הגדרות

1. בחוק זה –

„בית משותף", „בעל דירה", „דירה", „רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין;

„החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה או החלטה לפי סעיף 145(ב1) או 145א1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים האמורים בסעיף 145(ב1) האמור: (1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, ככל שנקבעו; (2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה; (3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;

„היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים;

„הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת;

„חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969;

„חוק פינוי ובינוי" – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006;

„מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין;

„מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו-2016;

„עסקה לפי תוכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017;

„עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" – עסקה לפי תוכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תוכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף;

„תכנית החיזוק" – כל אחת מאלה: (1) תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ״א 38), כפי שתהיה בתוקף מזמן לזמן; (2) תכנית שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהוכנה לפי הוראות תכנית המיתאר הארצית האמורה בפסקה (1), הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר מכוחה, לפי חוק התכנון והבנייה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, למעט תכנית כאמור החלה במתחם פינוי ובינוי; (3) תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, שמתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.

ביצוע עבודה ברכוש משותף על פי תכנית החיזוק

2. (א) ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה – עבודה ברכוש המשותף), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה.

(ב) הוראות לפי חוק המקרקעין ימשיכו לחול על עבודה ברכוש המשותף, ככל שאינן סותרות את ההוראות לפי חוק זה.

עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף

3. ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

עבודה שמטרתה הרחבת דירה

4. ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה.

עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה

5. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.

(ב1) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א) – (1) אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה – „אדם עם מוגבלות" ו„התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי; „קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים; (2) אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) חוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה: (א) בכל מקום, במקום „עסקת פינוי ובינוי" יקראו „עסקה לפי תוכנית החיזוק"; (ב) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א.

(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.

(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.

הריסת בניין קיים והקמתו מחדש

5א. (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם (להלן – הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה), ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים.

(א1) לשם חישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית משותף שבו שש דירות או יותר, יחולו הוראות סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי, בשינויים המחויבים.

(א2) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א), אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, ויחולו הוראות אותו סעיף בשינויים המחויבים ובשינויים אלה: (1) בכל מקום, במקום „עסקת פינוי ובינוי" יבוא „עסקה לפי תוכנית החיזוק"; (2) לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א.

(ב) דירה שנוספה לבניין בעת בנייתו מחדש בהתאם להוראות סעיף זה תהיה בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א) היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.

כינוס בעלי הדירות ומסירת מסמכים בקשר לעסקה

5ב. (א) בסעיף זה, „יזם" – כהגדרתו בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017.

(ב) לפני חתימה על עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או ישתתף בכינוס כאמור וימסור לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה, והכול כאמור בסעיף 1א לחוק פינוי ובינוי.

(ג) נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, ימסור היזם הודעה על כך לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

(ד) נחתמה עסקה לפי תכנית החיזוק, ימסור היזם לבעל הדירה שעמו נחתמה העסקה את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור שלהם.

(ה) נחתמה עסקה לפי תכנית החיזוק לפני שנערך כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או לפני שנמסר מסמך עיקרי הצעה כאמור בסעיף קטן (ב), רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, להחליט על ביטולה, כל עוד לא חתמו על העסקה 40% מבעלי הדירות בבית המשותף; הוחלט על ביטול העסקה כאמור, תימסר על כך הודעה ליזם בכתב, ולא יראו את בעלי הדירות שהתקשרו בעסקה כמי שהפרו את ההתקשרות עם היזם.

(ו) על כינוס, מסמך עיקרי הצעה והודעה על חתימת עסקה ראשונה לפי הוראות סעיף זה, יחולו ההוראות לפי סעיף 1ב(ג) לחוק פינוי ובינוי, בשינויים המחויבים.

תוקפה של עסקה לפי תכנית החיזוק

5ג. (א) הוראות סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי יחולו גם לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק, בשינויים המחויבים ובשינוי זה – במקום פסקאות (1) ו-(2) שבסעיף 1ד(א) לחוק האמור יקראו: „(1) היזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף, בתוך 18 חודשים מיום שנחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק או שהיזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם השיעור הנדרש לפי סעיף 4 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008, או עם הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיף 5 או 5א לחוק האמור, לפי העניין, בתוך שלוש שנים מיום שנחתמה עסקה ראשונה כאמור; (2) לא נקלטה בקשה להיתר בנייה שהגיש היזם למוסד התכנון המוסמך לפי סעיף 145(א3) לחוק התכנון והבנייה, בתוך שלוש שנים ושישה חודשים מיום שנחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק;".

(ב) בסעיף זה – „יזם" – כהגדרתו בסעיף 5ב.

צורתה ותוכנה של עסקה לפי תוכנית החיזוק

5ג1. (א) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, יקבע הוראות לעניין תוכנה וצורתה של עסקה לפי תוכנית החיזוק, לרבות הוראות כאמור שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה.

(ב) הממונה כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לתת אישור לבעל דירה כי עסקה לפי תוכנית החיזוק בטלה בשל הפרת הוראות שקבע שר המשפטים לפי סעיף קטן (א).

(ג) הוראות סעיף 7(ג) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחולו על בירור פנייה בעניין כאמור בסעיף קטן (ב).

פנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית

5ד. (א) בסעיף זה – „החתמה פוגענית" – כמשמעותה בסעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי; „חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשס״ו-2016; „הממונה" – כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

(ב) הממונה רשאי לקבוע כי עסקה לפי תכנית החיזוק בטלה, אם מצא כי בעל דירה חתם על עסקה כאמור בנסיבות של החתמה פוגענית.

(ג) על בירור פנייה בעניין כאמור בסעיף קטן (ב) יחולו הוראות סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

חובות גילוי ושקיפות

5ה. (א) כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על עסקה לפי תוכנית החיזוק וכן בנוסח הסכם ההתקשרות בעסקה לפי תוכנית החיזוק, אם הוא אחד מאלה: (1) מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקה לפי תוכנית החיזוק; (2) מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את העבודה; (3) מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקה לפי תוכנית החיזוק.

(ב) אדם כאמור בסעיף קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות בבית המשותף על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה בבית המשותף, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו בית משותף.

(ג) הפר אדם כאמור בסעיף קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים קטנים (א) או (ב), תהיה בכך עילה לחזרתו של בעל דירה מהסכמה שנתן לעסקה לפי תוכנית החיזוק, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

הגשת תביעה למפקח

6. בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, בשינויים המחויבים, ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), במקום הסיפה החל במילים „בין בדרך של תשלומי איזון" יבוא „לרבות בדרך של מתן פיצוי".

חוות דעת שמאי מקרקעין

6א. (א) ראה מפקח, כי לשם קבלת החלטה בתביעה לפי סעיפים 5 ו-5א, נדרשת חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו-2016 (בסעיף זה – מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), כדי שימנה, לשם מתן חוות הדעת, שמאי הנכלל ברשימת השמאים כאמור בסעיף 2ב לחוק פינוי ובינוי.

(ב) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין פניות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומינוי שמאי כאמור בסעיף קטן (א), וכן, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, הוראות לעניין קביעת שכרו של שמאי שמונה כאמור.

אופן מתן הסכמה לביצוע עבודה ברכוש משותף

7. הסכמת בעל דירה בבית משותף הנדרשת לצורך קבלת החלטה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי חוק זה, תינתן בכתב ותאומת בידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין; לעניין סעיף זה, אין נפקא מינה אם הסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה לעבודה או במועד מאוחר יותר.

נשיאה בהוצאות עבודה

8. (א) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 ובהוצאות השוטפות הדרושות לשם אחזקתו התקינה של תוצר העבודה האמורה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, ולעניין עבודה או אחזקה כאמור שקיימת לגביהן הוראה אחרת בדבר נשיאה בהוצאות בפרק ו' לחוק המקרקעין – בהתאם לאותה הוראה.

(ב) בעל דירה בבית משותף שהוחלט על הרחבת דירתו כאמור בסעיף 4, יישא בהוצאות הדרושות לכך לגבי דירתו.

(ג) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.

חובת חיזוק הבית המשותף

9. ביצוע עבודה ברכוש משותף לפי הוראות חוק זה, ייעשה יחד עם ביצוע חיזוק של הבית המשותף מפני רעידות אדמה על פי תכנית החיזוק (בחוק זה – חיזוק מפני רעידות אדמה), או לאחריו.

נשיאה בהוצאות חיזוק

10. (א) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין.

(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה שנעשה לפני או יחד עם ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה היחידה היא הרחבת דירה כאמור בסעיף 4, חייב להשתתף רק בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו כאמור, לפי היחס שבין השטח המורחב בדירתו לכלל השטח המורחב בכל הדירות הוחלט על הרחבתן.

(ג) הוחלט על ביצוע עבודה שמטרתה הרחבת דירה כאמור בסעיף 4, יחד עם עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 או יחד עם עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, יחולו הוראות סעיף קטן (א); ואולם כל בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על השתתפות שונה בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה מהשתתפות לפי הוראות סעיף קטן (א), ובלבד שאם הוחלט גם על בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, לא יישא בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו בהוצאות בסכום העולה על סך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף קטן (ב) ובסכום הנמוך מסך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף קטן (א).

בית מורכב

11. מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה: (1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב; (2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.

החלת הוראות החוק על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים

12. הוראות חוק זה יחולו, בשינויים המחויבים, גם על בית שפרק ו'1 לחוק המקרקעין חל עליו.

ביצוע ותקנות

13. (א) שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה והוא מוסמך להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.

(ב) שר האוצר רשאי לקבוע תמריצים כספיים לעידוד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה לפי תכנית החיזוק, שיוענקו לבעלי הזכויות באותם מבנים מאוצר המדינה במקומות שבהם ראה כי אין די בהוראות תכנית החיזוק כדי ליצור כדאיות כלכלית לביצוע חיזוק כאמור.

תיקון חוק המקרקעין – מס' 29

14. בחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, בסעיף 72(א), במקום „59א עד 59ז" יבוא „או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008".

חתומים על החוק: אהוד אולמרט, ראש הממשלה · דניאל פרידמן, שר המשפטים · שמעון פרס, נשיא המדינה · דליה איציק, יושבת ראש הכנסת.

פורסם ס״ח תשס״ח מס' 2129 מיום 24.1.2008 עמ' 154. תוקן: תיקון מס' 1 (תשע״א-2011) · תיקון מס' 2 (תשע״ב-2012) · תיקון מס' 3 (תשע״ד-2014) · תיקון מס' 4 (תשע״ו-2016) · תיקון מס' 5 (תשע״ח-2018) · תיקון מס' 6 (תשפ״ב-2021) · תיקון מס' 7 (תשפ״ב-2022) · תיקון מס' 8 (תשפ״ג-2023). הנוסח לעיל הוא הנוסח המשולב המעודכן. אין באמור תחליף לייעוץ משפטי פרטני. למקור הרשמי — ראו הקישור בסרגל פרטי החוק.