פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, מכירת החלקה או בדרך אחרת?

פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, מכירת החלקה או בדרך אחרת?
Rate this post

האם להורות על פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין, על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר או בדרך אחרת?

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין– עורך דין מקרקעין- משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו

תא (ת"א) 7912-11-09‏ ‏ עופר מרכזים בע"מ נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'‏

 

האם להורות כעת על פירוק השיתוף בחלקה שבבעלות הצדדים ואם כן, האם להורות על פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין או על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר או בדרך אחרת – זו השאלה שעומדת כעת להכרעה. 

פסק דין

האם להורות כעת על פירוק השיתוף בחלקה שבבעלות הצדדים ואם כן, האם להורות על פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין או על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר או בדרך אחרת – זו השאלה שעומדת כעת להכרעה במסגרת החלטתי זו.

רקע והליכים שנוהלו עד כה

  1. עסקינן בבניין שהיה ידוע בשם "בית מרכזים". הבניין היה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב (על גבי חלקה הידועה כיום כחלקה 77 בגוש 7087) והיה רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל, כתוצאה משריפה. התובעות היו בזמנו בעלות של כ- 83% מהחלקים ברכוש המשותף. יתרת החלקים, בשיעור 17%, היו בבעלות כתשעים ומעלה בעלי זכויות אחרים.
  1. לאחר שהבית המשותף נהרס, התובעות הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב, בקשה לפי סעיף 146(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), להורות על ביטול רישום הבית המשותף, מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. חלק מהנתבעים בתיק זה, שהיו רשומים כבעלי 3.6% חלקים ברכוש המשותף, הגישו התנגדות לבקשה (להלן: "המתנגדים"). יתר בעלי הזכויות בבית לא התנגדו למבוקש.
  2. במסגרת ההליך לפני המפקחת, הוגש תצהיר של מודד מוסמך, שאישר כי הבית נהרס כליל. על סמך תצהיר זה, שוכנעה כב' המפקחת מ' אריאלי, כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה בהחלטתה מיום 2.2.08 על ביטול הרישום. המפקחת ציינה כי בעלי היחידות זכאים לפעול בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין להקמתו מחדש של בניין שנהרס; כי אין בסמכותה לדון, במסגרת הבקשה שהוגשה אליה, בטענות בדבר נזק ופיצויים המגיעים לבעלי היחידות מכוח פוליסת ביטוח שהוצאה לבית או בזכויותיהם מכוח הצמדות וזכויות אחרות שעוגנו בתקנון הבית המשותף; וכי כל בעל יחידה רשאי לפעול לאכיפת זכויותיו בערכאות המתאימות, אך אין בטענות שהעלו המתנגדים בהתנגדותם כדי לעכב את ביטול הרישום.
  3. בהתאם לסעיף 147 לחוק המקרקעין, קבעה המפקחת כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף, אולם כחלק מצו הביטול תירשם הערה כדלקמן: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13), הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון". המפקחת קבעה שאין בהערה זו משום קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן הצו.
  4. הצדדים הגישו עררים הדדיים על החלטת המפקחת. המתנגדים השיגו על ביטול רישום הבית והתובעות השיגו על תוקפה של ההערה האמורה. בהחלטת הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד ע' קן), מיום 26.2.09, קבעה הממונה שהרציונל העומד בבסיס סעיף 146(א) לחוק המקרקעין הוא לוודא שהמרשם ישקף נכונה את מצב הנכס והזכויות בו. משאין מחלוקת שהבית המשותף נהרס ואינו ראוי עוד להיות רשום ככזה, בדין הורתה המפקחת על ביטול הרישום. הממונה דחתה את טענת המתנגדים, הנשענת על סעיף 60לחוק המקרקעין וקבעה שהליך שיקומו של בית משותף שנהרס, מחייב החלטה של בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. תנאי זה לא התקיים ואין בסמכותה של המפקחת לברר מדוע התובעות מסרבות ליתן הסכמתן לשיקום הבית.
  5. כמו כן, הממונה נסמכה על נוסחו של סעיף 147 לחוק המקרקעין וקבעה שהסעיף אינו מקנה למפקחת סמכות לקבוע שיעור שונה של בעלות משותפת במקרקעין, מאשר כפי חלקו של כל אחד מהבעלים בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. אף אין בסמכותה לדון בהשלכות הקנייניות או הכספיות הנובעות מן ההוראות המעוגנות בתקנון הבית – סמכות שנתונה לבית המשפט המוסמך.
  1. עוד קבעה כי ביטול רישומו של הבית המשותף ללא ציון הערה שהבית התנהל לפי תקנון מוסכם, עלול לגרום לכך שלא יינתן ביטוי רישומי לזכויות שנקבעו מכוח התקנון המוסכם, וייתכן שיש להן נפקות כלכלית בעידן שלאחר המחיקה. מטעם זה, נכון לרשום הערה בדבר קיומו של התקנון, מבלי להכריע בשאלת זכויות הצדדים כעולה ממנו.
  2. עם זאת שינתה הממונה את נוסח ההערה שתירשם לנוסח חדש כדלקמן: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן צו הביטול". כפוף לאמור, דחתה הממונה את העררים שהוגשו.
  3. המתנגדים הגישו בחודש מרץ 2009 ערעור על החלטת הממונה לבית המשפט המחוזי.
  4. בחודש נובמבר 2009 ועוד בטרם הסתיים הליך הערעור הנ"ל, הגישה התובעות את התביעה דנא, כנגד כל שאר בעלי הזכויות בחלקה ובהם המתנגדים, לפירוק השיתוף במקרקעין, על ידי מכירתם בדרך של התמחרות פנימית ולחילופין למרבה במחיר.
  5. בכתב הגנתם, המתנגדים ונתבעים נוספים, טענו כי יש לפרק את השיתוף על ידי חלוקה בעין של החלקה וטענו טענות נוספות שעוד יפורטו בהמשך פסק הדין. מנגד, היו נתבעים שהסכימו לעמדת התובעות שיש לפרק את השיתוף בדרך של מכירת החלקה למרבה במחיר ולא טענו לחלוקה בעין (כדוגמא בלבד ראה כתבי הגנה של נ' 86 ה.י.ז. 3000 בע"מ, של נ' 65, 65.1, 66 ו-67 אברהם אברהם, אברהם זאב, אברהם אריה וחברת ט.ר. מסחר וייבוא עצים וכן של נ' 77 ו-78 שפרה קלדרון וטובה פינקלשטיין) והיו נתבעים שלא התגוננו כלל כנגד התביעה (כגון נ' (נ' 21 – יאסון-גזית הזהב בע"מ, נ' 39 – משה סטולר, נ' 56 טלית מטילדה, נ' 78 – צפריר ארגוב, נ' 79 – אמנון כהן, נ' 80 – שלומית אבריאן). הדיון בתובענה עוכב נוכח הערעור התלוי ועומד בבית המשפט המחוזי, אשר תוצאותיו היו אמורות להשפיע בצורה מהותית על התובענה.
  6. המדינה ביקשה להצטרף כצד לערעור ובקשתה נענתה. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת ש' ברוש – ע"א 1372/09, ע"א 1955/09 עיזבון המנוח אהרוני שלמה נ' עופר מרכזים ואח' – לא פורסם [פורסם בנבו]), שניתן ביום 14.3.11, נקבע כי ההליך לפני המפקחת אינו המסגרת המתאימה לדון בטענות בדבר חוקתיות ההסדר הקבוע בסעיפים 146 ו-147 לחוק המקרקעין, שאותן העלו המבקשים.
  1. בית המשפט קיבל את עמדת התובעות והמדינה, לפיה כאשר בית משותף נהרס כליל, אין מנוס מהפעלת הסמכות שבסעיף 146(א) לחוק ובגדרו להורות על ביטול הרישום. כך מתחייב הן מלשון החוק, הן מבחינה מהותית, מאחר שברור שהבית אינו עומד עוד בתנאים לרישום בית משותף, בעוד שעל המרשם לשקף את מצבו של הנכס לאשורו. בית המשפט המחוזי החליט, אפוא, לדחות את ערעור המתנגדים, תוך חיובם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ש"ח.
  2. המתנגדים הגישו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (בר"ע 3463/11 עיזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים ואח' – פורסם בנבו – להלן: "בר"ע אהרוני").
  3. בפסק דינו של בית המשפט העליון, אשר ניתן ביום 16.1.13, קבע כב' השופט פוגלמן, כי בנסיבות, בדין נמחק הבית המשותף מפנקס הבתים המשותפים. עוד קבע בית המשפט כי בדין נקבע על ידי הממונה הערה ביחס לתקנון המוסכם, שכן התקנון הכיל הוראות בעלת מעמד קנייני וערך כלכלי, אשר אינן מאוינות על ידי ביטול הרישום. עוד נקבע כי דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף – הוא ההליך הראוי לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ושוויין.
  4. כב' השופטת ע' ארבל הסכימה לפסק דינו של השופט פוגלמן. כך גם כב' השופט זילברטל, אשר הוסיף הערה שלפיה יתכנו מצבים שהחלק היחסי ובלתי מסוים של קרקע של מי שהיה בעל דירה בבית המשותף שנהרס ושרישומו בוטל, לא ישקף את שוויה הכלכלי היחסי של הדירה ביחס לשאר הדירות. כמו כן, קבע כב' השופט זילברטל כי היתרונות או חסרונות של דירה בבית משותף (כגון, מיקומה, הנוף הנשקף ממנה וכו'), מתבטלים במקרה של ביטול הרישום, שכן אינם באים לידי ביטוי בהסדר הקבוע בסעיף 147 לחוק המקרקעין.
  5. בהתייחסותו לטענת המתנגדים שלפיה בהסדר הקבוע בסעיף 147 לחוק יש משום פגיעה לא מידתית ולא חוקתית בזכויותיהם, שכן הסדר זה לא לקוח בחשבון את היתרונות של היחידות שלא באות לידי ביטוי בתקנון (כגון מיקומן), קבע כב' השופט זילברטל כי ניתן היה "בימי חייו" של הבית המשותף לקבוע בתקנון כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה פלונית לא יחושב לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף (סעיף 57(א) לחוק), אלא בדרך אחרת, שתביא בחשבון גורמים נוספים אולם משהדבר לא נעשה, הרי שכל בעל דירה בבית המשותף היה יכול לדעת, עת רכש זכויות בדירתו, שבמקרה של ביטול רישום הבית המשותף (כתוצאה, למשל, מהרס מוחלט שלו) יתרונותיה של דירתו לא יבואו לידי ביטוי בעת שייקבע שיעור חלקו הבלתי מסוים בבעלות על הקרקע. לפיכך, לא מדובר בתוצאה שהיא בגדר שינוי זכויות בדיעבד, אלא בתוצאה שניתן היה לצפותה והנובעת מהוראות החוק ותקנון הבית המשותף.
  1. עם זאת, קבע כב' השופט זילברטל כי את השאלה האם ניתן יהיה להביא בחשבון את ההיבטים האמורים במסגרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין, בין היתר נוכח ההערה שנרשמה על-ידי הממונה בצו ביטול הרישום, יש להשאיר בצריך עיון, שכן בגדרו של ההליך דנא לא נדרשת הכרעה בשאלה זו.
  2. משניתן פסק הדין בבית המשפט העליון, קבעתי את התיק דנא לקדם משפט. בהחלטתי מיום 30.4.13, שניתנה לאחר הישיבה הנ"ל, ציינתי כי אין מקום למינוי כונס נכסים בטרם ייקבע אופן פירוק השיתוף וכן קבעתי כי שני עניינים עיקריים עומדים להכרעה, האחד, אופן פירוק השיתוף (מכירה או חלוקה בעין), כשבעניין זה נראה לכאורה שיש מקום למינוי שמאי מטעם בית המשפט והשני, האם תמורת המכר או החלוקה בעין, ככל שתעשה, ייקבעו לפי חלקו של כל צד לפי נסח הרישום ובהתחשב בזכויות ככל שקיימות בתקנון המוסכם, או גם בהתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון, כגון מקיום הדירות. אפשרתי לצדדים להתייחס לעניינים אלה בטרם מתן החלטתי על המשך ההליכים וציינתי כי צד שלא יגיש עמדתו ייחשב כמי שמסכים למינוי שמאי וכמי שאינו עומד על מתן ביטוי לזכויות שלא רשומות בתקנון.
  3. נתבעים מעטים באופן יחסי הגישו הודעה כי הם עומדים על מתן ביטוי לזכויות שמחוץ לתקנון. לאחר קבלת עמדות הצדדים הנ"ל, כמו גם ביחס למינוי השמאי, שבתי וקבעתי בהחלטתי מיום 5.8.13 כי אין מקום למינוי כונס נכסים בטרם ייקבע אופן פירוק השיתוף וכן מיניתי את השמאי זוהר עירון, למתן חוות דעת בשאלת אופן פירוק השיתוף וכדי לתת הערכת שווי למקרקעין, כמו גם כדי לקבוע מה הסכום שלו זכאי כל בעל זכויות מתוך שווי המקרקעין שקבע, בהתאם לחלקו כרשום במרשם (המבטא חלקו ההיסטורי ברכוש המשותף כשהבניין היה קיים) ובהתחשב בזכויות בתקנון. במקביל הוריתי לצדדים הרלוונטיים (התובעות והנתבעים שהודיעו כי הם עומדים על טענתם בעניין זה), להגיש טיעונים בכתב בשאלה שעניינה התחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון לצורך פירוק השיתוף.
  4. השמאי עירון חזר בו מהסכמתו למינוי. מינויו של השמאי שמיניתי תחתיו (אוהד דנוס), בוטל לנוכח שכר הטרחה שביקש ואשר לדידי היה גבוה מדי. בנסיבות אלה, מיניתי את השמאי צבי רון, למתן חוות דעת ביחס לשאלות הבאות:
  • האם הקרקע נשוא התביעה ניתנת לחלוקה בעין ואם כן, לאיזה גדלים של מגרשים ניתנת החלוקה, האם החלוקה ניתנת באופן שכל אחד מבעלי הזכויות בקרקע יקבל יח' קרקע עצמאית הניתנת לרישום נפרד בפנקס הזכויות או שמא דרוש לצורך חלוקה, כי קבוצות של בעלי זכויות יתאגדו יחדיו ויירשמו כבעלים במשותף של חלק מהמגרשים.
  • ככל שהקרקע ניתנת לחלוקה בעין, בין באופן שכול בעל זכויות יקבל יח' קרקע עצמאית הניתנת לרישום נפרד ובין בכפוף להתאגדויות של בעלי זכויות כאמור לעיל, מה נדרש מבחינת הליכי התכנון והליכים אחרים ככל שישנם, לצורך ביצוע החלוקה בפועל וכמה זמן יידרש לצורך כך.
  • מה שוויה של הקרקע לצורכי מכירה, למרבה במחיר.
  • מה יהיה חלקו של כל אחד ואחד מבעלי הזכויות בקרקע בתמורת המכירה, כאשר  לעניין זה יתחשב השמאי, בשלב זה, בחלקו היחסי של כל בעל זכויות ברכוש המשותף, עת הבניין עמד על תילו וכנזכר בנסח הרישום מפנקס הבתים  משותפים ובתוספת הצמדות  ככול שישנן, וזכויות אחרות לפי התקנון המוסכם.
  • על רקע ממצאי המומחה לגבי שוויה של הקרקע ושל כל בעל זכויות לעומת החלופה של חלוקה בעין, ככל שקיימת, יחווה המומחה דעתו, האם חלוקה בעין תגרום הפסד לבעלי הזכויות ואם כן מה סכומו של הפסד זה.
  1. ביום 21.10.14 נתן המומחה רון את חוות דעת, בה קבע, בין היתר, כי הקרקע נשוא התביעה לא ניתנת לחלוקה בעין לפי התב"ע הקיימת; חלוקה בעין לפי תכנית בניין עיר עתידית ככל שתוגש ותאושר, אפשרית מבחינה תכנונית, אולם נושאת בחובה השלכות רבות באופן שיגרום הפסד ניכר לבעלי הזכויות, הסיכויים שתאושר קלושים וממילא אינה אופרטיבית ולא נלקחת בחשבון לצורך פירוק השיתוף; כן קבע השמאי כי הוא מעריך את שווי המקרקעין בסכום של 226,000,000 ₪ ופירט את חלקו של כל בעל זכויות מתוך סכום זה, בהתחשב בחלקו ברכוש המשותף, כרשום במרשם ובהתחשב בזכויות לפי התקנון, ככל שישנן.
  2. במקביל, התובעות וחלק מהנתבעים בתיק זה, הגישו את טיעוניהם בשאלת ההתחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון. כמו כן, בקשה נוספת של התובעות (שהוגשה לאחר שהוגשה חוות דעת השמאי רון), למינוי כונס נכסים, נדחתה על ידי וזאת משטרם הוכרע אופן פירוק השיתוף, תוך שקבעתי קדם משפט ליום 16.3.15 לדיון בעניין זה, בין היתר על רקע חוות הדעת של השמאי צבי רון.
  3. עוד קודם לקדם המשפט, ניתנה ביום 9.3.15, החלטתי ביחס למחלוקת על התחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון. בעניין זה קיבלתי את טענות התובעות כי לצורך פירוק השיתוף בין בעין ובין במכר, חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות במסגרת פירוק השיתוף יהיה שווה לחלקו במגרש כרשום בלשכת הרישום ובהתחשב בזכויות הרשומות בתקנון ודחיתי את טענות אותם הנתבעים אשר טענו כי יש לצורך פירוק השיתוף, יש לקבוע את חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות, לפי השווי של כל אחת מהיחידות בבניין.
  1. לאחר קדם המשפט שהתקיים ביום 16.3.15, דחיתי את בקשת אותם הנתבעים אשר ביקשו לערב את המשך ההליכים נוכח בקשת רשות הערעור שבכוונתם להגיש על החלטתי מיום 9.3.15. כמו כן, הוריתי לצדדים להגיש את ראיותיהם ביחס לשאלת אופן פירוק השיתוף וקבעתי קדם משפט מסכם לאחר הגשת תצהירים וחוות דעת לחודש יולי 2015.
  2. בינתיים, בחודש אפריל 15', הגישו חלק מהנתבעים בר"ע על החלטתי מיום 9.3.15.
  3. לאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות וחוות דעת, נעתרתי לבקשת התובעות להגשת חוות דעת משלימות מטעמן בתשובה לחוות הדעת מטעם הנתבעים. כמו כן, נעתרתי לבקשתן להורות למומחה מטעם בית המשפט (צבי רון), להגיש חוות דעת משלימה, אשר תתייחס לכל חוות הדעת מטעם הצדדים.
  4. בחודש יוני 16, ניתן פסק דין בבקשת רשות הערעור לאחר שניתנה רשות ערעור (ע"א 33851-04-15), [פורסם בנבו], ואשר לפיו בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, ברב דעות כב' השופטים י' שנלר וח' ברנר, כנגד דעתו החולקת של כב' השופט ק' ורדי. על פסק דין זה תלויה ועומדת בקשת רשות ערעור בבית המשפט העליון.
  5. בחודש ספטמבר 16' שמעתי את עדויות המצהירים והמומחים לרבות מומחה בית המשפט. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב במהלך החודשים שלאחר מכן ועד סוף חודש מאי 17', עת הוגשו סיכומי התשובה של התובעות.

דיון

התוכניות שחלות על החלקה

  1. על החלקה נשוא התביעה (הידועה כיום חלקה 77 בגוש 7087) וכן על שטחים נוספים, חלות כיום שתי תכניות בנין עיר רלוונטיות לענייננו, אשר פורסמו למתן תוקף לפני שנים ארוכות, שהצדדים חלוקים על הפרשנות שיש לתן להן, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין.
  2. כמו כן, נכון להיום, פורסמה להפקדה ואף כבר אושרה, אולם טרם פורסמה למתן תוקף, תכנית נוספת מטעם עיריית תל-אביב, שהנה תכנית אב שמסדירה את התכנון החדש של האזור בו מצויה החלקה נשוא התביעה. בנוסף, אושרה להפקדה תכנית חדשה, שהתובעות יזמו ביחס לחלקה נשוא התביעה ולחלק מחלקות נוספות הסמוכות לה.

תכנית 250

  1. התכנית הראשונה שחלה על החלקה הנה "תכנית מפורטת מס' 250" (להלן: "תכנית 250"), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 0418 מיום 2.6.1955 ואשר חלה על כל החלקות בגוש 7053

(פרט לחלקה 34) וכן על חלק מגושים מס' 7052, A-7051, B-7016, 7017, 7024, 7054, 7003, 6969, 7062 ו-7061.

  1. תכנית זו קובעת, בין היתר, גדלים מינימליים של מגרשים החל מ-100 מ"ר ועד 2,000 מ"ר, תלוי בשימושים באותו אזור, המפורטים גם הם בתכנית. להוראות התכנית מצורף תשריט, שבו ניתן לראות את גבולות התכנית, אזורי התכנית השונים (תעשיה, מלאכה, תעשיה ומלאכה בקומות, בניינים ציבורים וכו'), קווי הגבול של מגרשים מיוחדים, ציבוריים ולחניה, דרכים וכו'.

תכנית 818

  1. התכנית השנייה שחלה על החלקה, הנה "תכנית מפורטת מס' 818 – תיקון מס' 1 לשנת 1963 של תכנית מפורטת מס' 250" (להלן: "תכנית 818"), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3010 מיום 5.1.1984 ואשר בה נקבע, בין היתר, כי מטרתה לתכנן מחדש חלק מהשטח שעליו חלה תכנית 250, היינו את חלק מחלקות 13, 15, 16 ו-103 בגוש 7053, בשטח כולל של 24,000 מ"ר, כמפורט בסעיף 1 לתכנית וכרשום בתשריט המצורף לה. החלקה נשוא התביעה, הייתה בזמנו חלק מהחלקות הנ"ל בגוש 7053, לפני שהפכה לגוש 7087 חלקה 77.
  2. עוד נקבע בתכנית 818, כי שטח התכנית הכולל, של 24,000 מ"ר, שכאמור ממוקם על מה שהיה בעבר ידוע כחלק מחלקות 13, 15, 16 ו-103 בגוש 7053, יחולק לשתי חלקות שוות, בנות 12,000 מ"ר כל אחת ואשר ייקראו חלקות חדשות מס' 1 ומס' 2.
  3. כמו כן, כעולה מהמקרא של התשריט של תכנית 818, מסומנים בתשריט גבולות התכנית, דרך לביטול, קו בנין בקומת קרקע וקן בנין בקומות עליונות. כן נקבע כי גובה הבניינים יהיה 4 קומות, תבנה תחנת דלק וכן מרתף לצרכי חניה.
  4. עיון בתשריט שצורף לתכנית מעלה כי לפי התכנית, אמורים להיבנות בכל אחת מהחלקות החדשות מס' 1 ו-2, בניין אחד בצורת ח', אשר מנצל את מלוא שטח החלקה שעליו הוא ייבנה.
  5. כן נקבע בסעיף 10 לתכנית 818 כי על התכנית תחולנה תקנות תכנית 250 (המכונה "התכנית הראשית"), אולם בכל מצב של ניגוד בין תכנית 250 לתכנית 818, יכריעו הוראות תכנית 818.
  6. לימים, על חלקה חדשה מס' 1 הנ"ל (שהיא החלקה נשוא התביעה והידועה כיום כחלקה 77 בגוש 7087), נבנה בניין מרכזים נשוא התביעה, שנשרף בשנת 2003. על חלקה חדשה מס' 2 הנ"ל, נבנה בניין דומה (אשר מורכב ממספר חלקים צמודים אחד לשני שנבנו בשלבים, כעולה מהמפה שסומנה במ/31) וכן נבנו תחנת דלק וחניה.
  1. לימים, החלקה נשוא התביעה, שלפי תכנית 818 כונתה כאמור חלקה חדשה מס' 1 בגוש 7053, ששטחה היה לפי התכנית 12,000 מ"ר ושעליה נבנה בית מרכזים שנשרף, הפכה לגוש 7087 חלקה 77, בשטח רשום של 11,170 מ"ר (ראה נסח הרישום במ/2).
  2. החלקה שכונתה בתכנית 818 מס' 2 החדשה בגוש 7053, הפכה לימים לחלקות 1, 2, 3 ו- 4 בגוש 7053 (ראה נסחי הרישום במ/3 עד במ/6), כאשר חלקה 1 הנה בשטח של 603 מ"ר, חלקה 2 בשטח של 1,500 מ"ר, חלקה 3 בשטח של 209 מ"ר וחלקה 4 בשטח של 10,624 מ"ר. חלקות 1 ו-2 הנ"ל הנן בבעלות התובעות. חלקה 3 הנה בבעלות חברה קשורה לתובעות, חברת עופר השקעות בע"מ. חלקה 4 הנה בבעלות אחרים, אולם לחברת עופר השקעות בע"מ, חוזה חכירה ל-999 שנים עם חלק מבעלי הזכויות בחלקה זו שהנם בעלים של כ-91% ויותר מהחלקה (ראה הנסח במ/6 והנסחים המלאים שצורפו לאחר הגשת הסיכומים לפי הנחייתי, האחד נסח שכולל רישומים שבוטלו והשני נסח שלא כולל רישומים כאמור).
  3. השטח הכולל, של כל החלקות החדשות הנ"ל יחד (77 בגוש 7087 נשוא התביעה ו-1 עד 4 בגוש 7053), הנו, אפוא, 24,106 מ"ר, הזהה כמעט לחלוטין, לשטחו של השטח הנ"ל בשמו הקודם לפי תכנית 818 (חלקות מס' 1 ומס' 2 בגוש 7053), שציינה שטח של 24,000 מ"ר.

תכנית 5000

  1. מדובר בתכנית שיזמה עיריית תל-אביב ואשר פורסמה להפקדה ביום 5.12.13. לפי טענות שהועלו בסיכומים על ידי מי מהנתבעים, לאחר שמיעת העדים בתיק זה, שהתקיימה בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2016, התכנית כבר פורסמה למתן תוקף. אדריכל יוסקוביץ מטעם התובעות מציין בחוות דעתו כי על פי תכנית זו, המגרש נמצא באזור תכנון 703 – מבואות יפו, ייעוד המגרש "אזור תעשיה מקומי" בו נקבעו זכויות בניה של רח"ק 4.0-4.8, (רח"ק –רצפה חלקי קרקע, ב"תרגום" למתכונת המקובלת יותרו 400%-480% משטח המגרש כשטחים כוללים עיקרי ושירות. ב.י.). צומת קיבוץ גלויות-שלבים נקבע כ- "מוקד תעסוקה חדש" בו הורחבה רשימת השימושים, והיא כוללת גם שימושי "משרדים" וניתנה הנחיה כי "סך כל שטחי הבניה במוקד התעסוקה החדש לא יפחתו מ 10,000 מ"ר.
  2. כן מציין אדריכל יוסקוביץ כי בנוגע ליחס התכנית לתכניות קיימות – תכנית המתאר קובעת: "(2.4.1) תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית זו תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו". לשיטתו, תכנית המתאר אינה מבטלת או משנה, אפוא, את תכנית 818 וכי על מנת לממש את הזכויות המוצעות בתכנית המתאר 5000, יש צורך בהכנת תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית (בהיותה וועדה מוסמכת ע"פ תיקון 101 לחוק התכנון והבניה).

תכנית 4076

  1. בנוסף לכך, אין מחלוקת כי התובעות הגישו בשנת 2013 תכנית מפורטת חדשה, שמספרה "תא/4076 – בית מרכזים (חדש)" (להלן: "תכנית 4076") ואשר אמורה לחול על החלקה נשוא התביעה (חלקה 77 בגוש 7087) וכן על שטחים נוספים הצמודים לחלקה זו שחלקם בבעלות אחרים. מדובר בחלק מחלקות 130 ו-131 בגוש 7087 (שהנה בבעלות אחרים), חלקות 1 ו-2 (בבעלות התובעות) וחלק מחלקות 3, 4, 9 ו-44 בגוש 7053 (בבעלות אחרים למעט חלקה 3 שהנה בבעלות חברה קשורה לתובעות וחלקה 4, שלחברה הקשורה הנ"ל חוזה חכירה ל-999 שנים עם בעלי זכויות שמחזקים למעלה מ-91% מזכויות הבעלות בחלקה) וחלק מחלקה 126 בגוש 7052 (בבעלות אחרים).
  2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה המליצה ביום 25.12.13 על הפקדת התכנית. כפי שציין המומחה רון בחוות דעתו, התכנית מייעדת את חלקה 77 כחלק ממתחם בית מרכזים החדש. שטח התכנית כ- 18.5 דונם. התכנית חלה על חטיבת השטח הנדונה בתחום מתחם מבואות יפו ממערב – ציר שלבים, מצפון – רח' קיבוץ גלויות, ממזרח – שכונת שפירא ומדרום – רח' היסוד. על מתחם "בית מרכזים- החדש" צפוי להיבנות מרכז תעסוקה, מסחר ומגורים, הכולל מגדל תעסוקה בן כ- 25 קומות מעל קומה מסחרית גבוהה וכן אופציה לשילוב של עד 25% לייעוד מגורים, כאשר 1/3 מיח"ד יהיו דיור בר-השגה. שטח המתחם הצפוי להיבנות הינו כ- 82,000 מ"ר (שטח עיקרי).

האם חלקה 77 נשוא התביעה ניתנת לחלוקה בעין

  1. התובעות טוענות כי החלקה נשוא התביעה לא ניתנת לחלוקה בעין. לפיכך, יש מקום להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית ולחילופין בדרך של מכירה למרבה במחיר.
  2. חלק מהנתבעים, שהנם בעלים של כ-7% מהחלקה, ואשר מיוצגים בנפרד על ידי עורכי דין שונים, טוענים כי ניתן לחלק את החלקה בעין וכי יש להורות על פירוק השיתוף בחלקה בדרך האמורה. יתר הנתבעים, שהנם בעלים של כ-5% מהחלקה, או שלא התגוננו כנגד התביעה או שתמכו בפירוק שיתוף באמצעות מכירה.
  3. הנתבעים התייחסו באריכות רבה לפרשנות שיש ליתן לתכניות 250 ו- 818, כדי לטעון כי התכניות הנ"ל מאפשרות חלוקה בעין של החלקה. התובעות הגיבו לכך בטענה כי תכניות אלה לא מאפשרות חלוקה בעין של החלקה.
  1. מומחי התובעות, כמו גם מומחה בית המשפט, קבעו כי תכנית 818 יצרה מגרש אחד על מלוא שטח החלקה וכי נוכח עובדה זו, הוראות התכנית אינן מאפשרות חלוקה בעין של החלקה.
  2. מנגד, מומחי הנתבעים קבעו כי אין בתכנית 818 הוראה שמתייחסת לגודל המגרשים ומאחר ובתכנית זו נקבע כי תכנית 250 נותרת על כנה וכי רק במקרה של הוראות סותרות בין התכניות, תגבר תכנית 818, הרי שיש להסיק כי ההוראות בתכנית 250 בדבר גודלם של המגרשים, נותרה על כנה, גם לאחר שפורסמה למתן תוקף תכנית 818 ועל כן ניתן גם ניתן לחלק את החלקה בעין ולייחד לנתבעים מגרש נפרד.

חוות דעת מומחי הצדדים ומומחה בית המשפט ביחס לאפשרות של חלוקה בעין

  1. להלן יובאו ציטוטים נבחרים מחוות דעת המומחים בעניין זה לרבות מומחה בית המשפט.
  2. אדריכל ברוך יוסקוביץ מטעם התובעות קבע בעניין זה כך: "יש להדגיש כי סעיף "10 לתכנית קבע: "יחס התכנית לתכנית הראשית: על התכנית הזאת תחולנה תקנות התכנית הראשית. במידה שיהיה ניגוד בין הוראות התכנית הראשית והוראות תכנית זו, יכריעו הוראות תכנית זו." (ההדגשה שלי ב.י.), מכאן, משקבעה התכנית חלוקה לחלקות חדשות, בשטח של 12,000 מ"ר כ.א., בוטלו למעשה הוראות התכנית הראשית (היא תכנית 250) לעניין גודל מגרשים מינימליים". וכן בפרק המסקנות: "תכנית 818 היא התכנית המאושרת הקובעת נכון לרגע זה, תכנית זו קבעה את זכויות הבניה, השימושים, הבינוי וגודל המגרש. מכיוון שכך, הסעיף בתכנית 250 לעניין גודל מגרש מינימאלי התבטל מאחר והוא סותר את תכנית 818 המגדירה את כל שטח החלקה כשטח מגרש מינימאלי".
  3. גם השמאי רן וירניק מטעם התובעות התייחס בהרחבה לעניין זה. להלן חלק מדבריו ונימוקיו: "עיון בהוראות תכנית 818 מעלה כי על אף שהיא אינה נוקבת במפורש בשטח מגרש מינימלי, מטרתה הברורה היא לאחד את הקרקע הכלולה בה (חלקות 13, 15, 16 ו-103 בגוש 7053) למתחם אחד ובו שני מגרשים חדשים, בהתאם לשלביות הבניה, כך שבפועל, בהתירה בנית בנין אחד בלבד על שטח הנכס, התכנית מגדירה למעשה את כל שטח הנכס כשטח מגרש מינימלי. יצוין כי אף עפ"י האמור בדף מידע על זכויות בניה של הנכס (מתוך אתר עיריית תל אביב, לפיו "המידע הינו מידע רשמי ומחייב") נאמר כי: "מגרש 2600 בגוש 7053 ומגרש 77 בגוש 7087 [הוא הנכס דנן] מהווים מגרש אחד על פי תב"ע 818".
  4. מומחה בית המשפט השמאי והמהנדס צבי רון מציין בחוות דעתו (סעיף 10.3) את הדברים הבאים ביחס לשאלת החלוקה בעין של החלקה נושא התביעה: "בהתאם להוראות הסעיפים הנ"ל על תשריט החלוקה המוצע, להיות תואם את הוראות תכניות בנין עיר החלות על החלקה, ובין היתר, הוראות בדבר גודל מגרש מינימלי, קווי בנין, נגישות לחלקות המוצעות וכדומה, כתנאי בסיסי לאפשרות חלוקת הקרקע בעין. במקרה הנדון מגדירה תכנית בנין עיר תא/818 את שטח החלקה הנידונה כמגרש אחד בשטח מגרש מינימלי של כלל שטח החלקה, בהתאם להוראות התכנית ותשריט התכנית המחייב בשטח 11,170 מ"ר. לאור האמור לעיל, ולאור הוראות הבינוי אשר נקבעו בתב"ע 818, חלוקת החלקה  באמצעות תשריט חלוקה בהתאם להוראות פרק ד' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, איננה אפשרית בהתאם לתכניות בנין עיר החלות כיום על החלקה הנדונה, לא ברישום נפרד ולא בכפוף להתאגדויות, ומהווה סטייה ניכרת מתכנית".
  1. המומחה רון הוסיף התייחסות לשני מצבים רעיוניים, נוכח הנחיותיי כי יבדוק גם אפשרויות אלה. המצב הראשון הנו אפשרות של חלוקה בעין לפי תכנית בניין עיר עתידית, באופן שכל אחד מבעלי הזכויות בחלקה יקבל מגרש נפרד. בעניין זה ציין המומחה רון כי הדבר אינו אפשרי וזאת נוכח הכמות הרבה של בעלי זכויות בצד הנתבעים (סעיף 10.41 לחוות דעתו).
  2. ביחס לאפשרות של חלוקה בעין לפי תב"ע עתידית, בהינתן כי הנתבעים יתאגדו יחד, ציין המומחה כי חלוקת המגרש לשתי חלקות, אחת בשטח של כ-9,300 מ"ר לתובעות והשניה, בשטח של כ-1,700 מ"ר לנתבעים, הנה אמנם אפשרית, אולם הסיכוי שתאושר הנו קלוש נוכח ההמלצה להפקדה של תכנית 4076 שיזמו התובעות ואשר מתייחסת לכל שטח החלקה ואף לשטחי חלקות סמוכות.
  3. לעומת זאת, אדריכל הנתבעים אבינעם שפר קבע בחוות דעתו כך: "תבע 818 לא קבעה שלא ניתן לפצל את החלקה. לפיכך ניתן לפצלה ע"י הגשת תשריט חלוקה בסמכות הועדה המקומית או במסגרת תכנית 4076. או תכנית חדשה". ובפרק המסקנות: "החלקה ענקית – 11170 מ"ר ומוקפת בשלשה רחובות לאור האמור בחוות דעתי לעיל.  אין מניעה לפצל את חלקה 77 לשתי חלקות ואף ליותר. ניתן ליחד לנתבעים המבקשים פרוק שיתוף בעין מגרש של 1794 מ"ר ואף מגרש קטן יותר מכך וזאת במסגרת חלוקה ואיחוד של קרקעות בסמכות ועדה מקומית ,או במסגרת הכנת  תבע 4076 המוצעת ע"י התובעות".
  4. שמאי הנתבעים, יגאל שגיא, קובע בחוות דעתו (סעיף 2ב') ביחס לחלוקה בעין של החלקה: "מתחם שלבים 818 מיום 05/01/1984 י. פ 3010 חל על מספר חלקות לצורך בניית מתחם גדול (בית מרכזים הישן) ללא קביעת מגרש מינימאלי. תב"ע 818 לא קבעה גודל מגרש מינימלי ולא שינתה את גדלי המגרשים המינימליים שנקבעו בתב"ע 250. כמו כן, תב"ע 818 אינה אוסרת על חלוקה למגרשים והיא עצמה כאמור חלה על מספר חלקות. איני רואה בתבעות קודמות מגבלה כלשהי. ניתן לתכנן על החלקה בבינוי מס' בניינים המחולקים למגרשים, בדומה לתכנית 4076 שהוצעה ע"י התובעות".
  5. בחוות דעתו המשלימה של האדריכל יוסקוביץ מטעם התובעות אשר הוגשה לצורך התייחסות לחוות דעת הנתבעים, נקבע בעניינינו כי: "הטענה של המומחים מטעם הנתבעים לפיה תכנית 818 אינה קובעת גודל מגרש מינימאלי, הינה מוטעית. היא נטענת בעלמא, ללא שום תימוכין וללא אסמכתא. אם נפנה לתשריט (המחייב!!!!) של תכנית 818, נכללות בו שתי טבלאות – אחת, טבלת "חלקות ישנות", טבלה זו מתייחסת למצב הקודם (לפני תכנית 818) ומצוינות בה 4 חלקות בשטח כולל של 24 דונם. הטבלה השנייה, הינה טבלה של "מצב חדש" (היינו המצב בעקבות אישור תכנית 818), בטבלה זו מצוינות שתי חלקות בנות 12 דונם כל אחת (אחת מהן היא חלקה 77).  זוהי ללא ספק הוראה מחייבת של התכנית, המהווה קביעה מפורשת של שטחי המגרשים. אציין כי אין חובה לקבוע שטח מגרש מינימלי בתכנית, אולם ברגע ונקבע שטח חלקות באופן ומדויק בתשריט התכנית, הרי שאלו החלקות הסופיות והן מבטלות את ההוראה הנוגעת למגרש מינימאלי המצויות בתכנית קודמת. הטבלאות שהוזכרו לעיל  (הנמצאות בתשריט תכנית 818),  מהוות, מבחינה משפטית, חלק מחייב ובלתי נפרד מתכנית 818 והוראותיה. בנוסף, כל הסתמכות על גודל מגרש מינימלי של 500 מ"ר שנקבע במקור עפ"י תכנית  250 (אשר שונה כאמור לפי תכנית 818) כלל לא רלוונטית, לדעתי, כי לא ניתן לאמץ רק מרכיב אחד של התכנית ולהתעלם מהקונטקסט הכולל שלה. תכנית איננה מורכבת מסעיף אחד העומד בפני עצמו, אלא, היא מעשה מרכבה של שיקולים שונים כגון שימושים מותרים, זכויות בניה, דרכים, פתרונות חניה וכיו"ב. לכן, לקחת ולאמץ את הסעיף של גודל מגרש מינימלי כעומד בפני עצמו, זאת טעות. עובדה היא שהיה צורך בתכנית מיוחדת (818) כדי "לייצר" מגרש אפקטיבי הניתן לניצול מירבי ולא ניתן היה להסתפק בהוראות תכנית 250".
  1. בחוות דעתו המשלימה (ס' 5) של השמאי רן וירניק מטעם התובעות אשר הוגשה לצורך התייחסות לחוות דעת הנתבעים, נקבע בעניינינו כי: "הטענה ביחס לס' ה' 1 בחוות דעתי אינה מוסכמת עליי. תכנית 818 עפ"י התשריט שבה, קובעת גודל מגרש מינימאלי שהוא שטח החלקה הנוכחית. בניגוד לחוו"ד שגיא, אשר נטענת בעלמא, הראיתי זאת באמצעות תשריט התכנית וטבלת האיחוד והחלוקה וגם באמצעות קוי הבינוי וחתך הבינוי של תכנית 818 וכן בניתוח של דרכי הגישה שנקבעו בתכנית 818".
  2. בחוות הדעת המשלימה של מומחה בית המשפט צבי רון, אשר הוגשה לצורך התייחסותו לחוות דעת הצדדים, אשר הוגשו לאחר מתן חוות דעתו המקורית, חזר המומחה על קביעתו לעניין חלוקה בעין של חלקה 77 על בסיס התכניות 250 ו-818 ודחה אפשרות זו: "בהתאם לתשריט התכנית מהווה החלקה הנדונה את מגרש מס' 1 המהווה מגרש מינימלי בשטח 12 דונם ברוטו. לפיכך שטח המגרש מינימלי בחלקה הנדונה נכון למועד הקובע ובהתאם למצב התכנוני המאושר הינו שטח החלקה הנדונה באופן מלא כמצוין בחוות דעתי".
  3. ובהמשך (בעמ' 9): "להלן מספר התייחסות לסע' 3 (עמ' 9) לחוות דעת מומחה הנתבעים: בניגוד לנטען חלוקה בעין של החלקה הנדונה באמצעות תשריט חלוקה בהתאם לסע' 137 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינו אפשרי מבחינה תכנונית במקרה הנדון, בשל העובדה כי תשריט חלוקה המוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חייב להיות תואם את הוראות תכניות בניין עיר החלות על החלקה הנדונה. במקרה הנדון תב"ע תא/818 משנה את הוראות תב"ע תא/250 ומגדירה את החלקה הנדון כמגרש אחד ועל כן תשריט חלוקת החלקה הנדונה למספר מגרשים יסתור את הוראות תב"ע תא/818 לעניין שטח המגרש המינימלי ועל כן לא יאושר ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועל כן חלוקת החלקה הנדונה בעין אינה אפשרית בהתאם למצב התכנוני המאושר כמצוין בחוות דעתי. בניגוד לנטען, בהתאם לתב"עות החלות על החלקה, לא ניתן לחלק וליצור מגרש לפי גודל מגרש מינימלי עפ"י תב"ע תא/250. יובהר כי תב"ע תא/818 משנה את הוראות תב"ע 250 ומגדירה את שטח המגרש המינימלי כאמור. בניגוד לנטען חלוקת החלקה הנדונה למספר מגרשים אפשרית רק באמצעות ייזום תכנית חדשה אשר תגדיר שטח מגרש מינימלי יתאפשר חלוקה באמצעות תשריט חלוקה כאמור או לחלופין באמצעות ייזום תכנית חדשה אשר תכלול הוראות בדבר חלוקת החלקה הנדונה למס' מגרשים (2 או יותר) כפי שהוצג בחוות דעתי. כאמור בהתאם לפסיקה הרווחת  יש לבחון את פירוק השיתוף בהתאם למצב התכנוני המאושר נכון למועד הקובע, וכך אכן נערכה חוות דעתי".

העדר קיומו של תשריט חלוקה מאושר לפי חוק התכנון והבניה אינו מאפשר חלוקה בעין

  1. סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". סעיף 40 (א) לחוק הנ"ל קובע: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
  2. סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שכותרתו "הגבלה על חלוקת קרקע", קובע כי: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה".
  3. הביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה", שבסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, פורש בספרות ובפסיקה, כמקרקעין אשר לגביהם קיים תשריט מאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לחלוקת הקרקע.
  4. ראה ע"א י-ם 39/67 ח' סלים נ' ג'אן בנין [פורסם בנבו] פס"מ ע' עמ' 58 בעמ' 62: "ברם, ביום כ׳יט אדר ב׳ תשכ״ז נתן השופט, המלומד פסק דין בו הוא התייחס לראשונה אל הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ״ה- 1965, (להלן ״החוק הנ״ל״), ואל הוראות ס׳ 143 לחוק זה, ״להלן ״ם׳ 143 ״), הקובעות כי ״לא יינתן פסק-דין חלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא עלי פי תשריט ואישור (על פי פרק ד׳ או על פי סימן ז׳ לפרק ג׳ לחוק)״. האישור האמור חייב להינתן על ידי הוועדה המקומית באישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. השופט המלומד קבע, כי הואיל ולא הובא בפניו תשריט מאושר כנדרש לפי החוק הנ״ל, אין אפשרות לפסוק על חלוקת הנכם בין השותפים, והברירה היחידה היא להעמידו למכירה. על פסק דין זה הוגש הערעור הנוכחי". ובהמשך בעמ' 65: "לאור הדברים הברורים האלה, והעובדה שעד היום לא קיים תשריט מאושר לחלוקת הנכס הנדון, אני סבור שאין דין חלוקה בנכס, ויש להמשיך בהליכי המכירה הפומבית כפי שקבע בית המשפט קמא… לפי הנימוקים המפורטים לעיל אני בדעה שיש לדחות את הערעור, ולהורות לבית, המשפט קמא להמשיך בהליכי המכירה הפומבית בהתאם להחלטתו".
  1. כן ראה ספרו של פרופ' ויסמן "דיני קניין" בעמ' 301: "מסתבר כי המחוקק התכוון בביטוח "מקרקעין הניתנים לחלוקה" למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסויימת אושר על ידי הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, שהתייחסנו אליהם לעיל, בפיסקה 5.123. בעוד שבלא תשריט שאושר על ידי רשויות התכנון והבניה לא יחולקו מקרקעין משותפים בעין, אין המשפט ההפוך נכון. קיומו של תשריט לחלוקה בעין, שאושר על ידי רשויות התכנון, אינו ערובה לכך שפירוק השיתוף באותם מקרקעין אכן ייעשה על ידי חלוקה בעין. התשריט מאשר רק זאת שמבחינת שיקולי התכנון הציבוריים חלוקה בעין של המקרקעין המשותפים, בדרך מסויימת, היא אפשרות. אין אישור זה מונע בעל משותף מלהתנגד לחלוקה בעין בהתבסס על הטענה שחלוקה בעין תגרום לו הפסד ניכר, בהשוואה לפירוק על ידי מכירה. יוכיח הבעל המשותף טענה זו יפורקו המקרקעין על ידי מכירה, אף כי רשויות התכנון אישרו בתשריט כי המקרקעין ניתנים לחלוקה. לאור האמור מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה".
  2. כן ראה ספרו של פרופ' דויטש "קניין" בעמ' 612 – 613: "השאלה, אם ניתן לבצע חלוקה בעין נגזרת מדיני התכנון והבנייה, על פי השיקולים שעניינם גודל החלקה, אפשרויות הבניה, ואפשרויות הניצול האחרון של הקרקע, הכל בהתחשב במספר השותפים. תנאי מוקדם למתן צו לחלוקה של הנכס בעין הוא, כי הקיים תשריט חלוקה שאושר על ידי רשויות התכנון, על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. בפסיקה שטרם חקיקתו של חחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, נקבע כי קיומו של תשריט מאושר כאמור, עדיין אינו מחייב את בית המשפט לפסוק על חלוקה בעין. כיום, בית המשפט חייב לפסוק כך, אלא אם כן ייגרם הפסד ניכר לאחד השותפים".
  3. לפיכך, ככלל, השאלה אם קרקע מסוימת ניתנת לחלוקה בעין אם לאו ולרבות לצרכי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, אינה עניין לחוות דעת מומחים ולטענות הצדדים ואף אינה עניין להכרעת בית המשפט, על בסיס פרשנות בלבד של התכניות שחלות על הקרקע או לרבות על בסיס אותן טענות ואותם מומחים, אלא, מדובר בעניין, אשר על פי דין, נמסר להכרעת רשויות התכנון המוסמכות, שרק הן מוסמכות לקבוע בעניין זה.
  4. מיותר לציין, אך למען הסר ספק, כי החלטה כאמור של רשויות התכנון, ככל החלטה של כל רשות מרשויות המדינה, נתונה לביקורת שיפוטית וכי אם רשות תכנון פלונית לא אישרה תשריט חלוקה שהוגש, יכול המבקש לפעול בגדרי החוק לערער על כך בדרכים הקבועות בחוק.
  5. אולם, לא ניתן לדלג על השלב הנ"ל ולבקש פירוק שיתוף בעין מבית המשפט, בטרם אושר תשריט כאמור, גם לא על בסיס חוות דעת מומחים ומלומדים, שבעניין זה אין לראות את חוות דעתם, בכל הכבוד, כהערכות בלבד, גם אם הערכות מלומדות והוא הדין ביחס לקביעה של בית המשפט בעניין שכזה, ככל שנעשית בטרם הוגש תשריט חלוקה לרשות ובטרם האחרונה החליטה בעניין וכפי שנאמר בעניין זה ספרו של פרופ' ויסמן "דיני קניין" בעמ' 301: "לאור האמור מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה".
  1. אין ולא יכולה להיות מחלוקת בתיק דנא, כי אין תשריט חלוקה מאושר ביחס לחלקה נשוא התביעה.
  2. למען הסר ספק, אוסיף כי התובעות עמדו בנטל ההוכחה הנדרש בעניין זה וזאת משהביאו חוות דעת של מומחים, לרבות מומחה בית המשפט, שקבעו כי לא ניתן לחלק את החלקה בעין ואילו הנתבעים לא פעלו מנגד להפריך זאת באמצעות פניה לקבלת תשריט חלוקה מאושר.
  3. ראה בעניין זה את שנקבע בפרשת סלים הנ"ל, בעמ' 64: "ברצוני להעיר כמה הערות ביחס לנטל ההוכחה בדבר קיום תשריט מאושר. הובעה הדעה, כי התובע חלוקת נכס, אך טוען שהנכם אינו ניתן לחלוקה, חייב להביא הוכחה שעניין חוסר אפשרות החלוקה נקבע עי הוועדה לתכנון ובניה. לי נראה, כי אין לחייב תובע כזה להביא הוכחה שלילית בתמיכה לטענתו. די לו אם הוא מביא עדויות של מומחים כדי להוכיח את טענתו. אם הנתבע נמצא לפתע עומד בפני מצב שהנכס המשותף לו ולתובע נתון ב״סכנה״ של מכירה פומבית, בעוד שהוא, הנתבע, סבור שהנכס ניתן לחלוקה, עליו החובה להוכיח זאת ע״י הגשת תשריט מאושר לתכנית חלוקה שהוא מציע. הגשת התשריט היא מעין טענת הגנה בפני טענת התביעה שהנכם אינו ניתן לחלוקה".
  4. פסק הדין הנ"ל ניתן אמנם בסמוך לפי חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אולם גם הוא יצא מתוך נקודת מוצא כי, אם התובע עותר לפירוק שיתוף על דרך המכר, עליו הנטל להוכיח כי לא ניתן לחלק בעין את הקרקע ועל כן אותו ההיגיון שהנחה את בית המשפט באותם הדברים שצוטטו לעיל, חל גם לאחר חקיקת החוק הנ"ל.
  5. לפיכך, די בכך כדי להביא למסקנה כי לא הוכח שהחלקה ניתנת לחלוקה בעין.

גם הפרשנות של תכנית 250 ו-818 יחד הנה כי התוכניות אינן מאפשרות חלוקה בעין של החלקה

  1. אולם יתרה מכך, אם כי למעלה מן הדרוש, גם לו הייתי מתבקש להכריע בשאלה על בסיס פרשנות של התכניות, הייתי מגיע לאותה מסקנה. תכנית 818 קובעת בסעיף 2, בין היתר, כי: "התסריט יהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית בכל הנוגע לתכנית ולתסריט". בסעיף 5 לתכנית 818 נקבע כי התכנית הראשית (היא תכנית 250-י.ד.) תתוקן, בין היתר, ע"י "תוספת בסוף סעיפי התכנית הראשית כדלקמן: "למרות כל האמור לעיל יהיו תנאי הבניה והתכנון בשטח התכנית המפורטת מס' 818 כמפורט בה". מעיון בתכנית הבינוי המפורטת בסעיף 6 לתכנית 818 ומעיון בתסריט המצורף לתכנית עולה בבירור כי בחלקה נשוא התביעה מתוכנן לבניין אחד בלבד שממצה את מלוא שטח החלקה, הוא בית מרכזים שנבנה בחלקה ואשר נשרף.
  2. המסקנה הברורה שיש לגזור מהאמור לעיל הנה כי תכנית 818 לא מאפשרת חלוקה בעין של החלקה למגרשים קטנים יותר או בכלל. זאת המשעות הברורה של סעיפי התכנית הנ"ל יחד. הטענה של הנתבעים והמומחים מטעמם שלפיה תסריט תכנית 818 שמסמן בניין אחד בלבד על החלקה הנו תכנית בינוי בלבד ולא מתייחס לאפשרות של חלוקת החלקה נסתרת מסעיף 5ד' לתכנית 818 אשר קובע במפורש כי תתווסף לתכנית 250 הוראה שלפיה "למרות כל האמור לעיל יהיו תנאי הבניה והתכנון בשטח התכנית המפורטת מס' 818 כמפורט בה".
  3. היינו, שעה שנאמר בסעיף 5ד' "תנאי הבניה והתכנון" ולא "תנאי הבניה", המשמעות הנהכי בניית מבנה אחד בלבד על החלקה מהווה לא רק קביעה הנוגעת לבינוי אלא גם קביעה הנוגעת לתכנון החלקה והמשמעות היחידה הברורה של הדבר הנה כי החלקה המדוברת הפכה מחלקה שלפי התכנית הקודמת שחלה עליה (250) הייתה ניתנת לחלוקה למגרשים קטנים, לחלקה בת מבנה אחד בלבד שאינה ניתנת לחלוקה.
  4. הגם שפרשנות התכניות נתונה לבית המשפט בלבד, יש לראות במסקנתו הזהה של המומחה מטעם בית המשפט, שהנו מומחה ניטרלי, כתומכת במסקנתי. הנימוקים שהובאו על ידי מומחי התובעות בעניין זה מקובלים עליי ועדיפים עליי על נימוקי המומחים מטעם הנתבעים.
  5. הטענה שלפיה תכנית 818 אינה תכנית איחוד וחלוקה ועל כן תכנית 250 חלה ולפיה, גם לפי מומחה בית המשפט, ניתן לבצע חלוקה בעין של החלקה, דינה להידחות. ראשית, כעולה מהתשריט של תכנית 818, התכנית איחדה וחילקה מחדש את חלק מחלקות 13, 15, 16 ו-103 בגוש 7053 לחלקות 1 ו-2 בגוש 7053 שלימים חלוקו מחדש לחלקה 77 בגוש 7087 ולחלקות 1 – 4 בגוש 7053. לפיכך, עצם העובדה שלא נרשמו המילים "תכנית איחוד וחלוקה" בתכנית, אינה יכולה לגרוע מהעובדה שתכנית 818 בפועל איחדה וחילקה כאמור לעיל וכי בתשריט נרשמו במפורש טבלאות ההקצאה החדשות.
  6. הנתבעים טוענים כי העובדה שלימים חולקה חלקה 2 בגוש 7053, שקמה עם פרסומה של תכנית 818, ל-4 חלקות משנה, היא הנותנת כי ניתן לחלק בעין את חלקה 77, שהיא חלקה 1 לשעבר, התאומה של חלקה 2 הנ"ל.
  7. אמנם, לאף אחד מהמומחים לא הייתה תשובה משכנעת דיה ביחס לשאלה, כיצד אושרה חלוקת חלקה 2 בגוש 7053 לארבע חלקות משנה (1 – 4). יחד עם זאת, אין בעובדה זו כדי לשנות ממסקנתי. ראשית, וכפי שכבר נאמר, תשריט מאושר על ידי רשויות התכנון לחלוקה בעין של חלקה 77 לא קיים ודי בכך כדי להביא למסקנה כי טענה זו אין בה כדי לסייע לנתבעים. שנית כל, עיון בשטחי החלקות של חלקות 1 – 4 (ראה במ/3 עד במ/6) ועיון במיקום החלקות (ראה במ/31), ממחיש כי חלקה 4 הנה החלקה המרכזית ובעלת השטח הארי של 10,624 מ"ר ואילו חלקה 1 – 3 הנן חלקות קטנות ביותר שנועדו לתחנת דלק (חלקה 1 בשטח של 603 מ"ר) לחניון (חלקה 1 בשטח של 1,500 מ"ר) וכאשר חלקה 3 בשטח של 209 מ"ר הנה בכלל קטע צר של מדרכה או דבר דומה.
  1. שלישית, השאלה שעומדת על הפרק היום הנה האם רשויות התכנון יאשרו כיום חלוקה בעין של חלקה 77. העובדה שבעבר אושרה חלוקה בעין של חלקה 2 בגוש 7053 לארבע חלקות, בניגוד לכאורה לתכנית 818, אינה אומרת שכיום תאושר חלוקה בעין של חלקה 77 בניגוד לכאורה לתכנית 818 ובהעדר תשריט חלוקה מאושר, אין ראיה שהדבר אפשרי.

 

הסיכוי לחלוקה בעין של חלקה 77 על רקע תכנית 4076 הנו קלוש

  1. זאת ועוד: כיום, משהומלצה להפקדה תכנית 4076 החדשה, נדמה כי תכניות 250 ו-818 הפכו בלתי רלוונטיות לשאלה האם ניתן והאם יש מקום לחלק בעין את חלקה 77. נוכח ההתחדשות העירונית שבאה לידי ביטוי בתכנית 5000 והעובדה שהוגדלו זכויות הבניה בחלקה בצורה משמעותית, לכאורה, כל בקשה לאישור תשריט חלוקה תיבחן באספקלריה של תכנית 4076 שהומלצה להפקדה ולא על רקע תכניות 250 ו-818.
  2. דא עקא, תכנית 4076 מייעדת בנייה כמקשה אחת, על חלקה 77 כולה ולרבות על החלקות הסמוכות 1 ו-2 בגוש 7053 וכן על חלקה 3 וחלק מחלקה 4 בגוש 7053, כמו גם חלק מחלקות אחרות הצמודות לחלקה 77.
  3. לפיכך, הסיכוי שבנסיבות אלה תאושר פיצולה של חלקה 77, הנו קלוש, כך לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וכך גם לפי חוות דעת המומחים מטעם התובעות. דברי ונימוקי המומחים הנ"ל לרבות מומחה מטעם בית המשפט מקובלים עליי. טענת עו"ד לרנר בסיכומיה, כי אדריכל יוסקוביץ (בעמ' 105 – 11 לפר' מבלי שנעשתה הפניה לשורות ספציפיות), אישר כי ניתן לחלק את החלקה בעין לפי תכנית 4076 אינה מקובלת עליי. מעיון בחקירתו הנ"ל עולה כי הוא קבע שאין היתכנות לחלוקה בעין כמבוקש על ידי חלק מהנתבעים, לפי תכנית 4076 (ראה עמ' 110 ש' 6 – 13; ועמ' 11 ש' 4 – 12).
  4. ואם נחזור ונאמר כי רק רשות התכנון מוסמכת לקבוע אם יש מקום אם לאו לאשר חלוקה בעין, הרי גם כאן פועלת לרעת הנתבעים העובדה שלא מצאו לנכון עד היום להגיש בקשה לאישור תשריט חלוקה בעין, לא רק על בסיס הוראות תכניות 250 ו-818, אלא גם לא על בסיס תכנית 4076 והרי תכנית זו הוגשה כבר בשנת 2013.
  5. נוסיף ונאמר כי יש לדחות גם את טענות חלק מהנתבעים (ראה סיכומיה של עו"ד לרנר), בדבר אפשרות חלוקה בעין באמצעות הסכם חכירה ותשריט חכירה, שכן עניין זה מחייב את הסכמת הצדדים והסכמה שכזו לא קיימת.

העדר יכולת לבצע חלוקה בעין באופן שכל אחד מבעלי הזכויות יקבל חלקה נפרדת

  1. זאת ועוד – גם אם נאמר כי החלקה ניתנת לחלוקה בעין, בין אם מכוח תכניות 250 ו-818 ובין אם תוך השתלבות עם תכנית 4076 ועל פיה, לא יכולה להיות מחלוקת כי לא ניתן לחלק בעין את החלקה באופן שבו כל אחד מ-90 ומעלה מבעלי הזכויות יקבל חלקה נפרדת, והכל כמפורט בחוות דעתו של המומחה רון בסעיף 10.4.1.
  2. חלקם של הנתבעים בחלקה עומד על 1,794 מ"ר לכל היותר וראה לעניין זה החישוב האריתמטי בחוות דעת המומחה רון סעיף 10.4.1 (נכון להיום חלקם עומד על אפילו פחות מכך, לאחר שחלק מהנתבעים מכרו לתובעות את זכויותיהם). ברי, אפוא, כי חלוקת שטח בגודל כזה, בין למעלה מ- 90 בעלי זכויות,תיצור חלקות מיניאטוריות של 19 מ"ר, דבר שלא יאושר לעולם ואף אינו ריאלי.

העדר הסכמתם של כל הנתבעים להתאגדות שתותיר אותם כשותפים בחלקה אחת

  1. לפיכך, האופציה היחידה של חלוקה בעין, ככל שחלוקה בעין אפשרית בכלל והייתה מקבלת אישור של רשויות התכנון (אישור שלא קיים), היא חלוקה שמחייבת את כל הנתבעים להפוך לשותפים באותה חלקת קרקע נפרדת בשטח של כ-1,794 מ"ר.
  2. סעיף 41(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מתייחס לכך וקובע (ההדגשה בקו תחתון שלי): "היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה". הנה כי כן, נדרשת הסכמת כל השותפים אשר יוותרו בשיתוף עקב החלוקה בעין.
  3. גם בספרות הובעה הדעה לפיה, חלוקה בעין, כפי שמבקשים חלק מהנתבעים בתיק דנא, אשר תותיר את כל הנתבעים כשותפים, מחייבת הסכמת כל בעלי הזכויות הרלוונטיים. ראה בעניין זה ספרו של פרופ' ויסמן "דיני קניין" בעמ' 302 (ההדגשה בקו שלי): "חלוקה בעין בנסיבות שעמדנו עליהן בפיסקה הקודמת אינה מותנית בהסכמת בעל משותף כלשהו, זולת הבעל המשותף שהגיש את התביעה לפירוק השיתוף, ואולם, במצבים מסוימים עשויה חלוקה בעין להיות מותנית בהסכמה של חלק מן הבעלים המשותפים. חוק המקרקעין דן בשני מצבים שכאלה: כאשר לאחד הבעלים המשותפים מנה זעירה בנכס המשותף, דבר המונע את חלוקתן בעין (אם משום שרשויות התכנון לא יאשרו היווצרות חלק כה זעיר של יחידת קרקע, ואם משום שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לבעל החלקה הזעירה), ולבעל המנה הזעירה מקרקעין הסמוכים למקרקעין המשותפים, והוא מסכים כי החלק הזעיר שיקבל בעקבות החלוקה יצורף אל מקרקעיו הסמוכים, יצווה בית המשפט על חלוקה בעין. במקרקעין שהם בבעלות משותפת של שלושה בעלים או יותר, וחלק מן המנות של השותפים הן קטנות מכדי לאפשר חלוקה בעין, ואולם הבעלים של המנות הקטנות מסכימים לצרף את מנותיהם ולהיות בעלים משותפים בחלק שיוקצב להם בעקבות החלוקה, יצווה בית המשפט על חלוקה בעין של המקרקעין בדרך זו. בשני המקרים מותנית החלוקה בעין בהסכמה של הבעלים המשותפים הנזכרים".
  1. כמו כן, ראה בעמ' 304 ו-305 לספרו הנ"ל של וייסמן: "פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין אינו חייב להביא ליצירת בעלויות נפרדות עבור כל הבעלים המשותפים. בהסכמת אלה המוכנים שהפירוק יותיר אותם בבעלות משותפת ניתן לבצע חלוקה בעין, או מכירה, לגבי חלק בלבד מן הבעלים המשותפים. דוגמה אחת לכך ראינו בפיסקה הקודמת. בעלי המנות הגדולות, הרוכשים את המנות הקטנות יכולים בעקבות הרכישה להישאר בעלים משותפים, אם ירצו בכך. דוגמה נוספת לכך מצאנו לעיל, במצב שבו לחלק מן הבעלים המשותפים מנות כה קטנות בנכס המשותף עד כי אין הן מאפשרות חלוקה בעין. בהסכמת בעלי המנות הקטנות ניתן לבצע את החלוקה רק לגבי בעלי המנות הגדולות, ואילו בעלי המנות הקטנות יישארו בעלים משותפים במנות שלהם. במצב זה פועל הפירוק רק לגבי חלק מן הבעלים המשותפים. ודוק, אין צורך בהסכמת בעלי המנות הגדולות כדי לבצע את הפירוק החלקי הזה. די יהיה בכך שתוגש תביעה לחלוקה על ידי אחד מהם, כדי שבית המשפט יצווה על החלוקה החלקית (ובלבד, כאמור, שהסכימו לכך הבעלים הנותרים כשותפים). חלוקה חלקית אפשרית לא רק כאשר יש בעלים שמנותיהם קטנות מכדי לאפשר חלוקה בעין. אפילו היו לכל השותפים מנות ראויות, המאפשרות חלוקה בעין, אלא שחלק מהם מבקש להישאר בבעלות משותפת ואילו חלק אחר מעוניין בחלוקה, ניתן לבצע את החלוקה רק לגבי אותם בעלים המעוניינים בכך, ובלבד שהבעלים הנותרים כבעלים משותפים יסכימו לכך".
  2. הצורך בהסכמת כל אותם הבעלים, שפירוק השיתוף בעין המוצע, תותיר אותם בשותפות עם אחרים ולא יקבלו חלקה נפרדת, נקבע גם בספרו של פרופ' דויטש "קניין" בעמ' 614 (ההדגשה בקו תחתון שלי): "יש שהחלוקה בעין אינה אפשרית לגבי כלל השותפים, כגון שקיימים שלושה שותפים, וניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות בלבד. יחד עם זאת, כאשר קיימת הסכמה בין שניים מן השותפים לקבל חלקה נתונה מתוך השתיים החדשות במשותף, דרך הפירוק תהיה באמצעות חלוקה בעין לשתי חלקות. זאת, אף אם השותף שיוותר בעלים יחיד על אחת משתי החלקות מתנגד לכך, ומעדיף מכירה של כלל הזכויות, על פני חלוקה מסוג זה. סעיף 41(ב) לחוק המקרקעין אינו מקנה שיקול דעת לבית המשפט להתעלם מהסכמת השותפים המעוניינים להיוותר שותפים במקרה האמור, אלא קובע קטגורית, כי במקרה כנזכר "יחולקו המקרקעין לפי זה". גישה זו מתיישבת עם המדיניות הבסיסית בתחום השיתוף, להעדיף חלוקה בעין של הנכס על פני מכירתו. מובן, כי במקרה הצורך ישולמו תשלומי איזון. יצירת "קואליציה שיתופית" היא זכות הנתונה לשותפים המעוניינים בכך, ולא ניתן לכפות זאת עליהם. על כן, אם שותף נתון מבין השלושה, במקרה שבו ניתן ליצור רק שתי חלקות, פותח בהליכי פירוק ומעדיף פירוק בעין על פני מכירה, אולם שני האחרים אינם מסכימים להיוותר במשותף באחת החלקות, אין מנוס ממכירה. משהונעו גלגלי הפירוק, לא יכול צד לדרוש פירוק חלקי בלבד".
  1. דא עקא, בתיק דנא הוכח, כי לא כל השותפים מסכימים לפירוק שיתוף שמחייב אותם להיוותר כשותפים בחלקה החדשה עם כל הנתבעים האחרים.
  2. הנתבעים שטוענים לחלוקה בעין על דרך התאגדות כל הנתבעים, לא הוכיחו כי כל הנתבעים מסכימים לכך. נתבעים שלא הגישו כתב הגנה, לא הגישו תצהירי עדות ולא הגישו סיכומים (נ' 21 – יאסון-גזית הזהב בע"מ, נ' 39 – משה סטולר, נ' 56 טלית מטילדה, נ' 78 – צפריר ארגוב, נ' 79 – אמנון כהן, נ' 80 – שלומית אבריאן), לא ניתן לראותם כמי שמסכימים להתאגדות הנדרשת לצורך ביצוע חלוקה בעין. להפך, משלא הגישו כתב הגנה, לא תצהירים ולא סיכומים, הדין הוא, שהתובעות זכאיות לקבל כנגדם פסקי דין בהעדר הגנה לפי התביעה, אשר עותרת לפירוק שיתוף בדרך של מכירה. כמו כן, ישנם נתבעים שטענו בכתב הגנתם לפירוק שיתוף על דרך של מכר ולא על דרך של חלוקה בעין (נ' 86 ה.י.ז. 3000 בע"מ, של נ' 65, 65.1, 66 ו-67 אברהם אברהם, אברהם זאב, אברהם אריה וחברת ט.ר. מסחר וייבוא עצים וכן של נ' 77 ו-78 שפרה קלדרון וטובה פינקלשטיין).
  3. בנוסף לכך, קיים לפחות נתבע אחד (מר אברהם קהת), אשר טען באופן פוזיטיבי בסיכומים שהגיש, לכך שיש לפרק את השיתוף על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר כמבוקש בתביעה (ראה סיכומיו). משמעות הדבר, כי מר קהת מתנגד לחלוקה בעין שתגרום לכך שהוא יהפוך להיות שותף של מעל כתשעים בעלי זכויות נוספים בשטח חלקה של כ-1,794 מ"ר, שהיא החלוקה בעין היחידה האפשרית, אם בכלל. כאמור, די בנתבע אחד שמתנגד להתאגדות הנדרשת כדי לאפשר חלוקה בעין, כדי לפסול אפשרות זו והרי קיימים נתבעים נוספים, אלה שלא הגישו כתב הגנה, לא תצהירים ולא סיכומים, כנזכר לעיל וכן נתבעים שטענו למכירה בכתבי הגנתם.
  4. אם לא די בכל האמור לעיל, הרי שבתצהירו של הנתבע סם לרנר, שמצדד בחלוקה בעין, עליו מסתמכים הנתבעים כדי לטעון שהוכחה הסכמת הנתבעים לקבל חלקה משותפת, קיימת הודאה הפוכה, היינו, שלא כל הנתבעים מסכימים לכך וראה ס' 8 לתצהירו, שם הוא מצהיר כי "כמעט" כל הנתבעים מסכימים לכך. די, אפוא, בתצהירו של מר לרנר, כדי לקבוע כי לא קיימת הסכמת כל הנתבעים כנדרש לפי סעיף 41(ב) לחוק.
  5. לא ניתן לכפות על שותף במקרקעין להמשיך להיות שותף. זאת המהות של דיני פירוק השיתוף. ודאי שאין מקום, שעה שכבר מוגשת תביעה לפירוק שיתוף לפרק את השיתוף על דרך של הותרת השיתוף על כנו, בין חלק ניכר מבעלי הזכויות, כאשר אחד השותפים או חלקם אינו מעוניין בכך והרי זו מצוות המחוקק (ס' 41(ב) לחוק).
  1. מסקנה זו חלה ביתר שאת, מקום שמדובר בהותרת שיתוף בין עשרות רבות של בעלי זכויות, עובדה המקשה עוד יותר על הגעה להסכמות.
  2. בנסיבות אלה, ברי, אפוא, כי לא ניתן ואין מקום על פי הדין להורות על פירוק השיתוף בחלקה בעין, גם אם הייתי מגיע למסקנה כי ניתן היום או בעתיד לייחד לכל הנתבעים יחד חלקה נפרדת בתוך החלקה נשוא התביעה וגם לו הוצג תשריט חלוקה מאושר המאפשר זאת.

הפסד ניכר כתוצאה ממכירה לעומת חלוקה בעין

  1. מקום שחלוקה בעין אינה אפשרית מכל בחינה, טענת הנתבעים שלפיה מכר זכויותיהם יגרום להם הפסד ניכר לעומת חלוקה בעין, בשל תשלום מס שבח, אינה יכולה לסייע להם. לפיכך, איני רואה מקום וצורך לדון בשאלת גובה ההפסד שייגרם, דבר שלגביו הצדדים חלוקים. עם זאת, מה שבטוח, זה שהנתבעים לא הגישו ראיות סדורות או תחשיבים המוכיחים את גובה ההפסד הנטען.

אין מקום לדחות את מועד פירוק השיתוף כדי לאפשר לנתבעים להגיש תשריט חלוקה לאישור רשויות התכנון

  1. על רקע כל הממצאים שלי עד כה, בדבר העדר כל אפשרות חוקית להורות על חלוקה בעין, ברור כי בכל מקרה, אין כל תוחלת לדחות את פירוק השיתוף, כדי לאפשר לנתבעים להגיש תשריט חלוקה לאישור רשויות התכנון, כפי שהנתבעים מבקשים (ראה סיכומי עו"ד לרנר בסעיף 5), שכן גם אם החלוקה תאושר, היא תוכל לאשר לכל היותר חלקה אחת לכל הנתבעים והרי חלק מהנתבעים מתנגדים לפירוק שיתוף מסוג זה, המותיר אותם בשיתוף ועל כן מכוח כל הנימוקים שהבאתי לעיל, לא יינתן צו לפירוק השיתוף בדרך זו בכל מקרה.
  2. עם זאת והרבה למעלה מן הדרוש, אציין כי הטענה שלפיה יש לאפשר לנתבעים לפעול כעת להגשת תשריט כאמור ולדחות לעת עתה את ההחלטה בנושא פירוק השיתוף, דינה להידחות בכל מקרה גם אם הייתה תוחלת אפשרית לדחייה.
  3. ההלכה הפסוקה בעניין זה נקבעה בע"א י-ם 39/67 ח' סלים נ' ג'אן בנין [פורסם בנבו] פס"מ ע' עמ' 58 בעמ' 63: "אני סבור, מתוך גזירה שווה, כי יש להתייחם לדרישה של קבלת תשריט מאושר מהוועדות לתכנון ובניה, לפי ס׳ 143 , כאל גורם המהווה שיקול קובע בהכרעה אם יש ״דין חלוקה״ לנכס או לא. אם קיימת, איפוא, אפשרות לקבל תשריט מאושר בתקופה בה מתנהל הדיון במשפט החלוקה, כי אז כמובן אין מניעה למתן פםק־דין של חלוקה, מבחינת שיקולי הרשויות לתכנון ובניה. אולם, אם אין אפשרות לקבל תשריט מאושר בתקופה שבה מתנהל המשפט, כי אז קיים גורם בעל משקל המונע את אפשרות חלוקתו של הנכס, ויש לקבוע במקרה כזה כי אין ״דין חלוקה….".
  1. ולעניין מתן ארכה להשגת תשריט חלוקה מאושר נאמר בעמ' 64: " לפי אותו הלך מחשבה, הייתי אומר גם בעניין התשריט המאושר, כי יש לנהוג לפי אותם העקרונות, היינו, אם נראה לבית המשפט שיש סיכוי לקבל תשריט מאושר תוך תקופה המתקבלת על דעתו, יש לאפשר, עיי׳י מתן ארכה מתאימה לצד המעוניין בכך, להשיג את התשריט המאושר. ברם, אם בית המשפט יהיה סבור ״כי עניין השגת התשריט המאושר הוא עניין של ״בכיה לכמה שנים״, כי אז עליו להימנע ממתן ארכה להשגת התשריט, ולקבוע שהנכס אינו ניתן לחלוקה, בגלל היעדר תשריט מאושר״.
  2. ובהמשך ביחס לארכה הסבירה שיש לאפשר להשגת התשריט, נאמרו הדברים הבאים שיפים גם לעניינינו ואשר מביאים לדחיית טענת חלק מהנתבעים שלפיה יש לאפשר השגת תשריט חלוקה כעת, שנים ארוכות לאחר הגשת התביעה, תוך דחיית ההחלטה לפירוק שיתוף (עמ' 64): "ברור שבמקרה כזה בית המשפטי חייב להתחשב בעובדה שהנתבע הועמד בפני הטענה שהנכס אינו ניתן לחלוקה, רק מאותו רגע שהתביעה נמסרה לידיו. צודק יהיה, איסוא, שבית המשפט ישקול אם יש לתת לנתבע שהות מתקבלת על הדעת לערוך את הגנתו במובן קבלת תשריט מאושר על הצעת חלוקה של הנכס. במסיבות אלה יפעיל בית המשפט את שיקול דעתו כפי שהוא רשאי לעשות לגבי כל ראיה שצד מבקש להביא בפניו. נראה לי כי כזה הוא המצב בתיק הנוכחי, ויש לבדוק אם ניתנו למערערת — הנתבעת בבית המשפט קמא — האפשרויות הנאותות, להשיג את התשריט המאושר לחלוקת הנכס. מפסק דינו של השופט המלומד עולה כי הוא אמנם שקל נקודה זו כראוי: ״לבקשת ב״כ הצדדים דחיתי ביום כ״ד חשון תשכ״ז ( 7.11.66 ), את המשך בירור המשפט על מנת לאפשר לב״כ הנתבעת להביא בפני בית המשפט תוכנית הלוקה על פי תשריט מאושר כאמור. ״בירור התביעה נקבע להיום, כארבעה חודשים לאחר תאריך תדחיה הראשונה. במהלך הישיבה לא הביא ב״כ הנתבעת כל תשריט מאושר או בלתי מאושר ואף לא הצעת תשריט. הוא ביקש לעומת זאת דחיה נוספת על מנת להכין תשריט כזה אולם מאחר שלמרות הדה יה הממושכת לא נעשה כל דבר מצדו של הנתבע לשם המצאת תשריט מאושר לא מצאתי לנכון להתיר דחיות נוספות? לאור הדברים הברורים האלה, והעובדה שעד היום לא קיים תשריט מאושר לחלוקת •הנכס הנדון, אני סבור שאין דין חלוקה בנכס, ויש להמשיך בהליכי המכירה הפומבית כפי שקבע בית המשפט קמא….".
  3. ומן הכלל אל הפרט: התביעה דנא הוגשה בשנת 2009 וכבר אז היה ברור לנתבעים כי התובעות עותרות לפירוק השיתוף על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר. לפיכך, אותם הנתבעים, אשר טענו כבר בכתבי הגנתם, שהוגשו כאמור בשנת 2010, כי יש לפרק את השיתוף על ידי חלוקה בעין, היה עליהם לפעול כבר אז, עם הגשת התביעה, לצורך הגשת תשריט חלוקה. הדבר לא נעשה.
  4. גם אם תאמר כי הנתבעים המתינו להכרעה חלוטה בערעור שהגישו על החלטת המפקחת והממונה ואשר לשיטתם, אם הייתה מתקבלת, הייתה מביאה לכאורה לבנייה מחדש של הבית המשותף ומייתרת את התביעה לפירוק שיתוף, גם אז אין הסבר מדוע הנתבעים לא פעלו להגשת תשריט חלוקה כאמור, לכל הפחות למן חודש ינואר 2013, עת ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בנושא וכאשר הליכי התביעה לפירוק שיתוף שעוכבו עד אז החלו להתנהל מחדש.
  1. ואם תאמר כי הנתבעים המתינו עם הגשת תשריט חלוקה כאמור, נוכח תכנית 4076 שיזמו התובעות ואשר לשיטתם ממילא תשנה את התכנית שחלה על החלקה ותהפוך את תכניות 250 ו-818 לבלתי רלוונטיות, גם אז אין מקום לאפשר הגשת תשריט חלוקה כיום.
  2. אישורה של התכנית המדוברת הוא ענין לשנים ארוכות. חלפו שלש וחצי שנים מאז פורסמה הפקדתה והיא טרם אושרה. התובעות זכאיות לפירוק שיתוף בכל עת והדין אינו מחייב אותן להמתין למועד שהוא נח או כדאי יותר מבחינה כלכלית עבור שותפיה לקרקע. קיומה של שותפות היא עול ועל כן באו דיני הפירוק וקבעו את העיקרון החזק של פירוק שיתוף בכל עת.
  3. הגשת תכנית 4076 לאישור אינה מייתרת את פועלם של הנתבעים או מי מהם להגשת תשריט חלוקה, כפי שכבר צוין.
  4. הטענה שלא ניתן היה עד היום להגיש תשריט חלוקה לאישור, עקב כך שטרם ניתן פסק דין חלוט בנושא של התחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון, דינה להידחות. בנסיבות, ניתן היה וצריך היה להגיש תשריט חלוקה לאישור לפי זכויות הצדדים הרשומות ולאחר מכן במידת הצורך, אם חלוקת הזכויות הייתה משנתה בשל טענת נתבעים בנושא, ככל שתתקבל, ניתן היה לעשות את האיזונים הנדרשים על דרך של תשלומי איזון או הכנת והגשת תשריט מתוקן.
  5. מכל הטעמים הנזכרים לעיל, גם לו חלוקה בעין הייתה אפשרית, לא היה מקום, לאחר שנים ארוכות של התדיינות בתיק זה, ללא כל פעולה מצד הנתבעים להגשת תשריט חלוקה לאישור, לדחות התביעה לפירוק השיתוף, כדי לאפשר כעת הגשת תשריט כזה.

אין מקום לדחות את מועד פירוק השיתוף בדרך של מכירה כדי ששווי הקרקע יעלה

  1. גם אין מקום ולו לדחות את מועד פירוק השיתוף על דרך של מכירת הזכויות למרבה במחיר.
  2. טענת הנתבעים לשווי פי שלושה עבור זכויותיהם, לאחר שתאושר תכנית 4076 לעומת היום, נסתרה בחוות הדעת המשלימה של המומחה רון בסעיף 4 בעמ' 12, שם קבע כי ההבדל בין שווי הזכויות הנו כ-25%. לדידי, מדובר בטעות קלה בחישוב וההפרש עומד על כ-20% בלבד (33,900,000 ₪ שווי לפי חוות דעתו לחלק ל-42,246,500 ₪ שווי לאחר אישור תכנית 4076 ולאחר הפחתת היטל השבחה בסך של 13,753,500 ₪).
  1. דא עקא, ההלכה הפסוקה הנה כי אין דוחים פירוק שיתוף בשל העובדה כי בעתיד ערך הקרקע יעלה בערכו. ראה בעניין זה את הדברים נקבעו ע"א 314/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פ"מ ל(1) 454, שנסיבות דומות ביותר לנסיבות שבתיק דנא, במובן זה שגם שם נטען על ידי הנתבעים, כי יש להמתין עם פירוק השיתוף מסיבות כלכליות. כך מתאר בית המשפט בפסק דינו את טענות הנתבעים שם: "ואילו המשיבים צועקים חמס על מגמה זו, כי הם רואים בה נסיון לנשלם מרכושם בלא מחיר נאות, או כביטויו של השופט הראשי המלומד בבת-משפט השלום "בנזיד עדשים". הצעתם היתה והינה עדיין, לדחות את הליכי הפירוק עד שהחלקות בסביבה תאוחדנה ותחולקנה מחדש לפי תכנית בנין מפורטת, כי אז יעלה גם בידם להשיג חלקה שלמה שתהיה ראויה לבניה, וכך יישמר רכושם בידם במלוא ערכו הפוטנציאלי".
  2. ההכרעה והנימוקים של בית המשפט העליון בפרשת רובינשטיין הנ"ל, לדחיית טענות המשיבים ולקבלת הערעור, יפים באותה מידה לעניינינו ואף ביתר שאת, שכן באותו מקרה, הגם שנקבע כי לפי התכנית הקיימת לא ניתן לחלק את החלקה בעין, לא נפסלה האפשרות שבעתיד, עקב תכנית חדשה של איחוד וחלוקה, ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין, וחרף זאת, בית המשפט לא דחה את עתירת התובעות לפירוק שיתוף על ידי מכירת החלקה. בעניינינו, גם לו ניתן היה לחלק את החלקה בעין, בין אם על פי התכניות הקיימות ובין בהינתן כי תכנית 4076 תאושר בעתיד ובין אם מכוח תכנית חדשה לגמרי, לא היה מקום לקבוע כי פירוק השיתוף יעשה בעין וזאת נוכח העדר הסכמת כל הנתבעים להותיר את השיתוף ביניהם, כנדרש בסעיף 41(ב) לחוק המקרקעין, כפי שכבר פורט לעיל בהרבה.
  3. להלן, אם, כן ציטוט נרחב מפסק דין רובינשטיין הנ"ל, שמרביתו, אם לא כולו, רלוונטי לעניינינו: "לדעתי, שגו שני בתי-המשפט הראשונים בהחלטותיהם אלה. אקדים ואומר על טענות הקיפוח והנישול הרשימו את שני השופטים המלומדים שהדברים אינם "כצעקתה". המשיבים זכאים להבטחת מחיר הוגן עבור חלקיהם, לפי ערכם כיום, מחיר זה מובטח להם בהוראות החוק (אם לא יעלה בידם לרכוש מצדם את חלקי המערערות). לפי סעיף 40 (ב) של חוק המקרקעין תהיה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל, זולת אם הורה בית-המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה-לפועל קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין על-פי שומה, לפי תקנה 52 לתקנות ההוצאה לפועל, תשכ"ח-1968. בשומה כזאת בוודאי יובאו בחשבון סיכויי הפיתוח של הקרקע, כפי שהם נראים בעת עריכת השומה, ולפי תקנה 55(ד) לראש ההוצאה-לפועל שיקול-דעת לאשר את המכירה או שלא לאשרה. אם המחיר המוצע הוא ירוד, מתחת למחיר השומה, יש להניח שהוא יימנע מלאשר את המכירה (וכן ראה סעיף 37 של חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, המבהיר גם הוא שהצעת קניה בחיר ירוד לא תאושר). אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת. זה נובע ברורות מהוראת היסוד שבסעיף 37(א) של חוק המקרקעין, כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". "בכל עת" נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו (זכות זו ניתנת אמנם להגבלה בהסכם שיתוף, אך גם זאת בכפוף לאמור בסעיף 37 (ב)). המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו "חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים", ע' 50, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.  לשון החוק כה ברורה שאני מתקשה להאריך את הדיבור על ההשגות השונות הועלו בשתי ההחלטות שבערעור ובטענותיהם של המשיבים לפנינו. את האמור בסעיף 43 שעליו הסתמך השופט המלומד בבית-המשפט המחוזי, פירשתי ב-ע"א 288/71, [1], בע' 398-399. סעיף זה אינו ענין לכאן מפני שהוא חל במקרה של ביצוע חלוקה-בעין, ולא כאשר חלוקה-בעין אינה אפשרית. מר יהב טען בשם המשיבים, אם הבנתי את טענתו אל-נכון, שיש להבדיל בין בעלות משותפת לבין שיתוף במקרקעין. שיתוף במקרקעין קיים, לדעתו, רק כאשר קרקע מוחזקת בפועל בידי בעליה, לשימושם המשותף, ורק במקרה זה חלות ההוראות בדבר פירוק השיתוף בסימן ב' לפרק ה' של החוק. כן הוא סבור שתחת להורות על מכירת הקרקע המשותפת יכול בית-המשפט להורות על רישום של הסכם שיתוף בין השותפים, על אופן השימוש בקרקע המשותפת, לפי סעיף 29 של החוק, וזאת גם כאשר לא כל השותפים מסכימים לרישום הסכם כזה, וגם לזה ייקרא פירוק השותפות בדרך פיצול החלקה בעין. תשובתי הקצרה לטענות אלה היא שסימן ב' של פרק ה' על פירוק השיתוף עומד בפני עצמו ואין לערבב בן הוראותיו ובין ההוראות בדבר יחסי השיתוף בסימן א', החלות כל עוד השיתוף במקרקעין נמשך. ושוב, סעיף 37 (א) נותן לשותף זכות מוחלטת לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באחת הדרכים הקבועות לכך בסימן ב', ולא באחרות. טענה אחרת היתה שיש לקרוא את ההוראות בדבר פירוק השיתוף בנתון לסעיף 14 של החוק הקובע, כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". אבל גם סעיף 14 אינו ענין לכאן. תכליתו היא למנוע פעולות של בעל מקרקעין או של בעל זכות אחרת בהם, שמגמתן להציק לזולת בדרך שימוש לרעה בזכות. אין הסעיף יכול לחול על הליך משפטי על-פי פניה לבית-המשפט, שהמחוקק עצמו נתן לו גושפנקה מפורשת בחוק. בא-כוח המערער הזכיר בהקשר זה ע"א 40/74, [2], אבל שם דן בית-המשפט במתן צו לניהול ולשימוש בקרקע עד לפירוק, לפי סעיף 44 של חוק המקרקעין, שלגביו יש לו בלאו-הכי שיקול-דעת לפי האמור באותו סעיף, ללא הזדקקות לסעיף 14. הוזכר גם סעיף 41 (ג) של החוק האומר כי אם היתה המניעה לחלוקה-בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף. גם סעיף זה אינו נוגע כלל לעניננו, כי הרי המניעה לחלוקה-בעין אינה רק לגבי מקצת השותפים, אלא לגבי כולם. סעיף 41(ג) מרשה חלוקה-בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה. במקרה כזה יכולים שותפים אלה לרכוש את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה".
  1. מן הכלל אל הפרט – איני מוצא כל סייג שאפשר להחיל על נסיבות המקרה הנוכחי ואשר מכוחו ניתן לאבחן את הלכת רובינשטיין. בנסיבות, הרצון של התובעות לפרק את השיתוף, כבר עתה, עם עשרות שותפים, אשר עמם הפכה לשותפה בקרקע בעל כורחה, עקב השריפה שכילתה את הבניין, ודאי שאין לראותה כחוסר תם לב, המצדיק שימוש בסעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כדי להביא לדחיית מועד המכירה.
  1. התובעת, אשר הגישה בשנת 2013 את תכנית 4076 ואשר שותפה כעת עם עשרות בעלי זכויות אחרים, רשאית לקבל, כבר היום, צו לפירוק השיתוף ואין זה נכון או הוגן לחייב אותה להמתין עד אישור תכנית 4076, דבר אשר יכול ויארך זמן לא מבוטל.
  2. כתוצאה מפירוק השיתוף על ידי מכירה למרבה במחיר (התמחרות פנימית אינה באה בחשבון, כפי שעוד יפורט), התובעות תימצאנה או במצב שבו תרכוש את חלק הנתבעים בחלקה או במצב שבו זכויותיה יימכרו לאחר.
  3. בשני המצבים הללו, זכאיות התובעות לקבלת צו פירוק שיתוף כבר עתה. במקרה שבו התובעות יהיו זכאיות לרכוש את חלקי הנתבעים בחלקה ולממש את הזכויות על ידי בנייה בקרקע לפי תכנית 4076 לכשתאושר, דחיית מועד המכירה עד לאחר אישור התכנית תגרום לדחייה בהליכים שהתובעות יצטרכו לנהל לצורך מימוש הבניה.
  4. אמנם, ברור שקיים סיכון לתובעות כי הקרקע תימכר לצד אחר ואז לכאורה יקבלו גם התובעות שווי נמוך יותר עבור הקרקע, אולם, אם התובעות מוכנות לקחת על עצמן סיכון זה ואינן מסכימות לדחיית המכירה, אין לראות בכך משום חוסר תם לב.
  5. ויתרה מכך – אין מקום לדחיית המכירה, גם בשל עמדת חלק מהנתבעים, בין אלה שלא הגישו כתב הגנה ואשר בכך הציגו למעשה מצג שהם מעדיפים את מכירת החלקה כעת על פני מכירתה בעוד שנים מספר עם פרסומה למתן תוקף של תכנית 4076 ככל שתאושר ובין אם אלה, כדוגמת הנתבע אברהם קהת, שהסכימו פוזיטיבית ואף טענו לפירוק שיתוף על ידי מכירה ומכירה כעת, וראה בעניין זה ס' 7 לסיכומיו של מר קהת, שם הוא מבקש מבית המשפט, מנימוקים שונים שפירט בסיכומיו, "לקבל את התביעה ולהורות על מכירת המגרש כולו בהקדם האפשרי למרבה במחיר תוך חלוקת תמורתו ע"פ חוות דעת מומחה מטעם ביהמ"ש וחיוב לקוחות הופן בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד".
  6. לבסוף, חלק מהנתבעים מפנים לפסיקה כזו ואחרת שלפי טענתם מעידה על כך שחלו שינויים בפסיקה לאחר פסק דין רובינשטיין (ראה סיכומי עו"ד לרנר בסעיף 3.4). פסקי הדין שמצוטטים שם, אינם עוסקים בסיטואציות דומות לזו שקיימת בתיק דנא ואילו דווקא פסק הדין בעניין רובינשטיין, הדומה מאוד לעניינינו, גם אם לא בכל האספקטים העובדתיים, תומך במסקנה שאליה הגעתי, כפי שכבר פורט. חלק מפסקי הדין שאליהם הפנו חלק מהנתבעים בסיכומיהם, לא רק שלא עוסקים בסיטואציות דומות, אלא שגם לא מהווים הלכה ולו מנחה לבית משפט זה, משניתנו בבית המשפט השלום.
  1. לעניין האפשרות העקרונית של דחיית תביעה לפירוק שיתוף מטעמים של חוסר תם לב במקרה המתאים, תוך שימוש בסעיף 14 לחוק המקרקעין, על כך איני חולק, אולם לא מתקיימות במקרה הנוכחי, נסיבות שנגועות בחוסר תם לב מצד התובעות המצדיקות לדחות את מועד המכירה, שלא לדבר על זכותם של שאר הנתבעים, לממש כיום את הקרקע, לאחר לא פחות משמונה שנות התדיינות, אשר נמשכו זמן כה רב, בעיקר לנוכח התנהלות הנתבעים המתנגדים לתביעה, כאשר נדמה לי שאת שאר הנתבעים, אשר מבקשים פירוק על דרך מכירה, בוודאי שלא ניתן להאשים בחוסר תם לב ואף נדמה כי הנתבעים המתנגדים גם לא טוענים זאת כלפיהם.
  2. אשר על כן, אין מקום לדחות את מועד מכירת החלקה למרבה במחיר.

אין מקום למכר על דרך של התמחרות פנימית

  1. כאן המקום לציין כי אין מקום לעריכת התמחרות פנימית, כפי שעתרו התובעות בכתב התביעה, אם כי איני בטוח שהן עדיין עומדות על כך וזאת משלא מצאתי בסיכומיהן אזכור ממשי של עניין זה.
  2. ככלל, פירוק שיתוף בדרך של מכירה באמצעות התמחרות פנימית היא אפשרית על פי חוק המקרקעין ובית המשפט מוסמך להורות עליה (ת.א (ת"א) 171560-09 דהן טליה נ' רזניק אמנון – פורסם בנבו, המאזכר את רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן – פורסן בנבו).
  3. דא עקא, מתן הוראה לפירוק שיתוף בדרך של התמחרות פנימית, ללא הסכמת כל הצדדים, צריכה להיעשות בזהירות רבה ואך ורק במקרים המתאימים. המקרה הנוכחי, לא רק שאינו מתאים לכך, אלא שהוא מהווה דוגמה מובהקת למקרה שבו בית המשפט לא יורה על פירוק שיתוף בדרך של התמחרות פנימית.
  4. מסקנה זו נובעת מכך שנדמה לי כי ניתן לומר במידה רבה של ודאות, כי לנתבעים, אפילו כולם יחד, אין את היכולת הכלכלית לרכוש את חלקן של התובעות בקרקע ואשר שוויו כ-190,000,000 ₪. במקרה כזה, ברור כי יחסי הכוחות לא רק שאינם שווים אלא שלתובעות יתרון כלכלי עצום ומכריע. בנסיבות שכאלה, התמחרות למנוע מקסום התמורה עבור הנתבעים, גם אם המחיר המינימלי יוגבל לפי חוות דעת שמאית.

אומדן שווי זכויות הבלעדיות לקיום מספרה ולחנות ציוד משרדי לנתבעים 20 ו-49

  1. המומחה רון העריך את השווי של זכויות הבלעדיות של הנתבעים אלעזר דוד ושל הנתבע משה שגב, שנרשמו בתקנון הבית המשותף ואשר זיכו אותם בבלעדיות ביחס לפתיחת מספרה ופתיחת חנות לממכר ציוד משרדי, בסכום של 5,547 ₪ ו-9,430 ₪ בהתאמה, המבטאים תוספת של כ-4.7% וכ-14.5% לשווי נכסיהם של הנ"ל אשר לפי המומחה רון עומד על 116,230 ₪ ו-64,771 ₪ בהתאמה.
  2. שמאי הנתבעים יגאל שגיא, שם את שווי זכויות הבלעדיות הנ"ל שהיו רשומות בתקנון הבית המשותף בסכום של לא פחות ולא יותר מ-5,250,000 ₪ ₪ ו-4,500,000 ₪ בהתאמה. הנתבעים 20 ו-49 מבקישם מבית המשפט לאמץ בעניין זה את חוות דעת שגיא ולא את חוות הדעת המומהח רון.
  3. הסכומים שקבע המומחה שגיא הנם פועל יוצא של הנימוקים והחישובים שלהלן ביחס למספרה (ראה חוות דעת שגיא): "ע"פ התקנון תת חלקה15 זכאית לבלעדיות במספרה במתחם. במתחם שיכלול אלפי עובדים ותושבים , אפשר יהיה למקם מספר מספרות. ע"פ קווי הנחיה כלכלים לסבירות הכנסה של משרד האוצר לגבי מספרות, עובד מכניס בממוצע כ- 350,000 ש"ח לשנה , כממוצע של מוניטין, מיקום, מכירת חומרים וכו'… נניח שבמקום יפעלו רק  4 מספרות הכוללות 15 עובדים. מדובר בהכנסה שנתית של   5.25 מיליון ש"ח. הרווח הנקי  בענף השירותים נניח 10% , דהיינו ערך הזכאיות לבלעדיות הינו 525,000 ₪ לשנה, ולצמיתות במכפיל של  10 כ 5.25 מיליון ש"ח. על כן, שווי הזכות הבלעדית לפתיחת מספרה מוערכת על ידי בגבולות 5,250,000 ₪ רווח נטו".
  4. וביחס לחנות לציוד משרדי (ראה חוות דעת שגיא): "ע"פ קווי הנחיה כלכלים לסבירות הכנסה של משרד האוצר לגבי ציוד משרדי, עובד מכניס בממוצע כ- 300,000 ש"ח לשנה, כממוצע. באזור של אלפי עובדים ודיירים נניח תפתח חנות הכוללת 15 עובדים. הכנסה שנתית 4.5 מיליון. רווח שנתי לפי 10% 450,000 ₪. על כן, שווי הזכות הבלעדית לפתיחת מכשירי כתיבה במכפיל 10 מוערכת על ידי בגבולות 4,500,000 ₪ רווח נטו".
  5. על חישובים אלה של השמאי שגיא, אומר המומחה רון בחוות דעתו המשלימה את הדברים הבאים: "בסע' 4 לחוות הדעת (עמ' 12-13) קובע שמאי הנתבעים כי שווי זכות הבלעדיות לפתיחת מספרה בחלקת משנה 15 הינו 5,250,000 ₪ ושווי זכות הבלעדיות לפתיחת עסק למכירת ציוד משרדי בחלקת משנה 124 הינו 4,500,000 ₪ בהתבסס על גישת היוון ההכנסות הצפויות, וביצוע הנחות תיאורטיות. להלן התייחסותי לטענות אלו: בניגוד לנטען, שווי הזכויות הבלעדיות אותן יש להביאו בחשבון אינו אומדן שווי הנכס כ"עסק חי" באופן מלא כפי שביצע מומחה הנתבעים , אלא התשלום הנוסף אותו יהא מוכן לשלם רוכש פוטנציאלי בשוק החופשי בגין הזכות לפתיחת העסק הנדון כעסק בלעדי, דהיינו מהו התשלום הנוסף אותו יהא מוכן לשלם רוכש פוטנציאלי כאשר עומדות בפניו שתי אפשריות האחת פתיחת המספרה/חנות לציוד משרדי במיקום כלשהו, אל מול פתיחת מספרה/חנות לציוד משרדי בלעדית בשטח זהה בנכס הנדון. לצורך בחינת התשלום הנוסף יש להביא בחשבון את אופי הנכס הנדון וכמות הלקוחות אשר צפויים להיכנס לעסק הנבחן מעצם היותו הבלעדי במתחם, דהיינו מהי כמות הלקוחות אשר ישתמשו בשירותי המספרה/חנות לציוד משרדי מעצם קיומם הבלעדי במתחם. כפי שצויין בחוות דעתי, בהעדר נתונים בגין רווחים של העסקים השונים, נלקחו מקדמים שווים לתוספת שווי הקרקע שנעו ב- 4%-20%, למגון העסקים והיתרון הנובע מבלעדיותם במתחם. בתחשיב המצוין ע"י מומחה הנתבעים, אין ביטוי לזכות הבלעדית לפתיחת מספרה, אלא למקדם רווחיות".
  1. אין לי אלא להסכים בפה מלא עם המומחה רון. ברור כי השווי שקבע השמאי שגיא, מתייחס לרכישת עסק חי בעל מוניטין ובעל הכנסות קבועות, אולם לא בכך עסקינן. השאלה הנה כפי שציין המומחה, מה הסכום הנוסף שיסכים רוכש פוטנציאלי ממוצע להוסיף, עבור רכישת נכס, שצמודה לו מכוח התקנון של הבית המשותף, זכות בלעדית לניהול אותו עסק בבניין, לעומת נכס זהה שלא צמודה לו הזכות הנ"ל.המומחה רון נחקר על כך בחקירה הנגדית וחזר על מה שקבע בחוות הדעת המשלימה (עמ' 334 ש' 8 – 11). בהמשך גם הבהיר השמאי רון כיצד קבע מתחם של תוספת אחוזים בין 4% ל-20% תלוי בסוג העסק (ראה המשך החקירה בעמ' 334 – 336).
  2. אם נאמץ את השווי של השמאי שגיא, נגיע למסקנה הבלתי מתקבלת על הדעת כי שווי זכות הבלעדיות עולה פי כ-45 משווי הנכס (הקרקע) במקרה של מר אלעזר ופי כ-70 מהנכס במקרה של מר שגב. ברור אם כן ששיטת החישוב של השמאי שגיא אינה נכונה, שלא לדבר על מה היא הייתה עושה, לו קיבלתי אותה, לשווי חלקם בקרקע של שאר בעלי הזכויות, שהרי כל תוספת שווי לחלק מבעלי הזכויות מעבר לחלקם ברכוש המשותף מקטינה באופן יחסי את שווי חלקם של שאר בעלי הזכויות, וכאן, לו אימצתי את המספרים שאימץ השמאי שגיא, ההפחתה הייתה משמעותית באופן יחסי.
  3. לפיכך, טענה זו נדחית ואין לשנות מהקביעות של המומחה רון בחוות דעתו.

סוף דבר

  1. אשר על כן, אני קובע יש להורות על פירוק שיתוף בחלקה, כי הדבר יעשה על ידי העמדת החלקה כולה למכירה למרבה במחיר. לצורך כך, יש מקום למינוי כונס נכסים שיטפל בכל הדרוש לצורך מכירת החלקה.
  2. בטרם אמנה כונס נכסים ואתן הוראות להמשך, אתיר לצדדים, ככל שהם חפצים בכך, להביא עד יום 18.8.17, בקצרה, עד שני עמודים לכל צד, התייחסותם לנושא מינוי הכונס ולכל עניין אחר הקשור לכך או לביצוע החלטתי זו לפירוק השיתוף.
  1. בנסיבות, יש מקום לחייב את אותם הנתבעים אשר התנגדו לפירוק השיתוף על דרך המכר ואשר הגישו כתב הגנה, תצהיר עדות ראשי וסיכומים או הגישו לפחות אחד מכתבי בי הדין הנ"ל, לשלם לתובעות הוצאות ושכר טרחה הנוגעות להליך הנוכחי, שהנו למעשה ההליך העיקרי ומרכזי במסגרת התביעה דנא.
  2. לעניין ההוצאות, אני מאשר עקרונית את הוצאות התובעות עבור חוות דעת המומחים מטעמן והחקירות הנגדיות שלהם, בכפוף להגשת בקשה לאישור ההוצאות וצירוף אסמכתאות, כאשר גם סכום ההוצאות המבוקש בעניין זה, יהיה נתון לביקורת בית המשפט, לאחר קבלת תגובת הנתבעים. התובעות רשאיות לעתור לאישור הוצאות נוספות ככל שהיו.
  3. לעניין שכר הטרחה, בהתחשב בתוצאה, בחשיבות ההליך לצדדים, בשווי הכלכלי של הסוגיה שעמדה לדיון, בהתחשב בעובדה כי שאלת אופן פירוק השיתוף היוותה את השאלה המרכזית בתיק דנא ובהתאם לכך, ההליך שנדרש לצורך הכרעה בה, היווה ההליך המרכזי ועיקרי בתיק, בהתחשב בהיקף העבודה שנאלצו באי כוח התובעות להשקיע בהליך, בין היתר כפועל יוצא של משך ההליכים, היקף החומר הראייתי שהוגש, מספר הישיבות והיקפן, שבא לידי ביטוי בין היתר במאות עמודי פרוטוקול (324), מספר הנתבעים שהיו פעילים בהליך וכו', אני מעמיד את שכר הטרחה על סכום ריאלי וסביר של 100,000 ₪.
  4. הנתבעים שהתנגדו לפירוק השיתוף על דרך של מכר ואשר הגישו כתב הגנה, תצהיר עדות ראשית וסיכומים בהליך זה, או שהגישו לפחות אחד מכתבי בי הדין הנ"ל, יישאו כל אחד לחוד בהוצאות התובעות שיאושרו ובשכר הטרחה הנ"ל, באופן יחסי, לפי חלקו של כל נתבע כזה בחלקה, כרשום בלשכת רישום המקרקעין (ביחס לנתבעים 20 ו-49, בתוספת שווי הזכויות

הבלעדיות כפי שקבע המומחה רון), חלקי סך כל החלקים של כל הנתבעים הנ"ל יחד בחלקה.

  1. כל נתבע כנ"ל ישלם לתובעות את חלקו בשכר הטרחה ובהוצאות, תוך 30 יום מהיום שהומצאה לו פסיקתא, שקובעת את חלקו בסכום ההוצאות ושכר הטרחה, שעליו לשלם לתובעות.

עופר מרכזים בע"מ נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'‏

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי