פירוק שיתוף ורישום בית משותף ותקנון מוסכם

פירוק שיתוף ורישום בית משותף ותקנון מוסכם
5 (100%) 1 vote

פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף ורישום תקנון מוסכם על מנת שניתן יהא להוציא חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות שבבית

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין– עורך דין מקרקעין- משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו

עא (חי') 52403-09-11‏ ‏ אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ

דיני מקרקעין – פירוק שיתוףפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף

כדי שהצדדים להליך יוכלו לחלק ביניהם את הקרקע המקיפה את הבית, הם חייבים לרשום את ה"בית" כ"בית משותף", ולצד זאת להסכים על רישום "תקנון מוסכם", שבמסגרתו יהיו רשאים להסכים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, והצמדתם לדירות שבבית. לא יתכן "תקנון מוסכם" שהוא פרי כפיה שביהמ"ש כפה על מי מהצדדים להסכים לו.

פסק דין

השופטת ש' וסרקרוג, ס' נשיאה:

  1. הערעור הוא על פסק דין של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת אילת דגן) מיום 26/7/11 בת"א 8198-08-98, [פורסם בנבו] לפיו מינה בית המשפט את עו"ד אבנר אבנרי ב"כ המערערים ככונס משותף לצורך רישום הבית המשותף (במקום עו"ד אלי רולוף, ב"כ המשיבים), והורה כדלקמן:

בנוגע ליחידות הדיור:

צו הרישום ניתן, תוך אימוץ חוות דעת המפקחת על רישום מקרקעין, לרישום בית משותף על המקרקעין המזוהים כחלקה 235 בגוש 10607, לרבות הבנוי על המקרקעין (להלן: הנכס) בתחומי המועצה המקומית קרית טבעון, לפי הפירוט הבא:

– הרישום יבוצע לאחר שיוגש תשריט רישום הבית המשותף שידגים את שלוש הדירות הקיימות על המקרקעין, לרבות השטחים שנבנו שלא בהיתר בסימונם ככאלה "בניה ללא היתר כדין" וכן "התשריט איננו תואם את היתר הבניה";

– הזכויות הרשומות על שם המערערים אסתר ואליעזר סטרולוביץ (להלן: המערערים או סטרולוביץ) תיוחדנה לשתי הדירות המוחכרות להם לפי שטחי החכירה;

– הזכויות הרשומות על שם אפשטין אטי, ממנה נרכשה הדירה על ידי המשיבים; הערה שנרשמה לפי צו שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים קריות, בעניין המשיב 1 – הנאשם לזרוביץ' יוסף, תיוחדנה לדירה המוחכרת לה, לפי שטר החכירה;

– זכותם הקניינית של ניקול ויוסף לזרוביץ (להלן: המשיבים או לזרוביץ) תשתכלל לכדי זכות קניינית רק לאחר שתימחק הערה על צו ההריסה.

בנוגע לרכוש המשותף:

– החלק הבלתי מסויים של כל דירה ברכוש המשותף יהיה 1/3 וזאת בהתאם להוראות בית המשפט העליון ברע"א 9552/06 [פורסם בנבו]. מאחר שהמערערים סטרולוביץ הם בעלי זכויות קנייניות בשתי דירות, יהיה סך החלקים היחסיים הבלתי מסויימים ברכוש המשותף שיירשמו לזכות דירותיהם – 2/3 והם יהיו רשאים לחלק את החלקים הבלתי מסוימים בין שתי הדירות, לפי שיקול דעתם, ואילו 1/3 יהיה שייך למשיבים – לזרוביץ'.

– בית המשפט דחה את בקשת המערערים להורות על הצמדת שטחים מסוימים מתוך השטח המשותף לאחת או יותר מן הדירות הנ"ל, וזאת מאחר שעל פי פסיקתו בהעדר הסכמה בין בעלי הדירות אין סמכות עניינית לבית משפט השלום להורות על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות, והנושא הוא בסמכות העניינית של בית המשפט לענייני קניין – בית המשפט המחוזי.

המחלוקת בערעור:

  1. המערערים טענו כי טעה בית משפט קמא משלא הורה בטעות על פירוק השיתוף במקרקעין, תוך התעלמות מפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון, וכי הסמכות לעשות כן, תוך הצמדת חלקים מהרכוש המשותף נתונה הייתה לבית משפט השלום.המחלוקת בין הצדדים לא נוגעת עוד לחישוב שיעור ההצמדות אלא לשיטת החלוקה הראויה, באופן שהמערערים טוענים כי יש לבצע חלוקה בעין והצמדת אותם חלקים לדירות שבבעלותם, ואילו המשיבים סבורים כי אין לבצע את ההצמדה בהעדר הסכמה בין הצדדים.

הרקע וההליכים הקודמים:

  1. הגם שהמחלוקת נושא הערעור צומצמה, יובא פירוט קצר של כלל ההליכים הקודמים:
    – לבעלי הדין זכויות חכירה בבניין שברח' רמז 21 בקרית טבעון על חלקה בשטח 1,082 מ"ר הידועה כגוש 10607 חלקה 235, ובו שלוש יחידות (להלן: הנכס): שתי דירות ומרתף. האדונים סטרולוביץ' חוכרים דירה אחת ואת המרתף והאדונים לזרוביץ' חוכרים את הדירה השנייה. במהלך השנים הורחבו השטחים הבנויים, ונקבע כי ההרחבות היו בהסכמה הדדית.למרות שבאותה עת הבית לא היה רשום כבית משותף, לגבי כל יחידה מתוך השלוש קיים הסכם חכירה נפרד במינהל מקרקעי ישראל.- במסגרת הליך שהתנהל בבית משפט השלום בת"א 10283/98  [פורסם בנבו] הגישו האדונים סטרולוביץ' בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין ולרישום הבית כבית משותף, וזאת לאחר שפנייתם למשיבים לביצוע רישום הבית כבית משותף בהסכמה, לא נתקבלה.

    בין בעלי הדין נתגלעה מחלוקת בעניין אופן הרישום, שנוגעת לשיטת החלוקה הראויה של החלקה וחישוב ההצמדות לצורך החלוקה. בשל מחלוקת זו לא נרשם הבית כבית משותף והוגשה התביעה בתיק הנ"ל.

    – על פי החלטה שניתנה על ידי כבוד השופטת י' וילנר, כשופטת בית משפט השלום (כתוארה אז), התבררה המחלוקת בנוגע לחלקו של כל אחד מבעלי הדין ברכוש המשותף. בהחלטה שניתנה ביום 2/5/02, קבע בית המשפט כי יש לבצע את הפירוק והרישום בהתאם לפרק ו1 לחוק המקרקעין שנושאו: "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים".

    לצורך קביעת חלקו של כל אחד מבעלי הדין ברכוש המשותף, קבע בית המשפט כי בהתאם לסעיף 57(א) לחוק המקרקעין, יש לבצע את חלוקת הרכוש המשותף בחלקה לפי יחס הרצפה של כל אחת מיחידת הדיור במבנה, אל מול שטח הרצפה הכולל של כלל יחידות הדיור במבנה. עוד נקבע כי המועד הקובע למדידת שטח הרצפה הוא המועד בו נעשתה הצמדה כדין של תוספות הבניה לכל אחת מיחידות הדיור, כך שיש לקחת בחשבון גם תוספות בניה שהוספו על ידי מי מן הצדדים, ככל שאלה נעשו כדין, כלומר בהסכמה, לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, מבלי לבחון את השאלה אם הוצא היתר כדין לצורך אותה בניה, אם לאו.

    – על פסק דין זה (ת"א 10283/98) הוגש ערעור וערעור שכנגד (ע"א 1416/05) לבית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטים: י' גריל, ס' נשיא, ר' חופרי-וינוגרדוב ומ' פינקלשטין). במסגרת הערעור העיקרי נטען כי אין מקום לחשב בשטח רצפה, שטחים שנבנו ללא היתר. הערעור שכנגד התייחס לגודל השטחים, ולעניין זה תוקנה הטעות שנפלה, בנוגע לגודל השטחים אשר יוחס למערערים כשטח בנוי.

    בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי ביום 22/10/06 נדחה הערעור העיקרי.

  1. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי (ע"א 1416/05) הוגשה בקשת רשות ערעור, ולאחר מתן הרשות, נדונה הבקשה כערעור (רע"א 9552/06, כב' השופטים: כב' המשנה לנשיאה א' רבלין, א' רובנשטין וי' דנצגר).בפסק דין שניתן ביום 25/5/08 דן בית המשפט בשאלה המשפטית כיצד יש לחלק זכויות ברכוש המשותף בעת פירוק השיתוף, על דרך הפיכה לבית משותף.בית המשפט העליון קבע כי במסגרת פירוק שיתוף בנכס, הכלל הוא כי החלוקה תיעשה בעין, במכירה, ברישום בית כבית משותף או בכל דרך אחרת – וכי על החלוקה להיות בהתאם למנותיהם של השותפים (רע"א 1017/97 ריזלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, להלן: פס"ד ריזלביץ).

    חרף סעיף 57 לחוק המקרקעין קבע בית המשפט כי כל אחד מהשותפים במועד הפירוק צריך לשקף את הזכויות מעיקרא, ולאו דווקא שטח הרצפה הנמצא בהחזקתו, עובר למועד הפירוק, ובנסיבות אלה נקבע כי יש לחלק את הזכויות ברכוש המשותף בנכס ביחס של 1:2, בדומה לחוזה החכירה, שם המחכירה התייחסה לכל אחת מהיחידות כבעלות זכויות שוות ברכוש המשותף.

    לעניין רישום הבית על פי מצבו, גם לגבי בניה שאיננה בהיתר העיר בית המשפט (כב' השופט רובנשטין), כי לדעתו, בעיקרון, "בניה ללא היתר ורישום במרשם – אינם יכולים ללכת יחדיו". מכאן שאי אפשר שיירשמו במרשם המקרקעין זכויות במבנים שנבנו שלא כדין, שכן בכך תינתן גושפנקא לעקיפת חוקי התכנון והבנייה.

    אעיר, כי לאור הקביעה האמורה, ספק אם בכלל ניתן לרשום בנייה קיימת ללא היתר, כפי שהורה בית משפט קמא בנוגע לשטח הבנוי שלא בהיתר, ואולם נושא זה אינו עומד לערעור בפנינו.

    הערעור אפוא התקבל ונקבע שהזכויות ברכוש המשותף יחולקו ביחס של 1:2 לטובת המבקשים – המערערים.

טענות בעלי הדין:

  1. בהסתמך על פסיקתו של בית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לבצע חלוקה של השטח המשותף, סבורים המערערים כי יש לעשות כן על דרך של חלוקה בעין, תוך הצמדת חלקים מן הרכוש המשותף לכל אחד מבעלי הדין על פי שיעור החלק שנקבע בפסק הדין של בית המשפט העליון, וכי הסמכות להורות על חלוקה זו היא לבית המשפט השלום, במסגרת הסמכות העניינית הנתונה לו לערוך פירוק שיתוף במקרקעין.
    המערערים טוענים עוד כי לאחר קבלת פסק הדין של בית המשפט העליון פעלו בעלי הדין לצורך חלוקה בעין. לצורך כך מונו באי-כוח הצדדים ככונסי נכסים כדי לחלק את הקרקע על ידי מודד בחלוקה פיזית, ונוהל משא ומתן לשם כך. המשיבים אומנם חזרו בהם וטענו כי אין לבצע חלוקה פיזית, בכלל, ללא תקנון מוסכם, ואולם טענתם זו, לעמדת המערערים, נוגדת את פסק הדין שניתן.

 

דיון ומסקנות:

  1. תביעתם של המערערים על-פי כתב התביעה המתוקן בתיק נושא הערעור הייתה לפירוק השיתוף בכלל המקרקעין ולמינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום כבית משותף.
    נקודת המוצא היא, כי הנכס טרם נרשם כבית משותף בספרי רישום מקרקעין, וכי לגבי כול יחידת מגורים מתוך השלוש קיים הסכם חכירה נפרד במינהל מקרקעי ישראל.
    אמנם הקרקע הבלתי בנויה בנכס לא הוצמדה במועד החכירה ליחידת דיור כלשהיא, והייתה בגדר רכוש משותף לכלל יחידות הדיור, ואולם חוזה החכירה התייחס גם לגודל חלקו של הבעלים בשטח המשותף, ואכן על-פי פסק הדין של בית המשפט העליון נקבע כי 2/3 מן השטח המשותף שייך למערערים/סטרולוביץ ו-1/3 למשיבים/לזרוביץ, תואם לכלל שטח הקרקע שהוחכר על ידי המינהל מלכתחילה לכל אחד מבעלי הדין, כאשר החכירה הייתה לאחזקה ולשימוש בלעדי עד השיעור האמור, לכול צד בבעלי הדין.
    ועוד, משקבע בית המשפט העליון על חלוקה של השטח המשותף, לאחר קביעת שיעורו, הרי שתביעת הפירוק המתייחסת לכלל הנכס, כללה גם את השטח המשותף, והסמכות להכריע בשאלת החלוקה – כולל השטח המשותף – נתונה לבית משפט השלום, על-פי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט).
    בנסיבות אלה, לא היה מקום להורות על רישום הבית כבית משותף בטרם בוצע פירוק השיתוף בכלל הנכס, לרבות בשטח המשותף, ולא היה מקום לסווג את כלל השטח המשותף, כרכוש משותף.
    נפנה עוד בנושא זה לסע' ה' לפסק הדין של בית המשפט העליון, שם התייחס בית המשפט לחלוקה בעין כשבמסגרת הפירוק על החלוקה להיות בהתאם למנותיהם של השותפים, כאשר "עיונית, נוח עיקרון זה ליישום שעה שמדובר בחלוקה בעין…".
    הצו שנתן בית משפט השלום בשלב זה לרישום יחידות המגורים כבית משותף בטרם פורק השיתוף, יש בו להפוך את יתרת השטח ל"רכוש משותף", באופן שחלוקה בעין של אותו "רכוש משותף" תוכל להתבצע – בהעדר הסכמה – רק על דרך של הפקעת שטחים מתוך הרכוש המשותף והצמדתו ליחידת דיור.
    משטרם נרשם הבית כבית משותף, היה על הערכאה הדיונית להורות על פירוק השיתוף בכלל הנכס, לרבות השטח המשותף, ולמנוע סימונו כ'רכוש משותף'.
  1. בשונה מן העובדות שפורטו בע"א 2111/03 (ראובן נ' סופיוב, פ"ד נט(5) 855), שם (עמ' 857ה-ו) הייתה מחלוקת בנוגע לעצם הזכות למתן זכות שימוש ואחזקה ייחודיים לבעל החנות שם, בענייננו זכות כאמור ניתנה לבעלי הדין מכוח חוזי החכירה, וכפי שאושר בפסק הדין של בית המשפט העליון.
  2. סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) מקנה זכות לכול שותף במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף בכלל הנכס ובאין הסכם לפירוק השיתוף, על בית המשפט לבצע הפירוק על-פי סעיפים 39-43 לחוק המקרקעין. קרי; בין ברישום כבית משותף או בכל דרך אחרת.
    בענייננו, אין מחלוקת כי ניתן לבצע חלוקה בעין, ולכן היה על בית המשפט להורות על חלוקה בעין, ובהעדר הסכמה לאופן החלוקה, היה על-בית המשפט לפעול כמפורט בסעיף 39 לחוק המקרקעין, וראוי היה לעשות כן באמצעות מודד כמומחה מטעם בית המשפט, אשר יכול ויציע מספר אפשרויות לאופן ביצוע החלוקה.הפנייה לקבלת חוות דעת מאת המפקחת על בתים משותפים נדרשה, ויכולה הייתה לשמש אופציה לפירוק השיתוף, ככול שהייתה הסכמה בין הצדדים בנוגע לביצוע הצמדות מתוך השטח המשותף שהיה אמור להיהפך לרכוש המשותף. בהעדר הסכמה, היה על בית משפט השלום להמשיך ולבצע פירוק גם בשטח המשותף.
  1. בפניי בית משפט השלום הונחה חוות דעת של מודד מטעם המערערים לצורך חלוקה בעין. לצורך כך ערך גם בית המשפט ביקור במקום, והמחלוקת צומצמה לאופן ביצוע החלוקה בקו החזית ובמיקום של מדרגות הכניסה.

בהעדר חוות דעת נגדית, ביקש ב"כ המערערים להורות על פירוק השיתוף גם בשטח המשותף, על-פי אותה חוות דעת.

  1. לדעתי, אין להסתפק באותה חוות דעת, ויש לאפשר מיצוי האפשרויות לפירוק,בדרך של מתן הזדמנות נוספת למשיבים להציג חוות דעת מטעמם ו/או על דרך של מינוי מומחה מטעם בית המשפט, אשר ישמע טענות הצדדים, יציע אולי יותר מאפשרות אחת לחלוקה, ולאחר מכן יבחר בית המשפט באופציה המאזנת נכונה בין זכויות בעלי הדין.

התוצאה המוצעת:

  1. אשר על כן, מוצע:

– לקבל את הערעור, לבטל את צו הרישום, בשלב זה, על-פי הנוסח הקיים – ככול שזה אינו מתייחס לשטח המשותף;

– להורות על החזרת התיק לבית משפט השלום לצורך פירוק השיתוף בכלל  הנכס, לרבות בשטח המשותף, תוך סימון מתוכו שטחים העתידיים להיות רכוש משותף.

לצורך כך רשאי בית משפט השלום לאפשר הצגת חוות דעת מטעם המשיבים ו/או למנות מומחה מטעם בית המשפט.

לחייב את המשיבים, ביחד ולחוד, לשלם למערערים ביחד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח, בתוך 30 ימים מהיום.

העירבון אם הופקד, יוחזר למערערים, באמצעות בא-כוחם.

ש' וסרקרוג, שופטת

ס' נשיאה

השופט י' כהן:

  1. קראתי את חוות דעתה של חברתי, ודעתי שונה מדעתה. לדעתי, אין מקום להתערבותנו בפסק דינו של בית משפט קמא, ונכון יהיה לדחות את הערעור.
  2. הצדדים מתגוררים בבית מגורים, הבנוי על קרקע שבבעלות קרן קיימת לישראל. המערערים והמשיבים הם חוכרי המקרקעין. בבית הבנוי במקרקעין שלוש יחידות דיור. שתי יחידות דיור מוחזקות על ידי המערערים והיחידה השלישית מוחזקת על ידי המשיבים.
  3. בבית משפט קמא התנהלה תביעת המערערים לפירוק השיתוף במקרקעין. לאחר שבית משפט קמא קיבל חוות דעתה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, הורה בית משפט קמא, כי פירוק השיתוף יעשה על דרך רישום הבית כבית משותף, בפנקס הבתים המשותפים. בית המשפט קבע, כי זכות החכירה בשתי יחידות הדיור המוחזקות על ידי המערערים תרשם, באופן בלעדי, על שם המערערים וזכות החכירה ביחידה השלישית תרשם, באופן בלעדי, על שם המשיבים.באשר לחלוקת זכות החכירה בקרקע המקיפה את הבית, קבע בית המשפט קמא, כי הדבר אינו מחוייב המציאות לצורך רישום הבית כבית משותף, ואף לא נמצאה כל הוראה של הערכאות האחרות (לרבות בית המשפט העליון) שדנו בסכסוך בעבר, לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבית.על כן, בית משפט קמא קבע, כי באין הסכמה בין הצדדים בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידות הבית הסמכות להורות לעשות כך נתונה לבית המשפט המחוזי.
  1. למעשה, הערעור שלפנינו הוגש מתוך רצונם של המערערים להשיג פסק דין, אשר יכפה על המשיבים את פירוק השיתוף בקרקע המקיפה את הבית. לצורך כך אף הציג בפנינו בא כוח המערערים תוכנית שערך מומחה מטעמו, המציגה את הצעת המערערים לחלוקת הקרקע המקיפה את הבית בין הצדדים, לפי יחס זכויותיהם ברכוש המשותף (1:2).
  2. הבית הבנוי במקרקעין המוחכרים לצדדים הוא "בית" כמשמעות הדבר בסעיף 77א' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, דהיינו: "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף". "בית" שכזה מתנהל על פי פרק ו' (1) לחוק המקרקעין (שכותרתו היא: "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים"). לעניינים רבים ושונים מתנהל "בית" שכזה כאילו היה "בית משותף" הרשום בפנקס הבתים המשותפים (וראה סעיף 77ב לחוק המקרקעין).
  3. כאשר לבית משפט השלום מוגשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, משימתו העיקרית של בית המשפט היאלמצוא את הדרך הטובה ביותר מבין הדרכים הקיימות לפירוק השיתוף במקרקעין. במקרה שלפנינו, בחר בית המשפט לפרק את השיתוף על ידי רישום הבית כבית משותף, כך שכל אחד מן הצדדים יקבל את זכות חכירה ייחודית ביחידות הדיור המוחזקות על ידו. נראה הדבר, שהצדדים אינם חולקים על כך, שכך נכון וצריך היה לעשות. למעשה זה הסעד לו עתרו המערערים בכתב התביעה שהגישו ("לצוות על פירוק השיתוף בנכס בדרך של רישום בית משותף").
    במילים אחרות, הדרך בה בחר בית משפט קמא לפרק את השיתוף במקרקעין, על ידי רישום הבית הבנוי במקרקעין כ"בית משותף", מגשימה את עתירת המערערים בכתב התביעה, לפרק את השיתוף בדרך זו ממש. במתן הצו לפרק את השיתוף על דרך רישום הבית המשותף, קיבלו המערערים את הסעד לו הם עתרו בתביעתם.
  1. בשונה מדרכים אחרות לפירוק שיתוף במקרקעין, כמו למשל חלוקת קרקע בין בעלים משותפים שכל אחד נוטל את חלקו ואין לו עוד יחסי שיתוף עם שותפו לשעבר, פירוק שיתוף על דרך רישום ה"בית" כ"בית משותף" אינו מפריד בין השותפים, והם יוסיפו להיות שותפים בכל חלק של הבית שהוא "רכוש משותף". יש חלקים ב"בית המשותף" שיוסיפו להיות משותפים לעולמי עד, והם אלה המנויים בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. יש חלקים, שהם "רכוש משותף" שבעלי היחידות בבית יהיו רשאים להוציא מכלל הרכוש המשותף, ולהצמיד לדירות הבית. במיוחד אמור הדבר ביחס לקרקע המקיפה את הבית. ואולם, אליה וקוץ בה: לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידות הבית, יש צורך בקביעת תקנון מוסכם. ברור הדבר, שבאין הסכמה בין בעלי היחידות בבית המשותף לא יהיה לבית המשותף "תקנון מוסכם", ועל כן, יהיה על בעלי הדירות להוסיף ולהיות שותפים גם בחלקי הרכוש המשותף, שניתן היה להוציאם מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות הבית.
  2. מהדברים שלעיל נגזרת דעתי על טענות המערערים בערעורם. כאמור, המערערים אינם מסתפקים בפירוק השיתוף ב"בית" על דרך רישום הבית כ"בית משותף" והם מבקשים שבית המשפט אף יפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבית, משל הייתה ככל קרקע אחרת שבית המשפט מתבקש לפרק בה את השיתוף, לפי פרק ה' לחוק המקרקעין(שכותרתו: "פירוק השיתוף"). ואולם, בעניין זה צודק לדעתי בא כוח המשיבים, בטענתו, כי על הקרקע המקיפה את ה"בית" לא חלים דיני פירוק השיתוף הרגילים. הטעם לכך פשוט, ברור וגלוי לעין כל, והוא, שבסעיף 56(א) לחוק המקרקעין נקבע, כי "הוראות פרק ה' (לחוק המקרקעין – י"כ) לא יחולו על הרכוש המשותף".
    אציין, כי במהלך הדיון שהתקיים בפנינו, ניסה בא כוח המערערים לשכנע אותנו כי יש מקום, הן מהבחינה הנורמטיבית והן מן הבחינה המעשית, לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את ה"בית" על פי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין, אך אני סבור, מהנימוקים שלעיל, שאין לקבל טענותיו בעניין זה.
  1. בהינתן שהקרקע המקיפה את ה"בית" היא רכוש משותף, ובהינתן שעל קרקע זו לא חלים דיני פירוק השיתוף שלפי פרק ה' לחוק המקרקעין, דרך המלך "לפרק" את השיתוף בקרקע זו היא על ידי הוצאתה מן הרכוש המשותף והצמדתה ליחידות השונות בבית המשותף. דרך זו כרוכה ברישום תקנון מוסכם, וברור על כן שעל הצדדים להגיע להסכמה.
    שאלה היא, האם באין הסכמה בין הצדדים רשאי בית המשפט לכפות על הצדדים הסכמה,ולפרק את השיתוף בצו שיינתן. לדעתי התשובה לשאלה זו היא שלילית. המחוקק קבע, כי לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף יש צורך ב"תקנון מוסכם", ואין על כן מקום שבית המשפט יכפה על מי מהצדדים הסכמות שאין הוא מעוניין בהן, ואין מקום שבית המשפט יכתיב לצדדים "תקנון מוסכם", שאחד מהם אינו מעוניין בו. גם לאוטונומיה של מי מהצדדים, שלא ליתן הסכמתו לפעולות כאלה ואחרות ברכוש המשותף, יש לתת משקל. הדיבור "תקנון מוסכם" מלמד, כי מלכתחילה מדובר במסמך שהוא פרי הסכמה שהושגה, ולא יתכן "תקנון מוסכם" שהוא פרי כפיה שבית המשפט כפה על מי מהצדדים להסכים לו. במרחב האוטונומי שהמחוקק השאיר לצדדים, על כל צד לשקול את היתרונות והחסרונות שיש בקביעת תקנון מוסכם והוצאת חלקים מהרכוש המשותף, ולנקוט בדרך שלדעתו משרתת בצורה הטובה ביותר את עניינו.
  1. הפניית הצדדים לנהל משא ומתן מעבירה את הנושא מתחום המשפט לתחום הכלכלה. אכן, אפשר והצדדים לא יצליחו להגיע להסכם בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות הבית, אך בכך אין כל אסון. לא יגיעו הצדדים להסכם, תשאר הקרקע המקיפה את הבית "רכוש משותף", ויהיה על הצדדים לנהל אותה על פי הוראות חוק המקרקעין כפי שעליהם לנהל כל רכוש משותף אחר בבית.
  2. בא כוח המערערים סמך את רוב טיעונו על פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 9552/06   אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ, [פורסם בנבו] אשר ניתן בתאריך 25.5.2008 בגלגול קודם של הסכסוך בין הצדדים. בסעיף י"ט לפסק דין זה קבע כב' השופט א' רובינשטיין:
    "אציע לחברי לקבל את הבקשה ואת הערעור בהתאם לאמור, כך שהזכויות ברכוש המשותף יחולקו ביחס של 1:2 לטובת המבקשים – המערערים."לדברים אלה הסכימו יתר חברי המותב, כך שהצעת כב' השופט רובינשטיין לחבריו, קיבלה מעטה של פסק דין, המחייב את הצדדים.לטענת בא כוח המערערים, מדברים אלה של בית המשפט העליון, יש ללמוד, כי בית המשפט העליון הורה לפרק את השיתוף גם בקרקע המקיפה את הבית ביחס של 1:2, ומשלא נעשה כך על ידי בית משפט קמא, כי אז שגה בית המשפט, ועלינו מוטל לתקן את שגגתו.
  1. אין אני מקבל את טענת בא כוח המערערים, ואין אני מקבל את הפרשנות שהוא נותן לפסק דינו של בית המשפט העליון, ולהלן אבהיר.
    בבית המשפט העליון עמדה לדיון השאלה, האם יש לחלק את הזכויות ברכוש המשותף בהתאם לזכויות החכירה שכל אחד מהצדדים רכש, או שמא יש לחלק את הזכויות ברכוש המשותף לפי שטח הרצפה של הדירות בבית, לרבות שטחים שנוספו לדירות בעקבות הרחבתן לאורך השנים.
    להבנתי, פסק הדין בבית המשפט העליון עסק בשאלה, מה יהיה שיעור חלקו של כל אחד מהצדדים ברכוש המשותף, ואין לדעתי מקום להבין את פסק הדין, כאילו נועד לחייב את הצדדים לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבניין לפי היחס שנקבע (1:2). בפסק הדין דן בית המשפט ארוכות בתחולת סעיף 57 לחוק המקרקעין על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ואזכיר, כי עניינו של סעיף 57 לחוק המקרקעין הוא בקביעת חלקו של כל אחד מהשותפים ברכוש המשותף, חלק שיש צורך לקבוע אותו בעיקר לצורך חלוקת נטל הנשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בין בעלי הדירות בבית או למקרה בו הבית המשותף נהרס (וראה סעיף 60 לחוק המקרקעין). לדעתי, גם לאחר פסק הדין בבית המשפט העליון, חלוקת הקרקע המקיפה את הבניין בין בעלי היחידות בבית, יכולה להיעשות רק על דרך התקנון המוסכם, במסגרתו יהיו הצדדים רשאים להוציא חלקים מהקרקע המקיפה את הבית ולהצמידם לדירות השונות בבית המשותף.
  1. בשונה מדעתה של חברתי המלומדת, כב' סגנית הנשיאה השופטת ש' וסרקרוג, הנני סבור, שהעובדה, שהבית עדיין לא נרשם כ"בית משותף", אינה פותחת בפני הצדדים את הדרך לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבית, לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.
    הטעם לכך הוא, שגם לפני ש"הבית" נרשם כ"בית משותף", חל עליו סעיף 56(א) לחוק המקרקעין, ועל כן לא חלות על הבית הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין (לרבות סעיף 37לחוק). ברור הדבר, שכל עוד ה"בית" אינו רשום כ"בית משותף", הוא מתנהל על פי "התקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין. במצב דברים זה, כאשר לא נרשם "תקנון מוסכם", אין הצדדים יכולים להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות שבבית. כדי שהצדדים יוכלו לחלק ביניהם את הקרקע המקיפה את הבית, חייבים הם לרשום את ה"בית" כ"בית משותף", ולצד זאת להסכים על רישום "תקנון מוסכם", שבמסגרתו יהיו רשאים להסכים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, והצמדתם לדירות שבבית.
  1. אשר על כל האמור לעיל, הנני סבור, שאין לנו מקום שנתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, ועלינו לדחות את הערעור. לצד דחיית הערעור אציע לחברי לחייב את המערערים לשלם למשיבים הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 15,000 ₪.
י' כהן, שופט

 

השופט ר' שפירא:

במחלוקת שבין חברי דעתי היא כדעתו של השופט י. כהן. בהתאם, יש לדחות את הערעור.

אוסיף, בשולי האמור, כי ראוי היה שהצדדים ישקלו לנסות ולהמיר את רצף ההתדיינות המשפטית המתמשכת בניסיון להגיע לכלל הסכמות בדרך של הליך גישור. כך ראוי הוא כאשר מדובר במי שיישארו שכנים גם לאחר שוך הקרבות המשפטיים.

ר' שפירא, שופט

אשר על כן, הוחלט בדעת רוב לדחות את הערעור.

המערערים, ביחד ולחוד, ישלמו למשיבים ביחד הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של

15,000 ₪,  בתוך 30 ימים מהיום.

העירבון שהופקד, אם הופקד, יועבר לידי ב"כ המשיבים באמצעות בא-כוחם, על חשבון ההוצאות שנפסקו בערעור.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ג שבט תשע"ב, 06 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.

 

ש' וסרקרוג, ס' נשיאה

אב"ד

י' כהן, שופט ר' שפירא, שופט

עא (חי') 52403-09-11‏ ‏ אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי