תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), התשל"ה-1974 — נוסח והסברים
הפטורים, ההנחות וההקלות במס רכישה — מי זכאי ובאילו תנאים
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 הן החקיקה שקובעת מי משלם מס רכישה מופחת ומי פטור ממנו לחלוטין. כאן תמצאו את נוסח התקנות המרכזיות, הסבר בשפה פשוטה על כל אחת מהן, ומתי כדאי לפנות לעורך דין לפני החתימה על הסכם. משרד אליהו ושות׳ מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין ובסוגיות מיסוי מאז 2007.
התקנות הותקנו מכוח סעיפים 9 ו-115 לחוק מיסוי מקרקעין, והן עוסקות כמעט כולן בהקלות. מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים אינן בתקנות אלא בסעיף 9 לחוק, ותקנה 2(2)(א) מפנה אליו במפורש.
- תקנה 11 — נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה: 0.5%, פעמיים בלבד
- תקנה 12 — עולה חדש ברכישת בית עסק: 0.5% עד 1,463,035 ש״ח
- תקנה 12א — עולה חדש ברכישת דירת מגורים ( תקנה חדשה מ-2024 )
- תקנה 20 — מכירה ללא תמורה לקרוב: שליש ממס הרכישה הרגיל
- תקנה 21 — העברת דירה לבן זוג המתגורר בה: פטור מלא
- תקנה 16 — משק חקלאי: 0.5% על השווי הנקי שעד 299,240 ש״ח
חברה בלשכת עורכי הדין בישראל מאז 2007. מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, בהעברות ללא תמורה בין קרובים ובבחינת הזכאות להקלות במס רכישה, לצד ליווי מלא של עסקאות מכר נדל״ן.
מה קובעות תקנות מס הרכישה ומתי הן רלוונטיות לכם?
תקנות מס הרכישה קובעות את הפטורים, ההנחות וההקלות בתשלום מס רכישה. הן אינן קובעות את מדרגות המס לדירת מגורים — אלה נמצאות בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ותקנה 2(2)(א) מפנה אליו. עיקרן של התקנות הוא פרק ג׳, שכותרתו ״פטורים, הנחות והקלות״ ומונה עשרים ותשע תקנות בתוקף, המגדירות מי זכאי לשיעור מופחת של 0.5% ומי פטור לחלוטין.
ההבחנה הזאת חשובה, וגם מסבירה מדוע התקנות רלוונטיות בעיקר במצבים מיוחדים. רוכש דירה רגיל ימצא את התשובה שלו בחוק ובמדרגות המס השנתיות. לעומתו, עולה חדש, נכה, מי שמעביר דירה לילדיו ללא תמורה, או מי שרוכש קרקע לבנייה — כולם ייבחנו לפי התקנות האלה, וההבדל בין זכאות לאי-זכאות נמדד לעיתים בעשרות אלפי שקלים.
מה שכדאי לדעת לפני שקוראים את הנוסח
ההקלות אינן אוטומטיות. כל אחת מהן מותנית בתנאים מצטברים, ורובן דורשות הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין. תקנה 28 מסמיכה את המנהל לגבות בדיעבד את המס שממנו נפטר הרוכש, אם התברר לו שתנאי ההקלה לא התקיימו — כולם או מקצתם.
ההקלה במס רכישה אינה מס שבח. תקנה 20, למשל, מפחיתה את מס הרכישה לשליש במכירה ללא תמורה לקרוב, אבל אינה אומרת דבר על מס השבח החל על המעביר. את זה בוחנים בנפרד לפי סעיף 62 לחוק. הפער הזה הוא אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות מתנה בין קרובים.
הסכומים מתעדכנים. תקנה 16א קובעת מנגנון הצמדה למדד מחירי דירות בבעלות, ביום 16 בינואר של כל שנה. הסכומים המופיעים כאן הם אלה שבנוסח המשולב, ולעדכון השנתי שלהם ראו את מדרגות מס הרכישה המעודכנות.
כרטיס התקנות
📄 נוסח משולב עדכני · ספטמבר 2026נוסח התקנות המרכזיות
התקנות מחולקות לארבעה פרקים, ועיקרן — עשרים ותשע תקנות — מרוכז בפרק ג׳, שכותרתו ״פטורים, הנחות והקלות״. להלן נוסחן המילולי של התקנות המרכזיות, כפי שהוא בנוסח המשולב המעודכן לתיקון תשפ"ד-2024. לנוסח המלא, לרבות תקנות הפטור לתאגידים, למוסדות לאומיים ולמדינות חוץ — ראו את המקור הרשמי בנבו.
תקנה 1 — הגדרות ( מובאות ההגדרות הרלוונטיות להקלות )
״קרוב״ — בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
״בן משפחה של חייל שנספה במערכה״ — כמשמעותו בחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), תש"י-1950, הזכאי לתגמולים, לרבות הורה של נספה ואלמנתו שאינם זכאים לתגמולים מחמת גילם או שיעורי הכנסותיהם ויתום עד גיל 50.
״נפגע״ — נפגע כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, תש"ל-1970, שאחוז נכותו לצמיתות על פי החוק האמור אינו פחות מ-19%, ואם נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה — בן משפחה של הנפגע כמשמעותו בחוק האמור, הזכאי לתגמול, ויתום עד גיל 50.
״משק חקלאי״ — משק חקלאי שבעל הזכות במקרקעין בו הוא יחיד, יחידים או אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית, והוא עיקר עיסוקם של היחיד, של היחידים או של חברי האגודה.
תקנה 2 — מס רכישה
במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים — 6%;
(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק: (1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים; (2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה;
(2) במכירת זכות במקרקעין בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה: (א) ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק; (ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה; (ג) משמשות יותר מדירת מגורים אחת למגורים כחטיבה אחת יראו אותן כדירה אחת; (ד) הרוכש זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים ימציא למנהל תצהיר לפי סעיף 15 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, כי הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת; הוכח כי התצהיר כאמור היה כוזב יהיה מי שהצהיר כאמור חייב בתשלום מס רכישה שהיה חל על פי העובדות כהוויתן.
תקנה 11 — נכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה
(א) מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%, ואם התקיים לגביו האמור באחת מפסקאות (א) עד (ג) בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק יהיו שיעורי מס הרכישה כמפורט להלן, ובלבד שחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד — (1) אם שווי הזכות הנמכרת הוא עד 2,500,000 שקלים חדשים, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן — (א) על חלק השווי שעד לסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק — לא ישולם מס; (ב) על חלק השווי העולה על הסכום האמור בפסקת משנה (א) ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים — 0.5%; (2) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 שקלים חדשים — ישולם מס רכישה בשיעור 0.5%.
(ב) מכירת זכות במקרקעין במשותף לבני זוג שאחד מהם הוא נכה או עיוור כאמור בתקנת משנה (א), נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, יוענק החיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה (א) לשני בני הזוג; רכשו את הזכות במקרקעין במשותף שני יחידים שאחד מהם זכאי לחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, והם נישאו תוך שנים-עשר חדשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור.
(ד) על אף האמור בתקנות משנה (א) עד (ג), במכירת זכות בקרקע פנויה שניתן לבנות עליה, על פי תקנות שהותקנו מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שהיו בתוקף ביום הרכישה, יותר מדירה אחת, יחוייב במס רכישה בשיעור של 0.5% רק לגבי אותו חלק משווי הקרקע המתייחס לאותה דירה שתשמש למגורי הרוכש.
תקנה 12 — הטבה לעולה ברכישת בית עסק
(א)(1) בתקנה זו, ״עולה״ — מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה: (א) אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950; (ב) תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות; (ג) אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974; (2) שר האוצר רשאי לקבוע סוגי בני-אדם שדינם כדין עולה.
(ב) מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים חדשים בשיעור של 0.5% ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5%, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו כאמור, ובלבד שלא תובא במנין שבע השנים תקופת שירותו בשירות חובה או בשירות אזרחי כהגדרתו בחוק שירות אזרחי, התשע"ז-2017; החיוב במס רכישה לפי תקנת משנה זו יחול רק על מכירת זכות במקרקעין שהיא בית עסק, לרבות משק חקלאי, כדי שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.
(ג) רכשו זכות במקרקעין במשותף בני זוג שאחד מהם עולה, יראו לענין החיוב במס רכישה לפי תקנה זו כאילו רכש אותם העולה בלבד. (ד) חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן לעולה אלא פעם אחת. (ו) הסכומים הנקובים בתקנת משנה (ב) יעודכנו בהתאם לסעיף 9(ג2) לחוק.
תקנה 12א — הטבה לעולה ברכישת דירת מגורים ( נוספה בתשפ"ד-2024 )
(א) במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, לעולה כהגדרתו בתקנה 12(א)(1) שהתקיים לגביו האמור בפסקה (א) או (ב) שבסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן, ובלבד שרכש אותה העולה בתוך התקופה הקבועה בתקנה 12(ב) [...]: (1) על חלק השווי שעד לסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק — לא ישולם מס; (2) על חלק השווי העולה על הסכום האמור בפסקה (1) ועד לסכום המזערי הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ד) לחוק — 0.5%; (3) על חלק השווי העולה על הסכום המזערי הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ד) לחוק — ישולם מס רכישה כקבוע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק.
(ב) חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן לעולה אלא פעם אחת. (ג) חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן במכירת זכות במקרקעין כאמור בתקנת משנה (א) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על הסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ה) לחוק.
תקנה 16 — משק חקלאי
(א) בתקנה זו — ״השווי הנקי״ — שווי המקרקעין של משק חקלאי פחות שווי בנין המשמש למגורים; ״בנין המשמש למגורים״ — לרבות שטח קרקע שעליו הוא עומד ששטחו פי שלושה משטחו הכולל של הבנין.
(ב) במכירת זכות במקרקעין לשם ייסוד משק חקלאי או קיומו ישולם מס הרכישה — (1) על בנין המגורים על פי סעיף 9 לחוק; (2) על חלק השווי הנקי שאינו עולה על 299,240 שקלים חדשים — 0.5%; (3) על חלק השווי הנקי העולה על 299,240 שקלים חדשים — 5%.
(ג) נעשו לצורך יסוד המשק החקלאי או קיומו מספר מכירות לאותו קונה או בן-זוגו או ילדיו עד גיל 18, תינתן ההנחה האמורה בתקנת משנה (ב)(2) פעם אחת בלבד.
תקנה 20 — מכירה לקרוב
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
תקנה 21 — מכירה לבן זוג
על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה.
תקנה 22 — ויתור על זכות במקרקעין
מכירת זכות במקרקעין שהיא ויתור על זכות במקרקעין שנתקבלו בירושה לטובת בן-זוגו של המוריש, פטורה ממס רכישה.
תקנה 23 — חלוקת קרקע
במכירת זכות במקרקעין שהיא חלוקת חלקת קרקע אחת בין בעליה המשותפים שלא בהתאם לחלקיהם בזכות לפני החלוקה, ישולם מס הרכישה רק על שווי הזכות הנרכשת שהיא עודפת על שווי הזכות בחלקה לפני החלוקה.
תקנה 27(א) — פטור במכירות מסוימות
מכירת זכות במקרקעין הפטורה ממס על פי סעיפים 54, 55, 57, 64, 65, 66, 67, 68 או 69 לחוק, פטורה ממס רכישה.
תקנה 28(א) — גביית המס כשלא התמלא תנאי לפטור
נמכרה זכות במקרקעין וניתן עליה חיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנות אלה והתברר לאחר מכן למנהל שלא התמלאו תנאי החיוב במס רכישה בשיעור של 0.5%, כולם או מקצתם, יגבה המנהל ממי שקיבל את החיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% את מס הרכישה שהוא נפטר ממנו, כולו או מקצתו, לפי נסיבות המקרה.
📖 התקנות בספר החוקים הפתוח ( ויקיטקסט ) ← · 📖 הנוסח המשולב בנבו ←
התקנות המרכזיות — מה כל אחת מהן אומרת בפועל
שש התקנות שלהלן הן אלה שמשפיעות בפועל על רוכשים פרטיים. לכל אחת מהן ציטוט קצר מהנוסח, הסבר מעשי ודוגמה מהחיים.
שיעור המס הבסיסי — 6% על מה שאינו דירת מגורים
״למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים — 6%״
מה זה אומר בפועל קרקע, מגרש, משרד או חנות חייבים ב-6% מס רכישה, בלי מדרגות. דירת מגורים לעומת זאת מופנית לסעיף 9 לחוק, שם יושבות המדרגות המדורגות והפטור לדירה יחידה.
הסייג שכדאי להכיר תקנה 2(1א) מחזירה שישית מהמס — כלומר מורידה אותו בפועל ל-5% — אם קיימת תכנית המתירה בניית דירת מגורים, ואם התקבל היתר בנייה לדירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום המכירה.
דוגמה רוכש מגרש ב-2,000,000 ש״ח משלם 120,000 ש״ח. אם הוציא היתר בנייה בתוך שנתיים, יוחזרו לו 20,000 ש״ח. מי שרוכש דירה מקבלן אינו נוגע בתקנה הזאת כלל.
נכה, עיוור ונפגע פעולות איבה — 0.5% ופעמיים בלבד
״לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%״
מה זה אומר בפועל נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה משלמים 0.5% במקום מדרגות המס הרגילות, ובלבד שהדירה נרכשת לשם מגוריהם. ההקלה מוגבלת לשתי פעמים בחייו של אדם.
הדקויות התקנה מגדירה במדויק את סף הנכות — 19% לפי חוק הנכים, 50% לפי חוקים אחרים. אם רק אחד מבני הזוג זכאי, ההקלה חלה על שניהם. בעסקה שמעל 2,500,000 ש״ח חל 0.5% על מלוא השווי.
דוגמה זוג שרוכש דירה ב-2,200,000 ש״ח כשהאישה נכה בשיעור 60%: ההקלה חלה על שניהם ולא על מחצית העסקה. בעת ליווי רכישת הדירה יש לצרף את האישורים לפני ההצהרה.
עולה חדש — 0.5% ברכישת בית עסק
״על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים חדשים בשיעור של 0.5%״
מה זה אומר בפועל עולה שרוכש בית עסק, לרבות משק חקלאי, משלם 0.5% עד לתקרה ו-5% מעליה. חלון הזמן מתחיל שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ונמשך שבע שנים אחריה, ותקופת שירות חובה או שירות אזרחי אינה נספרת.
השינוי מ-2024 עד אוגוסט 2024 חלה תקנה 12 גם על דירת מגורים. תיקון תשפ"ד-2024 פיצל את ההסדר: תקנה 12 נותרה לבית העסק בלבד, ודירת המגורים עברה לתקנה 12א. ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד.
דוגמה עולה שנכנס לישראל בינואר 2023 ורוכש חנות ב-1,800,000 ש״ח: 0.5% על החלק שעד התקרה, 5% על היתרה. זכאותו נשמרת עד ינואר 2030.
עולה חדש — דירת מגורים, ההסדר החדש
״ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן״
מה זה אומר בפועל התקנה נוספה בתיקון תשפ"ד-2024 והיא מפנה למדרגות שבסעיף 9(ג1ג) לחוק: פטור מלא על החלק התחתון, 0.5% על החלק שמעליו, ומדרגות החוק הרגילות מעבר לכך. גם כאן — פעם אחת בלבד.
התנאי המגביל ההטבה כלל אינה ניתנת אם שווי הדירה עולה על הסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(ה) לחוק. זו הגבלה חדשה שלא הייתה בנוסח הישן, ולכן עולים שרכשו לפני התיקון פועלים בכללים אחרים.
זכות הבחירה עולה שיום עלייתו קדם ל-15 באוגוסט 2024 רשאי לבחור שתחול עליו תקנה 12 בנוסחה הקודם. הבחירה הזאת עשויה להיות משמעותית, וכדאי לבחון אותה מול מדרגות מס הרכישה העדכניות.
מכירה ללא תמורה לקרוב — שליש מהמס
״יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל״
מה זה אומר בפועל הורה שמעביר דירה לילד, או אח לאחות, ללא תמורה — מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה שהיה חל בעסקה רגילה. זו הקלה בשיעור, לא פטור: המס עדיין מחושב לפי המדרגות ואז מוכפל בשליש.
מה התקנה לא עושה היא אינה נוגעת במס השבח של המעביר. את הפטור ממס שבח בהעברה לקרוב בוחנים בנפרד לפי סעיף 62 לחוק, וההגדרות שם אינן זהות להגדרת ״קרוב״ שבתקנות.
דוגמה אב מעביר לבתו דירה ששוויה 2,500,000 ש״ח, והיא בעלת דירה נוספת. מס הרכישה הרגיל היה כ-200,000 ש״ח; בעסקת המתנה תשלם כשליש. פירוט מלא במדריך עסקת המתנה.
העברה לבן זוג המתגורר בדירה — פטור מלא
״לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה״
מה זה אומר בפועל זהו החריג הרחב ביותר בתקנות. העברת דירת מגורים ללא תמורה מבן זוג אחד לשני, כששניהם מתגוררים בה בפועל, פטורה ממס רכישה לחלוטין — לא שליש, אלא אפס.
שלושת התנאים דירת מגורים דווקא ( לא קרקע ולא נכס עסקי ), ללא תמורה, ומגורים משותפים באותה דירה. אם אחד מהם אינו מתקיים — חוזרים לתקנה 20 ולשליש מהמס.
מתי זה עולה לרוב בהסדרי איזון בין בני זוג ובהעברות לפני או במסגרת הליך גירושין. סוגיות דומות עולות גם בפירוק שיתוף במקרקעין.
מה קובעת תקנה 12 לתקנות מס רכישה
תקנה 12 מעניקה לעולה חדש שיעור מס רכישה של 0.5% על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים, ו-5% על החלק שמעליו, ברכישת בית עסק לרבות משק חקלאי. ההטבה חלה בתקופה שמתחילה שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ומסתיימת שבע שנים לאחריה, וניתנת פעם אחת בלבד.
״עולה״ מוגדר בתקנה כמי שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963 ובידו אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, תעודת עולה לפי סעיף 3, או אשרה לישיבת ארעי מסוג א1 — עולה בכוח. שר האוצר רשאי להוסיף סוגי בני אדם שדינם כדין עולה, וזה כבר נעשה בעבר בהודעה שפורסמה ברשומות לגבי מי שנכנס לישראל בשנית בנסיבות מסוימות.
השינוי המהותי בתקנה אירע בתיקון תשפ"ד-2024. עד אז חלה תקנה 12 גם על דירת מגורים וגם על בית עסק, ורוב המקורות המקוונים עדיין מציגים את הנוסח הישן. התיקון פיצל את ההסדר לשניים: תקנה 12 צומצמה לבית העסק בלבד, ורכישת דירת מגורים על ידי עולה עברה לתקנה 12א החדשה, שמפנה למדרגות שבסעיף 9(ג1ג) לחוק ומגבילה את ההטבה לדירות שמתחת לתקרת שווי מסוימת.
נקודה מעשית חשובה: עולה שיום עלייתו לישראל קדם ליום התחילה, 15 באוגוסט 2024, רשאי לבחור שתחול לגביו תקנה 12 בנוסחה שלפני התיקון. הבחירה הזאת יכולה להיות שווה סכומים ניכרים, והיא תלויה בשווי הדירה ובמועד הרכישה. מי שמלווה את הרכישה משפטית צריך לבחון את שתי החלופות זו מול זו לפני שמגישים את ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, משום שההצהרה קובעת.
מכירה ללא תמורה לקרוב לפי תקנה 20
תקנה 20 היא אחת ההוראות הקצרות בתקנות ואחת המשמעותיות שבהן. היא קובעת שבמכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל. שורה אחת, בלי תנאים נוספים ובלי תקרה.
חשוב להבין את מנגנון החישוב. אין כאן שיעור קבוע כמו 0.5%, אלא הפחתה יחסית: קודם מחשבים את מס הרכישה שהיה חל בעסקה רגילה — לפי מדרגות סעיף 9 לחוק, ובהתחשב בשאלה אם מקבל המתנה הוא בעל דירה יחידה או דירה נוספת — ורק אז מכפילים את התוצאה בשליש. לכן שני מקבלי מתנה של אותה דירה עשויים לשלם סכומים שונים לחלוטין, בהתאם למצבם האישי.
התקנה חלה על מס הרכישה בלבד. מס השבח החל על המעביר נבחן בנפרד לפי סעיף 62 לחוק, וההגדרות שם אינן חופפות. זו אחת הטעויות הנפוצות: צדדים סבורים שהעברה ״בין קרובים״ פטורה ממס באופן גורף, ומגלים בדיעבד שהפטור ניתן בערוץ אחד ולא בשני. פירוט מלא של שני המסלולים מופיע במדריך עסקת מתנה והעברת דירה ללא תמורה בין קרובים.
תקנה 20א, שקבעה הסדר מקביל למכירה שחל עליה סעיף 62(ב) לחוק, בוטלה בתיקון תשע"ז-2016 ואינה עוד בתוקף. גם כאן, מקורות ישנים ברשת עדיין מציגים אותה כאילו היא חיה.
ההקלה לנכה, לעיוור ולנפגע פעולות איבה
תקנה 11 מקנה שיעור מס רכישה של 0.5% לנכה, לעיוור, לנפגע פעולות איבה ולבן משפחה של חייל שנספה במערכה, ברכישת זכות במקרקעין לשם שיכונם. ההקלה ניתנת לאדם אחד פעמיים בלבד במהלך חייו — מגבלה שנועדה למנוע שימוש חוזר בהטבה לצורכי השקעה.
הגדרת ״נכה״ בתקנה 1 מפורטת ומדויקת, והיא כוללת חמש חלופות: נכה לפי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים בדרגה שאינה פחותה מ-19%; נכה רדיפות הנאצים בדרגה שאינה פחותה מ-50% הזכאי לתגמולים; נכה תאונת עבודה בדרגה שאינה פחותה מ-50%; מי שנקבעה לו דרגת אי-כושר להשתכר של 75% לפחות; וכן נכה תאונת דרכים, קטוע או משותק בשיעור 50% לפחות, ומי שנקבעה לו נכות של 100% או 90% מחמת ליקוי באיברים שונים.
מבנה החישוב עודכן בתיקון תשע"ז-2016 והוא מדורג. בעסקה בשווי שעד 2,500,000 שקלים לא משולם מס כלל על החלק התחתון — עד הסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק — ועל היתרה עד 2.5 מיליון משולם 0.5%. בעסקה שמעל הסף הזה חל 0.5% על מלוא השווי, בלי מדרג.
שתי הוראות משלימות ראויות לתשומת לב. תקנת משנה (ב) קובעת שכאשר בני זוג רוכשים במשותף ורק אחד מהם זכאי, ההקלה מוענקת לשניהם ולא רק למחצית העסקה. תקנת משנה (ד) מגבילה את ההקלה ברכישת קרקע פנויה שניתן לבנות עליה יותר מדירה אחת — במקרה כזה ההקלה חלה רק על החלק משווי הקרקע המתייחס לדירה שתשמש למגורי הרוכש עצמו.
מי נחשב קרוב לעניין מס רכישה
ההגדרה נמצאת בתקנה 1 והיא מצומצמת יחסית: ״קרוב״ הוא בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת הזכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות. זהו כל המעגל. מי שאינו ברשימה אינו קרוב לעניין תקנה 20, גם אם הקשר המשפחתי קרוב בעיני הצדדים.
שלוש נקודות שכדאי לשים לב אליהן. ראשית, ״צאצא״ אינו מוגבל לדור אחד — נכד הוא צאצא, ולכן העברה מסב לנכד נכנסת לתקנה. שנית, ההגדרה כוללת את בן זוגו של הצאצא, כלומר חתן או כלה, אך אינה כוללת את הורי בן הזוג. שלישית, אח ואחות כלולים בהגדרה, וזו נקודה שמפתיעה רבים משום שבהקשרים אחרים של דיני המס ההגדרה צרה יותר.
החלופה של ״מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירה״ נועדה למצבים של פרידה. היא מאפשרת להעביר זכויות במקרקעין בשיעור מס מופחת גם לאחר שהקשר הזוגי הסתיים, ובלבד שהיה קיים בששת החודשים שקדמו לעסקה. במקרים של פרידה מלווה בהעברת דירה, שווה לבחון את התקנה הזאת לצד תקנה 21 שמעניקה פטור מלא לבן זוג המתגורר בדירה.
חשוב לחזור ולהדגיש: הגדרת ״קרוב״ שבתקנות משמשת למס רכישה. לעניין הפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה ההגדרה הרלוונטית היא זו שבסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, והיא אינה זהה. לכן בכל עסקת מתנה יש לבדוק את שני הערוצים בנפרד, וכדאי לעשות זאת לפני החתימה — לא אחריה.
טבלת ההקלות — מי זכאי, לכמה, ובאילו תנאים
ריכוז ההקלות המרכזיות בתקנות. הסכומים הנקובים מתעדכנים לפי מנגנון ההצמדה, ויש לאמת אותם מול ההודעה העדכנית ברשומות לפני חישוב עסקה.
| תקנה | מי זכאי | שיעור המס | התנאי המרכזי |
|---|---|---|---|
| 11 | נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה, בן משפחה של חייל שנספה | 0.5% | רכישה לשם שיכונם · פעמיים בלבד לאדם |
| 12 | עולה חדש — בית עסק או משק חקלאי | 0.5% עד 1,463,035 ש״ח · 5% מעל | שנה לפני הכניסה עד שבע שנים אחריה · פעם אחת |
| 12א | עולה חדש — דירת מגורים | לפי מדרגות סעיף 9(ג1ג) לחוק | מתחת לתקרת השווי שבסעיף 9(ג1ג)(3)(ה) · פעם אחת |
| 16 | רוכש לשם ייסוד או קיום משק חקלאי | 0.5% עד 299,240 ש״ח מהשווי הנקי · 5% מעל | ההנחה ניתנת פעם אחת לאותו קונה ובני משפחתו |
| 20 | מקבל מתנה שהוא קרוב של המעביר | שליש ממס הרכישה הרגיל | ללא תמורה · מיחיד לקרובו כהגדרתו בתקנה 1 |
| 21 | בן זוג המתגורר בדירה | פטור מלא | דירת מגורים · ללא תמורה · מגורים משותפים בפועל |
| 22 | מוותר על זכות שהתקבלה בירושה, לטובת בן זוג המוריש | פטור מלא | הזכות התקבלה בירושה |
| 23 | שותפים המחלקים ביניהם חלקת קרקע אחת | מס רק על העודף | החלוקה אינה לפי החלקים שלפניה |
לא בטוחים אם אתם זכאים להקלה במס רכישה?
רוב ההקלות בתקנות מותנות בתנאים שנקבעים בשלב ניסוח העסקה ובהצהרה למנהל מיסוי מקרקעין. בדיקה לפני החתימה שווה הרבה יותר מתיקון אחריה.
שאלות ותשובות על תקנות מס הרכישה
הבנת התקנות
התקנות הותקנו מכוח סעיפים 9 ו-115 לחוק מיסוי מקרקעין, והן קובעות את הפטורים, ההנחות וההקלות במס רכישה. מדרגות המס לדירת מגורים אינן בתקנות אלא בסעיף 9 לחוק, ותקנה 2(2)(א) מפנה אליו. עיקר התקנות הוא פרק ג׳, שקובע מי זכאי לשיעור מופחת של 0.5% או לפטור מלא.
תקנה 12 מעניקה לעולה חדש שיעור מס רכישה של 0.5% על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים ו-5% על החלק שמעליו, ברכישת בית עסק לרבות משק חקלאי. ההטבה חלה בתקופה שמתחילה שנה לפני הכניסה לישראל ומסתיימת שבע שנים אחריה, וניתנת פעם אחת בלבד. מאז תיקון תשפ״ד-2024 תקנה 12 חלה על בית עסק בלבד, ורכישת דירת מגורים על ידי עולה מוסדרת בתקנה 12א.
תקנה 20 קובעת שבמכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל. ״קרוב״ מוגדר בתקנה 1 כבן זוג, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח ואחות. התקנה חלה על מס הרכישה בלבד ואינה משפיעה על מס השבח, שנבחן בנפרד לפי סעיף 62 לחוק.
יישום מעשי
תקנה 11 מקנה שיעור של 0.5% לנכה, לעיוור, לנפגע פעולות איבה ולבן משפחה של חייל שנספה במערכה, ברכישת דירה לשם שיכונם. ההקלה ניתנת לאדם אחד פעמיים בלבד. בעסקה בשווי שעד 2,500,000 שקלים חל מדרג: פטור עד הסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק ולאחריו 0.5%. בעסקה בשווי גבוה יותר חל 0.5% על מלוא השווי.
לפי תקנה 21, מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד עם המעביר באותה דירה פטורה ממס רכישה במלואה. הפטור חל על דירת מגורים בלבד ומותנה במגורים משותפים בפועל. אם התנאים אינם מתקיימים, חוזר הכלל של תקנה 20 — שליש ממס הרכישה הרגיל.
לפי תקנה 2(1), במכירת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין ישולם מס רכישה בשיעור 6%. תקנה 2(1א) קובעת החזר של שישית מהמס אם קיימת תכנית המתירה בניית דירת מגורים ואם התקבל היתר בנייה לדירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום המכירה.
התיקון האחרון הוא תקנות תשפ״ד-2024, שפורסמו בקובץ התקנות מס' 11414 ביום 12 באוגוסט 2024 ותחילתן ביום 15 באוגוסט 2024. התיקון פיצל את ההטבה לעולה: תקנה 12 צומצמה לרכישת בית עסק, ונוספה תקנה 12א המסדירה את רכישת דירת המגורים על ידי עולה. עולה שעלה לפני יום התחילה רשאי לבחור בנוסח הקודם של תקנה 12.
רצוי לפנות לפני החתימה על הסכם המכר, משום שרוב ההקלות מותנות בתנאים שנקבעים בשלב ניסוח העסקה ובהצהרה למנהל מיסוי מקרקעין. פנייה מוקדמת חשובה במיוחד בעסקאות עם עולה חדש, בהעברות ללא תמורה בין קרובים, ברכישה על ידי נכה או עיוור, וכשמדובר בקרקע שמיועדת לבנייה. תקנה 28 מאפשרת למנהל לגבות את המס בדיעבד אם התברר שתנאי ההקלה לא התקיימו.
חקיקה, פסיקה ומדריכים סביב מס הרכישה
התקנות קובעות את ההקלות, אבל התמונה המלאה מורכבת גם מהחוק שמכוחו הותקנו, מהמדרגות המתעדכנות מדי שנה, ומהיישום המעשי בעסקאות.