הצורך בליווי עורך דין מקרקעין בעסקאות מכר ורכישת דירה – ניתוח משפטי

מאמר מידע מקצועי זה נועד לספק סקירה משפטית כללית בדיני מקרקעין ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לליווי פרטני בהתאם לנסיבות המקרה. 

לליווי משפטי מעשי בעסקאות מכר ניתן לפנות לעמוד: עורך דין עסקאות מכר נדל״ן.

עסקת מכר במקרקעין כפעולה משפטית רב־שכבתית

עסקת מכר במקרקעין נתפסת לעיתים בציבור כעסקה חוזית פשוטה, שעניינה החלפת נכס בתמורה כספית. תפיסה זו חוטאת למהותה המשפטית של העסקה. בפועל, מדובר בפעולה רב־שכבתית המשלבת דיני חוזים, דיני קניין, דיני תכנון ובנייה ודיני מיסוי, כאשר כל אחד מן הרבדים פועל במישור נורמטיבי שונה ואינו חופף בהכרח לאחרים.

משמעות הדבר היא כי גם כאשר קיים הסכם תקף מבחינה חוזית, אין בכך כדי להבטיח כי העסקה ניתנת להשלמה בפועל.

פערים בין ההסכם לבין המצב הקנייני, התכנוני או המיסויי עלולים להביא לעיכוב, להפרה או אף לאי־יכולת לרשום את הזכויות, וזאת מבלי שהצדדים צפו את התוצאה בעת החתימה.

ההבחנה בין בעלות רשומה לבין כשירות משפטית להעברת זכויות

אחד המקורות השכיחים לכשלים בעסקאות מקרקעין הוא ההנחה כי רישום בעלות מהווה אינדיקציה מספקת ליכולת להשלים עסקת מכר.

הנחה זו מתעלמת ממערך של מגבלות משפטיות אפשריות: שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, זכויות צדדים שלישיים, וכן מגבלות הנובעות מאופי הרישום – לרבות נכסים המנוהלים באמצעות רשות מקרקעי ישראל או חברות משכנות.

ליווי משפטי מקצועי נדרש לא רק לצורך בדיקת קיומו של רישום, אלא לצורך ניתוח מסלול העברת הזכויות בפועל:

מי הגורמים המוסמכים לחתום, אילו תנאים מקדמיים נדרשים, ומהם לוחות הזמנים הריאליים להשלמת הרישום.

ללא ניתוח זה, הסכם מכר עלול להתברר כהתחייבות שאינה ניתנת למימוש במועד שנקבע.

השלכות המצב התכנוני על תוקף ההתחייבויות החוזיות

המצב התכנוני של נכס מקרקעין אינו עניין נלווה להסכם, אלא רכיב מהותי בהיקף ההתחייבויות החוזיות ובחלוקת הסיכונים בין הצדדים.

חריגות בנייה, שימושים שאינם תואמים היתר, או פער בין המצב התכנוני לבין השימוש בפועל, משפיעים ישירות על האפשרות לקבל מימון, על חבות הצדדים בהצהרות, ועל שאלת האחריות במקרה של הפרה.

הסכם שאינו מתייחס במפורש לפערים תכנוניים יוצר אי־ודאות משפטית, המתממשת לרוב לאחר החתימה, בשלב שבו מרחב הפעולה של הצדדים מצטמצם והנזק כבר נגרם.

תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא לעגן את המצב התכנוני בתוך המסגרת החוזית, ולקבוע מנגנונים ברורים להתמודדות עם סטייה או כשל.

רכישת דירה יד שנייה והרחבת חובת הבדיקה

בעסקאות לרכישת דירה יד שנייה, חובת הבדיקה המעשית מוטלת ברובה על הרוכש.

בניגוד לפרויקטים חדשים, אין גוף מרכזי המספק מעטפת מסמכים מלאה, והמידע הרלוונטי מפוזר בין גורמים שונים- לשכת רישום המקרקעין, רשות מקומית, בנקים מלווים ולעיתים בעלי זכויות נוספים.

במצב זה, הסתמכות על מצגים בעל־פה או על מסמכים חלקיים עלולה להוביל לפער מידע מהותי, שתוצאותיו מתגלות רק לאחר השלמת העסקה.

משכך, היעדר ליווי משפטי בעסקאות מסוג זה מגביר את הסיכון המשפטי והכלכלי של הרוכש באופן משמעותי.

מן הניתוח העיוני אל הליווי הקונקרטי

הניתוח האמור מדגיש כי עסקת מכר במקרקעין אינה פעולה טכנית, וכי הליווי המשפטי אינו מתמצה בעריכת הסכם.

בשלב שבו קיימים מסמכים קונקרטיים – טיוטות חוזה, נסחים, דרישות מימון או סוגיות תכנוניות- נדרש ליווי פרטני המבוסס על בחינת מלוא הנתונים והנסיבות.

מידע כללי נוסף בתחום זה ניתן למצוא בעמוד: מקרקעין.

לליווי משפטי בעסקאות מכר ורכישת דירה ניתן לפנות לעמוד: עורך דין עסקאות מכר נדל״ן | עמוד הבית