¿Heredó un departamento con sus hermanos, quiere vender un inmueble en Israel desde el exterior o comprar sin viajar? Eliyahu & Co. lleva todo el trámite en Israel, según la ley israelí, con un abogado del equipo que habla español. Cada caso lo dirige personalmente la Abog. Reut Eliyahu.
Redacta y revisa el contrato, controla el registro y los impuestos, y protege sus derechos hasta que el inmueble queda inscrito a su nombre. El artículo 8 de la Ley de la Propiedad Inmobiliaria de 1969 exige que todo compromiso de compraventa conste por escrito.
Ningún dueño está obligado a seguir compartiendo un inmueble. Según el artículo 37 de la Ley de la Propiedad Inmobiliaria, cada copropietario puede pedir la división en cualquier momento, aunque tenga una parte pequeña y aunque los demás se opongan. En la Argentina esto se llama división de condominio, y en España, extinción del proindiviso.
Antes de pensar en un juicio, conviene saber que cada copropietario puede vender su propia parte sin el consentimiento de los demás (artículo 34). A veces esa es la salida más rápida para un heredero que no quiere seguir en la copropiedad.
La división se puede hacer por acuerdo o por orden del tribunal (artículo 38). Si el acuerdo reparte el inmueble físicamente, necesita la aprobación del Inspector del Registro de la Propiedad. Cuando no hay acuerdo, el tribunal decide entre tres caminos. El primero es la división física: si el inmueble se puede partir, por ejemplo un terreno o un edificio con varias unidades, cada uno recibe su parte (artículo 39). Cuando eso no es posible o causaría una pérdida importante, se ordena la venta y el reparto del dinero (artículo 40). Y si se trata de un edificio que todavía no está registrado como propiedad horizontal, la división puede hacerse registrándolo, para que cada departamento quede inscrito por separado (artículo 42).
Casi nunca hace falta llegar al final del juicio. En la mayoría de los casos, una carta formal y una negociación bien llevada terminan en un acuerdo: uno de los dueños compra la parte del otro, o todos venden juntos a un tercero. Cuando no hay acuerdo, el tribunal suele nombrar a un administrador judicial que vende el inmueble al mejor precio y reparte lo obtenido.
Si uno de los copropietarios usa el inmueble, por ejemplo vive en él o lo alquila para sí, debe pagarles a los demás una compensación razonable por el uso, en proporción a sus partes (artículo 33). Ese reclamo se presenta junto con el pedido de división, y el monto puede cobrarse de lo que le corresponde en la venta.
Es el caso más frecuente: hermanos que heredaron el departamento de sus padres, uno vive en Israel y los demás en otros países. Antes de dividir o vender hace falta la orden de sucesión o la validación del testamento, y con ella se registra la herencia.
Si el hermano que vive en el departamento no paga nada a los demás, la compensación por el uso se suma al reclamo. Los herederos que viven afuera firman un poder en su país y siguen el caso por Zoom o por WhatsApp.
Cuando una pareja se separa y el departamento está a nombre de los dos, ninguno puede bloquear la venta para siempre: cualquiera puede pedir la división (artículo 37). La negativa del otro cónyuge no la impide, solo la lleva al tribunal.
El primer paso suele ser una oferta formal: que el cónyuge que quiere quedarse compre la parte del otro al valor de mercado. Si no acepta, se pide la división, y el tribunal puede ordenar la venta.
Si es la vivienda de la pareja, el tribunal no ejecuta la venta hasta que los hijos menores y el cónyuge que vive con ellos tengan otra vivienda adecuada, aunque sea transitoria (artículo 40A). El cónyuge que se quedó en el departamento puede además tener que pagar una compensación por el uso.
Representamos a un hermano que pidió la división de un inmueble que había heredado junto con su hermano. Llevamos todo el procedimiento, y el inmueble se vendió bastante por encima del valor fijado por el tasador. Cada uno recibió su parte, y además el tribunal falló a favor de nuestro cliente por los 6 años en que su hermano usó solo el departamento sin pagarle alquiler. Ese dinero se le pagó con lo obtenido de la venta.
No todas las operaciones terminan bien. Un comprador que no paga a tiempo, un vendedor que se arrepiente después de firmar, una obra entregada con defectos o un vecino que construye sobre la parte común son conflictos que llegan a los tribunales. Representamos a propietarios, compradores y herederos en esos juicios, siempre ante los tribunales de Israel y según la ley israelí.
Muchas de estas disputas se pueden prevenir con un contrato bien escrito. Por eso, cuando llevamos una compraventa, pensamos desde el principio qué puede salir mal: qué pasa si un pago se atrasa, quién responde por los defectos y cómo se recupera el dinero. Y cuando el conflicto ya existe, empezamos por una carta formal y una negociación, porque un acuerdo suele ser más rápido y más barato que un juicio. Si hace falta, vamos a juicio. Frente a un incumplimiento, la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento) de 1970 permite pedir el cumplimiento del contrato, rescindirlo o reclamar una indemnización, según el caso. Para otros conflictos civiles y comerciales, vea litigios civiles.
En general, un extranjero puede comprar y vender un departamento, una casa o un terreno en Israel sin estar presente. La operación se cierra con un contrato escrito y termina cuando la propiedad queda inscrita a nombre del comprador: según el artículo 7 de la Ley de la Propiedad Inmobiliaria, la venta se completa con el registro.
Si usted compra, el primer paso es revisar el inmueble antes de firmar: quién es el dueño registrado, si hay hipotecas, embargos o notas, y si lo construido coincide con los permisos. Después se negocia el contrato. Cuidado con firmar un "memorándum" o una reserva sin asesoramiento: como la ley solo exige un documento escrito (artículo 8), un papel breve ya puede obligarlo. Apenas se firma, registramos una nota de advertencia a su favor (artículo 126). Mientras esté registrada, no se puede inscribir ninguna operación que la contradiga, y lo protege incluso frente a embargos o a una quiebra posteriores del vendedor (artículo 127). Cada pago se hace contra una garantía.
Si usted vende, la tarea es cobrar el precio completo y a tiempo, cumplir con los impuestos y levantar la hipoteca, si la hay. Nos ocupamos de los certificados de la municipalidad y de la Autoridad Tributaria que el registro exige, y de que el dinero llegue a su cuenta en el orden acordado. Si el inmueble fue heredado, antes de vender hace falta la orden de sucesión o la validación del testamento.
Firmar en otro país tiene sus reglas. Las declaraciones y los poderes tienen que firmarse con la forma de autenticación que la ley y el Tabu exigen, y un documento mal autenticado puede frenar la operación durante semanas. Organizamos cada firma con anticipación: qué documento, ante quién y en qué horario, según la diferencia horaria con su país.
Representamos a los dueños de un edificio entero en Tel Aviv, que vivían en Estados Unidos, en su venta a varios compradores potenciales. Organizamos toda la operación para que firmaran allí, ante abogados israelíes locales, cada documento y cada declaración con la autenticación que exigen la ley y el Tabu, en horarios adaptados a la diferencia horaria. La operación se cerró sin problemas y el dinero llegó a los vendedores, que quedaron completamente satisfechos.
En Israel, el vendedor paga el impuesto a la plusvalía (mas shevaj) y el comprador paga el impuesto de compra (mas rejisha). La operación se declara ante la Autoridad Tributaria dentro de los 30 días desde la venta, según el artículo 73 de la Ley de Impuestos sobre Bienes Raíces de 1963.
| Impuesto | Quién | Lo principal |
|---|---|---|
| Impuesto de compra (mas rejisha) | El comprador | Un comprador que no reside en Israel paga 8% hasta 6.055.070 ₪ y 10% sobre el resto, aunque sea su única vivienda. |
| Impuesto a la plusvalía (mas shevaj) | El vendedor | Se paga sobre la ganancia. La venta de una vivienda única puede estar exenta hasta 5.008.000 ₪. |
| Donación a un familiar | Quien la recibe | Un tercio del impuesto de compra normal. Entre cónyuges que viven juntos, exenta. |
| Declaración de la operación | Vendedor y comprador | Dentro de los 30 días desde la venta. |
El comprador que no reside en Israel paga el impuesto de compra según las tasas de vivienda adicional, aunque sea su única vivienda en el mundo. Esos tramos están congelados hasta el 15 de enero de 2028. Quien se radica en Israel dentro de los dos años siguientes a la compra puede acceder a las tasas de vivienda única. Los nuevos inmigrantes (olim) tienen además un impuesto de compra reducido para una vivienda, desde un año antes de la aliá y hasta siete años después: si está pensando en hacer la aliá, conviene definir el momento de la compra con anticipación.
El vendedor paga la plusvalía sobre la ganancia real. La venta de una vivienda única puede estar exenta si la tuvo al menos 18 meses, con un tope de 5.008.000 ₪ para los años 2024 a 2027. Un vendedor que vive fuera de Israel también puede tener esa exención, si presenta un certificado de la autoridad tributaria de su país que acredite que allí no tiene vivienda. Si un cambio en el plan urbanístico aumentó el valor del inmueble, la municipalidad puede cobrar además un gravamen de valorización. Vale la pena revisar todo esto antes de firmar, porque la forma en que se estructura la operación puede cambiar el impuesto.
Pasar un departamento a un hijo, a un nieto o a un cónyuge, en vida y sin cobrar, es una donación, y tiene sus propias reglas. Quien dona no paga plusvalía (artículo 62), pero el impuesto no desaparece: quien recibe el inmueble hereda la fecha y el valor de la compra original, y lo pagará cuando venda. Quien recibe paga un tercio del impuesto de compra normal, y entre cónyuges que viven juntos en esa vivienda la transferencia está exenta.
El punto que más sorprende es el período de espera. Para vender luego con la exención de vivienda única, quien recibió el departamento debe esperar 4 años desde que pasó a ser el dueño, o 3 años desde que empezó a vivir en él si vive allí. Por eso la donación se planifica pensando también en la venta futura. Preparamos el contrato de donación, la declaración ante la Autoridad Tributaria y la inscripción en el Tabu.
Cuéntenos qué inmueble es, quiénes son los dueños y dónde vive cada uno, y le explicamos qué camino conviene y cuánto costará.
El Tabu (o Tabú) es el Registro de la Propiedad de Israel. El extracto del Tabu muestra quién es el dueño de un inmueble y qué hipotecas, embargos y notas pesan sobre él, y es el primer documento que revisamos en cualquier operación.
No todos los inmuebles están inscritos en el Tabu. Muchos departamentos están registrados todavía en la Autoridad de Tierras de Israel o en la compañía constructora, y en esos casos la transferencia se hace allí, con sus propios requisitos. Parte de nuestro trabajo es saber dónde está registrado el inmueble y qué hace falta para transferirlo.
También nos ocupamos de los registros que suelen quedar pendientes: inscribir una herencia a nombre de los herederos, levantar una hipoteca ya pagada, borrar una nota de advertencia vieja o corregir un dato mal registrado. Un registro en orden es lo que permite vender después sin sorpresas.
Un edificio de departamentos se registra como propiedad horizontal (bait meshutaf): cada departamento se inscribe por separado, y los espacios comunes, como la escalera, el techo o el jardín, pertenecen a todos. El reglamento del edificio define qué puede hacer cada dueño. Los conflictos entre vecinos sobre el reglamento y las obligaciones comunes los decide el Inspector del Registro de la Propiedad (artículo 72). Si un vecino ocupa una parte común o el departamento de otro, se puede elegir entre el Inspector y el tribunal. Representamos a propietarios en esos procedimientos y en el registro de edificios que todavía no están inscritos.
Si vive en Israel, en Tel Aviv, Herzliya, Raanana o Jerusalén, firmamos la compraventa en el estudio o donde le resulte cómodo, y el registro en el Tabu lo llevamos nosotros hasta el final. Si hace poco que hizo la aliá, revisamos antes de firmar el impuesto de compra reducido para olim, porque el momento de la compra lo define. También dividimos copropiedades entre familiares que viven en el país, empezando siempre por una propuesta de acuerdo. Nos reunimos en el estudio en Herzliya Pituach, por Zoom, por WhatsApp o por teléfono.
Agendar una reunión en Herzliya →Cuando un departamento heredado en Israel queda en condominio entre hermanos que viven en países distintos, y uno quiere vender y otro no, empezamos por una propuesta de acuerdo y solo después, si hace falta, pedimos la división al tribunal. Usted firma el poder ante escribano, lo apostilla y sigue el caso desde su casa, con informes en español en cada etapa. Las reuniones son por Zoom, por WhatsApp o por teléfono en su horario, o en el estudio en Herzliya si viaja a Israel.
Consultar desde el Río de la Plata →Para quien compra un piso o un apartamento en Israel desde España, la primera pregunta es fiscal: el impuesto de compra depende de si el comprador reside en Israel, y de si piensa hacer la aliá. Lo definimos antes de firmar, junto con la forma de firmar cada documento. Nos reunimos en el estudio en Herzliya, por Zoom, por WhatsApp o por teléfono, y con una hora de diferencia horaria las reuniones se agendan fácilmente. Todo el trámite puede hacerse con un poder, sin viajar.
Planificar una compra desde España →Los propietarios que viven en Estados Unidos suelen vender sin volver a Israel. Organizamos las firmas ante abogados israelíes en su ciudad, con la autenticación que exige el Tabu, y coordinamos los plazos con la diferencia horaria. Le enviamos informes de avance en español hasta que el dinero llega a su cuenta. Si el inmueble está en copropiedad con familiares en Israel, también llevamos la división. Hablamos por Zoom, por WhatsApp o por teléfono en su horario, o nos reunimos en el estudio en Herzliya cuando viaja a Israel.
Escribirnos desde Estados Unidos →Clientes que volvieron y nos recomendaron a su familia
Cada reseña del perfil de empresa es de un cliente real que trabajó directamente con la Abog. Reut Eliyahu. Las reseñas están escritas en hebreo o en inglés.
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Sí. En general un extranjero puede comprar un departamento o una casa en Israel. Lo que cambia son los impuestos y la forma de firmar los documentos fuera de Israel. Comprar →
No. Usted firma los documentos en su país, con la autenticación que exige la ley israelí, y el estudio hace todo el trámite en Israel. Vender →
Dependen del tipo de caso y de su complejidad. Le enviamos un presupuesto por escrito después de conocer el caso y antes de que usted se comprometa. Pedir un presupuesto →
Paga según las tasas de vivienda adicional aunque sea su única vivienda: 8% hasta 6.055.070 shekels y 10% sobre el resto, con excepciones para quien se radica en Israel. Impuestos →
La venta se declara ante la Autoridad Tributaria de Israel dentro de los 30 días desde la firma del contrato. Impuestos →
Cada copropietario puede pedir la división en cualquier momento. Si el inmueble no se puede dividir físicamente, el tribunal puede ordenar su venta y el reparto del dinero. Entre herederos →
Con acuerdo entre las partes, entre 2 y 8 semanas. Si hace falta un juicio, alrededor de un año y medio. División de copropiedad →
Debe pagarles a los demás una compensación razonable por el uso, en proporción a sus partes, y los demás pueden además pedir la división. Compensación por el uso →
Puede pedir la división aunque el otro se oponga. Si es la vivienda de la pareja, la venta espera hasta que los hijos menores tengan otra vivienda adecuada. Entre cónyuges →
Quien dona no paga plusvalía, y quien recibe paga un tercio del impuesto de compra normal. Para vender después con exención hay que esperar 3 o 4 años. Transferir a un familiar →
LL.B y MBA · Notaria autorizada · Árbitra registrada · Miembro del Colegio de Abogados de Israel desde 2007
Desde 2007 el estudio lleva compraventas, divisiones de copropiedad y juicios inmobiliarios en todo Israel, muchos de ellos con dueños que viven en otro país. Esa experiencia en los dos lados, la operación y el conflicto, es la que permite escribir contratos que evitan juicios y llevar juicios que terminan en acuerdos.
La Abog. Reut Eliyahu dirige personalmente cada caso. Como notaria autorizada, prepara ella misma los poderes y las certificaciones que el trámite necesita, y un abogado del equipo que habla español lo atiende en cada etapa.
Transparencia
Presupuesto por escrito
Respuesta directa
Alta disponibilidad
A distancia
Firma en su país
Rigor
Revisión antes de firmar
Cuéntenos dónde está el inmueble, quiénes son los dueños y qué quiere hacer: comprar, vender o dividir. Si vive fuera de Israel, la vía más rápida es WhatsApp.
📖 En hebreo: חוק המקרקעיןחוק מיסוי מקרקעיןתקנות המקרקעיןחוק המכר (דירות)פירוק שיתוף במקרקעין
La información de este sitio es general y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto.
División de copropiedad entre herederos o ex cónyuges, compraventa, impuestos y registro en el Tabu, según la ley israelí y con atención en español. Le decimos qué camino conviene y le enviamos un presupuesto por escrito. Consulta inicial sin compromiso.
Dom. a jue. 08:00-19:00 · Vie. 08:00-13:00 (hora de Israel) · En el estudio en Herzliya o por videollamada