תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין- פסק דין

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין- פסק דין
Rate this post

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין- פסק דין

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן פסק דין בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

פסק דין 

א. ההליך והצדדים לו

1. התובע והנתבעים הם בעלים במשותף של נכס מקרקעין המצוי ברחוב הרברט סמואל 78 בחדרה ואשר ידוע כחלקה 338 בגוש 10037 (להלן הנכס). הנתבעת 1 מצויה בבעלותו של מר ניסים בדש (להלן בדש).

2. חלקיהם הרשומים של בעלי-הדין בנכס הם כלהלן: לתובע – 1/4; לנתבעת 1 – 1/2; לנתבע 2 – 1/4. על זכויות כל הצדדים בנכס רשומה משכנתא ללא הגבלת סכום, ביחד עם חלקה 339, לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן המשכנתא).

3. בהליך זה עותר התובע להורות על פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו לכל המרבה במחיר. הנתבעים מתנגדים לסעד שהתבקש. לטעמם לא ניתן לפרק את השיתוף בנכס בשל הליך גישור אליו פנו הצדדים בגדרם של הליכים אחרים שתלויים ועומדים ביניהם. ככל שיפורק השיתוף בנכס, טענת הנתבעים היא כי יש לבצעו בדרך של רכישת חלקו של התובע בנכס על-ידי הנתבעים, זאת בין השאר בשים לב לתוכנו של הסכם שנכרת ביום 24.8.2006 בין התובע, נתבע 2 ובדש במעמדו כבעליה של נתבעת 1 (להלן הסכם השותפים).

4. בדיון שהתקיים לפני ביום 5.7.2012 באו הצדדים לכלל הסכמה כי ימונה מומחה מטעם בית-המשפט אשר יבדוק את הנכס, יקבע אם אפשר לפרק את השיתוף בו בדרך של חלוקה בעין או שמא בדרך של מכירה בלבד ויעריך את שוויו של הנכס. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטה. בעקבותיה מונה המהנדס ושמאי המקרקעין מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית-המשפט (להלן המומחה). המומחה ערך בנכס מספר ביקורים, האחרון ביום 4.10.2012. לאחר מכן הוגשה חוות-דעתו, נושאת תאריך 15.10.2012. בחוות-דעתו קבע המומחה כי פירוק השיתוף בנכס, ראוי שיעשה בדרך של מכר. את שווי הנכס העריך המומחה בסך של 7,500,000 ₪.

5. בקדם-משפט נוסף שהתקיים ביום 17.2.2013, לאחר שחוות-דעת המומחה הונחה לפני בית-המשפט ובעלי-הדין, באו הצדדים לכלל הסכמה כי פסק-הדין ינתן לאחר שיגישו את סיכומי טענותיהם בכתב. בהמשך הוגשו סיכומי הצדדים.

ב. דיון והכרעה

דין התובענה להתקבל. להלן יובאו הטעמים לכך.

1. כלל הוא כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בהם בכל עת; כלל זה זכה לעיגון ברור ומפורש בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין (להלן גם החוק). על טעמו של הכלל עמד בית-המשפט במספר הזדמנויות:

פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השיתוף בין הבעלים. התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו".
[רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן, פסקה 10 וההפניות שם (27.7.2010); להלן עניין ויסמן].

2. הדברים יפים בענייננו. בסיכומיו עמד כל אחד מן הצדדים על ההליכים הרבים התלויים ועומדים בין השותפים בנכס בעטיין של מחלוקות כספיות הנסבות על השימוש בו. טענת הנתבעים כי הליכים אלה נעוצים בהתנהלותו של התובע – טענה שאינני נדרשת להכרעה בה – אינה שוללת את זכותו היסודית של התובע לעתור לפירוק השיתוף בנכס. הליך של פירוק שיתוף במקרקעין נבחן על רקע קיומו של צורך אובייקטיבי בו ואינו מוכרע על-פי אשמו היחסי של שותף זה או אחר בגרימת היחסים הערוכים שהולידו את הצורך בהבאת השיתוף לידי סיום.

3. לא נטען לקיומו של הסכם שיתוף שישלול או יגביל את זכותו של התובע לעתור לפירוק שיתוף בנכס. הסכם השותפים אינו כולל תניה מגבילה מן הסוג שאליה מכוון סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין. גם הסכם גישור שהושג בין הצדדים במסגרת הליכים שתלויים ועומדים ביניהם אינו כולל תניה שניתן לפרשה כמגבילה את כוחו של בעל זכות בנכס לפנות לבית-המשפט בעתירה לפירוק השיתוף. על כן זכאי התובע לממש את הזכות שהוענקה לו בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין ולעתור לפירוק השיתוף. נובע מכך שיש להידרש לאופן בו יפורק השיתוף בנכס.

4. פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים; באין הסכם כזה יהיה פירוק השיתוף על-פי צו בית-משפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק המקרקעין [ר' סעיף 38 לחוק]. אין לפני הסכם בין בעלי-הדין אשר קובע את דרכי פירוק השיתוף; על כן יהא פירוק השיתוף על-פי צו בית-המשפט.

סעיף 39 לחוק מורה כי יש לבחון אם המקרקעין הנדונים ניתנים לחלוקה, באופן שפירוק השיתוף יעשה בדרך של חלוקה בעין. מומחה בית-המשפט מונה על-מנת לחוות-דעתו בין השאר בשאלה אם אפשר לפרק את השיתוף בנכס בדרך של חלוקה בעין או שמא בדרך של מכירה בלבד. בחוות-דעתו קבע המומחה כי פירוק השיתוף, ראוי שיעשה בדרך של מכר. יש ליתן תוקף מלא לקביעה זו, הן נוכח היותה מעוגנת בחוות-דעתו של המומחה אשר מהווה את ידו הארוכה של בית-המשפט והן בשל כך שהלכה למעשה לא ביקש מי מבעלי-הדין לחלוק על קביעה זו ולהביא ראיות לסתירתה. פירוק השיתוף בנכס בדרך של חלוקתו בעין בין השותפים איננו אפוא בגדר אפשרות העומדת לדיון; בהתאמה תהא הנחת המוצא להמשך הדיון כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה.

5. נוכח האמור לעיל חולש על פירוק השיתוף בנכס סעיף 40 לחוק המקרקעין, שזו לשונו:

(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

6. את עמדת הנתבעים לפיה יש לפרק את השיתוף בנכס בדרך של מתן זכות להם לרכוש את חלקו של התובע בנכס יש לדחות. היא אינה מתחייבת כלל ועיקר מהוראת סעיף 2 בהסכם השותפים שעליה סומכים הנתבעים את טענותיהם.

כך נקבע בסעיף 2 להסכם השותפים: "מוסכם כי קיימת זכות סירוב ראשונית בין הצדדים, לפיה צד אחד לא יוכל למכור לצד ג' מעוניין את חלקו בנכס אלא אם כן יאפשר תחילה לצד השני לרכוש את חלקו באותם תנאים של צד ג מעוניין".

הוראה זו תחול על-פי לשונה ומשמעותה הטבעית במצב בו אחד השותפים בנכס מבקש למכור את זכויותיו בו לצד שלישי, כל זאת כאשר השותפות בנכס עומדת בעינה ורק זהותו של אחד השותפים צפויה להשתנות. במציאות זו, כשמחד גיסא החזקת הנכס בשותפות עתידה להישמר ומאידך גיסא צפוי כי זהותו של אחד השותפים תשתנה, הוענקה לשותפים שאינם מעוניינים במכירת חלקיהם אפשרות לרכוש את חלקו של השותף המעוניין במכר זכויותיו – בתנאים בהם הוא מבקש למוכרן לצד שלישי. דא עקא, הליך פירוק שיתוף אינו שקול למצב בו אחד השותפים מבקש למכור את חלקו בנכס תוך שיחסי השיתוף בנכס עומדים על מכונם. הליך פירוק שיתוף – משמעו הבאת יחסי השיתוף בנכס לידי סיום. פירוק השיתוף חל לא רק על שותף יחיד אלא על השותפים כולם, לרבות אלה שלא יזמו את הליך פירוק השיתוף ושאינם מעוניינים בו. על כן אין רלוונטיות להוראת סעיף 2 בהסכם השותפים ואין בה כדי לקבוע את האופן בו יבוצע פירוק השיתוף בנכס.

7. אף מצד הדין – ולא רק מצד הסכם השותפים – אין לעמדת הנתבעים על מה שתסמוך. מכירת חלקו של התובע בלבד, להבדיל מן הנכס כולו, אינה אפשרית בגדרו של הליך פירוק שיתוף – אף לא תחת קורת הגג של הביטוי 'יעילה וצודקת' שנכלל בסעיף 40(ב) לחוק. דברים מפורשים נאמרו על כך בעניין ויסמן שנזכר לעיל:

סעיף 40(א) מורה על 'מכירת המקרקעין' […], ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש אפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה 'יעילה וצודקת' שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה 'בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל', או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו.
[שם, בפסקה 12; ההדגשה במקור].

אף בשל כך אין מקום להורות כי פירוק השיתוף יעשה בדרך מכירת חלקו של התובע, בלבד, לנתבעים.

8. אני מורה אפוא כי פירוק השיתוף בנכס יעשה בדרך של מכירתו בשלמותו לכל המרבה במחיר, על-יסוד השומה שהובאה בחוות-דעתו של מומחה בית-המשפט ובמצבו של הנכס כפי שהוא כיום (AS-IS), לרבות חוזי השכירות החלים עליו עם צדדים שלישיים. לשם כך ימונו באי-כוחם של הצדדים ככונסי נכסים משותפים לנכס. יחד עם זאת יתאפשר לכל אחד מן הצדדים, לאחר שתוגשנה הצעות לרכישת הנכס בידי צדדים שלישיים, להשתתף בהליך התמחרות על-מנת שיושג עבור הנכס המחיר הגבוה ביותר – בין על-ידי קונה צד שלישי (ביחס למלוא הזכויות בנכס) ובין על-ידי מי מבעלי הזכויות הנוכחיים בו (ביחס לאותו חלק של הזכויות שאינן בבעלותו) – ובה בעת תינתן לכל אחד מן הצדדים הזדמנות לשמר את בעלותו בנכס. מצאתי כי הליך כזה יהא יעיל וצודק בנסיבות העניין.

ג. הוראות לשם פירוק השיתוף

1. אני ממנה את באי-כוחם של הצדדים, עו"ד אלעד לרון מטעם התובע ועו"ד ישראל הדר מטעם הנתבעים, להיות כונסי נכסים במשותף לנכס שעליו נסב הליך זה – חלקה 338 בגוש 10037 המצוי ברחוב הרברט סמואל 78 בחדרה.

2. כונסי הנכסים יפעלו במשותף ויעשו את כל הדרוש לשם מכירת הנכס לפי פסק-דין חלקי זה ובהתאם לאמור להלן.

3. ניתנות לכונסי הנכסים הוראות כלהלן:

א. כונסי הנכסים יפרסמו את הנכס לשם קבלת הצעות לרכישת מלוא זכויות הצדדים בו מצדדים שלישיים (להלן המציעים), במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון ולכל המרבה במחיר. הנכס יוצע למכירה במצבו כפי שהוא כיום (AS-IS), לרבות חוזי השכירות החלים עליו עם אחרים, ועל בסיס הערכת שוויו בחוות-דעתו של מומחה בית-המשפט.

ב. לאחר קבלת הצעות לרכישת הנכס מן המציעים יקבעו כונסי הנכסים מהי ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה לרכישת הזכויות בנכס (להלן ההצעה הגבוהה).

ג. כונסי הנכסים ימסרו הודעה לבעלי-הדין על-אודות סכום ההצעה הגבוהה תוך 7 ימים מעת קביעתה על-ידם. תוך 7 ימים נוספים יהא כל אחד מהצדדים רשאי להודיע לצד שכנגד ולכונסי הנכסים כי הוא מבקש לרכוש את זכויותיו של הצד האחר בנכס בתשלום סכום שיהא תואם את ההצעה הגבוהה בשים לב לשיעור חלקו של הצד האחר בנכס.

ד. הודיע מי מהצדדים על רצונו לרכוש את זכויות הצד האחד בנכס על בסיס ההצעה הגבוהה, יקיימו כונסי הנכסים התמחרות בין המציעים לבין כל אחד מהצדדים שהודיע כי ברצונו לרכוש את זכויות הצד האחר בנכס על-מנת שמחיר המכירה הכולל של הנכס יהא גבוה ככל שאפשר. מועד ההתמחרות לא יהא מאוחר משבעה ימים לאחר שתמה התקופה למתן הודעות הצדדים לפי סעיף-קטן ג'.

ה. כונסי הנכסים יכינו הסכם מכר לרכישת הנכס על-ידי הזוכה בהתמחרות. ההסכם יהא כפוף לאישורו של בית-המשפט והוראה מתאימה על כך תיכלל בו.

ו. ככל שהזוכה בהתמחרות יהא צד שלישי שאינו מי מבעלי-הדין יובהר בהסכם המכר כי מתוך התמורה שתתקבל על-פיו יסלקו כונסי הנכסים את המשכנתא הרשומה על הנכס; ביחסים שבין בעלי-הדין בינם לבין עצמם ישאו הצדדים בחוב המשכנתא בשיעור שהוא כחלקם בזכויות הבעלות בנכס ויובא בחשבון תשלום ששילם כל אחד מהם על חשבון המשכנתא עד למועד בו יוגש הסכם המכר לאישור בית-המשפט. ככל שהזוכה בהתמחרות יהיה מי מבעלי-הדין יכללו בהסכם הוראות מתאימות בהתייחס לנשיאה במשכנתא לאחר המכר.

ז. כונסי הנכסים יידעו מציעים פוטנציאליים על-אודות זכותם של הצדדים לרכוש את הנכס על-פי פסק-דין זה ויכללו הערה מתאימה בפרסום שיעשה לפי סעיף-קטן א'.

ח. ימי פגרה יבואו במניין התקופות שנקבעו לעיל.

ט. עם קביעת זהותו של רוכש הנכס יגישו כונסי הנכסים לבית-המשפט בקשה לאישור הסכם המכר, לאישור הוצאות הכינוס ולקביעת שכרם. לבקשה תצורפנה קבלות בגין כל הוצאה שתחול בקשר עם הכינוס לרבות בגין פרסום הנכס (להלן הוצאות הכינוס).

י. כונסי הנכסים יפנו לבית-המשפט בבקשה למתן הוראות בכל עניין הקשור למילוי תפקידם על-פי החלטה זו.

4. אופן הנשיא בשכרם של כונסי הנכסים ובהוצאות הכינוס יקבע על-ידי בית-המשפט בד-בבד עם אישור הסכם המכר, לאחר שלבעלי-הדין תינתן הזדמנות לטעון טענותיהם בעניין זה. בפסק-הדין הסופי יקבעו גם אופן הנשיאה הסופי בשכר המומחה והוצאות ההליך.

 

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי