משקיע שרכש נכס עם אחרים ורוצה לצאת מההשקעה, יורשים שלא מצליחים להסכים ביניהם על ניהול נכס משותף, או בני זוג שנפרדו ומבקשים לחלק את רכושם – כולם מתמודדים עם אותו צורך:
פירוק שיתוף במקרקעין.
מדובר בזכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין;
כל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, כדי לממש את חלקו בנכס ולקבל ודאות כלכלית ומשפטית.

מהו שיתוף במקרקעין ומתי עולה הצורך בפירוק?

שיתוף במקרקעין קיים כאשר נכס (דירה, קרקע או מבנה) רשום בבעלות משותפת של שניים או יותר, ללא חלוקה פיזית מוגדרת לכל אחד.
השיתוף יכול להיווצר מרצון – למשל רכישה משותפת של דירה או בניין להשקעה – או שלא מרצון, כמו בעת ירושה של נכס על ידי מספר יורשים.
כאשר השותפים אינם מסכימים על שימוש בנכס, על מכירתו, על ביצוע שיפוצים או על אופן ניהולו –
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הכלי החוקי שמסיים את הקיפאון ומאפשר לכל אחד לממש את זכויותיו.

מי רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?

הזכות לפירוק שיתוף מעוגנת בחוק:
כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף – גם אם חלקו זעום (אפילו אחוז אחד בלבד).
אין צורך בהסכמת יתר השותפים, ועדיף שלא להמתין עד שהיחסים יחמירו או שהנכס יאבד מערכו.
בגדול, קיימים שני מסלולים מרכזיים:

• פירוק שיתוף בהסכמה – מכירת חלק לשותף או לצד ג׳, או מכירת הנכס כולו וחלוקת התמורה. זהו מסלול מהיר וחסכוני יותר.
• פירוק שיתוף ללא הסכמה – מגישים תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ובית המשפט יקבע את דרך הפירוק המתאימה: חלוקה בעין, מכירה, רישום בית משותף או פתרונות מיוחדים אחרים.

פירוק שיתוף בהסכמה – המסלול הקצר והיעיל

כאשר השותפים מצליחים להגיע להסכמות, ניתן לבצע פירוק שיתוף בהסכמה ולחסוך זמן, עלויות ומתח.
הדבר נעשה באמצעות:

• ניסוח הסכם פירוק שיתוף מסודר ומפורט.
• טיפול ברישומים המתאימים (טאבו, רמ״י או חברה משכנת).
• בחינת היבטי מיסוי: מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה.

לעיתים ההסכמה תכלול רכישת חלקו של אחד השותפים על ידי האחרים, ולעיתים – מכירת הנכס כולו לצד שלישי וחלוקת הכסף.
ליווי של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין מונע טעויות יקרות, מבטיח ניסוח מדויק של ההסכמות ומקצר את לוחות הזמנים.

לתוכן משלים:
עסקאות מכר נדל״ן – ליווי קונים/מוכרים

פירוק שיתוף ללא הסכמה – ההליך בבית המשפט

כאשר אין הסכמה בין השותפים, מגישים תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
מערכת המשפט בישראל מעודדת סיום שותפויות כפויות, ורואה בזכות לפירוק שיתוף עקרון־על.
בית המשפט אינו “כופה שותפות” לאורך זמן, אלא מחפש את הדרך ההוגנת והיעילה לסיים אותה.

שלבי ההליך – איך מתנהל בפועל פירוק שיתוף?

• איסוף מידע – נסח רישום, הסכמים, מסמכי ירושה, נתונים תכנוניים ושמאיים.
• פנייה מקדימה לשותפים – לעיתים מכתב התראה מנומק פותח פתח להסדר מוסכם וחוסך תביעה.
• הגשת תביעה לפירוק שיתוף – כאשר אין הסכמה, מגישים תביעה לבית המשפט המוסמך עם פירוט העובדות והסעד המבוקש.
• מינוי שמאי או כונס נכסים – לפי הצורך, לצורך הערכת הנכס או ביצוע מכירה.
• החלטה על אופן הפירוק – חלוקה בעין, מכירה, רישום בית משותף או פתרונות יצירתיים אחרים.

פירוק בדרך של חלוקה בעין – הדגם המועדף

חלוקה בעין היא חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, כאשר הדבר אפשרי מבחינה תכנונית וכלכלית.
לדוגמה: מגרש של דונם מחולק לשתי חלקות של חצי דונם; בניין מחולק ליחידות נפרדות; או הקצאת קומות שונות לשותפים שונים.
בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון להשוואת שווי בין החלקים, וכן לרשום זיקת הנאה – כגון שביל גישה, מעבר או שימוש במתקנים משותפים – כדי לאפשר שימוש סביר בנכס גם לאחר החלוקה.

לעיתים יתאים פתרון של
רישום בית משותף והקצאת יחידות מוגדרות לכל בעלים.

פירוק בדרך של מכירה – כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית

אם חלוקה בעין אינה אפשרית או גורמת הפסד ניכר, הפירוק יתבצע באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.
לרוב, הדבר נעשה במסגרת הליך התמחרות, בליווי כונס נכסים ושמאי, ולאחר מכן מחלקים את הפדיון לפי חלקי הבעלות.
במקרים מתאימים, בית המשפט יאפשר לשותף אחד לרכוש את חלק האחרים לפי הערכת שמאי וכך לשמור את הנכס בידיו.

פירוק שיתוף בדירה, בדירת ירושה ובין בני זוג

פירוק שיתוף בדירה הוא המקרה הנפוץ ביותר:
בני זוג שנפרדו, משקיעים שרכשו יחד דירה להשקעה,
או פירוק שיתוף בדירה בין יורשים שקיבלו דירת ירושה במשותף.
בדירת מגורים עם קטינים, בית המשפט עשוי לעכב מכירה עד שיובטח להם סידור מגורים מתאים.
בירושות – מאחר שלרוב אין אפשרות לחלוקה בעין בדירה יחידה, הפתרון יהיה בדרך כלל מכירה והתמחרות וחלוקת הכסף.

להעמקה:
פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – מדריך

סמכות – איפה מגישים תביעה לפירוק שיתוף?

• נכס רשום בטאבו – תביעה לפירוק שיתוף מוגשת לבית משפט השלום באזור בו מצוי הנכס.
• נכס שאינו רשום בטאבו (רמ״י/חברה משכנת) – הסמכות נקבעת לפי שווי הנכס ולעיתים לפי סוג הזכות.
• שותפים בני משפחה – סכסוכים בין בני זוג, אחים או יורשים נדונים בדרך כלל בבית המשפט לענייני משפחה.

עלויות, מיסוי ולוחות זמנים

עלות פירוק שיתוף במקרקעין תלויה במסלול:
בהסכמה – העלויות כוללות ניסוח הסכם, בדיקות ורישומים.
בהליך משפטי – מצטרפים שכר טרחת עורך דין, אגרות בית משפט, שכר שמאי ולעיתים שכר כונס נכסים.

יש להביא בחשבון גם היבטי מיסוי:
מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה,
בהתאם לעסקה שתבוצע ולהקלות או פטורים אפשריים (למשל בין בני זוג או בירושות).
מבחינת זמנים – בהסכמה ניתן לסיים את ההליך לעיתים בתוך שבועות ספורים.
בהליך משפטי מלא, במיוחד כאשר יש מחלוקת חריפה בין השותפים, ההליך עלול להימשך חודשים ולעיתים שנה ויותר.

נושאים משיקים:
תמ״א 38 – שלבים ראשוניים |
אחוזי הסכמה בתמ״א 38

חריגים – מתי בית המשפט לא יורה על פירוק?

• חוסר תום לב ושימוש לרעה בזכות – כאשר ברור שהתביעה נועדה רק לפגוע בשותף אחר.
• הסכם שותפות מגביל – ניתן להגביל את הזכות לפירוק לתקופה סבירה; מעבר לכך בית המשפט רשאי להתערב.
• נכסים שחייבים להישאר משותפים – לדוגמה: שביל גישה משותף, מתקנים חיוניים, תשתיות בבית משותף.

מה קובע החוק – סעיפים 37–45 בלשון פשוטה

ס׳ 37 – זכות לפירוק: לכל שותף זכות לדרוש פירוק בכל עת; הסכם שמונע פירוק לטווח ארוך עלול להיפסל לאחר 3 שנים אם הוא מגביל באופן לא סביר.

ס׳ 38–40 – אופן הפירוק: העדפה לחלוקה בעין של המקרקעין; כאשר זה אינו אפשרי או גורם הפסד ניכר – מכירה וחלוקת פדיון.

ס׳ 39 – כלי עזר: תשלומי איזון ורישום זיקות הנאה, כדי להשוות ערך בין חלקים שונים ולאפשר גישה ושימוש סבירים.

ס׳ 40א – דירת מגורים של בני זוג: אין למכור דירת מגורים המשמשת למגורי בני זוג וילדיהם הקטינים לפני שמבטיחים הסדר מגורים חלופי מתאים.

ס׳ 41–42 – מקרים מיוחדים: אפשרות לצרף חלק מנכס לנכס גובל; חלוקה לקבוצות שותפים; פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף וחלוקת דירות.

ס׳ 43–45 – ניהול זמני ותחולה: הוראות לניהול ושימוש זמני בנכס עד לפירוק; תחולת ההסדר גם על זכויות אחרות במקרקעין.

לקריאה משפטית:

חוק המקרקעין – נבו

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין | למה דווקא אנחנו?

• ניסיון רב בניהול תביעות פירוק שיתוף מכל הסוגים – דירות, קרקעות, נכסים מסחריים ובנייני השקעה.
• מענה מהיר, דיסקרטי ומקצועי, עם ליווי אישי צמוד לכל אורך ההליך.
• זמינות גם בשעות לא שגרתיות.
• מיקום נגיש בהרצליה פיתוח – לתושבי המרכז והשרון ולקוחות מכל הארץ.

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין | פנו אלינו

אם אתם מתלבטים האם להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, או שוקלים פתרון בהסכמה –
פנו אלינו לקבלת ייעוץ מותאם אישית.

📞 074-7047104
📧 eliyareut@gmail.com
📍 רח׳ העוגן 4, הרצליה – בתיאום מראש

לייעוץ ראשוני ללא עלות –
פנו אלינו
24/7 דרך האתר או התקשרו 074-7047104.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני.