פינוי בינוי

פינוי בינוי
Rate this post

פינוי בינוי

משרד עורכי דין אזרחי מסחרי מקרקעין רעות אליהו- עורך דין נדל"ן

מהו פינוי בינוי ?

בישראל, מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח קרקע שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי ונשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

מטרת ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר.

משמעויות מעשיות

השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.

פיצוי התושבים במתחם

הפינוי כרוך בפיצוי התושבים שגרו במקום, כדוגמת דיור חלופי לפרק הזמן בו מתבצע הפרוייקט, הרחבת דירתם, הוספת ממ"דים לדירות, ועוד.

מסגרת חוקית

הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.

הקלות בביצוע פינוי בינוי

עדת חוק חוקה ומשפט, בראשותו של ח"כ דוד רותם אישרה בקריאה ראשונה, את הצעת החוק להורדת הרף הנדרש לביצוע תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן.

על פי ההצעה, אשר עברה קריאה ראשונה, ירד רף ההסכמות הנדרש לצורך תביעת פיצויים כנגד דיירי סרבן מ- 80% הנדרש כיום ל- 67%.

הצעת תיקון חוק פינוי בינוי (פיצויים) הועלתה במסגרת הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012, אשר שמה לה למטרה להתמודד עם התופעה בה פרויקטים של פינוי בינוי לא יוצאים אל הפועל, וזאת כתוצאה מהתנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות בפרויקט המיועד לפינוי בינוי.
הצעת החוק מגדירה את השינוי אשר נועד למנוע מדייר סרבן ליהנות מעמדת מיקוח, אשר לעיתים גורמת להכשלת העסקה במלואה. הצעת החוק נועדה למנוע את הסחטנות של המיעוט היוצר עיכוב בפרויקט לעומת הרוב התומך בו.

החוק היום קובע כי במידה וקיימת הסכמה של 80% מדיירי הפרויקט לביצוע עסקת פינוי בינוי, רשאים הם לתובע בנזיקין את הדייר הסרבן וזאת בגין הנזק אשר נגרם להם כתוצאה מהסירוב הבלתי סביר לביצוע העסקה. הצעת החוק נועדה להקל עם הרוב ולקדם את הפרויקט של פינוי בינוי במתחם.

לפי ההצעה יש להתייחס לרוב שיתקבל מכלל בעלי הדירות שבמקבץ הפינוי בינוי ולא רק מבעלי דירות שבכל בניין.

חידוש נוסף שמוצע הוא שימונה "שמאי פינוי בינוי" בסכסוכים בין המסכימים לסרבנים, אשר ימונה להכריע בין הכלכליות של הפרויקט על מנת אולי לחסוך את ההליכים בבתי המשפט.

התנאים לאישור תוכנית פינוי בינוי

לצורך אישורה של תוכנית כתוכנית פינוי בינוי, נדרש שיתקיימו התנאים הבאים:

1. מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת מ- 24 יחידות. המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ- 24 יחידות מתפנות.

2. המתחם בו מתוכנן פינוי בינוי מצוי בתחומה המוניציפאלי של עירייה ומועצה מקומית.

3. לבקשה לביצוע עסקת פינוי בינוי יצורפו המסמכים הבאים:

3.1 תכנון ראשוני לפינוי 24 יחידות דיור ולבנייתן של 24 יחידות דיור לכל הפחות במקומן.

3.2 מפה מאושרת על ידי מודד מוסמך, המפרטת את תנאי השטח במועד הבקשה. על הבקשה לכלול פירוט חלקות והיחידות במקרקעין.

3.3 אישור מהנדס העיר אשר בתחומה מצויים המקרקעין והסכמת העירייה לביצוע עסקת פינוי בינוי בהתאם לתכנון.

התנאים לפטור ממיסוי בביצוע עסקאות פינוי בינוי

•   ההתקשרות בין הצדדים לביצוע עסקת פינוי בינוי תיערך לאחר "היום הקובע" אשר נקבע כיום 7 לנובמבר 2001.

•   הדירה אשר מתפנה במסגרת עסקת פינוי בינוי שימשה את המחזיק בה לפחות שנתיים רצופות לפני ההכרזה על המתחם מתחם פינוי בינוי.

•   הדייר מוכר את מלוא זכויותיו באותה היחידה במסגרת העסקה של פינוי בינוי.

•   כנגד המכירה של היחידה המתפנה מקבל הדייר נכס מקרקעין אחר. אולם, במידה והדייר מקבל תמורה כספית אחרת או יחידת נוספת ואשר שווים המצטבר עולה על תקרת השווי אשר נקבעה, יתרה זו החורגת מגובה תקרת השווי תחויב במס. תמורה בכסף בלבד תחויב במס מלא.

•   הפטור הינו לדירה מגורים אחת בלבד במתחם.

•   הפטור ניתן רק בגין אותה הדירה החלופית אותה נותן היזם למוכר.

•   הזכות של הדייר בדירה החלופית לא תפחת משיעור הזכות שמעביר הדייר ליזם.

•   היחידה אשר מועברת ליזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, לא התקבלה על ידי הדייר בפטור ממס ב-24 חודשים אשר קדמו לעסקת פינוי בינוי.

•   במידה ואחת היחידות אשר מתפנות במסגרת פינוי בינוי אינה דירת מגורים, אזיי הפטור על היחידה יחול אך ורק ובמידה והיחידה אינה מהווה מלאי עסקי של המוכר. (דירת מגורים אינה מהווה מלאי עסקי).

מסלולי ההכרזה למתחמי פינוי בינוי

קיימים שלושה מסלולים להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי:

1. "מתחם פינוי בינוי" – הגדרה המיועדת למתחמים אשר הוגדרו בצו במתחמים של פינוי בינוי על ידי ועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות חוק התכנון והבנייה. בסמכות הועדה להמליץ לממשלה בצו על המתחם כמתחם פינוי ובינוי.

2. "מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי" – מסלול זה מיועד ליזמים ופעול מכח סעיף 49כח' לחוק מיסוי מקרקעין. במסלול זה, היזמים מבצעים את אשר נדרש על מנת למצוא מתחם מתאים, בו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. היזמים ממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי נעשית על ידי הממשלה לאחר קבלת המלצה של הועדה לענייניי מתחמי פינוי בינוי, וזאת בהסתמך על בקשה של יזם אשר הגישה על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי בינוי (במסלול מיסוי) התשס"ד – 2004.

3. "מתחם להתחדשות עירונית" – על פי סעיף 49ל' לחוק, מסלול זה מיועד למתחמי פינוי בינוי אשר הכריזה עליהם הממשלה לפני תחילתו של סעיף 33א' לחוק התכנון והבנייה באחת מהחלטות הממשלה מיום 19/11/00 או מיום 22/7/01 או מיום 11/11/01.

משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי!

 

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

 

להרחבה בנושא פינוי בינוי קרא גם:

פינוי בינוי 
הקלות בביצוע פינוי בינוי
התנאים לאישור תוכנית פינוי בינוי
התנאים לפטור ממיסוי בביצוע עסקאות פינוי בינוי
מסלולי ההכרזה למתחמי פינוי בינוי

 

להרחבה בנושא תמ"א 38 קרא גם:

תמ"א 38
אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרוייקט תמ"א 38
בחירת קבלן לביצוע פרוייקט תמ"א 38
טופס הסכמה ראשוני – תמ"א 38
שלבים ראשוניים לביצוע פרוייקט תמ"א 38
תמ"א 38- עדכוני מיסים

 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא מקרקעין?

למידע נוסף, להערכת תביעתכם או לקבלת ייעוץ משפטי בנושא אנא פנו אלינו בטל'. 074-7047104 או צרו עמנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין מסחרי 

Submit your review
1
2
3
4
5
Submit
     
Cancel

Create your own review

Average rating:  
 0 reviews