורי שבניצולם ובפיתוחם היעיל של המקרקעין (ראו: עניין רידלביץ, בעמ' 632; רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, פ"ד סד(2) 207, 226-225(2010). ראו גם: חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 308-304 (2005); שקד, בעמ' 87-85). יודגש כי עמדתו של כל אחד ואחד מן הבעלים בהליך של פירוק שיתוף נדרשת לצורך קבלת ההחלטה באשר לאופן ביצועו של הליך הפירוק, להבדיל מאשר ביחס להחלטה אם לעשות כן. ככלל, לשותף במקרקעין לא נתונה זכות למנוע את עצם פירוק השיתוף, ובהתאמה בית המשפט אינו רשאי להימנע ממתן צו לפירוק שיתוף מקום שזה התבקש על-ידי מי מהשותפים.

35. בשים לב לשיקולים שהוצגו, בנסיבות העניין, לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יורה, לאחר שביצע הליכים לאיתור בעלי הזכויות במקרקעין בעצמו ולזימונם לדיון במשך תקופה כה ארוכה, כי הצדדים יפעלו אף בהתאם להליכי הזיהוי של רשם המקרקעין. פתיחה מחודשת של שאלות הנוגעות לזהות בעלי המקרקעין, בשלב כה מתקדם של ההליך, ולאחר שניתנה הלכה למעשה הכרעה סופית בו, יוצרת סרבול ופוגעת בעקרונות של סופיות הדין. הדברים אמורים ביתר שאת כאשר מדובר בהליך של פירוק שיתוף על דרך המכירה, וכאשר זכותם של כלל הבעלים לקבל את חלקם בתמורה נשמרת. כל זאת, מבלי לגרוע מכך שבמקרים המתאימים, יכול בית משפט השלום - ככל שהוא סבור שיש בכך צורך - להיעזר ברשם המקרקעין בכל הנוגע לאיתור וזיהוי בעלים קודם לקבלת ההחלטה בדבר פירוק השיתוף. אין להניח שהפנייה לרשם המקרקעין נדרשת בכל מקרה. כפי שהוסבר, ניתן להעלות על הדעת מקרים שבהם יתעורר קושי בזיהוי של בעלי זכויות מסוימים, ועדיין קושי זה לא ימנע בהכרח מבית המשפט לקבל החלטה בדבר פירוק השיתוף. השיקולים העומדים לנגד עיניו של בית המשפט האמון על הליך פירוק השיתוף שונים מאלה שעליהם אמון רשם המקרקעין. רשם המקרקעין צריך להקפיד על דיוק הרישום. לעומת זאת, גם כאשר נותרת אי-בהירות לגבי זהותם של בעלי זכויות מסוימים בנכס גדול שבו יש ריבוי בעלי זכויות, יכולה להיות הצדקה לביצוע הפירוק על דרך המכירה, תוך דחיית הזיהוי המלא של חלק מבעלי הזכויות לשלב של חלוקת התמורה. גם במובן זה, קיים שוני קטגורי בין מקרה של פירוק שיתוף במקרקעין לבין מקרה של מכירת זכויות רגילה כמו זו שנדונה בעניין זלצר.

36. מעיון בגלגוליו של ההליך ניתן ללמוד כי במשך שש שנים ארוכות מיקדו התובעת ובית משפט השלום, את מלוא מאמציהם באיתור, בזיהוי ובשמיעת טענותיהם של כלל השותפים במקרקעין, ככל שהדבר הסתייע. בתוך כך, נדרשה התובעת למסמכים בארכיונים לאיתור יורשים של בעלים רשומים, ואף ניהלה הליכים בפני האפוטרופוס הכללי ביחס לבעלים שלא נמצאו. רק לאחר שנחה דעתו של בית משפט השלום כי לכל השותפים ניתנה הזדמנות להשמיע את עמדתם בנוגע לפירוק השיתוף במקרקעין, הוא הורה על פירוקם ומינה את המבקש ככונס נכסים שיפעל למכירתם המקרקעין בדרך של התמחרות.

37. לאחר שאותרו רוכשים פוטנציאליים למקרקעין, עתר המבקש לבית משפט השלום לאישורו של הסכם המכר. בשלב זה, בית משפט השלום העניק אפשרות ליתר בעלי הזכויות להתנגד לעסקת המכר. הלכה למעשה, רק לאחר שנתן הזדמנות לכלל הבעלים שזוהו וביקשו זאת להשמיע את עמדתם, הן ביחס לאופן הפירוק והן ביחס לעסקת המכר הספציפית - בית משפט השלום אישר את עסקת המכר.

38. להשלמת התמונה יצוין כי באישור הסכם המכר, בית משפט השלום אישר את תוכנה של העסקה וכן את עמידתה בכלל התנאים הדרושים לצורך העברת הבעלות במקרקעין (ככל שניתן היה להשלימם לפני אישור העסקה). על כך יש להוסיף, גם אםלמעלה מן הצורך, כי במסגרת אישור הסכם המכר חתם בית משפט השלום על פסיקתה שבה נכתבו הדברים הבאים: "הנני מורה כי, בכפוף לפירעון מלוא התמורה הנקובה בהסכם המכר על ידי הרוכשים, זכויות המוכרים במקרקעין יירשמו על שם הרוכשים בפנקסי רשם המקרקעין, כשהזכויות נקיות בהתאם להוראות סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968". אם כן, גם נוסח הפסיקתה מלמד על שכלול העסקה ועל חיוב רשם המקרקעין ברישום הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים.

39. על כן, לאחר שבית משפט השלום ערך בדיקות מטעמו והתקדם בהליך פירוק השיתוף עד כדי אישורו של הסכם מכר, לא היה מקום לכך שיפנה את המבקש למיצוי הליכי הזיהוי בפני רשם המקרקעין. רשם המקרקעין מילא את תפקידו ומצא לנכון להתריע על אשר התריע, אך בהתחשב במכלול הנסיבות שפורטו לא הייתה הצדקה במקרה דנן להחזרת ההליך של פירוק השיתוף אחורנית לצורך עריכת בדיקות נוספות.

40. לקראת סיום, נבקש לציין כי הבנו והערכנו את מחויבותו של רשם המקרקעין לסוגיית הזיהוי בהתאם לנהלים, וניכר היה כי בבסיסה מונחת דאגה כנה לזכויות הקניין של בעלי המקרקעין המקוריים ולאינטרס הציבור. יחד עם זאת, החשש לפגיעה נטענת בזכויותיהם של מי שרשומים כבעלים מעוגן בהחלטה על פירוק השיתוף ולא בביצוע הרישום על-פיה. על כן, כפי שהוסבר, משעה שבית המשפט הורה על פירוק השיתוף במקרקעין והסכם המכר אושר על-ידיו, אין עוד מקום לבחינת זהותם של בעלי המקרקעין המקוריים.

41. הדברים מקבלים משנה תוקף בנסיבות שבהן פירוק השיתוף נעשה על דרך של מכירה. בנסיבות אלה, המרב שזכאים לו הבעלים הרשומים הוא תשלום כספי תמורת חלקם במקרקעין, כך שכספי התמורה ששולמו עבור המקרקעין יישמרו בנאמנות אצל כונס הנכסים (הוא המבקש), ויחולקו לבעלי המקרקעין בהתאם לחלקם היחסי בהם.

42. בשים לב לאמור, לא נדרשת כל התייחסות נוספת לשאלות הנוגעות לתקנת השוק שבסעיף 34א לחוק המכר. זאת מאחר שבמקרה של פירוק שיתוף, לא בהכרח נדרשת הסכמתם של כלל בעלי הזכויות, ואף אין כיום בסיס לקביעה כי ההחלטות שהתקבלו אכן סותרות את רצונם של מי מבעלי הזכויות שלא אותרו.

43. סוף דבר: אנו מורים על קבלת הערעור במובן זה שרשם המקרקעין ירשום את הרוכשים כבעליו החדשים של המקרקעין גם ללא ביצוע תהליך זיהוי של בעלי הזכויות בהתאם לנהליו של רשם המקרקעין, ובכפוף לכך שכונס הנכסים יעביר את תמורת המכר לבעלי המקרקעין רק לאחר הליך זיהוי. במכלול הנסיבות שתוארו - אין צו להוצאות.

השופט ח' כבוב: אני מסכים.

השופט י' כשר: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז.

ניתן היום, י"ט בסיון התשפ"ד (25.6.2024).