עורך דין רכישת דירה, רכישת דירה יד שניה- המדריך המלא לשנת 2018

עורך דין רכישת דירה – עורך דין קניית דירה- 
עורך דין רכישת דירה, רכישת דירה יד שניה- המדריך המלא לשנת 2018
5 (100%) 15 votes

עורך דין מקרקעין – עורך דין עסקאות מכר נדל"ן-

ייצוג במכירת- רכישת דירות, מגרשים נחלות ונדל"ן מסחרי

משרד עורכי דין מקרקעין- עורך דין מקרעין- עורך דין נדל"ן – עורך דין רכישת דירה – הסכמי מכר ורכישת דירות – עורך דין רכישת דירה יד 2 – עורך דין קניית דירה – עורך דין הסכמי מכר נדל"ן – הסכמי מכר – עסקאות מכר מקרקעין

משרדנו מעניק ייעוץ משפטי מקיף בתחום המקרקעין; למשרדנו התמחות מיוחדת בהסכמי רכישת דירות; עסקאות חכירה ושכירות; רישום בתים משותפים; הסכמי שותפות; קבלני משנה; קומבינציה; פיתוח וכיו"ב; חוזי מכר של דירות מגרשים ונחלות חקלאיות; עבודה מול המנהל ורשם המקרקעין; עסקאות במגרשים בבעלויות שונות; הסכמי מכר; ליווי שוטף בעסקאות מכר מקרקעין.

המשרד מספק מענה משפטי כולל בתחומי המקרקעין: ייצוג בעסקאות רכישת דירות ונדל"ן פרטי ומסחרי וטיפול בעסקאות מקרקעין ועריכת הסכמי מכר.

המשרד מייצג קונים, מוכרים, שוכרים, חברות בניה, יזמים ומשקיעים לרבות אך לא רק רוכשי ומוכרי דירות למגורים, מגרשים, מבני תעשיה, קרקעות חקלאיות, קבוצות רכישה, פינוי-בינויתמ"א 38, קומבינציה ועוד החל משלב ניהול משא ומתן.

משרדנו ינהל עבורכם את המו"מ בטרם כריתת הסכם רכישת הדירה בצורה שתביא לידי ביטוי את הדגשים הספציפיים לעסקת רכישת הדירה שלכם, עורך דין רכישת דירה יערוך את כל הבדיקות הנדרשות בקשר עם הסכם רכישת הדירה ויכין את הסכם הרכישה לרבות כל המסמכים הנלווים לצורך החתימה על הסכם רכישת הדירה, עורך דין מקרקעין ילווה אתכם בכל שלבי ההליך- מתחילתו ועד סופו בהעברת הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, משרד עורכי דין מקרקעין אליהו ושות' יערוך עבורכם תחשיב מס מתאים ויגיש את הדיווחים המתאימים ללשכת מיסוי מקרקעין.

משרדנו מעניק שירותים משפטיים מגוונים בתחומי המקרקעין והנדל"ן וייצוג בעסקאות רכישת דירה:

• עורך דין רכישת דירה- ייצוג בעסקאות רכישת דירה ועסקאות מכר דירה.

• קניית דירה יד שניה, מכירת דירה יד שנייה.

• עסקאות קניית דירה בתים מגרשים ונחלות.

• רכישת דירה מקבלן.

• הסכמי רכישת דירה לזוגות צעירים.

• רכישת דירה במסגרת הרחבות ישובים.

• עסקאות רכישה וקנייה של חנויות, מגרשים ונדל"ן מסחרי.

• זיכרון דברים.

• בדיקת נדל"ן.

• קבוצות רכישה.

• עסקאות קומבינציה.

• ייעוץ ותכנון מס מקרקעין.

• הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף.

• הסכמי ניהול.

• השכרת נכסים פרטיים ומסחריים.

• רישום בתים משותפים.

• תיקון רישום צו בית משותף.

• רישום הרחבות בניה.

• ייצוג קבלני בניה וקבלני משנה.

• פינוי שוכרים.

• דיירות מוגנת.

• רישום הערות בטאבו.

• רישום נכסי מקרקעין שהתקבלו בירושה.

במשרדנו עורכי הדין מומחים בעסקאות רכישת דירות ומקרקעין וליוו מאות עסקאות רכישה על ידי עורך דין מומחה בנדל"ן לשביעות רצונם המלאה של לקוחותינו.

זקוק לעורך דין מומחה למקרקעין בעסקאות מכר או בעסקאות רכישת דירה?

★ משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי במחירים הוגנים! ★

לייעוץ טלפוני ראשוני ללא עלות ו/או להצעת מחיר התקשרו 074.7047104

עורך דין מקרקעין – עורך דין רכישת דירה | משרדנו מעניק ייעוץ וליווי עסקאות במקרקעין

עסקת רכישת דירה וכל עסקת מקרקעין הינה עסקה חשובה שאין להקל בה ראש ועל כן, רצוי וכדאי לפנות לייעוץ אצל עורך דין מקרקעין ובכך תוכלו להיות רגועים שאשר עורך דין מקרקעין המומחה בייצוג בתחום עסקאות רכישת דירה מלווה את העסקה החשובה שהינכם עומדים לבצע, העסקה נעשית בדרך הטובה והמקצועית ביותר.

עורך דין מקרקעין אכן, מגבש את נוסח הסכם רכישת דירה אולם, מעבר לכך ישנן בדיקות שעורך דין מקרקעין עושה על מנת להבטיח כי העסקה כשרה וזכויות לקוחותיו נשמרות.

עורך הדין במקרקעין יערוך את כל הבדיקות הדרושות ברשויות השונות וידאג לבצע את כל הליך העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בצורה חלקה ומהירה.

עורך דין מקרקעין – עורך דין רכישת דירה | בדיקות בלשכת רישום מקרקעין לפני חתימה על הסכם המכר-

עורך דין מקרקעין מלווה את עסקת רכישת הדירה או המקרקעין מתחילתה ועד סופה, עורך דין מקרקעין בודק את הזכויות הרשומות בלשכת רישום מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות וכיוצב'. עורך הדין המתמחה בנדל"ן יסייע ללקוחותיו בקבלת החלטות נכונות ויגן על האינטרסים של הלקוח בעסקת רכישת הדירה או עסקת מכר מקרקעין.

לפני חתימה על הסכם רכישת הדירה, יש לעשות בדיקות שונות. עורך דין מקרקעין ממשרדנו יבדוק את רישום הבעלות בדירה או בנכס נדל"ן הנמכרים, יבדוק את שטח הדירה או הנכס הנמכרים בנסח הטאבו, יוודא כי הבעלות בלשכת רישום מקרקעין נכונה ואמיתית, יוודא שאין עיקולים או הערות אזהרה על הנכס שמונעות את קיום עסקת רכישת הדירה ועשויות להוות מכשול בפני הרוכש להעביר את הבעלות בנכס על שמו.

נסח טאבו הוא פלט מלשכת רישום המקרקעין, בו מצויים כל הפרטים על הנכס, לרבות בעלויות, הערות אזהרה הרשומות במקרקעין, עיקולים ועוד. נסח טאבו ניתן להוציא באינטרנט על ידי כל אדם המבקש לעיין בנסח הטאבו בעלות של כ- 15 ש"ח.

עורך דין מקרקעין אשר יבצע את כל הבדיקות הדרושות בלשכת רישום המקרקעין. הבדיקות הללו נעשות לפני החתימה על הסכם רכישת הדירה ויש להן משקל חשוב להגנה על רוכש הנדל"ן טרם החתימה על הסכם רכישת הדירה או הסכם המקרקעין – עסקת הנדל"ן וטרם התחייב הרוכש בהתאם להסכם הרכישה.

עורך דין מקרקעין – עורך דין רכישת דירה | בדיקות בעירייה לפני החתימה על הסכם המכר-

עורך דין רכישת דירה יבדוק בעירייה או ברשות המקומית בה ממוקם הנכס את זכויות הבנייה בנכס הנמכר. עורך הדין רכישת דירה יבדוק האם בוצע בנכס בנייה ללא היתר, האם קיימות חריגות בנייה או צווי הריסה על המקרקעין, האם קיימים הליכים להריסת בניה לא חוקית וכיוצב'.

עורך דין רכישת דירה יבדוק שהנכס נמצא בבעלות המוכרים, יבדוק האם קיימים חובות או עיקולים על הנכס.

עורך דין מקרקעין – עורך דין רכישת דירה | עריכת הסכם רכישת נדל"ן וחתימה על הסכם רכישת המקרקעין-

לאחר שעורך דין קניית דירה יבדוק את כל הבדיקות הדרושות כפי שפורטו, ייערך הסכם רכישת הדירהעורכי דין מקרקעיןהמייצגים את המוכר והקונה יגבשו נוסח מוסכם להסכם רכישת הדירה או להסכם רכישת הנדל"ן.

לאחר שגובש נוסח הסכם רכישה מוסכם על ידי עורכי הדין המייצגים את הצדדים לעסקת המקרקעין, ניתן יהא לחתום על הסכם רכישת המקרקעין.

החתימה על הסכם רכישת מקרקעין תתבצע בנוכחות כל הצדדים לעסקה- קונים ומוכרים ובליווי עורך דין מקרקעין המייצג כל צד.

 

עורך דין מקרקעין – עורך דין רכישת דירה | בנוסף להסכם רכישת מקרקעין, הצדדים יחתמו על טפסים נוספים:

• ייפויי כח מוכרים- המסמיך את עורכי הדין לבצע את העברת הבעלות בלשכת רישום מקרקעין מהמוכר לקונה.

• יפויי כח לרישום הערת אזהרה- המסמיך את עורך דין מקרקעין לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר בנכס.

• יפויי כח לביטול הערת אזהרה- המסמיך את עורך דין מקרקעין לבטל את הערת האזהרה אשר תירשם בלשכת רישום מקרקעין במידה והופר הסכם המכר.

• בקשה לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעין חתומה על ידי הצדדים.

• שטרות מכר.

הטפסים להעברת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין מהמוכר לקונה יישארו אצל עורך דין מקרקעין המייצג את המוכרים בעסקת רכישת הדירה עד למועד מסירת החזקה בנכס וביצוע כל התשלומים הנדרשים בהתאם להסכם רכישת הדירה.

עורך דין מקרקעין- עורך דין רכישת דירה| רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בעסקת רכישת המקרקעין-

לאחר שעסקת רכישת דירה או נדל"ן נחתמה, עורך דין רכישת דירה המייצג את הקונה בעסקת המקרקעין ירשום הערת אזהרה על זכויות המוכרים בנכס לטובת הרוכשים בלשכת רישום מקרקעין.

רישום הערת אזהרה בטאבו תבטיח את זכויות הרוכש בנכס עד להעברת על הזכויות במקרקעין לטובת הקונה.

עורך דין מקרקעין- עורך דין רכישת דירה | מסירת החזקה במקרקעין מהמוכר לקונה-

תנאי התשלום בעסקת רכישת מקרקעין ומועד מסירת החזקה, נקבעו בהסכם הרכישה. הקונים ישלמו בהתאם להסכם רכישת המקרקעין את הסכומים בהתאם ללוח התשלומים אשר נקבע בהסכם רכישת הדירה. עם ביצוע התשלום האחרון מהקונים למוכרים, ימסרו המוכרים את החזקה בנכס לידי הקונים.

כמו כן, עם מסירת החזקה במקרקעין, יימסרו כל המסמכים להעברת הזכויות בנכס מהמוכרים לקונים לידי עורך דין מקרקעין המייצג את הקונים.

ביצוע העברת הבעלות מהמוכרים לקונים על ידי עורך דין מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין-

לאחר שעורך הדין המייצג את הקונים בעסקת רכישת הדירה קיבל את המסמכים הדרושים, יגיש עורך הדין בקשה לרישום במקרקעין– לה יצורפו המסמכים הדרושים לביצוע השלמת העברת הבעלות במקרקעין מהמוכרים לקונים.

 

עורך דין מקרקעין- עורך דין רכישת דירה | לבקשה לרישום במקרקעין יצורפו המסמכים הבאים:

• יפוי כח בלתי חוזר- המסמיך את עורך דין רכישת דירה להעביר את הזכויות בנכס מהמוכרים לקונים.

• שטרות מכר.

• שטרות משכנתא- במידה וקיימת משכנתא.

• אישור מס שבח- אישור על תשלום מס שבח.

• אישור מס רכישה- אישור על תשלום מס רכישה.

• אישור עירייה לטאבו.

לאחר הגשת הבקשה לרישום במקרקעין ללשכת רישום המקרקעין, הבעלות בנכס תועבר מהמוכרים לקונים ועסקת המכר תושלם.

לסיכום, עסקת מקרקעין היא עסקה חשובה ביותר ורצוי מאוד לפנות לעורך דין מקרקעין- עורך דין רכישת דירה על מנת להבטיח כי העסקה מתבצעת בצורה נכונה וכי כל הבדיקות הדרושות מתבצעות וכי זכויותיכם מובטחות.

 

משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי!

 

 לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

 

רכישת דירה יד שניה, מדריך מלא לשנת 2019

עורך דין רכישת דירה משרד עורכי דין מקרקעין- נדל"ן – עורך דין מקרעין- הסכמי מכר והסכמי רכישת דירות

עסקת מקרקעין הינה עסקה חשובה שאין להקל בה ראש ועל כן, רצוי וכדאי לפנות לייעוץ אצל עורך דין מקרקעין ובכך תוכלו להיות רגועים שאשר עורך דין מקרקעין מלווה את העסקה החשובה שהינכם עומדים לבצע, העסקה נעשית בדרך הטובה והמקצועית ביותר.

למרות שעסקת מקרקעין הינה עסקה מהגדולות שנעשה בחיינו, ולמרות שמדובר במרבית המקרים בנכס היקר ביותר שיהיה בבעלותינו, שלשם רכישתו רוב הרוכשים נוטלים על עצמם התחייבויות גדולות כדוגמת משכנתא, הלוואה וכיוצב׳, במקרים רבים צדדים לעסקת מקרקעין מוותרים על ייצוג משפטי משיקולים כלכליים.

במאמר זה נציג בפניכם בשפה פשוטה ובקצרה, את ההיבטים המשפטיים הכרוכים בביצוע עסקאות מקרקעין ורכישת דירה ומקווים כי מאמר זה ישפוך אור ויסייע לכם להבין על קצה המזלג את הפעולות העיקריות הדרושות במקרים סטנדרטיים לפני שרוכשים דירה.

יובהר כי מאמר זה הינו כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין מקרקעיןמעצם טיבן של עסקאות מקרקעין והיקף שווי העסקה ומורכבותה, מומלץ מאוד לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין להיוועץ ולשכור את שירותיו בטרם רכישת דירה ו/או ביצוע עסקת מקרקעין.

מאמר זה נכתב על ידי עורכת דין רעות אליהו, עורכת דין המתמחה מעל לעשר שנים בתחום המקרקעין והנדל”ן ובעלת ניסיון רב ומשמעותי בכל תחומי הנדל”ן והמקרקעין, החל מעסקאות מכר מקרקעין פשוטות ועד לעסקאות מהמורכבות שבהם, ובכלל זה:
ליווי רוכשי דירות בעסקאות מקרקעין, ליווי מוכרי דירות בעסקאות מקרקעין, ליווי קונים בעסקאות רכישת דירה מקבלן- מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה), עריכת הסכמי רכישה לרכישת נכס נדל״ן ומקרקעין (דירה, בית, בניין, מגרש, נחלה, חנות, משרד, עסק וכיוצב׳), עריכת הסכמי קומבינציה, עריכת הסכמי פינוי בינוי, ליווי בפרוייקט תמ”א 38, עריכת הסכמי שכירות, עריכת הסכם מתנה, רישום זכויות בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל ובחברה משכנת, רישום בתים משותפים, תיקון צו בית משותף, העברת זכויות במשק חקלאי, מינוי בן ממשיך, פירוק שיתוף במקרקעין (פירוק שיתוף במקרעין בין אחים, בין יורשים, פירוק שיתוף בין בני זוג, פירוק שיתוף בין שותפים בנכס) ועוד.

לפני שאתם מתקדמים לביצוע אחת העסקאות הגדולות בחייכם, אתם יותר ממוזמנים לפנות אלינו לתאום פגישה וקבלת ייעוץ משפטי לשם בחינת כדאיות העסקה, סיכוניה והעלויות הצפויות במסגרתה, והבטחת התוצאה המיוחלת על ידיכם.

עורך דין מקרקעין מומחה ממשרדנו ילווה אתכם מתחילת ההליך החל מניהול מו״מ בטרם החתימה על הסכם המכר, יערוך עבורכם את הסכם הרכישה, ויבצע את הבדיקות הדרושות על מנת להבטיח כי העסקה כשרה וזכויותיכם נשמרות, ויבצע את העברת הזכויות בנכס הנרכש על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

עורך דין מקרקעין יערוך את כל הבדיקות הדרושות ברשויות השונות וידאג לבצע את כל הליך העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בצורה חלקה ומהירה.

אנו מקווים כי המאמר שלהלן יהא לכם לעזר. קריאה מהנה !

כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה יד שנייה

לאחר תקופה ארוכה וחודשים רבים של בדיקת דירות, מצאתם את הדירה המתאימה והמיוחלת שאתם רוצים לקרוא לה בית, סגרתם מחיר, קבעתם מועד לפינוי ומסירת החזקה בדירה. ומהו השלב הבא?

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | בדיקת הדירה וסביבתה

השלב הראשוני הינו בדיקת הדירה וסביבתה.

חשוב לזכור כי פעמים רבות, ובמיוחד לאחר שראינו מספר דירות שלא כל כך התאימו לצרכינו, נוצר ׳קליק׳ ואנחנו מתאהבים בדירה ממבט ראשון, מבלי שנשים לב לפרטים מהותיים בדירה. וכך נוצר שבמבט שני- שלישי לפתע מבחינים בפגמים חשובים שלא שמנו לב אליהם קודם לכן, פרטים העשויים להשפיע על החלטנו בקשר עם קניית הדירה.

לכן, חשוב להגיע ולבחון את הדירה ואת סביבתה מספר פעמים ובשעות שונות לפני שמקבלים החלטה סופית.

שיקול מרכזי בקבלת החלטה בנוגע לרכישת הדירה הינו מיקום!
מיקומה של הדירה, דרכי הגישה אליה, עומסי תנועה, נגישות לבתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת ומרכזים קהילתיים, תחבורה ציבורית, מרחק ממרכז מסחרי, מרכזים רפואיים, מרכזי כושר ותרבות הם שיקולים מאד רלבנטיים ומהותיים ברכישת דירה בשכונה או ברחוב מסוים.

כמו כן, חשוב ביותר לבחון את הדירה עצמה והבניין בה היא ממוקמת.

חשוב לבחון את כיווני הדירה מבחינת אוויר, אור וחום, להגיע להתרשם מהדירה בשעות היום ובשעות הערב בימים שונים בשבוע, כך ניתן לראות אם נכנס מספיק אור ואוויר לדירה, לבקר בדירה וסביבתה באמצע שבוע ואף בסופי שבוע, לבדוק ולראות פיזית את המחסנים והחניות וכל הרכוש הצמוד לדירה, לבדוק את ודרכי הגישה אליהם.

בבחינת סביבת הדירה יש לשים לב לאיזור בו ממוקמת הדירה- האם הדירה נמצאת במקום שקט, על כביש רועש, בקרבת בתי ספר או גני ילדים, האם יש בסביבת הבניין חניונים, כבישים, תחנות אוטובוס, מרכז מסחרי, גינה ציבורית ומה הקרבה של הדירה לכל אלה.
יש לבחון היכן ממוקם חדר האשפה בבניין ביחס לקרבה לדירה ולתת את הדעת על אופן פינוי האשפה בבניין והאם פעולות פינוי האשפה ומשאיות הזבל שמגיעות לבניין נשמעות מהדירה ומפריעות, יש לבדוק את מצב התחזוקה של הבניין, מיהם השכנים ואופין של המשפחות המתגוררות בבניין (משפחות צעירות, רווקים, משפחות עם ילדים בוגרים) וכיוצב׳.

חשוב לבדוק האם מתקני הבניין עונים על צרכיכם- מעליות, חצר וכיוצב׳.

יש לזכור כי לכל אדם יש סדר עדיפויות אחר, כך שדבר העשוי להפריע או להציק לאחד עשוי להחשב כיתרון לאחר. למשל, ישנם כאלה שיעדיפו קומה נמוכה וישנם כאלה שמעוניינים בדירת גג בלבד, וכיוצב׳.
לפיכך, חשוב שכל אדם יבחן את הנתונים של הדירה בהתאם לצרכיו והעדפותיו ובהתאם לשיקולים האישיים שלו ושל משפחתו.

חשוב מאוד לקבל כמה שיותר נתונים מהמוכרים ואפילו מהשכנים ו/או מועד הבית, לכן תשאלו כל מה שלא מובן לכם ותבקשו לקבל את כל הנתונים הדרושים לכם על מנת לקבל החלטה מושכלת האם הדירה מתאימה לצורכיכם.

יש לוודא שכל מערכות הדירה תקינות ופועלות ושלא דרוש איזה שהוא תיקון משמעותי שלא לקחתם אותו בחשבון מבחינת התקציב שלכם לרכישת הדירה, לרבות תקינות דוד שמש, תקינות מערכות אינסטלציה, חשמל, מים, איטום, מצב הארונות שנשארים בדירה, לבדוק האם ניתן להבחין בקירות בנזילות / סדקים וכיוצב׳.

היות ובמקרים בהם רוכשים דירה יד שנייה יש לשים לב שהמערכות של הדירה תקינות שכן, במידה ודרוש תיקון מסוים, הדבר יכול להוות שיקול מרכזי מבחינת מחיר הדירה הסופי.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | מחיר הדירה

לאחר שעברנו את השלב הראשון ובדקנו ווידאנו שהדירה, מתקניה וסביבתה מתאימים לצורכינו, השלב הבא הינו מחיר הדירה- כיצד ניתן לוודא שהמחיר המבוקש לדירה הינו המחיר הריאלי ובהתאם לשוק הנדל״ן המשתנה חדשות לבקרים במדינתנו?

בשנים האחרונות נעשה פשוט יותר לבדוק מהו שווי השוק של דירה באיזור מסוים. קיימים אתרים כדוגמת מאגר מדלן ואתר רשות המיסים, בהם ניתן לקבל מידע היסטורי על עסקאות שבוצעו ודווחו לרשויות המס, בנוגע לדירות הממוקמות בסביבת הנכס אותו הנכם מעוניינים לרכוש.
מדובר בכלי חשוב המאפשר לרוכשי הדירות לקבל מידע אמין ומדויק בנוגע למחירי דירות דומות באיזור המבוקש.

מעיון במאגרים אלה, ניתן להשוות בנוגע לדירות דומות באיזור ו/או ברחוב הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש ולראות נתונים לגבי הדירה שנמכרה ומה שוויה.
כך, אתן יכולים לקבל החלטה מושכלת יותר לגבי מחיר הדירה המבוקש ולוודא שהמחיר המבוקש אינו גבוה או מופרז מדירות דומות שנמכרו באותו איזור. כמו כן, תוכלו לנהל משא ומתן על מחיר הדירה בצורה עניינית יותר.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | בדיקת גודל הדירה

כיצד ניתן לדעת מהו גודל הדירה המדוייק? ישנם מספר דרכים לבדוק את גודל הדירה.
בעבר היה נהוג לבדוק בטופס תשלום הארנונה על מנת ללמוד על גודלה המדוייק של הדירה, אולם היום פנייה לאמצעי זה, במיוחד בדירות חדשות, הינו מטעה ולא מדוייק היות והרשות המקומית מוסיפה לחיוב הארנונה בדירות חדשות במיוחד שטחים משותפים נרחבים שלפיהם מחושב תשלום הארנונה, לשטח הדירה מתווסף תשלום בעד חניות, מחסנים אישיים, שטח משותף אשר מגדיל את שטח הדירה לפי החיוב בארנונה בעשרות מטרים ולכן לא ניתן להסתמך על כך כמידע אמין.

בדירות חדשות יחסית, כאשר קיים תשריט של הבית המשותף ושל הדירה בפרט, דרך המלך היא בחינת התשריטים עצמם והשוואתם למצב הקיים.

אפשרות נוספת היא בחינת גודל הדירה כפי שמצויין בנסח הטאבו (לרוב לא כולל שטחי שירות כגון חדר כביסה). ניתן להפיק נסח טאבו בעלות סמלית כ-15 שקלים מאתר האינטרנט של לשכת המקרקעין לפי הגוש החלקה ותת חלקה של הדירה.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | בדיקת נסח הטאבו

נסח טאבו הוא פלט מלשכת רישום המקרקעין, בו מצויים כל הפרטים על הנכס, לרבות בעלויות, הערות אזהרה הרשומות במקרקעין, עיקולים ועוד. נסח טאבו ניתן להוציא באינטרנט על ידי כל אדם המבקש לעיין בנסח הטאבו בעלות של כ- 15 ש"ח.

מנסח הטאבו ניתן לקבל מידע רב על הדירה ועל ההיסטוריה שלה.
ניתן ללמוד על הבעלים הרשומים של הנכס, ניתן לראות מהי צורת רישום על הנכס- האם בעלות, האם חכירה וכיוצב׳, ניתן לראות האם קיימת מגבלה כלשהיא בעת מכירת הנכס, ניתן לראות האם קיימת משכנתא על הדירה ומה גובהה, האם קיימים עיקולים ו/או שיעבודים על הנכס, האם נעשתה התחייבות כלשהי למכור את הדירה לצדדים שלישיים, ניתן לראות האם הנכס נרכש על ידי המוכרים ומתי ו/או האם מדובר בנכס אשר נתקבל בירושה או בהעברה ללא תמורה, האם הוטל על הנכס צוו שיפוטי או מנהלי כזה או אחר וכיוצ”ב.

חשוב ביותר לעיין בנסח הטאבו בטרם רכישת הדירה על ידכם על מנת לדלות את כל הפרטים המהותיים אשר מצויים בו.

יודגש כי באם רשומות על הדירה הערות אזהרה ו/או עיקולים וכו׳ לא ניתן יהיה לבצע את העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין עד שאלה יוסרו מהנסח.

כבר בשלב זה מומלץ להתקשר עם עורך דין מקרקעין מטעמכם על מנת שיעיין בצורה מקצועית ומושכלת בנסח הטאבו וייתן את התייחסותו ביחס לנתונים אשר ניתן לדלות מנסח הטאבו ויוודא שהנסח כשורה ואין משהו שאתם צריכים לחשוש ממנו ו/או להסיר מהנסח טרם הרכישה.
עורך דין מקרקעין מטעמכם יבדוק את רישום הבעלות בדירה או בנכס נדל"ן הנמכרים, יבדוק את שטח הדירה או הנכס הנמכרים בנסח הטאבו, יוודא כי הבעלות בלשכת רישום מקרקעין נכונה ואמיתית, יוודא שאין עיקולים או הערות אזהרה על הנכס שמונעות את קיום עסקת המכר ועשויות להוות מכשול בפני הרוכש להעביר את הבעלות בנכס על שמו.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | תשריט דירה

תשריט הנכס (תשריט דירה) מצוי בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), לרבות תשריט של חניות, מחסנים וכיוצ”ב, והוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח הנכס, גבולותיו, חלוקתו הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו’), וכיוצ”ב. מהתשריט ניתן ללמוד על זכויות המוכר בנכס, מיקומה המדוייק של הדירה והחניות, התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח, הרכוש המוצמד לדירה ומיקומו, תוכלו לדעת האם בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב) ועוד.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | בדיקת חריגות בניה

בדירות רבות במדינתנו בוצעו חריגות בנייה. חשוב מאוד לוודא שלנכס אין חריגות בנייה בטרם ביצעתם את העסקה.
במידה ולנכס קיימות חריגות בנייה הדבר עשוי להשפיע מהותית על מחיר הנכס ועל הסיכונים אשר אתם נוטלים על עצמכם כאשר אתם רוכשים נכס עם חריגות בניה. בנוסף לעובדה שמדובר בעבירה פלילית ישנם חיובים ועלויות לא מבוטלות הכרוכות בנושא של חריגות בניה שיש להיות מודעים אליהם בטרם רכישת נכס עם חריגות בנייה. כמו כן, קיימים מקרים רבים שתידרשו להסיר את חריגת הבנייה בטרם תוכלו להעביר את הבעלות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | תיק הרשות המקומית

במחלקת ההנדסה של העירייה ו/או הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין בתכנית בניין עיר שבו מצוי הנכס, ולהבין מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים בנכס, מהו הפיתוח הסביבתי הסמוך לדירה, קיומם של היתרי בנייה להקמת אנטנות סלולריות למשל, תוכנית להקמת מבני ציבור ו/או מוסדות מסחר ו/או גנים ציבוריים בסמוך לנכס, ניתן לעיין ב”היסטוריה” של הדירה ושל הבניין ועוד. ניתן גם להעזר בפקידי העירייה ולשאול אותם האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה וכדומה.
ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של היטל השבחה. באופן עקרוני המוכר הוא זה שנושא בהיטל ההשבחה, אולם חשוב שגם הקונה יהא ער לסוגיה מבעוד מועד ויתן את הדעת על השלכותיו.
עורך דין רכישת דירה מטעמכם יבדוק בעירייה או ברשות המקומית בה ממוקם הנכס את זכויות הבנייה בנכס הנמכר. עורך הדין רכישת דירה מטעמכם יבדוק האם בוצע בנכס בנייה ללא היתר, האם קיימות חריגות בנייה או צווי הריסה על המקרקעין, האם קיימים הליכים להריסת בניה לא חוקית וכיוצב'.
עורך דין מקרקעין יבדוק שהנכס נמצא בבעלות המוכרים, יבדוק האם קיימים חובות או עיקולים על הנכס. עורך דין רכישת דירה יודע לבצע את הבדיקות השונות בעירייה ולכן חשוב ומומלץ להיעזר בשירותיו בטרם החתימה על הסכם רכישת הדירה.

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | בדק בית

במדינתנו בטרם רכישת רכב יד שנייה, מקובל ונהוג לעשות לרכב בדיקת קנייה מקצועית במוסך.
משום מה ובאופן תמוה, כאשר מדובר ברכישת דירה או נכס נדל”ן כלשהו, ששווים עולה לעין שיעור על שווי של רכב, רוכשים פוטנציאליים אינם מעלים על דעתם לפנות לגוף מקצועי כגון שמאי או חברת הנדסה העוסקת בבדק בית וביקורת מבנים על מנת שיבצעו בדיקות ראשוניות בנכס וימסרו פרטים לגבי מצבו של הנכס שלא ניתן לראות בעין רגילה, כגון מצב הצנרת, רטיבויות, וכיוצב׳.
לעיתים בדיקה שכזו של איש מקצוע עשויה לגלות ליקויים משמעותיים אשר עשויים להשפיע בצורה משמעותית על ערך הדירה ואף גם תשפיע על האפשרות של קבלת משכנתא בגין הדירה. כך, למשל, מבדיקה שנערכה בנכס של לקוחותינו הוברר כי קיימת בעיה משמעותית באיטום הדירה שמחייב טיפול  והשקעה של עשרות אלפי שקלים שאותם הרוכשים לא לקחו בחשבון ולא היו מודעים לו אילולא הבדיקה המוקדמת.
במקרה אחר התברר כי הנכס הנרכש לא הוסב כדין למגורים ולכן לא ניתן לקבל משכנתא בגינו, ואלו דוגמאות בלבד.
שמאי מקרקעין מוסמך ייתן לכם הערכת מחיר ריאלית בגין הנכס בשקלול כל הפרמטרים השונים הערכה אשר על בסיסה תוכלו להעריך באופן גס את יכולתכם לקבל משכנתא ובאיזה היקף. בנוסף, השמאי יבדוק תוכניות ותשריטים של הנכס, זכויות בניה קיימות, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו’), קיומן של הפקעות, קיומן של חריגות בניה, וכיוצב׳.
למרות שמדובר בעלות כספית נוספת, מומלץ מאוד לפנות לבעל מקצוע אשר יעריך את מצב הנכס ואת שוויו, ובכך יהיו בידיכם כל הנתונים המהותיים לגבי הנכס שברצונכם לרכוש ולהשלים את העסקה בראש שקט כשאתם יודעים בוודאות מה מצבו של הנכס שאתם מתעתדים לרכוש.

 

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | משכנתא

נטילת משכנתא הינו הליך שלוקח זמן. בחתימה על הסכם המכר מפורטים המועדים של לוח התשלומים לפיו הרוכש צריך להעביר את הכספים למוכר.
על מנת להבטיח שהבנק יאשר לכם את נטילת המשכנתא ועל מנת להבטיח שתעמדו בהתחיבויותיכם לפי הסכם המכר ולוח התשלומים שפורט בו, יש לוודא שהבנק אכן מאשר לכם נטילת משכנתא והסכומים הדרושים לכם.
עוד בטרם רכישת הדירה מומלץ לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא. אישור עקרוני זה, יתן לכם ביטחון שהבנק אכן אישר לכם נטילת המשכנתא ואת הסכום הדרוש לכם. בכך תסירו מעליכם את החשש שמא לא תוכלו ליטול את מלוא סכום המשכנתא הדרוש לכם לשם רכישת הדירה.
חשוב למסור לבנק את מלוא הנתונים שהוא דורש לרבות כל מסמכים הקיימים בידיכם כבר בשלב זה על מנת למנוע מגבלות או קשיים בהמשך הדרך אשר לא נצפו מראש שעשויים לעכב את העברת הכספים ואישור סופי לנטילת המשכתנא.

חשוב להבין, כי אישור עקרוני אינו מהווה התחייבות של הבנק ליתן לכם משכנתא. אישור עקרוני הינו אישור מהבנק לפיו בהנחה שכל הנתונים הבסיסיים אשר נמסרו לבנק יאומתו וימצאו תקינים על ידו, הבנק יעמיד לרשותכם משכנתא ובתנאי שתעמדו ביתר התנאים המקובלים של הבנק.

יש לקחת בחשבון גם משכנתא שנטל המוכר הרשומה על הנכס.
בטרם החתימה על הסכם המכר יש לבבקש מהמוכר להמציא לידיכם אישור רשמי מהבנק המפרט את סכום היתרה לסילוק המשכנתא שלו ולברר יחד עם המוכר מהם הציפיות שלו מבחינת תנאי התשלום בקשר להסרת המשכנתא.

אין להתחייב בהסכם המכר להעביר לידי המוכר סכום משמעותי כלשהו מהתמורה בגין הנכס עד שלא תוסר מלוא המשכנתא ועד שלא יומצא לידיכם נסח טאבו נקי ללא שעבודים שהוטלו בגין המוכר על הנכס. כמו כן, חשוב שהסכום אשר הועבר בטרם פרעון המשכנתא יופקד לבנק לטובת סילוק המשכנתא.

עורך דין מקרקעין מטעמכם יתאם את מועדי התשלומים בהתאם לנתונים הספציפיים של העסקה ויוודא שהתשלומים אשר שולמו על ידכם ינותבו תחילה לסילוק מלא של המשכנתא הרשומה על הדירה לטובת המוכר.

 

עורך דין רכישת דירה – עורך דין מקרקעין | מס רכישה

כאשר קונים דירה יש לשלם לאוצר המדינה מס רכישה, אלא אם כן יש לכן זכאות לפטור/הקלה ממס.
בישראל מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהינו ״יחיד״) יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו דירתו היחידה. כמו כן, החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים במס רכישה, ולכן יש לשקול את הנושא ולהיוועץ בעורך דין מקרקעין אשר יערוך עבורכם את חישוב המס אותו תצטרכו לשלם בטרם החתימה על הסכם המכר.

שיעור מס הרכישה – לדירה יחידה ולדירה נוספת – אשר בתוקף מיום 16.01.2017 ועד ליום 15.01.2018 הינם כדלקמן:

שיעור מדרגות מס רכישה בגין ״דירת מגורים יחידה״ *:
עד 1,623,320 ₪ – 0%.
מעל 1,623,320 ₪ ועד 1,925,460 ₪ – 3.5%.
מעל 1,925,460 ₪ ועד 4,967,445 ₪ – 5%.
מעל 4,967,445 ₪ ועד 16,558,150 ₪ – 8%.
מעל 16,558,150 ועד בכלל – 10%.

שיעור מדרגות מס רכישה בגין רכישת ״דירה נוספת״ *:
שיעור מס הרכישה – לדירה נוספת – אשר בתוקף מיום 16.01.2017 ועד ליום 15.01.2018 הינם כדלקמן:
מהשקל הראשון ועד 4,967,445 ₪ – 8%.
מעל מעל 4,967,445 ₪ ועד בכלל – 10%.

*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת.

הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו עוד היום, ולתאם פגישה עם עורך דין רכישת דירה- עורכת דין רעות אליהו לקבלת ייעוץ במסגרת ביצוע עסקאות מכר מקרקעין- עסקאות רכישת מקרקעין.

משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי!

זקוק למידע נוסף בנושא מקרקעין? זקוק לעורך דין רכישת דירה?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין עסקאות מכר נדל״ן • עורך דין מסחרי 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *