החלטה בשלוש תובענות לפירוק שיתוף – הדרך הנכונה והיעילה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין הינה מכר במזומן של החלקות

החלטה בשלוש תובענות לפירוק שיתוף – הדרך הנכונה והיעילה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין הינה מכר במזומן של החלקות
Rate this post

החלטה בשלוש תובענות לפירוק שיתוף – הדרך הנכונה והיעילה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין הינה מכר במזומן של החלקות

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין– עורך דין מקרקעין- משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו

דיני מקרקעין • פירוק שיתוף במקרקעין • פירוק שיתוף בדרך של מכירה • פירוק שותפות במקרקעין • פירוק שיתוף • כינוס נכסים • כינוס נכסים במסגרת פירוק שיתוף 

תא (הרצ') 51798-12-15‏ ‏ גיא בורשטיין ואח'  נ' ציפורה דורון ואח' ‏
ת"א 13026-07-15 לילי ואח' נ' לאופר ואח'
ת"א 12909-07-15 יובלים שימור מבנים בע"מ נ' אדלר ואח'

בית משפט השלום בהרצליה החלטה מיום 22.06.2017

ביהמ״ש קבע בשלוש תובענות שהוגשו לפירוק שיתוף במקרקעין, המצויים במתחם הידוע בשם ׳חסן עראפה׳ בתל אביב כי הדרך הנכונה והיעילה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין הנדונים הינה מכר במזומן של החלקות. 

החלטה

לפניי מספר סוגיות הטעונות הכרעה במסגרת שלוש תובענות לפירוק שיתוף של מקרקעין, המצויים במתחם הידוע בשם "חסן עראפה" בתל אביב, אשר שוויים המצרפי הינו כ – 300 מליון ₪.

כללי ותיאור המחלוקות

  1. עסקינן בשלוש תובענות לפירוק שיתוף במקרקעין, הנוגעות לחלקות 57, 58 ו – 59 בגוש 7077 בתל אביב (חלקה 57בת.א. 51798-12-15, חלקה 58 בת.א. 13026-07-15 וחלקה 59 בת.א. 12909-07-15).
  2. בשלוש התובענות ניתן צו לפירוק השיתוף, כאשר ביחס לחלקה 58 מונו זה מכבר כונסי נכסים, עורכי הדין נמרוד ורדי, רונן כהן ודוד בסון (להלן- "כונסי הנכסים").
  3. ביום 15.09.16 התקבלה בקשה לאיחוד שלוש התובענות. טעם אחד לקבלת הבקשה היה המחלוקת המשותפת בשלושת ההליכים בדבר אופן מימוש החלקות, האם בדרך של עסקת מכר במזומן או בדרך של עסקה אחרת, דוגמת הסכם קומבינציה או הזמנת שירותי בניה (סעיף 8 להחלטה). טעם נוסף הינו כי האיחוד הדיוני ייצור אפשרות למימוש מאוחד של החלקות, אם כי כמובן שלא הוכרע באותה החלטה כי כך יעשה בהכרח בהמשך (סעיפים 12-14 להחלטה).
  4. במועד ההחלטה האמורה טרם ניתנו פסקי דין לפירוק השיתוף ביחס לחלקות 57 ו – 59, וציינתי בהחלטה כי אם לא יינתן פסק דין לפירוק שיתוף בהקדם לחלקות אלו, יהווה הדבר שיקול לגבי שאלת המימוש המאוחד (סעיף 12).

כעת, משניתן כאמור צו לפירוק שיתוף גם בשתי חלקות אלו (לגבי אחת מהן, לפני ימים אחדים), הרי שסוגיה זו כבר איננה רלוונטית.

  1. בשלוש התובענות מספר רב של בעלי דין, כמאתיים בקירוב בסך הכל, כמספר בעלי הזכויות בחלקות לערך (שכן קיימות החזקות צולבות לגבי חלק מבעלי הדין).

כעולה מפרוטוקולים של הדיונים שהתקיימו, קיימת מחלוקת מרכזית בין בעלי הדין לגבי שאלת אופן המימוש, מכירה במזומן או עסקה אחרת, וכן לגבי השאלה האם תבוצע מכירת החלקות לחוד ובמאוחד, בהתאם לטכניקה שהוצעה על ידי כונסי הנכסים, או כל אחת לחוד.

כמו כן קיימת מחלוקת בדבר זהות כונסי הנכסים שטרם מונו, לחלקות 57 ו – 59. בדיון האחרון שהתקיים ניתנה אפשרות לכל בעלי הדין להגיש עמדה בכתב בכל הקשור לסוגיות אלו.

  1. בעלי הדין הגישו את עמדותיהם בכל הקשור למחלוקות האמורות. בדיון שהתקיים ביום 20.6.17 נשמע גם טיעון בעל פה, שהתרכז בהתייחסות בעלי הדין לטכניקת המכר שהוצעה על ידי כונסי הנכסים.

מפאת ריבוי כתבי הטענות, לא אסקור את כל טיעוני בעלי הדין, אך אציין שעיינתי עיין היטב בכל כתבי הטענות, לרבות טיעון כונסי הנכסים שהוגש לאחר שהוגשו עמדות בעלי הדין וההחלטה מתייחסת למכלול הטענות המהותיות שהועלו.

  1. ניתן לחלק את עמדות הצדדים ביחס לשאלת המכירה יחד או לחוד לשניים: בעלי דין התומכים במימוש שיאפשר הגשת הצעות לרכישה משותפת של החלקות, לצד אפשרות להגשת הצעות נפרדות, שיוגשו בראשונה; בעלי דין המתנגדים למכירה מאוחדת ותומכים במכירה של החלקות לחוד, ללא מתן אפשרות להגשת הצעה משותפת.

כונסי הנכסים הציעו טכניקה משולבת, "לחוד וביחד":

פרסום ארבע הזמנות להציע הצעות, אחת לכל חלקה בנפרד ורביעית לכל החלקות יחדיו. תבוצע התמחרות לגבי כל אחת מהחלקות בנפרד. בסיום שלב זה, תבוצע התמחרות לגבי ההצעות לרכישה משותפת. לאחר מכן, תבוצע התמחרות סופית בין המציע שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר במכר המאוחד לבין שלושת המציעים הגבוהים ביותר בכל חלקה בנפרד, יחדיו. ההצעה הזוכה תבוא לאישור בית המשפט (הובא לעיל תקציר הטכניקה והנוסח המפורט מובא בסעיף 65 לטיעון כונסים הנכסים; הנוסח המפורט יכונה להלן – "הצעת כונסי הנכסים בדבר ההתמחרות" והטכניקה תכונה "מכירה לחוד וביחד").

  1. אשר לסוג העסקה, הרי שקיימת קבוצת בעלי דין המעוניינת במכר במזומן, ומנגד קיימת קבוצת בעלי דין המעוניינת באפשרות אחרת, דוגמת הסכם קומבינציה, רכישת שירותי בניה או קבוצת רכישה.

סוג העיסקה

  1. אפתח בסוג העסקה. תחילה אציין כי כונסי הנכסים תומכים במובהק בעסקת מזומן, וכידוע עמדתם הינה שיקול משמעותי בתיקים מעין אלה, אם כי ברור שטרם מונו כונסים לחלקות 57 ו – 59.
  2. מעבר לכך, באם כל בעלי הזכויות היו תומכים בביצוע עסקה מאותו סוג, שאיננה עסקת מזומן, דוגמת הסכם קומבינציה, הרי שניתן היה לכרות הסכם שיתוף על מנת להגשים את מאווייהם. אין זה המצב בתיקים שלפניי.
  3. חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – "חוק המקרקעיןחוק המקרקעין") קובע שלוש אפשרויות, בסדר עדיפות יורד, לפירוק שיתוף:

חלוקה מוסכמת בין השותפים (סעיף 38 (א)), הסכמה שאיננה בנמצא;

חלוקה בעין (סעיף 39), דבר שאיננו אפשרי שכן מדובר במקרקעין בבעלות משותפת, ללא תוכנית המאפשרת זאת.

מכירה במזומן למרבה במחיר (סעיף 40): עסקת קומבינציה, הסכם שירותי בניה או קבוצת רכישה אינם נכללים בסעיף 40 הנ"ל.

ממילא, על פניו, הדרך המוצעת על ידי חלק מבעלי הדין (קומבינציה, שרותי בניה, קבוצת רכישה) אינה מוכרת כדרך לגיטימית לביצוע פירוק שיתוף, בהעדר הסכמה כוללת.

  1. מעבר לנדרש, ראיתי להוסיף כי אם כל בעלי הזכויות מסכימים לכרות הסכם שאיננו מכירה במזומן, הרי שיתכן וניתן לבצע זאת במסגרת הליך פירוק שיתוף וייתכן אף שהסכמה זו היתה מייתרת את ההליך.

נתתי דעתי לעמדות חלק לא מבוטל מבעלי הדין, המעוניינים בעסקת קומבינציה או שרותי בנייה, לרבות מטעמים של חסכון במס.

החלטה כופה של עסקה שאיננה מכר במזומן, בהעדר הסכמה כוללת של בעלי הדין, בעייתית ביותר.

ראשית, עסקת קומבינציה, כמו גם עסקת שרותי בניה, הן עסקאות מורכבות מכל היבטיהן, המשפטיים והמסחריים כאחד, ודורשות התייחסות פרטנית לביטחונות, לוחות זמנים, מפרט, זהות הקבלן לרבות איתנותו הפיננסית ועוד.

שנית, קיים קושי לבצע עסקאות מעין אלו במסגרת מכרז הנהוג בהליך של פירוק שיתוף, לרבות בשל הבעייתיות בהשוואת ההצעות השונות, בניגוד לעסקה במזומן.

שלישית, ביצועה של עסקה זו יימשך שנים מספר, דבר שיכביר התדיינויות לא מעטות, אם וכאשר יתגלעו מחלוקות בכל הקשור לביצוע העסקה, דבר שאינו מתאים להליך המשפטי שלפניי.

רביעית, השווי המצרפי של שלוש החלקות, בהתאם לחוות הדעת השמאיות, הינו בסדר גודל של כ – 300 מיליון ש"ח ולמעלה מכך, וזכויות הבניה הינן לעשרות אלפי מ"ר, דבר המלמד על המורכבות של ביצוע עסקה שאיננה עסקת מזומן.

חמישית, כאמור, בשלושת התיקים בעלי דין רבים, כמאתיים בקירוב. ההליך המשפטי החל לפני כשנתיים ימים. חלק נכבד מבעלי הזכויות אוחזים בזכויותיהם מזה שנים ארוכות, ועד עתה לא הושגה הסכמה כוללת. במצב דברים זה, נראה כי הסיכוי להשגת הסכמה מעין זו אינו גבוה, בלשון המעטה, והעובדה כי עד עתה לא הושגה, מדברת בעד עצמה.

  1. בכל מקרה, כפי שציינו כונסי הנכסים, ניתן לאפשר לבעלי זכויות המעוניינים בכך לנסות ולהגיע להסכמים עם יזמים או קבלנים לעסקת קומבינציה או למתן שירותי בניה, באופן מותלה, לגבי חלקם, מחוץ להליך המשפטי, על מנת ולנסות להשיג תמורה נוספת עבור חלקם, בפרק הזמן של 90 הימים הנקוב בסעיף 65.4 לטיעון כונסי הנכסים, עד לפרסום ההזמנות להציע הצעות.
  2. בהינתן האמור, מסקנתי הינה כי הדרך הנכונה ויעילה ביותר הינה מכר במזומן של החלקות.

 

מכירה לחוד וביחד או לחוד – השאלה המשפטית

  1. חלק מבעלי הדין העלו טענה משפטית, ולפיה בהתאם לדין, פירוק שיתוף צריך להתייחס ליחידה רישומית אחת, נפרדת, ולא ניתן לבצע פירוק שיתוף "קולקטיבי" לשלוש יחידות רישומיות ביחד. לכן, לשיטתם, לא ניתן לאפשר מכירה של שלושת החלקות יחדיו כפי שהציעו כונסי הנכסים.
  2. אין בידי לקבל טענה זו. טכניקה של מכירה משותפת של שלוש החלקות, אין פירושה פירוק שיתוף בשלושתן ביחד. לגבי כל חלקה וחלקה ניתן פסק דין נפרד לפירוק השיתוף, ובמסגרת התובענה הנוגעת לכל חלקה מבוצע פירוק שיתוף בנוגע לבעלי הזכויות באותה חלקה בלבד. פירוק שיתוף משמעו חיסול השותפות בין בעלי הזכויות ביחידה הרישומית, וזו עתידה להיות התוצאה בסופו של ההליך.
  1. מכירה משותפת, אם אכן לבסוף תזכה ההצעה של החלקות במאוחד, כאמור בהצעת כונסי הנכסים בדבר ההתמחרות, משמעה אך ניסיון למקסם את התמורה על ידי מתן אפשרות לרוכש לרכוש את שלושת החלקות יחדיו, ללא שינוי המבנה המשפטי של פירוק השיתוף בכל חלקה בנפרד, ולמעשה המדובר במהלך שיווקי ותו לא.
  2. תימוכין לדעתי זו מצאתי בספרו של פרופ' מיגל דויטש, קניין, כרך א', בעמ' 616 – 617. פרופ' דויטש מתייחס לפסק דין בר"ע 101/86 קדמאני נ' אבו אלחאג', פ"ד מ(1) 613 (1986) (להלן – "עניין קדמאני"). באותו מקרה נדונה תביעת שותף בחלקה שעליה ועל שתי חלקות סמוכות בנוי מלון. יתר השותפים התנגדו לצו פירוק בטענה כי מהלך כזה ללא פירוק שתי החלקות הנוספות יסב נזק רב, עקב פגיעה בשווי בית המלון. טענתם היתה כי יש לראות את שלושת החלקות כיחידה שיתופית אחת. בית המשפט העליון דחה טענה זו וקבע כי אין מניעה לביצוע פירוק שיתוף בחלקה האחת, ללא התליה של פירוק שיתוף בשכנותיה, מחמת שמדובר ביחידות רישום נפרדות.

פרופ' דויטש מוסיף בהקשר לאמור כך:

"ייתכן שקיימת דרך דיונית, שבה יוכלו השותפים המתנגדים לפירוק שיתוף לנהוג, על מנת למנוע נזק. זאת, אם יגישו במקביל בקשה לפירוק שיתוף בחלקות האחרות, ויבקשו לאחד את התיקים. האיחוד של תיקי הפירוק יוכל לאפשר מכירה בו-זמנית (אך בהכרח תוך שכל נכס נמכר כנכס לחוד), כך שרוכש אשר נחוש לרכוש את המבנה כולו יוכל להתחרות על רכישת כל החלקות גם יחד…".

צא ולמד, אף בהתאם לדברי פרופ' דויטש, המקובלים עליי, בכל הכבוד, המדובר במהלך שיווקי אפשרי שנועד למקסם את התמורה, ולא בשינוי המבנה המשפטי של פירוק שיתוף בכל חלקה וחלקה בנפרד.

  1. זאת ועוד. כפי שציינתי בהחלטה מיום 15.9.16, העיקרון של מקסום התמורה בהליך כינוס נכסים הינו עיקרון על. סבורני כי בתיקים מסוג זה יש להביא בחשבון את הגישה הכלכלית למשפט המקדמת את המטרה של הגדלת רווחה מצרפית (ע"א 9057/07 אפל נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (2.4.12), סעיף 71 לפסק הדין).

כמבואר להלן, עשויה להיווצר תשואה עודפת בשל ביצוע הצעת כונסי הנכסים בדבר ההתמחרות, ושיקול זה מהווה אף הוא חיזוק למסקנתי האמורה.

  1. אציין כי פסק הדין בעניין קדמאני, שאילו הפנו חלק מבעלי הדין אינו חל בענייננו ואין בו כדי לשנות מדבריי, שכן לפניי שלוש תובענות לפירוק שיתוף שכל אחת מהן עוסקת בחלקה אחרת, בניגוד למצב העובדתי באותו מקרה, שהובא לעיל.
  2. מבקש עו"ד ברגרזון, בשם מספר בעלי דין, להסתמך על הוראת סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, דהיינו כי המקרקעין יימכרו כדרך שנמכרים מקרקעין בהליך הוצאה לפועל.

תקנות הוצאה לפועל, תש"ם – 1980, קובעות, בפרק ג'1, הוראות שונות בקשר למכירה, לרבות פרסום הודעת מכירה (תקנה 66), הצעות הרכישה (תקנה 67), אופן המכירה הפומבית (תקנה 68) והכרזת המציע כזוכה (תקנה 69). לשיטתו, תקנות אלו אינו מאפשרות ביצוע הטכניקה שהוצעה על ידי כונסי הנכסים.

  1. ראשית, ההוראות האמורות אינן קובעות כי אין לבצע תהליך התמחרות באופן שמציעים כונסי הנכסים, והעקרון שנקבע בתקנות אלה נשמר. הוראות אלה אינן מתייחסות לאפשרות מכירה לחוד וביחד, לא לחיוב ולא לשלילה.

שנית, סעיף 40(ב) קובע כי "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת ויעילה יותר בנסיבות העניין".

אף אם תאמר כי מכירה לחוד וביחד אינה מתיישבת עם הקבוע בהוראות האמורות, הרי שסיפת סעיף 40(ב) הנ"ל מאפשרת סטיה מהן, אם נוכח בית המשפט כי קיימת דרך אחרת הנראית יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

הטכניקה של מכירה לחוד וביחד נראית לי, בנסיבות העניין וכפי שמוסבר להלן, בכל הנוגע לסוגיה הכלכלית, יעילה וצודקת יותר ומצדיקה ביצועה, אף אם היא חורגת מהוראות כאמור.

מכירה לחוד וביחד או לחוד – השאלה הכלכלית

  1. בעת מתן החלטתי מיום 15.9.16 עמדו לפניי חוות דעת של מומחים שמונו מטעם בית משפט, על מנת לבחון את פוטנציאל ההשבחה שייווצר אם ימכרו שלוש החלקות ביחד, ביחס למכירה לחוד.

המומחים, משרד האדריכלים יסקי – מור – סיוון והשמאי משה פרידמן, תמכו במימוש מאוחד של החלקות. השמאי פרידמן ציין בחוות דעתו כי התמורה במכירה מאוחדת צפויה להיות 315 מיליון ₪ ואילו מכירה נפרדת צפויה להניב כ -280 מיליון ₪ דהיינו תוספת של כ – 12.5% ברוטו.

חלק מבעלי הדין, המיוצגים על ידי עוה"ד ברגרזון ורוזובסקי, הגישו חוות דעת שמאית חולקת של השמאי זרניצקי, שתוקנה בהמשך, בעקבות אישור תוכנית ת.א 5000, לפיה מימוש נפרד צפוי להניב 276 מיליון ₪ ואילו מימוש מאוחד צפוי להניב 215 מיליון ₪, הפחתה משמעותית ביותר של כ – 22%.

השמאי פרידמן תיקן את חוות דעתו בעקבות קבלת התכנית האמורה, וכעת עומד ההבדל לשיטתו בין שני סוגי המימושים על סך כ- 4.3% לטובת מימוש משותף (כ – 299 מיליון ₪ מול כ – 312 מיליון ש"ח), הבדל שאינו מובהק, אף לשיטת כונסי הנכסים.

  1. ההלכה הפסוקה קובעת כי ככלל יאמץ בית המשפט את חוות דעת המומחים מטעמו אלא אם כן מצא טעמים כבדי משקל שלא לעשות כן (ראו ע"א 2099/08 עירית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ [פורסם בנבו] (28.10.10), סעיף 12 לפסה"ד). מבלי להטיל דופי בשמאי זרניצקי, ונוכח ויתור בעלי הדין על חקירת מומחי בית המשפט, לא ראיתי מקום לסטות מכלל זה.
  2. זאת ועוד, בכל הכבוד לשמאים הנכבדים, הן מטעם בית המשפט והן מטעם בעלי הדין, הרי שמבחן השוק ילמדנו יותר מכל, מהי התמורה המקסימאלית שניתן לקבל עבור החלקות ובאיזה אופן.
  3. כאמור, כונסי הנכסים הביעו דעתם, שלושתם כאיש אחד, כי יש לאפשר הגשת הצעות הן לגבי כל חלקה בנפרד והן לגבי שלוש החלקות בצוותא חדא, בטכניקה שהוצאה על ידם בסעיף 65 לטיעון מטעמם. עמדה זו של כונסי הנכסים מקובלת עלי.

בדרך זו, יוכלו כונסי הנכסים להשוות בין התמורה המצרפית המוצעת, לאחר התמחרות, המושגת כתוצאה ממכירה בנפרד, אל מול התמורה המושגת לאחר התמחרות, במכירה של שלוש החלקות במשותף, ולבצע לאחר מכן התמחרות נוספת, כמוצע על ידם בטיעון שהגישו.

  1. דרך פעולה זו עשויה להביא להשאה מרבית של התמורה. דרך זו תבחן בתנאי שוק אמיתיים את שוויין של החלקות, בין אם במכירה לחוד ובין אם במכירה משותפת, במנותק מהערכות שמאיות הנסמכות, מטבע הדברים, על מצב השוק באופן תאורטי במידה מסוימת.

חלק מבעלי הדין הביעו חשש, לרבות בטיעון בעל פה בדיון האחרון, כי פרסום ארבע הזמנות להציע הצעות עלול להרתיע רוכשים פוטנציאליים ואף לגרום לתיאום לא רצוי ואסור ביניהם. המדובר בחשש שאף כי איני מבטלו, הרי שהוא תיאורטי בעיקרו.

מעבר לכך, אם בסופו של התהליך התמורה המוצעת ה"זוכה" לא תהא ראויה, ותסטה מהשומה של מומחה בית המשפט סטיה ניכרת, הרי שלא מן הנמנע שבית המשפט לא יאשרה כהצעה הזוכה, וייתכן שיהא צורך לשקול את שינוי טכניקת המכירה, לרבות על דרך של מכירה של החלקות לחוד, כעמדתם של חלק מבעלי הדין, תוך ביצוע מכרז נוסף.

  1. בהקשר זה ראוי להוסיף כי בהתאם להוראת סעיף 43 לחוק המקרקעין "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".

כאמור בסעיפים 55-58 לטיעון מטעם כונסי הנכסים, אשר ברוב טובם סייעו לבית המשפט על ידי טבלה מרכזת של עמדות בעלי הזכויות, הרי שבחלקה 58 כ – 75% מבעלי הזכויות (לפי שיעור חלקם בחלקה) תומכים במכירה לחוד וביחד  וכ – 10% תומכים במכירה לחוד, ואילו בחלקה 59 כ – 74% תומכים במכירה לחוד וביחד וכ – 9% במכירה לחוד.

אשר לחלקה 57, עיון בטבלה שצורפה לטיעון כונסי הנכסים מעלה כי נראה שכמחצית מבעלי הזכויות תומכים במכירה לחוד וביחד והמחצית השניה במכר לחוד.

ממילא, ניתן לומר כי משאלות השותפים ביחס לשתי חלקות מתוך השלוש נוטות למכירה כמוצע על ידי כונסי הנכסים. דברים אלה נאמרים למעלה מהדרוש שכן בע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין, פ"ד ל(1)454, 457 (1975), נקבע שסעיף 43 לחוק המקרקעין איננו חל אלא על ביצוע חלוקה בעין.

  1. אשר לטענת חלק מבעלי הדין, המתנגדים למימוש במאוחד, כי התמורה עשויה לקטון כתוצאה ממכירה מאוחדת בשל שווין המצרפי הגבוה של החלקות, ומיעוט הגופים במשק המסוגלים להציע הצעה לרכישה משותפת, הרי שכאמור תינתן לציבור אפשרות לרכוש בנפרד כל אחת מהחלקות, וההצעה הזוכה תושווה להצעה הזוכה במכר מאוחד, כך שממילא מתאיין חשש זה. זאת, מעבר לכך שכאמור הצעה זוכה שלא תכלול מחיר הוגן תיתקל בקושי ניכר של אישור בית המשפט למכר.
  1. אשר לטענת חלק מבעלי הדין כי צפוי חיוב גבוה יותר של היטל השבחה כתוצאה ממימוש מאוחד.

אכן השמאי פרידמן העריך את היטל ההשבחה במימוש מאוחד בסכום גבוה בכ – 39 מיליון ₪ מהיטל ההשבחה המצרפי במימוש נפרד.

נראה כי כאמור בסעיף 24 לטיעון כונסי הנכסים, הפרש זה מניח הנחת מוצא של איחוד החלקות מבחינה תכנונית על ידי הרוכש. כפי שציינו כונסי הנכסים בטיעון מטעמם (סעיף 28), ראוי לשקול, כחלק מתנאי המכרז ועל מנת שלא להיקלע לחיוב יתר זה, להעביר את נטל החיוב בגין איחוד החלקות (בהתאם לתוכנית ת.א 5000), לרוכש. בכל מקרה, כונסי הנכסים יוכלו להמליץ על איזו מהחלופות לאחר קבלת ההצעות וביצוע ההתמחרות, תוך שהם לוקחים בחשבון גם נתון זה.

בהקשר זה מקובל עלי ההסבר שניתן על ידי כונסי הנכסים וחלק מהפרקליטים בדיון, לפיו חישוב השמאי הניח שווי של רוכש המבקש לאחד מבחינה תכנונית את החלקות ולהגיש תוכנית משותפת.

ברור כי היטל השבחה חל על כל חלקה בנפרד והמכר מבוצע ללא אותה תוכנית משותפת (ראו דבריו של עו"ד ורדי בעמ' 103 לפרוטוקול, ש' 22 – 28, דבריו של עו"ד כהן בעמ' 97 לפרוטוקול, ש' 3 – 20 ודבריו של עו"ד יחזקאלי בעמ' 97 לפרוטוקול, ש' 23 – 28).

בכל מקרה, כונסי הנכסים יוודאו כי טיעונם האמור נתמך בחוות דעתו המקצועית של השמאי פרידמן וידווחו לבית המשפט תוך 15 ימים.

  1. בכל הקשור לטענות לפיהן בחלק מהחלקות מצויים פולשים ובחלק לא, הרי שתינתן אפשרות להצעות נפרדות, שמן הסתם יתייחסו לכל חלקה ופולשיה בנפרד, ואלו יושבו להצעה לרכוש רכישה מאוחדת.
  2. בסיפת פרק זה אציין כי עו"ד פילו הציע שינוי מסויים לטכניקה שהוצעה על יד כונסי הנכסים (במסגרת סעיף 7 לתגובה שהגיש לבקשה 89). כונסי הנכסים מודעים לרעיון זה, שקלו אותו ולבסוף הציעו מתווה מטעמם (ראו דבריו של עו"ד בסון בעמ' 101 לפרוטוקול, ש' 11 – 30). מכיוון שכאמור להלן החלטתי למנות את כונסי הנכסים גם לחלקות 57 ו – 59, ואף לגוף העניין, מקובלת עליי דעתם.

זהות כונסי הנכסים

  1. אפנה את הילוכי לשאלת זהותם של כונסי הנכסים לחלקות 57 ו – 59. גם בעניין זה נחלקו הדעות. חלק מבעלי הדין עתרו למינוי כונסי נכסים מסוימים לחלקות אלו, דוגמת עו"ד ברגרזון, עו"ד איליה ועו"ד פילו, כמו גם עו"ד ורדי, כהן ובסון, שכבר משמשים כונסים לחלקה 58.
  1. כל הפרקליטים שהוצעו ראויים. עם זאת, מחמת שמקובלת עלי הטכניקה שהוצעה על ידי כונסי הנכסים שמונו לחלקה 58, הרי שמינוי פרקליטים אחרים לחלקות 57 ו – 59 יקשה מאוד, אם לא ישבש, ביצועה של טכניקת מכירה זו, במיוחד כאשר חלקם מתנגדים נמרצות למכירה לחוד וביחד.
  2. מעבר לכך, לכונסי הנכסים היכרות ונסיון משמעותיים בקשר למקרקעין דנא, הן בשל ההליך שבפניי וכהונתם ככונסים לחלקה 58 ולגבי חלקם (ובעיקר עו"ד כהן) שנים לפני כן.
  3. יתרה מזו, ומבלי שהדבר יהווה הטלת דופי בכל אופן שהוא בפרקליטים המוצעים, עוה"ד ורדי, כהן ובסון מילאו עד עתה את תפקידם בצורה מקצועית, מסורה והוגנת.

בהקשר זה לא מקובלות עלי הטענות כי אין למנות את עו"ד ורדי וכהן ככונסים שכן הם מייצגים בעלי זכויות בחלקות.

אציין כי עו"ד ורדי אף התפטר מייצוג התובעת בכל הקשור לתובענה בקשר לחלקה 59, ואילו עו"ד כהן משמש ככונס נכסים בצורה הוגנת ומקצועית על אף ייצוג חלק בעלי הזכויות ולא ראיתי להטיל דופי בכשירותו לשמש ככונס נכסים בשל כך (לעניין מינוי בעל תפקיד על אף ייצוג נושה, ובענייננו ייצוג חלק מבעלי הדין, ראו פש"ר (מחוזי ת"א) 21774-04-14ביאלוסטוצקי נ' כונס הנכסים הרשמי [פורסם בנבו] (23.2.15)).

ועוד, על אף שבתחילת הדרך, וכעולה מהחלטתי מיום 15.9.16, ניטשה מחלוקת קוטבית בין עו"ד ורדי וכהן באשר לאופן המימוש, דבר שהצדיק מינוי כונס שלישי, הרי שעתה כונסי הנכסים השכילו להגיע לעמדה משותפת, לטובת כל בעלי הזכויות.

  1. לפיכך, יהא זה יעיל וצודק למנות את עו"ד ורדי, כהן ובסון לכונסי נכסים גם לחלקות 57 ו – 59 וכך אני מורה.
  2. כונסי הנכסים ירשמו בלשכת רישום המקרקעין הערה בדבר מינויים בהתאם לאמור. המינוי כפוף להפקדת התחייבות בסך 200,000 ₪, כל אחד מהם, תוך 10 ימים.

כונסי הנכסים יבצעו סקר מחזיקים בחלקות 57 ו – 59 ללא דיחוי וידווחו על אודות תוצאותיו תוך 30 יום.

כונסי הנכסים רשאים לפעול כאמור בסעיף 65 לטיעון מטעמם, תוך ביצוע בדיקה נוספת מול השמאי פרידמן בכל הקשור לסוגיית היטל ההשבחה, כאמור לעיל.

  1. יואילו כונסי הנכסים להגיש דיווח עד 7 ימים לפני הדיון שנקבע.

 

ניתנה היום, כ"ח סיוון תשע"ז, 22 יוני 2017, בהעדר הצדדים.      

תא (הרצ') 51798-12-15‏ ‏ גיא בורשטיין ואח'  נ' ציפורה דורון ואח' ‏

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי 

www.israel-law.co