פירוק שותפות במקרקעין- כיצד?

פירוק שותפות במקרקעין- כיצד?
5 (100%) 11 votes

פירוק שותפות במקרקעין

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

משקיע אשר רכש נדל"ן עם אחרים ומעוניין לצאת מההשקעה, יורשים של נכס שהסתכסכו ומעוניינים למכור את הנכס ולקבל את חלקם בירושה, ובעצם כל אדם שבבעלותו נכס מקרקעין ביחד עם אחרים ומעוניין לפרק את השותפות, באפשרותם להגישת תביעה לפירוק שותפות במקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא לא עסק ארוך או מסובך כל-כך כמו שנהוג לחשוב והיא הדרך המתאימה לקבלת חלקכם בנכס.

מהו שיתוף במקרקעין?

ששיתוף במקרקעין הינו מצב בו נכס רשום בבעלות משותפת של שני בני אדם או יותר, כאשר לאף שותף אין חלק פיסי מוגדר באותם מקרקעין. השיתוף יכול להיווצר מרצון (למשל זוג שקנה דירה או שותפים שרכשו נכס ביחד) או שלא מרצון (למשל מספר יורשים שקיבלו יחד נכס בירושה).

למי קמה הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין?

הזכות לפירוק השיתוף מעוגנת בחוק המקרקעין, לפיו כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. יש להבחין בין פירוק שיתוף שנעשה בהסכמה ובין פירוק שיתוף שנעשה שלא בהסכמה.

• פירוק שיתוף שנעשה בהסכמה– אם כל השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, הרי שההליך יהיה קצר ומהיר: השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד ג' , או שכל השותפים יחליטו למכור את הנכס ולחלק את התמורה ביניהם, וכולם יפעלו לפירוק חלק ומהיר.

• פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה – כאשר השותף או השותפים האחרים במקרקעין מסרבים או מתנגדים לפירוק השותפות לא נותרת ברירה ויש לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה. במצב זה, כל אחד מהשותפים רשאי לפנות לביהמ“ש שיורה על פירוק שיתוף.

בפני בית המשפט עומדות כמה אפשרויות:

חלוקה בעין– זאת אומרת להורות על חלוקה פיזית של הנכס/שטח בין השותפים (אם ניתן לעשות זאת פיזית), להורות על מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים, או להביא את השותפים למצב בו האחד קונה את חלקו של האחר.

מערכת המשפט בישראל מעודדת את פירוק השותפות ורואה בזכות הבקשה לפירוק "עקרון על", שכל שותף במקרקעין זכאי לה בכל רגע נתון, גם אם בבעלותו אחוז אחד בלבד מהמקרקעין.

מהי חלוקה בעין?

זוהי הדרך העדיפה לפירוק השיתוף, הכוונה היא לחלוקה פיסית של הקרקע בין השותפים, במידה שאופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת.

למשל, חלוקה של שטח בן דונם בין שני שותפים כך שכל שותף מקבל חצי דונם. דרך זו נקראת "חלוקה בעין" ובית המשפט רשאי, בהתאם לנסיבות, לקבוע רישום זיקת הנאה בין החלקות ו/או תשלומי איזון לשם השוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס קודם החלוקה.

מהו פירוק שותפות בדרך של מכירה?

כאשר נוכח ביהמ"ש שהחלוקה בעין במקרקעין תגרום הפסד למי מהצדדים, עשוי ביהמ"ש להורות לבצע פירוק שיתוף באמצעות מכירת מקרקעין וחלוקת התמורה.

ברוב המקרים תתבצע מכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים.

איך מגישים בקשה לפירוק שותפות?

לפני שמגישים את הבקשה לפירוק שיתוף, חשוב לבדוק היכן המקרקעין רשומים: האם במנהל מקרקעי ישראל? האם בטאבו? האם בחברה קבלנית שטרם רשמה את הדירה בטאבו?

תביעה לפירוק שותפות במקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) תוגש לבית המשפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין, ללא תלות בשוויים, ותתבצע על-פי הוראות חוק המקרקעין.

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שאינם רשומים בטאבו תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, ותתבצע על-פי הוראות חוק המיטלטלין. הכלל הוא, שמקרקעין בשווי של עד 2,000,000 ש"ח יטופלו בבית משפט השלום ומעבר לסכום זה- המחוזי.

אולם, במידה והשותפים הם בני משפחה, הרי שיש להגיש את תביעת פירוק השיתוף לבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.

האם יש הגבלה או התיישנות על המועד בו ניתן לבקש פירוק שיתוף?

לאור העובדה כי רואים בזכות הבעלות בנכס כבעלות מתמשכת, הרי שאין התיישנות, וכל עוד אדם הינו בעלים משותף, הרי שעומדת לו הזכות לפתוח בהליך של פירוק שיתוף.

החריגים שיש בכוחם למנוע פירוק שיתוף במקרקעין-

1. חוסר תום לב – בית המשפט לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף, אם יתרשם כי הוגשה במטרה בלעדית להתעמר ולהציק ליתר השותפים, שכן המעשה הינו בגדר “שימוש לרעה בזכות”.

2. אם נחתם הסכם השולל או מגביל אפשרות לפירוק שיתוף – אם נחתם מראש הסכם זה, הרי שלא ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, אלא בחלוף שלוש שנים, שזה המועד אשר גם אם לא נכתב בהסכם, לאחריו יתערב בית המשפט.

3. נכסים שאין לפרק בהם שיתוף – על אף אהדת בתי המשפט מצב של בעלות נפרדת על פני שיתוף במקרקעין, הרי שישנם נכסים חריגים, לגביהם תהיה עדיפות לבעלות משותפת, כגון: שביל גישה לשני נכסים, חלקים משותפים בבתים משותפים, וכדומה.

להלן תובא לשון החוק בנושא פירוק שיתוף במקרקעין (סימן ב’: פירוק השיתוף)

37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף
(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.

38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט
(א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

39. פירוק דרך חלוקה
(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.

40. פירוק דרך מכירה
(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

40א. דירת מגורים של בני זוג
(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).

41. פירוק במקרים מיוחדים
(א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

43. משאלות השותפים
בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.

44. ניהול ושימוש עד לפירוק –
בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.

45. שיתוף בזכויות אחרות –
הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לענין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם.

לסיכום-

הזכות לפירוק שותפות היא זכות בסיסית, הזוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות.

במידה ואינכם מסתדרים עם השותפים שלכם בנכס שבבעלותכם, זו היא הדרך המומלצת. כך, בהתאם לנסיבות העניין תוכלו לפרק את השותפות וכל אחד מהשותפים יקבל את חלקו בנכס, כך שלא תהיו תלויים אחד בשני.

הליך ניהול תביעות לפירוק שותפות מצריך ידע וניסיון על מנת שתושג התוצאה הראויה, לכן מומלץ להתייעץ עם עורך-דין העוסק בפירוק שותפות במקרקעין, שיסייע למצות כראוי את זכויות המבקש וישיג את התוצאה האופטימאלית.

הכתבות באתר זה הנן כלליות, ונועדו בין היתר ליתן מושג ראשוני באשר למצב המשפטי בסוגיה הנדונה. המלצתנו הנה בכל מקרה לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין, בטרם נקיטת פעולה כלשהי, וזאת בין היתר מאחר והדין הנו דינאמי ומשתנה, כאשר לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ישנה חשיבות מכרעת, והוא כולל סייגים רבים וחובות אשר אי מילוי אחריהם  עשוי לגרוע ו/או לפגוע בזכויות ובטענות. כמו כן, יתכן וחלו שינויים במצב המשפטי מאז פרסום המידע באתר זה. אין בכל האמור באתר זה כדי להוות תחליף להיוועצות בעורך דין ו/או המלצה לייעוץ ספציפי.

משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי!

 

זקוק למידע נוסף בנושא מקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין מסחרי 

Submit your review
1
2
3
4
5
Submit
     
Cancel

Create your own review

Average rating:  
 0 reviews