משקיע שרכש נכס עם אחרים ורוצה לצאת מההשקעה, יורשים שלא מצליחים להסכים ביניהם על ניהול נכס משותף, או בני זוג שנפרדו ומבקשים לחלק את רכושם – כולם מתמודדים עם אותו צורך: פירוק שיתוף במקרקעין. מדובר בזכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין; כל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, כדי לממש את חלקו בנכס ולקבל ודאות כלכלית ומשפטית.

מהו שיתוף במקרקעין ומתי עולה הצורך בפירוק?

שיתוף במקרקעין קיים כאשר נכס (דירה/קרקע/מבנה) רשום בבעלות משותפת של שניים או יותר, ללא חלוקה פיזית מוגדרת לכל אחד. השיתוף יכול להיווצר מרצון (רכישה משותפת) או שלא מרצון (ירושה). כשהשותפים אינם מסכימים על שימוש, מכירה או חלוקה – פירוק שיתוף הוא הכלי החוקי שמסיים את הקיפאון.

מי רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?

הזכות מעוגנת בחוק: כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק – גם אם חלקו זעום (אפילו אחוז אחד). שני מצבים מרכזיים:

• פירוק שיתוף בהסכמה – מכירת חלק לשותף/צד ג׳ או מכירת הנכס וחלוקת התמורה. מהיר וחסכוני.
• פירוק שיתוף ללא הסכמה – מגישים תביעה; בית המשפט יקבע את דרך הפירוק המתאימה (חלוקה בעין/מכירה/פתרונות מיוחדים).
• 
  
• 
  

פירוק שיתוף בהסכמה – המסלול הקצר והיעיל

בהסכמה ניתן להגיע להסדר מהיר: ניסוח הסכם פירוק שיתוף, טיפול ברישומים (טאבו/רמ״י/חברה משכנת), והסדרת מיסוי. לעיתים זה כולל רכישת חלקו של שותף אחד ע״י אחר, או מכירת הנכס כולו וחלוקת הכסף. ליווי של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין מונע טעויות יקרות ומקצר זמנים.

לתכנים משלימים:
עסקאות מכר נדל״ן – ליווי קונים/מוכרים

פירוק שיתוף ללא הסכמה – ההליך בבית המשפט

כאשר אין הסכמה, מגישים תביעה לפירוק שיתוף. מערכת המשפט בישראל מעודדת סיום שותפויות כאלו, ורואה בזכות לפירוק עקרון־על. בבואה להכריע, הערכאה תבחר את הדרך היעילה והצודקת ביותר למקרה הקונקרטי:

פירוק בדרך של חלוקה בעין – הדגם המועדף

חלוקה בעין היא חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים (כאשר ניתן תכנונית וכלכלית). לדוגמה: מגרש של דונם מחולק לשתי חלקות של חצי דונם; בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון כדי להשוות שווי, ולרשום זיקת הנאה (למשל שביל גישה) בין החלקות לפי הצורך. לעיתים יתאים פתרון של רישום בית משותף והקצאת יחידות מוגדרות לכל בעלים.

פירוק בדרך של מכירה – כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית

אם חלוקה בעין אינה אפשרית או גורמת הפסד ניכר – הפירוק יתבצע באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה. בדרך כלל זה נעשה בהליך התמחרות באמצעות כונס נכסים, בליווי שמאי, ולאחר מכן מחלקים את הפדיון לפי חלקי הבעלות. במקרים מתאימים, ביהמ״ש יאפשר לשותף אחד לרכוש את חלק האחרים לפי הערכה.

מסלולים מיוחדים: רישום בית משותף, חלוקה לקבוצות שותפים ועוד

חוק המקרקעין מאפשר פתרונות ייחודיים: רישום הבית כבית משותף והקצאת דירות לכל שותף; חלוקה שמקצה חלקים במשותף לקבוצת שותפים; או צירוף חלק מנכס לנכס גובל של אחד השותפים – כאשר כך ניתן להתגבר על מגבלות תכנוניות.

פירוק שיתוף בדירה, בדירת ירושה ובין בני זוג

פירוק שיתוף בדירה הוא המקרה הנפוץ: בני זוג שנפרדו, משקיעים, או פירוק שיתוף בדירה בין יורשים. בדירת מגורים של בני זוג עם קטינים, בית המשפט עשוי לעכב מכירה עד שיובטח להם סידור מגורים מתאים. בירושות – בדירה יחידה לרוב אין חלוקה בעין ולכן נוטים למכירה והתמחרות.

להעמקה ממוקדת: פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – מדריך

סמכות – איפה מגישים תביעה לפירוק שיתוף?

• נכס רשום בטאבו – תביעה לבית משפט השלום באיזור בו מצוי הנכס (ללא תלות בשווי).
• נכס שאינו רשום בטאבו (חברה משכנת/רמ״י) – הסמכות לפי השווי (שלום/מחוזי).
• שותפים שהם בני משפחה (כולל ירושה ובני זוג) – לבית המשפט לענייני משפחה.

עלויות, מיסוי ולוחות זמנים

כמה עולה פירוק שותפות תלוי במסלול: בהסכמה – עלויות הסכם/רישום/בדיקות; בהליך משפטי – מצטרפים אגרות, שמאות, שכר כונס נכסים. יש להביא בחשבון גם מס שבח/רכישה והיטלי השבחה בהתאם לעסקה. זמן טיפול: בהסכמה – לעיתים שבועות; ללא הסכמה – חודשים ואף שנה+ לפי עומס בתי המשפט ומורכבות.

נושאים קשורים:
תמ״א 38 – שלבים ראשוניים |
אחוזי הסכמה בתמ״א 38 |
פינוי־בינוי – מדריכים

חריגים – מתי בית המשפט לא יורה על פירוק?

• חוסר תום לב ושימוש לרעה בזכות (בקשה שנועדה אך לפגוע בשותף אחר).
• הסכם שותפות מגביל – ניתן להגביל את הפירוק לתקופה סבירה; מעבר לכך ביהמ״ש רשאי להתערב.
• נכסים שחייבים להישאר משותפים – למשל שביל גישה, מתקנים משותפים בבית משותף, רכוש משותף חיוני.

מה קובע החוק – סעיפים 37–45 בלשון פשוטה

זכות לפירוק (ס׳ 37): לכל שותף זכות לדרוש פירוק בכל עת; הסכם שמונע פירוק לזמן ארוך – עשוי להידחות ע״י ביהמ״ש לאחר 3 שנים.
אופן הפירוק (ס׳ 38–40): עדיפות לחלוקה בעין; אם אינה אפשרית/גורמת הפסד – מכירה וחלוקת פדיון.
כלי עזר (ס׳ 39): תשלומי איזון ורישום זיקות הנאה להשוואת שווי וגישה.
דירת בני זוג (40א): אין למכור לפני שנמצא הסדר מגורים חלופי מתאים לקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם.
מקרים מיוחדים (ס׳ 41–42): צירוף חלק לנכס גובל; חלוקה לקבוצות שותפים; פירוק ע״י רישום בית משותף וחלוקת דירות; גם כאן – תשלומי איזון אפשריים.
ס׳ 43–45: התחשבות במשאלות השותפים; ניהול ושימוש זמני עד לפירוק; תחולה מותאמת גם לזכויות אחרות במקרקעין.

לקריאה משפטית: חוק המקרקעין – נבו

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין – למה זה חשוב?

ההליך משלב משפט, תכנון ובנייה ומיסוי. עו״ד פירוק שיתוף יוביל אסטרטגיה (הסכמה/תביעה), ינסח הסכמים, ינהל מו״מ/התמחרות, יסדיר רישום, ויטפל במיסוי. שילבנו עבורך מאמרים רלוונטיים להעמקה:
עסקאות מכר נדל״ן |
בתים משותפים |
פירוק שיתוף בין אחים

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?

בהסכמה – לעיתים שבועות ספורים (הסכם, בדיקות ורישום). ללא הסכמה – חודשים ואף שנה+, תלוי בעומס בית המשפט, במינוי כונס נכסים ובמורכבות.

כמה עולה פירוק שיתוף במקרקעין?

בהסכמה: שכר טרחת עו״ד, בדיקות ורישום. בתביעה: אגרות, שמאות, ולעיתים שכר כונס. העלות משתנה ממקרה למקרה, מתיקים של אלפים בודדים ועד עשרות אלפי שקלים.

מה עושים כשאין הסכמה – האם ניתן לכפות פירוק שיתוף?

כן. מגישים תביעה; ביהמ״ש יבחן חלוקה בעין, רישום בית משותף או מכירה. רק במקרים חריגים (חוסר תום לב/נכס חיוני משותף) יימנע הפירוק.

פירוק שיתוף בירושה ובין יורשים – איך זה עובד?

בדירת ירושה יחידה לרוב אין חלוקה בעין – נוטים למכירה והתמחרות וחלוקת הכסף. במגרשים גדולים – אפשרית חלוקה בעין בתוספת תשלומי איזון/זיקות הנאה. ראו: פירוק שיתוף בין אחים.

פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג – מה מיוחד?

כאשר יש קטינים – לא תתבצע מכירה לפני שיובטח הסדר מגורים חלופי מתאים לילדים ולבן/בת הזוג המחזיקים בהם.

פירוק שותפות בנכס מסחרי – האם זה שונה?

הכללים דומים, אך לרוב יש חוזי שכירות/התחייבויות מסחריות שמצריכים תכנון משפטי מוקפד ושמאות.

תביעת פירוק שיתוף – מה צריך לצרף?

נסח רישום, פירוט זכויות (טאבו/רמ״י/חברה משכנת), חוות דעת שמאית כשצריך, פירוט הסעד המבוקש (חלוקה בעין/מכירה), ועמדות השותפים.

סיכום 

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הדרך החוקית לסיים שותפות ולממש זכויות. בין אם מדובר בפירוק שיתוף בדירה, פירוק שיתוף בירושה או פירוק שותפות בנכס – ליווי משפטי נכון חוסך זמן, כסף ומחלוקות. נשמח לסייע: 074-7047104.

אזורי שירות

שירות בכל הארץ, בדגש על הרצליה, תל אביב והסביבה, המרכז והשרון.

משרדנו מעניק שירותים משפטיים ומנהל תביעות לפירוק שותפות במקרקעין  בצורה מהירה מקצועית ובמחירים הוגנים ותחרותיים על ידי עורכי דין המומחים בתחום. 

המידע במאמר כללי ואינו ייעוץ משפטי. הדין דינמי ולכל מקרה נסיבותיו; מומלץ לקבל ייעוץ פרטני לפני פעולה.