מכירת דירה

מוכר חייב להכין: נסח טאבו או אישור זכויות עדכני, הסכם הרכישה המקורי, תעודות זהות של הבעלים, אישור היעדר חובות עירייה, אישור היעדר חובות ועד הבית, אישור משכנתא וסכום לסילוק, היתר בנייה ותכניות, צו ירושה (אם הדירה התקבלה בירושה). הכנה מקדימה חוסכת חודשים של עיכובים.

עסקת מכירה ממוצעת אורכת 3-4 חודשים מהיום שנמצא קונה ועד לרישום ההעברה בטאבו: 1-2 שבועות לבדיקות מקדמיות, 2-3 שבועות למשא ומתן וניסוח הסכם, חתימה ותשלום ראשון, חודשיים-שלושה לתשלומי ביניים, וחודש למסירה ורישום. הגשת הצהרת מס שבח חייבת להתבצע תוך 30 יום מהחתימה.

לרוב כן. דירת מגורים שנרכשה במהלך הנישואין נחשבת לרכוש משותף לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, גם אם רשומה רק על שם אחד מהם. הלכת השיתוף הספציפי מחילה כלל זה גם על דירת מגורים שנרכשה לפני הנישואין. ללא הסכמת בן/בת זוג, ניתן לעקוב את עסקת המכר וייתכן שתפסל. בני זוג בהפרדה רכושית או הסכם ממון — מצב משפטי שונה.

3 דרכים עיקריות: (1) פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) — בעלות 18 חודשים, אין דירה נוספת, ושווי עד 5,008,000 ₪; (2) חישוב לינארי מוטב (סעיף 48א(ב2)) — לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, חלק השבח עד 2014 פטור; (3) פטור ירושה (סעיף 49ב(5)) — לדירה שהתקבלה בירושה ושהיתה דירה יחידה של המוריש. שילוב נכון של אסטרטגיות יכול לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים.

בעסקת מכר מסודרת, התשלום אינו מועבר כולו ביום החתימה. הוא מחולק לתשלומים: תשלום ראשון (10-15%) בחתימה, תשלומי ביניים לפי לוח מוסכם, ותשלום אחרון במסירת המפתחות. חלק מהכספים נשמר בנאמנות אצל עורך הדין עד שיוצגו אישורי היעדר חובות ושעבודים. כך הקונה מוגן והמוכר יודע שהכסף בטוח עד שהוא משלים את חלקו.

לפני רישום ההעברה בטאבו, יש להציג: אישור עירייה (ארנונה, מים, היטל השבחה), אישור ועד הבית על היעדר חובות, אישור סילוק משכנתא (אם הייתה), אישור מס שבח מרשות המסים על תשלום או פטור, אישור גז (אם יש גז מרכזי). חלק מהאישורים תקפים ל-30-60 יום בלבד — תיאום הזמנים חיוני.

אם בנסח הטאבו מופיעים עיקולים או שעבודים, יש לסלקם לפני העברת הזכויות לקונה. שעבוד למשכנתא — סילוק מהתמורה (הבנק נותן אישור לסילוק). עיקול מהוצאה לפועל — תשלום החוב או הסדר משפטי. בעסקה מסודרת, חלק מהתמורה נשמר בנאמנות אצל עורך הדין ומשולם ישירות לגורם המעקל.

שכר טרחה ממוצע במכירת דירה הוא 0.5%-1.5% משווי העסקה + מע"מ, כאשר הסטנדרט בשוק הוא בערך 1%. בעסקאות מורכבות (ירושה, חברה משכנת, חריגות בנייה) — שכר טרחה גבוה יותר. עורך דין מטעם המוכר נדרש גם בעסקאות בהן הקונה מביא את עורך הדין שלו — האינטרסים שונים. במשרד אליהו ושות׳ ניתן לקבל הצעה מותאמת בטל׳ 074-704-7104.