פירוק שיתוף הסכם בין השותפים

פירוק שיתוף הסכם בין השותפים
Rate this post

פירוק שיתוף הסכם בין השותפים

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן החלטה בעניין פירוק שיתוף מכח הסכם בין השותפים:

החלטה

1. התובע הגיש כנגד הנתבעים תביעה לפירוק שיתוף בבניין שברח' בורוכוב 1 בת"א (חלקה 86 בגוש 6904, להלן: "הבניין").
בסימן ב' לפרק ה' בחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן "החוק"), נקבע האופן בו על ביהמ"ש לפעול כאשר מוגשת תובענה כזו.

בס' 38 לחוק נקבע כי פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים. ס' 39 ב' לחוק קובע כי באין הסכם, יהיה פירוק השיתוף עפ"י צו בית המשפט, ועפ"י האמור בס' 39-43 לחוק.

לכן, השאלה הראשונה שיש לבחון אותה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הינה האם קיים הסכם בעניין זה בין השותפים.
בענייננו, טענו הנתבעים כי קיים הסכם כזה, הוא ההסכם מיום 5.12.84, מוצג ת5/ (להלן: "ההסכם").

2. למען הבהירות, יובאו להלן הוראות ההסכם מ84-:

"1. בכל מקרה שמי מבין הצדדים ירצה למכור את חלקו בנכס, מתחייבים בזה כל הצדדים, ללא יוצא מן הכלל, למכירת כל חלקיהם בנכס ולהצטרף למכירת כל חלקיהם בנכס, ודי בכך שאותו צד יודיע על כך לכל הצדדים האחרים;

2. כל חלקי הצדדים בנכס הנ"ל, ימכרו לכל המרבה במחיר;

3. ניהול הנכס ימסר לחברת יתדות בע"מ.

3. על מנת לייעל את הדיון, פוצל הדיון, והחלטה זו מתייחסת לטענות הצדדים ביחס להסכם זה, שכן אם אכן מדובר בהסכם בין השותפים לפירוק השיתוף במקרקעין, הרי מכוח ס' 38 א', לחוק ביהמ"ש יכבד את הוראותיו, ויורה על פירוק השיתוף בהתאם לאמור בו.

יצויין כי החלטת ביניים נוספת בתיק זה, התייחסה לטענת התובע לפיה ההסכם ת5/ מהווה תניה השוללת או המגבילה זכות כאמור בס' 34 א' לחוק המקרקעין.
בהחלטה מיום 24.7.96 נדחתה טענת התובע בהקשר זה.

4. התובע אינו כופר בחתימתו על ההסכם.
אף על פי כן, לטענתו, להסכם אין תוקף, וזאת מכמה טעמים.

א. שינוי הנסיבות מאז ההתקשרות בהסכם מביא לכך שהוא אינו נחוץ יותר, ושתוקפו פג מאליו.

ב. ההסכם הופר, ובוטל בהתנהגות הצדדים.

ג. הצדדים להסכם אינם השותפים הנוכחיים בבניין. זאת משום שאחד הצדדים להסכם המקורי הינה חברת יתדות, שכיום אינה בעלת זכויות בבניין, בעוד שהנתבע 1 לא היה צד להסכם.

יוער כי מאחר שהתובע הוא שהעלה את הטענות בדבר העדר תוקפו של ההסכם, הנטל מוטל עליו להוכיחן.
5. הנתבעים טוענים כי טענת התובע בדבר הפרת ההסכם מהווה הרחבת חזית אסורה, שכן היא לא הופיעה בכתבי בית הדין.
על כל פנים, התובע הודה בשנת 95, בהודאת בעל דין כי הוא רואה את ההסכם כתקף ומחייב. בנוסף, לא הוכח שההסכם הופר, לא הוכח כי הוא בוטל, וודאי שלא הוכח שהוא בוטל ע"י ה"נפגע" מההפרה – שהוא, לטענת התובע, הוא עצמו.

ביחס לצדדים להסכם, נטען ע"י הנתבעים כי יש זהות בין חברת יתדות לבין הנתבע 1, ולכן יש לבצע מעין "הרמת מסך" ביניהם. כן נטען כי ההסכם מוסיף להיות מחייב את הצדדים המקוריים לו גם כלפי הצד ה"חדש", הנתבע 1, שקיבל עליו את הוראותיו.

להלן יידונו טענות הצדדים בפירוט.

האם תוקפו של ההסכם פג?

6. כאמור, ב"כ התובע טען בסיכומיו כי תוקף ההסכם פג. התובע העיד בהקשר זה כי "היה ברור לו שזכ"ד לא קיים מרגע שנרכש כל הנכס" (ר' פרוטוקול מיום 11.12.97, עמוד 18, שורה 7).
לטענת התובע, הסיבה לכך הינה שבעת ההתקשרות בהסכם היו הצדדים להסכם בעלים במשותף של 50% מהבניין, ואילו היום הצדדים לתובענה הינם בעלים של הבניין בשלמותו.

ככלל, תוקפו של הסכם אינו פג מאליו. הוא יכול לפוג או כתוצאה מביטולו כדין (עניין שיידון להלן), או כתוצאה מהסכמת הצדדים על מועד תפוגתו.

בענייננו, מבקש למעשה התובע כי ביהמ"ש יפרש את ההסכם, באופן שיכלול תניה לפיה אם הבניין כולו יהיה בבעלות הצדדים, לא יהיה עוד תוקף להוראות ההסכם.

הוראה כזו אינה נזכרת מפורשות בהסכם, ואינני סבורה כי היא משתמעת מאומד הדעת של הצדדים להסכם.

7. ב"כ התובע מציין בסיכומיו, כי ההסכם נכרת כתוצאה מן הצורך להבטיח את השקעתו הכספית של כל אחד מן השותפים, במקרה בו ירצה למכור את חלקו בבנין. לכן, קבעו הצדדים בהסכם מנגנון לפיו בכל מקרה בו מי מן הצדדים ירצה למכור את חלקו בנכס, יהיו חייבים שאר הצדדים להצטרף אליו, ולמכור את חלקיהם בבנין כמקשה אחת. בכך הובטחה לצדדים תמורה ריאלית בהתאם להשקעה, בגין חלקו של כל אחד בבנין (ס' 33 לסיכומי התובע, וכן סע' 3 לתצהיר התובע).

לטענת ב"כ התובע, עם השלמת רכישת הבנין על ידי הצדדים להסכם, הרי שהושגה מטרתו של ההסכם, ואין הוא נחוץ יותר. זאת, כיוון שמטרתו של ההסכם- הגנה על השקעתו של כל אחד מן הצדדים החתומים על ההסכם – הושגה במלואה (סע' 36 לסיכומי התובע).

8. ואולם, רציונל זה של הגנה על השקעתו של כל אחד מהשותפים מוסיף לחול (ואף ביתר שאת), גם כאשר כל חלקי הבנין נרכשו ע"י הצדדים. בוודאי שבמצב כזה, כאשר אחד הצדדים מבקש לממש את חלקו בבנין ולקבל תמורה ריאלית, מוטב לו כי הבנין כולו יועמד למכירה, ולא רק חלקו שלו.

כאשר כל הבניין הינו בבעלות השותפים, ההבדל מבחינת השותף המבקש למכור את חלקו הינו בין מכירת חלק מהנכס לבין מכירת הנכס השלם – לעומת המצב בטרם השלמת רכישת החלקים ע"י השותפים, שאז ההבדל הינו בין מכירת חלק קטן (של שותף אחד) לבין מכירת חלק גדול יותר (החלק של כל השותפים). מכאן, שהמנגנון שנקבע ב ת/ 5 – בעת הרכישה הראשונית של 50% מזכויות הבעלות בבנין- ממשיך לשרת את התכלית הכלכלית של השותפים, גם כאשר כל חלקי הבנין נרכשו על ידיהם.

9. בנוסף, יצויין כי ב"הואיל" הראשון להסכם צויין במפורש כי הצדדים מתכוונים לרכוש את הנכס – הבניין כולו. לכן, אינני סבורה כי יש לקבל את הפרשנות המוצעת ע"י ב"כ התובע להסכם, ויש לאמץ בענין זה את הפרשנות שהוצעה ע"י הנתבעים, לפיה מטרת השותפים היתה לשאוף לרכישת הבנין כולו.

על כן אני קובעת, כי ההסכם הוסיף לעמוד בתוקפו גם לאחר שהושלמה רכישת כל חלקי הבניין.

האם ההסכם הופר ובוטל?

10. התובע טוען כי ההסכם הופר על ידי הנתבעים במספר הפרות. כך, נטען שחרף האמור בס' 3 בהסכם, לא חברת יתדות אלא נתבע 1 הוא שניהל את הנכס, לאחר שחברת יתדות פורקה, וזאת חרף התנגדותו של התובע.

בנוסף נטען כי הוסכם בין הצדדים למכור יחד את הנכס לכל המרבה במחיר, והנתבעים חזרו בהם מהסכמתם זו, תוך הפרת ההסכם, וביקשו לרכוש בעצמם את חלקו של התובע. זאת, למרות שעפ"י ההסכם, אין לנתבעים זכות סרוב ראשונה לרכוש את חלקו של התובע.

עוד הפרה של ההסכם היתה, עפ"י הטענה, בהעברת חלקה של יתדות בבניין לנתבע 1, שלא היה צד להסכם ולא היה מחוייב, לכן, להצטרף למכירה של הבניין ע"י הצדדים עפ"י דרישת אחד מהם.

11. ב"כ התובע טוען כי ההסכם בוטל כתוצאה מההפרות הללו.
לעניין זה טוען ב"כ התובע בס' 51 לסיכומים, כי הנתבעים בהתנהגותם הראו פעם אחר פעם כי ההסכם אינו תקף מבחינתם, והתובע אף הוא הבהיר לנתבעים חד משמעית כי ההסכם אינו תקף מבחינתו.
לכן, התובע לא נדרש להודיע הודעת ביטול פורמלית.

12. מנגד טוענים הנתבעים שטענות התובע ביחס להפרות ההסכם וביטולו מהוות הרחבת חזית אסורה, מעבר לאמור בכתבי הטענות, ולכן אין לקבלן.

בנוסף נטען כי התובע עצמו הודה בהודאת בעל דין, במסגרת הליך בוררות שהתקיים בין הצדדים בשנת 1995, כי ראה את עצמו כמחוייב עפ"י ההסכם.

כן טענו הנתבעים כי ההסכם לא הופר על ידיהם, ועל כל פנים כי התובע לא הודיע על ביטול ההסכם, וודאי שלא עשה זאת תוך זמן סביר מעת שנודע לו על ההפרה.

הטענות הנ"ל יידונו להלן.

13. אני סבורה כי טענות התובע בדבר הפרת ההסכם, עולות מכתב התביעה וכתב התשובה, ולכן אין הן מהוות הרחבת חזית אסורה.

בכתב התביעה הוזכר ההסכם (בס' 9 לכתב התביעה).
בס' 10 נטען כי הנתבעים סרבו למכור את הנכס כמחוייב בהסכם, ובס' 11 צויין כי כתוצאה מחוסר שיתוף הפעולה בין הצדדים, לא ניתן היה להגיע להסכם ביחס לאופן פירוק השיתוף.

בס' 4.1 לכתב התשובה ישנה התייחסות להעברת חלקו של נתבע 1 ליתדות, ולניהול הנכס ע"י הנתבע 1 במקום על ידי יתדות.

מכאן כי ניתן ללמוד מכתבי הטענות על יריעת המחלוקת כפי שהיא נטענת היום ע"י ב"כ התובע בסיכומיו, ואין לדחות את טענותיו רק בשל היותן הרחבת חזית אסורה.
בהקשר זה יוער כי ביהמ"ש התיר את הגשת כתב התשובה באיחור, בהחלטה מיום 24/11/96.

ההפרות הנטענות של ההסכם

14. אני סבורה כי פעולותיהם של הנתבעים במהלך ניסיון המכירה של הבניין בשנת 92 לא היוו הפרה של ההסכם.

אין חולק כי הצדדים כולם ניסו במהלך שנת 92 למכור את הבניין, ואף ניסו לאתר קונה לצורך כך.
לטענת הנתבעים, הניסיון לאתר קונה היה רק על מנת לבחון מהו מחיר הנכס, כדי שהנתבעים יוכלו להציע לתובע לרכוש ממנו את חלקו במחיר זה (ר' ע.ה. 2, פרוטוקול מיום 30.1.2000 עמ' 8 שורה 25).

לגרסת התובע, היה מדובר במו"מ אמיתי עם קונה זר, שאף הציע לרכוש את הנכס תמורת סך של 750,000$, ורק לאחר שהנתבע 1 היה אמור להכין הסכם, חזרו בהם הנתבעים מהסכמתם, והודיעו לתובע כי הם מבקשים לרכוש את חלקו בעצמם. לטענת התובע – "כשהם באו אלי ותבעו ממני למכור להם, אזי הסעיף בהסכם שמדבר על למכור לאחר אינו תקף" (ר' פרוטוקול מיום 29.6.98 עמוד 21 שורות 27-28).

15. אני סבורה כי אף אם תתקבל גרסת התובע ביחס למהלך העניינים, אין מדובר בהפרה של ההסכם ע"י הנתבעים.
כאמור, גם לגרסת התובע בסיכומיו, נועד ההסכם להבטיח את השקעתו של כל שותף, ולהבטיח קבלת המחיר הגבוה ביותר האפשרי בגין חלקו של כל שותף בבנין, בעת שאותו שותף ירצה למכרו.

בהקשר זה, אין כמובן הבדל מבחינת השותף המבקש למכור את חלקו בין מכירתו לזר, לבין מכירה ליתר השותפים – כל עוד רוכש הבנין הוא "המרבה במחיר" – כהוראת ס' 2 להסכם.

לכן, אם השותפים האחרים הציעו לתובע לרכוש ממנו את חלקו, תמורת אותו סכום עצמו בו הסכים התובע למכור את הנכס לרוכש זר, אין מדובר בהפרה של ההסכם אלא במתן אפשרות לתובע לממש את חלקו בבנין תוך מכירתו בשלמותו, עפ"י הוראות ההסכם, ל"מרבה במחיר".

על כן, סירובו של התובע למכור את חלקו לנתבעים, אינו מובן מאליו, כפי שנטען בסיכומיו (עמ' 10 סוף הקטע השני "כמובן שהתובע דחה את הצעת הנתבעים על הסף").

16. לטענת ב"כ התובע, בהתעקשותם של הנתבעים, כי תינתן להם זכות סרוב ראשונה, פעלו הנתבעים, הלכה למעשה, בהתעלמות מוחלטת מההסכם עליו הם מסתמכים, שהרי על פי מהותו של ההסכם בסעיף 2 – יימכר הנכס לכל המרבה במחיר. זו הודאת בעל דין נוספת לענין אי תקפות ההסכם.

בהקשר זה הפנה התובע לת/ 12 – הסכם בינו לנתבעים ביחס לבנין ברחוב נצח ישראל, וטען כי כשהנתבע 1 התכוון לכך שהשותפים יוכלו לרכוש את הנכס הוא כתב זאת במפורש בהסכם (סע 3 בת / 12). זאת, לעומת ת / 5 בו לא הוסף סעיף כזה.

איני מקבלת את טענת התובע בענין זה. העובדה שהנתבעים הציעו לרכוש את חלקו של התובע אינה נובעת, כאמור, מזכות סירוב ראשונה הקיימת להם, אלא נובעת מתכלית ההסכם כפי שהתובע עצמו רואה אותה. לצורך הגשמת תכלית זו, אין רלוונטיות מבחינת המוכר למי הוא מוכר את חלקו, אלא רק לכך שהבנין ימכר למרבה במחיר.

17. התובע טוען, כי המחיר שבו רצו הנתבעים לרכוש את הבנין נמוך ממחיר השוק, וכי הנתבעים הסתירו ממנו מידע ביחס לשווי הבנין (ר' עמ' 6 לפרוטוקול מיום 29.6.98 שורות 23-28). מסקנתו של ב"כ התובע מטענות אלה בסיכומים הינה, כי אכיפת ההסכם הינה בלתי צודקת (ר' ס' 48.3 לסיכומים). אני סבורה כי המסקנה לפיה אכיפת ההסכם אינה צודקת אינה מסקנה הכרחית, שכן אם ימכר הבנין כיום עפ"י המנגנון שבהסכם ובפיקוח ביהמ"ש, ניתן יהיה להבטיח את מכירתו באופן צודק ובמחיר המירבי.

יוער בהקשר זה, כי התובע עצמו טען כי הסכים למכור את הבנין במחיר מסוים לצד ג' עימו נוהל מו"מ, והתנגד למכירה במחיר זה רק כאשר הנתבעים הציעו לרכוש את חלקו בבנין באותו מחיר.
מכאן, שלכאורה, לא היתה לתובע טענה לגבי המחיר, אלא רק ביחס לזהות הקונה.

עוד יוער, כי התובע טען כי המו"מ שנוהל עם הקונה הזר נוהל שלא בתום לב. ואולם, אני סבורה כי אף אם אכן נהגו הצדדים בחוסר תום לב במו"מ שהם ניהלו עם הרוכש הזר (בהנחה שלא התכוונו למכור לו את הבנין), אין לכך רלבנטיות לענייננו.

18. כאמור, הפרה נטענת נוספת היתה ניהולו של הנכס ע"י הנתבע 1 לאחר פירוקה של חברת יתדות, בניגוד לס' 3 להסכם, בו נקבע כי הנכס ינוהל על ידי יתדות.
ב"כ הנתבעים טען בהקשר זה בסיכומיו, כי עפ"י סע' 30 לחוק המקרקעין, רשאים רב השותפים להחליט בדבר ניהולו הרגיל של הנכס. הנתבעים, שהיו בעלי 80% מהנכס, החליטו כי הניהול יעשה ע"י עו"ד יערי לאחר פירוק יתדות, וזאת כפי שנעשה כל עוד "יתדות" היתה קיימת.

לטענת ב"כ התובע, אין הנתבעים יכולים להצדיק את פעולותיהם על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין. זאת כיוון, שתחולתו של סעיף זה מוגבלת, על פי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, רק למקרים בהם אין הוראה בנדון בהסכם בין השותפים בנכס. בענייננו, לטענתו, ההוראה שנקבעה בהסכם היא כי ניהול הנכס נמסר לחברת יתדות. על כן, הסתמכות על סעיף 30 לחוק המקרקעין, מהווה הודאת בעל דין מצד הנתבעים באשר לאי תקפותו של ההסכם.

19. אינני מקבלת את טענת התובע בהקשר זה.
כעולה מנספח א' לכתב התשובה המתוקן שהוגש ע"י התובע, התקבלה ביום 10.3.87 החלטה על פירוק מרצון של חברת יתדות.
ההחלטה פורסמה ביום 15.3.88 והחברה נמחקה.

מובן שלאחר פירוק החברה ומחיקתה, לא יכלה עוד חברת יתדות להוסיף ולנהל את הנכס, כפי שנקבע בס' 3 להסכם. מכאן, כי ההסכם לא הסדיר כיצד יפעלו הצדדים אם חברת יתדות תפסיק להתקיים.

על מנת לבחון איך היה על הצדדים לפעול במקרה כזה, יש לפרש את ההסכם ולהשלים בו פרטים ביחס לסיטואציה של פירוק חברת יתדות, סיטואציה שככל הנראה לא נצפתה ע"י הצדדים בעת ההתקשרות בהסכם (ר' סע' 25 ו- 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973).

20. אחת הדרכים לפרש את ההסכם במקרה כזה היא באמצעות השלמתו ע"י הוראות החוק – במקרה זה חוק המקרקעין.

משאין הוראה הסכמית ביחס לניהול הנכס, קובע ס' 30 א' לחוק המקרקעין כי בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.

בענייננו, כאמור, משפורקה חברת יתדות, ולא ניתן היה לפעול על פי ההסכם, קבעו בעלי רוב החלקים במקרקעין, כי הניהול הרגיל יבוצע ע"י הנתבע 1.
יוער כי קביעה זו לא היתה בלתי סבירה, לאור העובדה שנתבע 1 היה בעל רוב המניות בחב' יתדות, למעט שתי מניות מיוחדות שהוחזקו ע"י אחרים (ר' נספח א' לכתב התשובה המתוקן שהוגש ע"י התובע), וניהל בפועל את חברת יתדות ואת הנכס עוד קודם לפירוק החברה.

21. כאמור, טען התובע כי ההסכם הופר גם בכך שחלקה של יתדות בבניין הועבר, לאחר פירוקה, לנתבע 1. אני סבורה כי אף בכך אין משום הפרה של ההסכם – שכן אין הוראה בהסכם האוסרת על צד למכור או להעביר את חלקו בלי להפעיל את המנגנון ההסכמי של מכירת כל הנכס (ור' בהקשר זה החלטה מיום 24/07/96 בתיק זה).

ביטול ההסכם ע"י התובע

22. אינני סבורה כי ניתן להסיק מהתנהגותו של התובע כי הוא ביטל את ההסכם כתוצאה מההפרות הנטענות של ההסכם.
ס' 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א1970- קובע כי ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה.
יצויין כי עפ"י ההלכה הפסוקה הודעת הביטול היא תנאי קונסטיטוטיבי לביטולו של חוזה. בהעדר הודעה העומדת בדרישות הדין אין ביטול, והחוזה נשאר בתוקפו (ר' ג. שלו, דיני חוזים, בעמ' 562).

לטענת התובע, מדובר בהפרה מתמשכת מצד הנתבעים, הפרה אשר החלה בשנת 87 כשיתדות העבירה את הנכס לנתבע 1, ונמשכה בשנת 91 כשהצדדים בקשו למכור את הנכס (ר' פרוטוקול מיום 29.6.98 שורות 21-27).

23. התובע הודה כי לא שלח כל מכתב לנתבעים בענין ביטול ההסכם, לטענתו, הדבר נבע מכך שהיה ברור לכל הצדדים שההסכם אינו תקף. ההסכם התבטל ע"י הסכמה בין הצדדים במעשה ובשתיקה, או ע"י התנהגותם (ר' ס' 17-19 לתצהיר התובע ועמ' 22 לפרוטוקול מיום 26.9.98).

24. אני סבורה כי אין די בטענתו הכללית של התובע, לפיה הצדדים נהגו כאילו ההסכם לא היה בתוקף, ונדרשת הודעה פוזיטיבית כלשהי על ביטול ההסכם. כמו כן, אין די בהפרות הנטענות של הנתבעים את ההסכם כדי להסיק שההסכם בוטל.

בכל הנוגע לניהול הנכס ע"י הנתבע 1 –

התובע העיד, אמנם, כי לא היה מרוצה מהאופן שבו נתבע 1 ניהל את הבנין ושלח מכתבים שעניינם טענות על ניהול הבית (ר' עמ' 17 לפרוטוקול מיום 29.6.98 שורה 9-10). אולם, יש להבחין בין טענות על אופי הניהול לבין טענה על עצם הניהול ע"י נתבע 1 במקום ע"י יתדות.

בנוסף, התובע לא טען כי נתן לנתבעים אורכה לקיים את החוזה (ס' 7 ב' לחוק התרופות), אף שהוא דרש כי הנכס ינוהל ע"י חברת אנגלו סכסון.

יוער, כי אף לו היה מדובר בהפרה בענין זה, ואף לו היה התובע מבקש לבטל את ההסכם, היה מקום לבחון האם הפרה זו מצדיקה ביטול של ההסכם כולו – או ביטול רק של סעיף הניהול, תוך שיתר ההסכם (ביחס לפירוק) ישאר בתוקפו (ר' ס' 7 ג' לחוק התרופות, הקובע כי, בהסכם הניתן להפרדה לחלקים, יבוטל רק אותו חלק של ההסכם שהופר).

בכל הנוגע לטענה על העברת חלקה של יתדות לנתבע 1 –

התובע העיד כי נודע לו על פירוק יתדות כבר בשנת 87, אך הגיע למסקנה שאין באפשרותו לעשות מאומה (ר' עמ' 17 לפרוטוקול מיום 11.12.97 שורות 10-15). אינני סבורה כי ניתן לראות בהגשת כתב התביעה בשנת 94, הודעת ביטול תוך זמן סביר.

25. לעניין זה יש להדגיש כי לגרסת התובע עצמו, הוא ראה את ההסכם כתקף עוד בשנת 91, וזאת – כעולה מעדותו בשנת 95 בבוררות.

בעדות זו התייחס התובע מפורשות להסכם, והעיד:

"יום בהיר אחד (בשנת 91 ר.ר.) מבקש עו"ד יערי פגישה של השותפים שהוא מבקש למכור את הבניין.
אני אמרתי שלדעתי רצוי לחלק אותו כבית משותף, אבל מאחר וקיים הסכם, צריך למלא אותו, אני מסכים"

ב"כ התובע טען בסיכומיו כי כל החלקים בתצהירי עדי ההגנה בנוגע לבוררות הינם עדות מפי השמועה ומשוללים כל ערך ראייתי. אולם, התובע בעדותו לא הכחיש את עצם אמירת הדברים על ידיו בבוררות. הוא הודה כי אמר שההסכם מחייב, אך טען כי הדברים נאמרו בהקשר מסוים (ר' עמ' 19 לפרוטוקול מיום 11.12.97, שורות 15-17).

אני סבורה כי ניתן ללמוד מעדותו של התובע בבוררות, כיצד הוא ראה את ההסכם במועד זה. מעדות זו עולה כי אין ספק שב91- היה התובע סבור שקיים הסכם, ו"צריך למלא אותו".
מועד זה הינו מאוחר להפרות הנטענות של ההסכם (ככל שמדובר בחברת יתדות), ומשום כך, ב91- לא ביטל את ההסכם, אף בהנחה שהיו הפרות כאלה.

יתרה מזאת, בעת עדותו של התובע בשנת 95 בבוררות, הוא לא טען כי ביטל את ההסכם בין שנת 91 לשנת 95.

26. יוער, כי גם מעדותו של התובע בביהמ"ש עולה, כי לגרסתו, בפגישה בין השותפים מיום 5.12.91 עלה נושא קיומו של ההסכם, והתובע לא ציין כי ביטל אותו. התובע העיד : "יערי אמר- אתה לא רוצה, בוא נמכור את העסק, יש הסכם", והתובע אינו מעיד כי אמר באותה עת ובהתייחס לדברי יערי, כי ההסכם בוטל או כי פג תוקפו.

אשר על כן, אינני מקבלת את הטענה לפיה ההסכם הופר ע"י הנתבעים ובוטל כדין ע"י התובע.

הצדדים להסכם

27. הצדדים להסכם המקורי אינם זהים לצדדים לתובענה דנן. זאת משום שבהסכם המקורי היתה חברת יתדות אחת השותפים בבנין, והנתבע 1 לא היה שותף. כיום, אין לחברת יתדות זכויות בבניין, ואילו הנתבע 1 הינו אחד מהבעלים במשותף בבניין.

התובע טוען כי הנתבע 1 אינו צד להסכם, ולא הפך לצד להסכם.
התובע טוען שטענת הנתבע 1 לפיה חברת יתדות המחתה לו את זכויותיה וחובותיה על פי ההסכם לא הוכחה, ועל כל פנים לא ניתנה להמחאה הסכמת הנושה – התובע.

בנוסף, טוען התובע כי הנתבע 1 רכש זכויות באופן עצמאי ממר עמנואל ארוך שהיה אחד מהבעלים של הבניין, ולא היה צד להסכם, וברור כי ההסכם אינו חל על רכישה עצמאית זו.

28. מנגד טוענים הנתבעים כי מדבריו של התובע בבוררות נובע כי התובע הסכים לראות את הנתבע 1 כצד להסכם.
בנוסף, נטען כי שותף שהיה צד להסכם, מחוייב לו גם כלפי שותף חדש, ולכן אין השותף הותיק – התובע – רשאי להתנער מהסכמתו, רק בשל שינוי זהותו של השותף החדש, המעונין בקיום ההסכם.

כן נטען כי יש לבצע "הרמת מסך" לגבי חברת יתדות לאחר פירוקה מרצון, ולהתייחס לבעלי המניות של יתדות כבעלי הזכויות בבניין, לאחר הפירוק והסרת החיץ המשפטי ביניהם.

29. אני סבורה שיש לקבל את טענת הנתבעים, שכן, אני סבורה כי עדותו של התובע בבוררות מהווה הודאת בעל דין, ומשקפת את אומד הדעת שהיה לתובע לגבי הצדדים להסכם, לאחר פירוקה של יתדות.

מדבריו של התובע בבוררות (שאוזכרו לעיל) עולה, כי לא זו בלבד שהוא ראה את הנתבע 1 עצמו כצד להסכם, אלא כי היה מקובל עליו כי נתבע 1, בבקשתו למכור את הבניין, הפעיל את המנגנון שהיה בהסכם, באופן שחייב אף את התובע.
לכן, עולה כי אומד דעתו של התובע היה, כי חרף העובדה שהנתבע 1 שהיה בעל המניות העיקרי בחברת יתדות, הוא כיום השותף בבניין, ולא חברת יתדות, הוא מתייחס לנתבע 1 כאל צד להסכם לכל דבר ועניין.

כמו כן, ב נ/ 9 -מכתב אשר הפנה התובע לנתבע 1 – מציין התובע (בסעיף א) – "ביום 3/12/91 במהלך אסיפת הבעלים הבעת בקשה לממש את זכותך שבהסכם למכור את כל הנכס".. בהמשך סעיף זה, ביקש התובע לקבל פרטים על הבנין. כמו כן, כותב התובע – "בישיבה הנ"ל הבעת את רצונך לרכוש את חלקי בבורוכוב 1 , הנני מוכן לבצע חליפין עימך ועם מר שדה על הבסיס דלהלן …".

אף ע.ת. 1, מר רפי ברבמן, העיד בנוגע למכירה כי "הוא (התובע) אמר שעו"ד יערי הוא חלק בשותפות" (ר' עמ' 8 לפרוטוקול מיום 11.12.97 שורה 21).

30. ב"כ הנתבעים טען עוד, כי התובע כפוף להסכם, שכן הוא לא יכול היה להתכחש להסכמתו מכוח ההסכם כלפי שותף חדש, כאשר ה"שותף החדש" – הנתבע 1 – ראה עצמו כצד להסכם והסכים לקבל על עצמו את הוראותיו.

ב"כ הנתבעים הפנה לת.א. 1528/97 זהבי נ. פריגונין פ"מ תשמ"ד (ג) 240. בענין זה נקבע כי העובדה כי ההסכם לפירוק השיתוף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין הינה טענה שראויה להשמע מפי מי שלא היה צד להסכם, אך לא מפי צד להסכם המבקש להתנער ממחויבותו על פי ההסכם.

ב"כ התובע טען בהקשר זה, כי ההסכם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. על כן, לאור הוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, אין ההסכם מחייב צד שלישי אשר נעשה בעלים משותפים במקרקעין לאחר שנחתם ההסכם, ומקל וחומר שאותו צד שלישי אינו יכול לקנות זכויות מכח ההסכם.

עוד טען ב"כ התובע כי לפי דיני החוזים, אדם אינו הופך צד להסכם, אך ורק משום שהוא מקבל את תנאי ההסכם, בלא הסכמת שאר הצדדים להסכם.

באשר לפסה"ד זהבי נ' פריגונין, טען ב"כ התובע בסיכומי התשובה, כי מדובר בפסק דין ישן שאינו תקף ואינו רלוונטי למחלוקת דנן.

31. אני סבורה כי יש לקבל את טענת ב"כ הנתבעים בהקשר זה.
מדובר בהסכם שיתוף במקרקעין, כאשר ה"שותף החדש" – הנתבע 1 – ראה עצמו כצד להסכם, והסכים לקבל על עצמו את הוראותיו. השאלה הינה האם הצד האחר (התובע) מחויב בנסיבות כאלה להסכם השיתוף כלפי השותף החדש, או שהוא יכול לטעון שההסכם לא נרשם, ולכן אינו מחייבו?

32. המלומד פרופ' ויסמן סבור כי חרף הוראת סע' 29(א) לחוק, הרי גם באין רישום, הסכם שיתוף עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי (כמו הבעלים הנעבר) מכוח דוקטרינות אחרות, כגון מניעות, תום לב ושימוש לרעה בזכות. עם זאת, יוער כי דבריו מסוייגים בכך שאין הם חלים על הסכם לפירוק שיתוף, שאינו מחייב את החליף.

(ר' ויסמן דיני קנין בעמ' 212-213 ובעמ' 287. על תחולת הסעיפים 39 ו – 61(ב) לחוק החוזים על זכויות קנין ר' ע"א 810/82 וילנר נ. גולני פ"ד ל"ז (4) 737, 740).

על כל פנים, אני סבורה כי אף אם אין בהסכם ת / 5 כדי לחייב צד שלישי (אם ההסכם לא נרשם), הרי ההסכם מחייב את אותם הצדדים שהתקשרו בו, והוא מוסיף לחייב אותם גם אם חלק מהשותפים התחלפו, לפחות במקרה בו השותף החדש מקבל עליו את הוראות ההסכם. לכן, כשאחד השותפים מעביר את חלקו לאחר, ואותו אחר רואה עצמו כצד להסכם, אין ה"שותף הותיק" יכול להתנער מהתחייבותו המקורית מכוח הסכם השיתוף, תוך התבססות על הטענה שההסכם לא נרשם.

במקרה של הסכמה המתייחסת לשיתוף בבעלות במקרקעין וכן לאופן בו יבוצע פירוק השיתוף, אינני רואה סיבה לאפשר לשותף לחזור בו מהסכמה שלו, רק משום שהצד כלפיו מתייחסת ההסכמה השתנה.

33. יוער עוד, כי אין לדעתי משמעות לעובדה כי הנתבע 1 רכש חלק מחלקו בבניין ממר ארוך שלא היה צד להסכם.
כאמור, ההסכם צפה פני רכישת כל הבניין ע"י השותפים. משעה שהנתבע 1 הינו צד להסכם, הוא צד להסכם ביחס לכל חלקי בבניין, בלא קשר לשאלה ממי רכש את חלקיו ומתי, וזאת בדומה לכל יתר הצדדים להסכם.

34. סיכומה של נקודה זו, מאומד דעתם של הצדדים עולה כי הם הוסיפו לראות את ההסכם כתקף, ולראות את הנתבע 1 כצד לו במקום יתדות, לאחר שיתדות התפרקה.

35. יוער כי ב"כ התובע הקדיש חלק ניכר מטענותיו לעובדה שהנתבע 1 בחר שלא להעיד בבית המשפט, ובביהמ"ש העידו רק נתבע 4 ובעלה של נתבעת 3. לטענת ב"כ התובע, עיקר המידע שהיה לעדי ההגנה מבוסס על עדויות שמיעה שמקורן בנתבע 1, הנתבע 1 הינו בעל מידע רלוונטי לתביעה, ויש לזקוף לחובתו ולחובת הנתבעים את המנעותו מלהעיד.

36. אכן, המנעותו של נתבע 1 מלהעיד הינה תמוהה. עם זאת, אין די בהמנעותו של צד מלהעיד כדי לשלול את גרסתו. כפי שפורט בהחלטה זו לעיל, ההחלטה נובעת מחומר הראיות בכללותו כפי שהוא עולה מעדויות הצדדים ומהמסמכים.

37. אשר על כן, אני מקבלת את טענות הנתבעים ומורה כי פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירה, על פי הוראות ההסכם.

התובע ישא בהוצאות הנתבעים בסך 10,000 ש"ח + מע"מ.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי