פירוק חברת מקרקעין שבבעלותה בניין דירות בהתאם לדיני החברות לפי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין 

פירוק חברת מקרקעין שבבעלותה בניין דירות בהתאם לדיני החברות לפי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין 
Rate this post

פירוק חברת מקרקעין שבבעלותה בניין דירות בהתאם לדיני החברות ולפי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין– עורך דין מקרקעין- משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו

ה"פ 35304-09-13 עוזי בן חיים נ' שלום זיידלר

דיני חברות- פירוק חברות – הרמת מסך בין בעלי מניות בחברה- דיני מקרקעין – פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק שיתוף חברת ׳גוש חלקה׳ – פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף 

חברת מקרקעין, שכל שבבעלותה הוא בניין דירות, יש לפרק לפי דיני החברות, אולם הפירוק יתבצע ככל הניתן לפי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין, על דרך של רישום בית משותף והקנית הדירות לבעלי המניות בחברה.

פסק דין

טוב שכן קרוב מאח רחוק (משלי כ"ז י'.

החשיבות של יחסי שכנות טובים נזכרת גם בדברי חכמי המשנה: "אמר להם [רבן יוחנן בן זכאי]: צאו וראו איזו היא דרך טובה שידבק בה האדם… רבי יוסי אומר: שכן טוב" (משנה אבות ב ט).

חברת אליהו ספיר 10 בע"מ, הינה חברה בבעלות המבקשים והמשיבים, המחזיקה בבעלותה את הבניין ברחוב אליהו ספיר 10.

גב' ריבקינד, המשיבה 2, בת 93, חייה בדירה מעת הקמתה בשנת 1952, בבניין שהוכרז כמסוכן ע"י עיריית ת"א, בקומה שלישית בלי מעלית, מה שגוזר אותה לחיי בדידות. כל הניסיונות לבצע שיפוץ מינימלי בבניין  ולהתקין בו מעלית נכשלו, בשל סכסוך בין בעלי המניות בבניין בו נמצאת דירתה. גם גב' ריבקינד היא בעלת מניות בחברה.

לאור הסכסוך בין בעלי המניות, הגישו המבקשים בקשה זו לפירוק השיתוף, רישום הבית כבית משותף, תוך העברת הדירות לבעלות בעלי המניות. השאלה המרכזית המתעוררת בהליך שלפניי היא אילו דינים להחיל על בעלי מניות המחזיקים מניות בחברה שכל שבבעלותה הוא בניין דירות. מדובר בחברות שהיו נפוצות בשנותה-50 של המאה הקודמת, הוקמו אם לצרכי מס, אם בהעדר אפשרות אחרת להסדיר בית משותף (היו קרויות חברות גוש חלקה או חברות בית) וחלקן עדיין עמנו גם היום. השאלה היא האם להחיל על חברות מסוג זה את דיני החברות או את דיני המקרקעין, ובפרט  על פי אילו הוראות יש לפרק חברה שכזו.

בהמרצת הפתיחה מתבקש בית המשפט להורות כי החברה תפורק בהתאם לחוק המקרקעין , תוך רישום הבית כבית משותף. המשיבים מתנגדים לכך וטוענים כי לא מתקיימת עילה לפירוק החברה, וכי על פי החלטת הרוב (המשיבים מחזיקים יחד ב-58.5% מהון המניות, יש לבצע תחילה שיפוצים דחופים בבניין, לרבות התקנת מעלית. על כן השאלה היא האם בחברה מהסוג שלפניי, יש להחיל על החברה את דיני התאגידים, לבחון האם מתקיימת עילה לפירוק החברה, ואם לא, לכבד את החלטת האסיפה הכללית לבצע שיפוצים, לרבות התקנת מעלית, או שמא נכון יותר להורות על החלת דיני המקרקעין, באמצעות הרמת מסך, בחינת בעלי הדירות כבעלים משותפים של הנכס; פירוק החברה ורישום הבית כבית משותף, שאז יפעלו הדיירים, בכל העניינים הנדרשים כמו שיפוץ והתקנת מעלית על פי הפרק בחוק המקרקעין הנוגע לבתים משותפים.

פתחתי בציטוט מדברי שלמה המלך, שכן בתווך, נמצאת המשיבה 2, גב' ריבקינד, שמתקשה מאד לצאת מדירתה בקומה השלישית ללא מעלית, וחבריה וחברותיה הבודדים שנותרו, אינם יכולים לסור לבקרה בשל העדר מעלית. המשיבים טוענים כי מכאן הדחיפות בשיפוץ הבניין והתקנת מעלית, ואילו המבקשים טוענים כי הגב' ריבקינד יכולה להשכיר את דירתה כפי שעושים כל שאר בעלי הזכויות, ולשכור דירה חלופית בקומת קרקע או עם מעלית.

1.רקע הדברים והעובדות שאינן שנויות במחלוקת

חברת אליהו ספיר 10 בע"מ (להלן החברה) היא הבעלים של בניין מס' 10 ברחוב אליהו ספיר בתל אביב, הידוע כגוש 7111 חלקה 50 (להלן: הבניין). מדובר בבניין ישן (בנייתו הושלמה בשנת 1952) הכולל שלש קומות מעל קומת קרקע חלקית ובו 10 דירות. בחלקה קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.

לאחר הקמת הבניין חולקו הדירות לשלוש משפחות המייסדים: משפחת נוחימובסקי (מורישם של המבקשים); משפחת זיידלר (הורי המשיב 1) ומשפחת ריבקינד (הורי המשיבה 2). בהתאם לתקנות החברה חולקו מניותיה לשלושה סוגים: א' ב' וג' ולכל סוג מניות יוחסו חלק מהדירות. על פי התקנות , בפועל, נהגו בעלי המניות, כל קבוצה בדירות המיוחסות לה, מנהג בעלים.

כיום, מוחזקות מניות החברה כך: המבקשים מחזיקים ביחד 41.7% מהמניות, המשיב 1 מחזיק 43.7% מהמניות, והמשיבה 2 – 14.6% מהמניות.

בשנת 2013 התקיימה אסיפה בה נדון, בין השאר הצורך בביצוע שיפוצים הכרחיים בבניין וכן התקנת מעלית. זאת, לאור דו"ח הנדסי ממנו עלה כי הבניין מסוכן במצבו הנוכחי (הכרזת עיריית ת"א על הבניין כמסוכן באה מאוחר יותר). באותה אסיפה, מיום 1.10.13, הוחלט ברוב של 58.3% מניות המשיבים, ובהתנגדות המבקשים, על שיפוץ הבניין והתקנת מעלית. עם זאת טרם הוחל בביצוע העבודות הנ"ל.

המבקשים, שחפצו ברישום הבית כבית משותף קודם לביצוע אותן עבודות, הגישו לבית המשפט המחוזי בת"א-יפו בקשה לפירוק החברה (פר"ק 31438-04-13). המשיבים התנגדו לבקשת הפירוק. בהתנגדות לבית המשפט שלפירוק טענו המשיבים טענות דומות לאלו העולות לפניי. המשיבים טענו במסגרת בקשת הפירוק כי אין עילה לפירוק החברה לפי סעיף 257(2) לחוק וכי יש לפעול ליישום ההחלטות שהתקבלו לעניין שיפוץ הבניין והתקנת מעלית.

בדיון שהתנהל לפי כב' השופטת ורדה אלשייך (ביום 9.7.09), טען ב"כ המשיבים כי יש להגיש בקשה בדרך של המרצת פתיחה ולא בקשת פירוק. כב' השופטת אלשייך המליצה למבקשים לחזור בהם מהבקשה ולהגיש תחתיה המרצת פתיחה, וכך עשה ב"כ המבקשים.

השופטת אלשייך הוסיפה את הדברים הבאים:

"טוב היה עושה ב"כ המשיבים אם היה שוקל את הדברים באשר קשה לי לראות במאה ה-21 איזו זכות קיום יש לחברת "חלקה" שהינה בלשון אנאלוגית פרי ביאושים של שיטת משפט שאבד עליה הקלח ואין עוד הולכים בדרכה.

ברור הוא שחברת חלקה היא כסות בלבד והיא איננה חברה כמשמעותה בפקודת החברות. היא משמשת כאמור כסות לעומדים מאחוריה ואין שום יתרון או משמעות לעובדה כי עומדת חברה מאחורי הבניין. הא ותו לא."

כיון שהצדדים לא הגיעו להסכמה בעקבות דברים אלו, הוגשה ביום 1.10.13 המרצת הפתיחה שלפניי.

כייון ששוכנעתי כי שיפוץ מסוים כמו גם התקנת מעלית נדרשים בדחיפות, בסיום ההוכחות הצעתי לצדדים פשרה לפיה יבוצעו באופן מיידי שיפוץ והתקנת מעלית, כאשר המבקשים ישאו, בשלב זה, רק בחלק היחסי שלהם על פי חוות דעת שהם הגישו באשר לעלויות, וכי לאחר מכן ישתפו הצדדים פעולה לרישום הבית כבית משותף. רק לאחר רישום הבית המשותף, ישלימו המבקשים את חלקם היחסי במימון השיפוץ. המשיבים הסכימו להמלצת בית המשפט. הוריתי למבקשים להשיב להצעה בתוך שבעה ימים מתום אותו מועד, אך הם לא טרחו לעשות כן.

על כן אין מנוס מהכרעה בתובענה לגופה.

  1. טענות הצדדים

בבקשה מתבקש צו שיצהיר כי יש לפעול לפירוק החברה תוך רישום הבנין כבית משותף, ורישום היחידות בו כיחידות נפרדות בבעלות ספציפית, על פי החלוקה הקיימת גם היום מכוח תקנות החברה.

טענתם המרכזית של המבקשים היא כי אין מדובר בחברה ממש ועל כן יש להחיל עליה את דיני המקרקעין, והפרק על פירוק שיתוף ע"י רישום בית משותף בפרט. לטענת המבקשים, כאשר הוקמה החברה לצורך הקמת הבנין וחלוקת הדירות בין שלושת משפחות המייסדים, היה זה רק בשל העובדה שלא הייתה אז בנמצא כל דרך אחרת לרשום בית כבית משותף. המבקשים תומכים טענתם זו במספר נתונים עובדתיים, שניסו להוכיח במסגרת התובענה. ראשית, טוענים המבקשים, כי מאז ומתמיד נהגה כל משפחה בדירות ששויכו לה מנהג בעלים, השכירה אותן, ונהנתה מדמי השכירות.  עוד טוענים המבקשים כי לחברה אין חשבון בנק וכי ההכנסות שלה לכאורה, מדמי השכירות, משויכות לפי סעיף 64 לפקודת מס הכנסה לבעלי המניות.

המבקשים טוענים כי על פי הפסיקה בחברות מסוג זה שנועדו או לרשום בתים משותפים בהעדר אפשרות אחרת, או, כפי שנעשה בשעתו, לצרכי מס, יש להחיל את דיני פירוק השיתוף במקרקעין על פירוק החברה ולקבוע, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, כי בכל עת כל אחד מהשותפים רשאי להביא לפירוק החברה. המבקשים טוענים כי מכוח הוראות סעיפים 38(ב) ו-9(א)לחוק המקרקעין יש לבצע חלוקה בעין של הדירות, וכאמור בסעיף 42(א) לחוק יש לעשות כן במקרה שלפנינו על דרך של רישום בית משותף.

לחלופין, טוענים המבקשים, הפירוק מתחייב גם מכוח סעיף 257(5) לפקודת החברות, היינו כי מן הצדק ומן היושר שהחברה תפורק. לעניין זה טוענים המבקשים כי בבניין קיימות זכויות בניה משמעותיות לא מנוצלות, וכי האפשרות למימושן תהווה מנוף לשיפוץ הבניין ולחידושו תוך העלאת ערכן של הדירות בבניין. נטען כי בשל אי ההסכמות בין המבקשים למשיבים לא ניתן לקדם פעולות לניצול זכויות הבניה, ועל כן מתחייב הפירוק.

אשר להחלטה על שיפוץ הבניין והתקנת מעלית, טוענים המבקשים כי גם אם נחיל את דיני התאגידים על החברה, הרי שהחלטה זו שהתקבלה ברוב קולות המשיבים (58.5%) התקבלה בניגוד לקבוע בתקנות החברה. לטענת המבקשים כבר ביום 28.9.55 נקבע בהחלטה מיוחדת בחברה כי כל החלטה הנוגעת לעסקי החברה מצריכה 75% ממספר כל בעלי מניותיה. על כן, לטענתם, אין תוקף להחלטה שהתקבלה ברוב של 58%, רוב קולות המשיבים. לטענת המבקשים, החלטה זו לפיה נדרש רוב של 75% לכל החלטה, מביאה לקיפאון, בשל במבנה ההחזקות הקיים, בו אין רוב כאמור למי מהצדדים. קיפאון זה מחייב, לטענתם, את פירוק החברה.

לבסוף, טוענים המבקשים כי הם שבויים בידי המשיבים, ובעיקר המשיב 1, שכן מכירת מניות לצד ג' מותנית בהסכמתו, והוא מנצל זאת על מנת למנוע מהמבקשים לממש את רכושם, ולמעשה מעונין לרכוש מהם את חלקם במחיר מוזל.

המשיבים טוענים, בראש ובראשונה כי מדובר בחברה, המתנהלת כחברה ויש להחיל עליה את דיני התאגידים. לטענתם, גם אם מתבקש פירוק חברה מכוח דיני החברות, כטענתם החלופית של המבקשים, עליו התנהל לפי דיני הפירוק בפקודת החברות. לטענתם, אין עילה לפירוק החברה מכוח סעיף 257(5) לפקודת החברות. כך, באשר לטענת הקיפאון בניצול הזכויות כאחת ההנמקות לעילת הפירוק מהצדק והיושר מכוח סעיף 257(5) לפקודת החברות, טוענים המשיבים כי הם כופרים בטענת המבקשים לפיה קיים קיפאון במימוש זכויות הבניה בשל המחלוקות בין הצדדים. לטענתם, המשיב 1 נתן הסכמתו כי המבקשים ייטלו יוזמה ויכינו תכנית, ויגישו בקשות לעירייה, ואף הסכים לשלם את חלקו בעלויות התכנון והאגרות, אך המבקשים לא עשו מאומה בעניין זה

המשיבים תומכים את טענתם כי החברה מתנהלת ככזו לכל דבר ועניין, בכך שהחברה מגישה, מאז הקמתה מאזנים באמצעות רואה חשבון ומדווחת למס הכנסה. לטענתם קיומה של החברה במשך 66 שנים, הגשת מאזנים ודוחות כספיים כחוק, וניהולה בידי הדירקטורים (המבקש 1 והמשיב 1) מצביעים על כך שהחברה מתנהלת כראוי וכי ניסיון לרישום הבניין כבית משותף רק יעורר בעיות ויערים קשיים.

המשיבים טוענים עוד כי התנגדות המבקשים לשיפוץ הבניין פוגעת בטובת החברה, ומהווה פעולה בניגוד לחובותיו של המבקש 1 כדירקטור.

המשיבים טוענים כי היו רשאים לקבל החלטות ברוב של 58% לביצוע שיפוצים והתקנת מעלית, בעוד הרוב הדרוש לשם כך לפי סעיף 59(ו) לחוק המקרקעין הוא רוב של בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות. על כן, לטענתם, כדי לאפשר שיקום הבניין יש להותיר את החברה על כנה.

לטענתם סעיף 42(א) לחוק המקרקעין מקנה שיקול דעת לבית המשפט להורות על פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף, ואינו מחייב את בית המשפט לעשות כן.

  1. חברות גוש חלקה: דיני מקרקעין או דיני חברות

"חברות בית", "חברות מקרקעין" או "חברות גוש חלקה" (להלן: חברות בית), היו שכיחות למדי בשנות הארבעים והחמישים של המאה הקודמת. בחלקן החזיקו מקרקעין, ובמקרים אחרים החזיקו בנינים בהם יוחסו  דירות לבעלי המניות ביחס להשקעתם בחברה. כפי שעולה מהפסיקה, חלקן קיימות עד היום. כשמדובר בבתים בהם לבעלי במניות דירות, כמו במקרה שלפניי, במרבית המקרים, מתנהלים בתים אלו בפועל כבתים משותפים לכל דבר ועניין. עם זאת, ההחלטות בהן מתקבלות בדרך של אסיפה כללית בחברה, כאשר השכנים המנהלים את הבניין הם הדירקטורים, תחת היותם "ועד הבית" או "נציגות הבית המשותף".

השאלה האם ראוי כי חברות כאלו יתנהלו על פי דיני החברות, או שמא, לאור העובדה שמדובר בחברה מסוג מיוחד, יש מקום שיתנהלו גם על פי דיני המקרקעין, ולענייננו, הדינים החלים על שיתוף במקרקעין, בכלל ובית המתנהל כבית משותף בפרט. אעמוד להלן על הפסיקה שעסקה בנושא, כמו גם על הוראות חוק החברות החדש,  ופקודת החברות [נוסח חדש] כדי לבחון שאלה זו.

א. ההצדקה למבנה המשפטי של חברות מקרקעין

חברות מקרקעין הוקמו משני טעמים. הראשון, לו טוענים המבקשים במקרה שלפניי, נוגע לחוסר האפשרות לרשום דירות ע"ש בעליהן בבית שהוא מה שקרוי היום בית משותף. במסגרת המצב המשפטי ששרר בעבר (עד לחקיקתו של חוק בתים משותפים, התשי"ג-1952, ולאחר מכן חקיקתו של חוק המקרקעין לרבות פרק הבתים המשותפים שבו), נאסר לבצע רישומים נפרדים של המבנים ושל הדירות מהקרקע שעליה נבנו, וכתוצאה מכך הפך רישום ישיר של בעלות על דירות בנפרד מהקרקע לבלתי אפשרי. על כן הוקמו חברות המקרקעין בכדי להתגבר על מגבלה זו, באמצעות רישום זכות הבעלות בקרקע על שם חברה בע"מ, אשר לכל אחד מבעלי מניותיה הוקצו מניות בהתאם לסכום ההשקעה, ויוחסו דירה או דירות כגובה ההשקעה היחסי. לעיתים, אם כי לא במקרה שלפניי, נרשמה על שם כל בעל מניות זכות חכירה לדורות בדירה או דירות מסוימות בבניין (ראו לעניין זה: ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי [פורסם בנבו] (2014, להלן: עניין ליליאן לוי).

הטעם השני להקמת חברות מקרקעין היה יתרונות מס שניתן היה להשיג, יתרונות שבוטלו בחקיקה מאוחרת יותר שהשוותה את תשלום המס במבנה כזה של החזקת בעלות במניות.

ב. הפסיקה שקדמה לחוק החברות

פסקי הדין הראשונים בהקשר זה, עסקו בשאלה כיצד ניתן לפרק את חברות הבניין. מסקירת הפסיקה עולה כי בתי המשפט הציצו מעבר למסך ההתאגדות והחילו על בעלי המניות בחברות בית

את דיני המקרקעין בכל הנוגע לפירוק השיתוף (ראו לעניין זה: חמן פ' שלח ז"ל, "פירוק שיתוף במקרקעין", משפטים יז, 3, 5 (תשמ"ז)).

בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב (3) 723 (1978, להלן: עניין בן אפרים), נדונה תביעה לפירוק חברה (לפי הנוסח הישן של ופקודת החברות ). רכושה היחיד של החברה היה פרדס בן 12 דונם בהרצליה. החברה הוקמה כדי לרכוש את החלקה ובהמשך לבנות עליה. הבנייה לא בוצעה מעולם. לאחר מות אחד השותפים התגלע ריב בין השותף הנותר לבין אלמנת השותף שנפטר (שהחזיקה בשני שלישים ממניות החברה), באשר למועד הראוי למימוש ההשקעה. כב' מ"מ הנשיא מ' לנדוי (כתארו אז, להלן, כל תארי השופטות והשופטים כפי שהיו בעת מתן פסקי הדין הנזכרים) קבע (בעמ' 727) את הכלל לפיו:

"אם שותפים בעסק הפכו את עסקם מרצונם לחברת מניות, לא יתעלם בית-המשפט מן המציאות הכלכלית החדשה שביקשו ליצור בזה ולא יחיל עוד באופן מכני את דיני השותפות העסקית, כאשר אחד מבעלי המניות מבקש לפרק את החברה, כי השותפים קיבלו על עצמם את דיני החברות כולם לצורך ניהול עסקם בעתיד."

אולם, המשיך וקבע כי:

"אבל כאשר המדובר בשותפות ברכוש והפיכת השותפות לחברה לא היה אלא תכסיס, ללא כוונה לשנות את היחסים הקניניים בין השותפים – שאני."

במקרה זה הכוונה הייתה כי חברות מסוג זה הוקמו משיקולי מס, על מנת להימנע מתשלומי מס. במקרים אלו סבר כב' מ"מ הנשיא מ' לנדוי, כי יש להעדיף את המציאות הכלכלית, לפיה מדובר בשותפים בקרקע, על המסגרת המשפטית בה בחרו, הקמת חברה, כיון שהצדדים לא התכוונו אכן לנהל את עסקיהם כחברה.

כפי שאראה בהמשך, הדרך היחידה להגיע למסקנה זו היא על דרך של הרמת מסך. היינו, ברגע שהאישיות המשפטית של החברה מנוצלת לרעה, יש מקום להורות על הרמת מסך, ולראות בבעלי המניות שותפים במקרקעין, שאז הדרך הראויה היא להורות על פירוק השיתוף כקבוע בחוק המקרקעין. עם זאת, העובדה כי המחוקק תיקן את דיני המס וביטל את אותה הוראה מצביעה על כך, שראה בכך תכנון מס לגיטימי, ולא ניצול לרעה של זכות ההתאגדות.

פסק הדין השני שעסק בפירוק חברת מקרקעין היה ע"א 291/78 "פאר עד" חברה לבנין נ' נילי אושרובסקי, פ"ד לג (1) 435 (1979), שם הוקמה חברה שרכשה חלקת אדמה, וזה היה הנכס היחיד שהיה בבבעלותה. מניות החברה הוחזקו בבעלות בני זוג בחלקים שווים. מטרת החברה הייתה לבנות בית בחלקה אך במשך שנים המטרה לא הוגשמה. בבית המשפט המחוזי נקבע כי יש להחיל על הפירוק את הכללים החלים על שיתוף במקרקעין. כב' השופט ח' כהן קיבל מסקנה זו כמובנת מאליה, ודחה את הערעור, באמרו (עמ' 436):

"יש לנהוג לענין פירוק חברה פרטית, שאינה אלא בעלת מקרקעין בלבד, לפי הכללים החלים על פירוק שיתוף במקרקעין; ולפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, זכאי כל אחד מן השותפים, בכל עת, לדרוש פירוק השיתוף."

מ"מ הנשיא, כב' השופט מ' לנדוי, הזכיר באותו פרשה את עניין בן אפרים, ציין כי גם במקרה זה רישום הקרקע על שם חברה וחלוקת המניות בין בני הזוג נעשו מטעמי מס, והם ראו בעצמם שותפים בקרקע, וקבע כי במקרים כאלו "לא יתעלם בית המשפט מן המציאות הכלכלית, שהפיכתה של השותפות במקרקעין לחברה לא היתה אלא תכסיס, ללא כוונה לשנות את היחסים הקניניים בין השותפים."

גם כאן, הנימוק המסתתר מאחורי ההלכה הוא נימוק של הרמת מסך, ניצול לרעה של מסך ההתאגדות.

כברת דרך נוספת הלך בית המשפט בע"א 805/80 שוילי נ' שוילי, פ"ד לה (4) 384 (1981), שם מדובר היה בפירוק חברה שבבעלותה היה בניין בן ארבע קומות ובו דירות וכן מוסך בו עבדו הצדדים בשותפות במשך שנים רבות. כב' השופט מ' אלון החיל על המקרה את סעיפי הפירוק של חוק המקרקעין על אך שמדובר היה בחברה: "החלוקה בענייננו צריך שתיעשה על-פי האמור בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969", זאת ללא כל הנמקה נוספת. אם כי באותו עניין המחלוקת הייתה בעניין פרטי הפירוק, ויתכן כי הצדדים הסכימו על אופן הפירוק כבר בבית המשפט המחוזי.

בע"א 419/89 שרונה אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו (1) 172 (1991, להלן: עניין זקסוניה) נקבע הכלל לפיו יש להחיל את דיני החברות גם על חברות בית, לרבות הדינים הנוגעים להרמת מסך. מדובר היה בחברה שהפעילה מפעל אריגה. בעלי מניותיה הקימו חברה נוספת והעבירו אליה את הניהול העסקי של המפעל. בחברה נותרו רק המקרקעין. התבקשה בקשת פירוק על פי סעיף 257(5) לפקודת החברות. כב' השופט א' ברק עמד בהרחבה על ההבדלים בין פירוק על פי פקודת החברות לבין פירוק על פי חוק המקרקעין,  ובעיקר על העובדה שחוק המקרקעין מאפשר לשותף לבקש פירוק שיתוף בכל עת, בעוד שעל פי פקודת החברות יש להוכיח כי מתקיימת עילה לפירוק החברה.

השופט ברק מתייחס לפסקי הדין בעניין בן אפרים ובעניין פאר עד, אך קובע כי הם היו יפים לנסיבותיהם ומדגיש כי הכלל הוא הפוך. היינו, משהתאגדו הצדדים בחברה, יחולו עליהם דיני החברות. כב' השופט א' ברק מציין בעמ' 173:

"נקודת המוצא הינה, כי משהתאגדו פרטים כחברה, חל עליהם המשטר של דיני החברות. ככלל, אין אפשרות להתאגדות כחברה לצרכים מסוימים אך לא לצרכים אחרים. אין התאגדות לחצאין.

המתאגד כחברה נוטל על עצמו את מלוא התוצאות המתבקשות מכך, לרבות דיני הפירוק."

עם זאת, מבהיר ומגדיר כב' השופט א' ברק כי מכוח דיני החברות, ניתן, במקרים המתאימים (החריגים) להרים את מסך ההתאגדות ולראות בבעלי מניות שותפים בנכס, ואז, ורק אז, להחיל עליהם את דיני השיתוף במקרקעין (עמ' 174):

"החלתם של דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע אך בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות, ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי – הקנייני בעיקרו – של היחסים בין הצדדים לשיתוף (שהפכו בעלי מניות). במקרים שנדונו בע"א 47/78 [1] ובע"א 291/78[2] הנ"ל אכן נמצא, כי החברות הוקמו אך ורק למען מטרות פיסקאליות – חיסכון במס שבח מקרקעין. בהחילו במקרים הללו את דיני השיתוף במקרקעין, ביצע למעשה בית המשפט מעין הרמת מסך, ובכך הלך בעקבות פסיקה עקבית שנהגה כך בנסיבות דומות, בהקשרים אחרים (פיסקאליים בדרך כלל)….אך עצם העובדה, שחברה מחזיקה בבעלותה אך ורק מקרקעין, בין אם המדובר במצב זמני ובין אם המדובר במצב קבוע, אין בה די כדי להחיל את החריג האמור. טול, למשל, חברה, שעיסוקה בסחר בדלא ניידי – רכישת מקרקעין ומכירתם. פירוקה של חברה כזו יתבצע על-פי דיני הפירוק הקבועים בפקודת החברות ולא בחוק המקרקעין. היחס בין בעלי המניות של חברה זו אינו יחס של בעלות משותפת במקרקעין. בעלי המניות, כל אחד בנפרד, הוא בעלים של מניה, המעניקה לו אגד של זכויות בחברה וכלפיה…… לא נוצרת כל זיקה קניינית בין בעל המניה לבין זולתו באשר למקרקעין (להבדיל מבעלות במניות). אכן, במקרה כזה ההתאגדות כחברה משקפת נכונה את טיב עסקיה ודרכי פעולתה של החברה, והיחסים בין בעלי המניות אינם ניתנים להגדרה כיחסים שבין בעלי שיתוף במקרקעין . טול גם מקרה, בו מספר פרטים מעוניינים לרכוש קרקע לשם עיבודה החקלאי. עומדות בפניהם מספר אפשרויות לבצע את הרכישה, בין היתר על דרך של שיתוף במקרקעין , על דרך של שותפות או על דרך של חברת מניות. משבחרו להתאגד כחברת מניות, תהא הנחת המוצא, כי יש לכבד את רצונם זה, וכאשר יעמוד פירוק החברה על הפרק, יתבצע הפירוק בהתאם לאמור בפקודת החברות. רק אם יתברר, כי ההתאגדות אינה אלא תכסיס, וכי למעשה מנוהלים המקרקעין והיחסים בין בעלי המניות כאילו היה מדובר בשיתוף במקרקעין, רק אז יש מקום לשקול, אם לסטות מהכלל ולאפשר את ביצוע הפירוק בהתאם לדיני הפירוק שחלים על שיתוף במקרקעין "

(הדגשות הוספו – מ' א' ג')

היינו, השופט ברק קובע כי ככלל, חברה תפורק כחברה, על פי דיני פירוק חברות, גם אם היא מחזיקה בנכסי מקרקעין בלבד. החריג הוא כאשר מתקיימים התנאים להרמת מסך ההתאגדות, הקבועים אף הם בתחום דיני החברות.

פסק דין נוסף, העוסק בהעברת מקרקעין בחברת מקרקעין ולאו דוקא בהקשר של פירוק ניתן בע"א 759/00 עיזבון נחמן גולדשטיין ז"ל נ' פסגת ברטנורה בע"מ, פ"ד נח (3) 711 (2004), ועל פניו ניתן היה להסיק ממנו  את ההפך מהלכת זקסוניה. באותו מקרה מכרו המערערים את זכויותיהם בדירה בבית משותף שהיה רשום ע"ש חברה. מנהלת החברה, על פי זכותה בתקנון, סירבה לאשר את ההעברה. לגופו של עניין נפסק כי נחתם שטר חכירה שמנע את אפשרות ההגבלה על עבירות המניות. עם זאת, כב' השופט א' מצא הוסיף, בפסקה 10 לפסק דינו:

"דנתי בערעור, בעקבות בית-המשפט המחוזי, על יסוד ההנחה כי הדין המהותי החל על הסכסוך הוא אמנם דין החברות. בשולי הדברים אבקש להעיר כי הנחה זו אינה נקייה מספקות. אכן, מבחינה פורמאלית הבית נושא ענייננו רשום ומנוהל, זה למעלה מיובל שנים, כחברה. צורה משפטית זו של הסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבתים משותפים רווחה בתקופה שקדמה לחקיקתו של חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952, כשלפי הדין הקודם לא היה ניתן לרכוש בעלות בדירה מסוימת בבניין……. ואולם מבחינה מהותית ברי כי "חברות-בית" שונות במהותן מחברות עסקיות, והיחסים שבין בעלי המניות בהן אינם דומים ליחסים שבין משקיעים בחברה, אלא ליחסים שבין בעלי דירות בבית משותף. גם המונח "מנהלי החברה" אינו מתאר נכונה את מעמדם של בעלי התפקידים בבית כזה, שבפועל אינם אלא חברי ועד הבית. ניתן לכאורה לומר כי הדין המהותי המתאים להסדרת היחסים בין בעלי המניות בחברות-בית אינו דין החברות כי אם דין הבתים המשותפים, שככלל משקף איזון ראוי של זכויותיהם של בעלי הדירות בבית. לא מן הנמנע כי דין זה אמנם חל על חברות כאלה מכוח פרק ו'1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט‑1969 (שעניינו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים"), אולם אף אם לא כך הדבר, בוודאי ניתן להחיל עליהן את עקרונותיו של דין זה מכוח היקש. באופן זה ניתן לצמצם את השפעות דין החברות על סכסוכים המתגלעים בין דיירים שכנים בבתים הרשומים כחברות כך שסכסוכים אלה ייפתרו באופן דומה ככל האפשר לדרך שבה נפתרים סכסוכים מקבילים בבתים משותפים …..ביחס לענייננו די לציין כי התוצאה שאליה הגעתי בהסתמך על דין החברות אינה שונה מזו שהייתה מתקבלת לוא דנתי במחלוקתם של בעלי-הדין על-פי דין הבתים המשותפים."

עם זאת, אני סבורה כי הבסיס הרעיוני לפסק הדין גם הוא מצוי בדיני הרמת מסך. זאת, כיון שהגבלה על בעל מניות להעביר את רכושו עומדת בניגוד לסעיף  34 לחוק המקרקעין, כפי שמציינת כב' השופטת פרוקצ'יה באותו עניין ועל כן, ניתן לומר, שהיה ניצול לרעה של מסך ההתאגדות כדי לפגוע בחופש הקניין, ולהביל את עבירות המניות.

מכל מקום, פסק דין מאוחר יותר, בעניין ליליאן לוי, שניתן בשנת 2014, חזר במפורש על הלכת זקסוניה. פסק הדין עסק בחברות בית וקבע כי כל עוד הן קיימות יש ליתן להם נפקות משפטית של חברות. כב' השופט י' דנציגר קבע (בעיף 43 לפסק דינו) כך:

"אכן, אין להכחיש כי "חברת בית" הינה צורת התאגדות משפטית אנכרוניסטית, שיוצרת לא מעט קשיים והתדיינויות משפטיות, ושהניסיון להתאימה למציאות החיים המודרנית במדינת ישראל, המאופיינת בבנייה של בתים משותפים, נראה לעיתים כניסיון "לְרבֵּע את המעגל". עם זאת, כל עוד החברה לא פורקה והבניין לא נרשם כבית משותף, לא ניתן לבטל במחי יד את קיומה של החברה ואת השלכותיה המשפטיות של צורת התאגדות זו, ולהפוך אותה לקליפה משפטית חסרת תוכן וחסרת סמכויות שאינה אלא "ועד בית". במילים אחרות, כל עוד החברה רשומה כבעלת המקרקעין – ובנסיבות הספציפיות של המקרה דנן, כשזכות החכירה של בלס ז"ל נמשכה מכוח התנהגות הצדדים ולא מכוח חוזה חכירה מסודר בכתב, וככזו היא כפופה לזכותו של המחכיר (החברה) להודיע בכל עת על סיום החכירה בזמן סביר – איני סבור כי ניתן לומר שהחברה אינה אלא "ועד בית" וכי היא נטולת סמכות בנסיבות העניין לסרב להארכת החוזה."

(הדגשה הוספה – מ' א' ג']

ג. על חופש ההתאגדות, חופש הבחירה במסגרת המשפטית הראויה ותוצאותיה

על המשפט לאפשר בחירת מסגרת משפטית שתתאים ככל האפשר למודל העסקי-כלכלי בו מעוניינים הצדדים. ציינתי זאת בעבר בה"פ (ת"א) 786/07 נפתלי שני נ' מלם מערכות בע"מ[פורסם בנבו] (2007), בעמ' 15:

"רכישת חברה היא עסקה מסחרית כלכלית שבבסיסה עומדים מטרות ומניעים שונים ומגוונים. היעילות הכלכלית הינה השיקול המנחה הן בעיצוב הכללים המשפטיים לעניין רכישת חברות, הן בבחירה באחד ההסדרים הללו (לעניין תכנון העסקה ראו: עודד ערן, "הסכם לרכישת חברה – היבטים מעשיים" תאגידים, ג/3, 40 (2006). הגיוון המשפטי צריך לאפשר את הגיוון העסקי, ואת התאמת העסקה למטרות וליעדים שבבסיסה."

(הדגשה הוספה – מ' א' ג')

כך לעניין רכישת חברה, כך גם לעניינו, בהקשר של רכישת קרקע או בנין. צדדים להסכם רכישת קרקע רשאים לפעול בדרך של שותפות, במסגרת חברה או במסגרת חוקית אחרת (נאמנות למשל), משיקוליהם שלהם, לרבות שיקולי מס (לעניין חשיבות חופש הבחירה בעיצוב עסקה על פי תכנה הכלכלי ראו: אסף חמדני ושרון חנס "חופש העיצוב בעסקות של   מיזוג ורכישה" משפט ועסקים ח 401 (2008).

עם זאת, חשוב להדגיש כי לכל מסלול שנבחר יתרונות וחסרונות, ועל הצדדים לדעת כי משבחרו במסלול מסוים, הם כפופים לעקרונות החלים עליו, יתרונותיו וחסרונותיו (ראו: יוסף גרוס, חוק החברות החדש, פרק ז': שיקולים בהקמתה של חברה, 51 (מהד' רביעית, 2007). אין מקום כי הצדדים יבחרו בהקמת חברה לצרכי מס, או משיקולים אחרים, אך יבקשו כי לצרכים שונים, כמו לעניין פירוק, יחולו עליהם דינים אחרים. כך ככלל, כך בוודאי שעה שמדובר בהתאגדות בחברה, כאשר חופש ההתאגדות הוא אחת מזכויות היסוד. סעיף 2 לחוק החברות קובע את זכות ההתאגדות: "כל אדם רשאי לייסד חברה, ובלבד שמטרה ממטרות החברה אינה נוגדת את החוק, אינה בלתי מוסרית או אינה נוגדת את תקנת הציבור.". כיון שמדובר בזכות יסוד צדדים רשאים להתאגד בחברה, ויש לכבד זאת, ולהחיל עליהם את דיני החברות במלואם.

על כן הכלל הוא, כפי שנקבע, כי משבחרו צדדים להתאגד כחברה יחולו עליהם דיני החברות. כלל כזה מגביר את הוודאות, ומחייב את הצדדים לקחת אחריות על בחירות שעשו.

פרופ' צפורה כהן, במאמרה: ״בקיעים בעקרון אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה – העדפת המציאות הכלכלית על פני העיקרון המשפטי,  עיוני משפט ח', 402 (תשמ״ב, להלן: כהן, בקיעים בעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת), מתייחסת במפורש, בפרק ד' למאמר, לפירוק חברות מקרקעין. פרופ' כהן מותחת ביקורת על פסקי הדין בעניין בן אפרים ובעניין פאר עד, ומציינת, כי לדעתה ככלל, משבחרו הצדדים בדרך התאגדות של חברה, גם הפירוק צריך להיות על פי דיני החברות. לטענתה, הדוקטרינה היחידה המאפשרת לפנות, במקרים של חברת מקרקעין, לפירוק על פי חוק המקרקעין, הוא להרים את מסך ההתאגדות ולראות בבעלי המניות שותפים במקרקעין. פרופ' כהן סבורה כי במקרים של בן אפרים ופאר עד ניתן היה להורות על פירוק החברה מטעמי צדק ויושר ולא היה מקום לפנות לדוקטרינה של הרמת מסך. הנימוק לכך הוא שבהחלט יתכן כי הצדדים בחרו בהתאגדות בדרך של חברה לאו דווקא משיקולי מס, אלא למשל, משום שלא היו מעוניינים שכל שותף יוכל לפרק את השיתוף כאוות  נפשו בכל שלב שהוא.

לדעתה, בדוקטרינת הרמת המסך יש לעשות שימוש מצומצם. על כן סבורה פרופ' כהן כי כאשר ניתן למכור את המניות, הרי בקשת פירוק תהיה פעולה בחוסר תום לב. לטענתה, בכך שהמחוקק סתם את הפרצה בדיני המס לעניין חברות בית  בחקיקה, הוא גילה דעתו כי חברות בית הן חברות לגיטימיות, ועל כן אין מקום להורות על הרמת מסך ופניה לדיני פירוק השיתוף במקרקעין, רק בשל העובדה שבעלי המניות מתנהלים כבעלי דירות בבית משותף.

בעמ' 406 למאמרה, עומדת פרופ' כהן על כך שהעיקרון של האישיות המשפטית הנפרדת מחייב כי מרגע שבחרו צדדים להתאגד כחברה יש לכבד רצונם זה ולהחיל על החברה את דיני החברות (כאמור, למעט החריג של הרמת מסך):

דברים אלה מבטאים בצורה ברורה את העיקרון בדבר מתן תוקף משפטי לאישיות המשפטית הנפרדת של החברה. בהתאם לעיקרון זה, משבחרו אנשי עסקים לנהלאת עסקם באמצעות חברה, עליהם לשאת בתוצאות המשפטיות הנובעות מכך, בין אם אלה פועלות לטובתם ובין אם מתברר כי צורת ההתאגדות, שבחרו בה ככלילניהול עסקים, עומדת להם לרועץ. ברור כי החלה דווקנית של העיקרון בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה, יש בה כדי לאפשר ניצולו למטרות פסולות. במקרים כאלה נאותו בתי המשפט להרים את המסך ולקבוע יחם משפטי ישיר בין הנורמה המשפטית לבין החברים בחברה.

בהמשך, מתייחסת פרופ' כהן במפורש, להרמת מסך "אוטומטית" במקרה של פירוק חברות מקרקעין, כפי שטענו המבקשים במקרה שלפניי, וכפי שעולה מפסקי הדין בעניין בן אפרים ובעניין פאר עד. כיון שאני מסכימה לדבריה אביאם כלשונה(החל בעמ' 425):

 חברות מקרקעין מהוות חלק בלתי מבוטל ממכלול החברות בארץ. בדיבור "חברות מקרקעין״ אנו כוללים אותן חברות שהן בעלות מקרקעין ועיסוקן הבלעדימתבטא בהחזקת אותם מקרקעין…. מכוח העקרונות המשפטיים עליהם עמדנו לעיל, היה מקום להחיל גם על חברות אלה את הדינים הכלליים החלים על פירוקחברות. אולם, לא זו העמדה שננקטה לאחרונה על ־ידי בית המשפט העליון, אשר קבע בשני פסקי־דין [בן-אפריים ופאר עד] כי פירוק חברות מקרקעין צריךלהתבצע בהתאם להוראות שנקבעו בחוק המקרקעין לגבי פירוק שיתוף במקרקעין. לפי הוראות אלה זכאי כל אחד מן השותפים בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. בכך יצר בית המשפט העליון קטגוריה מיוחדת של חברות, אשר פירוקן איננו מוסדר על ־פי הדינים הכלליים החלים לגבי חברות בדרך כלל, אלא על ־פי הדיניםהחלים על שותפים במקרקעין.."

ובהמשך מבקרת פרופ' כהן הלכה זו:

ההלכה שנקבעה בשני פסקי־דין אלה ראויה, לדעתנו, לביקורת. משמעותה הינה, הרמת מסך ההתאגדות, דהיינו: התעלמות מהמציאות המשפטית שנוצרה על־ידיהקמת החברה ובדיקת המציאות הכלכלית שמסתתרת מאחוריה. ….. ההלכה שנקבעה על ־ידי בית המשפט העליון לגבי פירוק חברות מקרקעין, יש בה הרמת מסךמובהקת. להרמת מסך יש, כאמור, הצדקה כאשד תקנת הציבור מחייבת לנקוט בדרך זו.

תנאי זה אינו מתקיים במקרה דנא. אילו סבר המחוקק כי תופעה זו של חברות מקרקעין אינה רצויה, היה בכוחו לאסור על קיומה. האינדיקציה הקיימת בחוקהיא דווקא לכיוון של הכרה בחברות מסוג זה. החוק מסדיר את שאלות המיסוי של חברות מקרקעין, מכאן שבענינים אחרים, בהם לא נקבעו הוראות סטטוטוריותמיוחדות, יש להכיר באישיותן המשפטית של חברות מקרקעין ולהחיל עליהן את דיני החברות ולא את הוראותיו של חוק המקרקעין."

לבסוף חוזרת פרופ' כהן על כך כי מי שבחר בדרך ההתאגדות בחברה, יחולו עליו דיני החברות (שם בעמ' 426):

הלבוש של חברה נבחר על־ידם משיקולים שונים, כגון: הרצון להגביל את אחריותם, הרצון ליהנות מיתרונות מיסוי ויתרונות אחרים. חברות מסוג זה אינן שונות, אפוא, מאותה חברה שהיא בעלת נכס מקרקעין וקיבלה לבוש זה מתוך שיקולים פיסקליים, שלגביה היה בית המשפט העליון בפסקי הדין האמורים מוכן להריםאת המסך ולהחיל עליה הכללים של פירוק שיתוף במקרקעין. בשני

 

המקרים כאחד יש, לדעתנו, לדבוק בהלכה שכבר קנתה אחיזה במשפטנו, לפיה הבוחר לנהל עסקו בצורת חברה חייב לדעת כי כשם שהוא עשוי לזכות ביתרונות הנובעים מניהול עסק באמצעות חברה, כך יהא עליו גם לשאת בחסרונות הנובעים מכך. אין זה הגיוני, לדעתנו, ליתן למתקשרים לבחור את הדינים הנראים להם רצויים, באופן שמקום שהתאגדות כחברה מספקת יתרונות, יצביעו על הלבוש הפורמלי של חברה בע״מ, בעוד שכאשר דיני החברות נראים להם כבלתי רצויים,יבקשו מבית המשפט להתחשב במציאות הכלכלית הנסתרת מעבר ללבוש הפורמלי האמור. באותם מקרים בהם יש מקום להתחשב במציאות הכלכלית, מן הראוישהדבר ייעשה באמצעות הוראות חוק, כפי שהבהרנו לעיל. יתירה מזו, לדעתנו, לא רק שאין בסיס הגיוני ומשפטי להבחנה בין שני סוגי החברות, כפי שנקבעהעל־ידי השופט, אלא היא גם קשה להתוויה. היכן נציב את קו הגבול בהבחנה בין חברה עסקית לבין חברה בעלת נכס?"

(הדגשה הוספה – מ'א'ג')

כאמור לעיל, וכפי שעולה מפסקי הדין, הבסיס הרעיוני עליו הם מבוססים הוא זה של  הרמת מסך אף אם הדברים לא נאמרו בפורש. בנוסף, כב' השופט א' ברק, אמץ את הביקורת של פרופ' כהן בקבעו, בעניין זקסוניה, כי הבסיס לאותם פסקי דין הוא אכן הרמת מסך, וכי בהעדר עילה להרמת מסך, יש להחיל גם על חברות מקרקעין את דיני החברות.

לאור האמור, הכלל, כפי שהוא משתקף בפסיקה הינו כי על כלל החברות, לרבות חברות בית, יחולו דיני החברות, לרבות חברות מקרקעין. הדבר מחויב הן מכיבוד חופש ההתאגדות, הן כדי ליצור וודאות במשפט המסחרי ובהתנהלות המסחרית. דיני הרמת המסך הם חלק מדיני החברות, ועל כן, במקרים המתאימים כשיהיה מקום להרים את המסך על פי דינים אלו, אז, ורק אז, יראו בבעלי מניות בחברת מקרקעין, שותפים במקרקעין, ויוחלו עליהם דיני השיתוף והפירוק שבחוק המקרקעין.

לאור האמור אמשיך ואבחן מהם המקרים בהם יורם מסך ההתאגדות, והאם המקרה שלפניי נופל בגדר אותם מקרים.

ג. הרמת מסך – סעיף 6 לחוק החברות על גלגוליו

ההכרה המשפטית בחברה כאישיות משפטית עצמאית ונפרדת הוא אחד מעקרונות היסוד של דיני החברות (ראו לעניין זה, בין רבים: אירית חביב סגל, "על מהותה של החברה  המסחרית", עיוני משפט י"ט, 13 (תשנ"ה); עמיר ליכט, "תכליות החברה" משפט ועסקים, א', 173 (תשס"ד)). הרמת מסך היא חריג לעקרון זה. הרמת מסך נועדה להתעלם ממסך ההתאגדות של החברה. כדי לבחון מהם המקרים בהם יש מקום להורות על הרמת מסך ההתאגדות, יש לעמוד על גלגוליו של הדין הנוגע להרמת מסך. תחילה, נקבעה הדוקטרינה של הרמת מסך בפסיקה (לסקירת הפסיקה קודם לחוק ראו: גואלטירו פרוקצ'יה, "הרמת מסך ההתאגדות – מתי?" הפרקליט  כ"ד, 419 (תשכ"ח) וכן: סמדר אוטולנגי, "הרמת מסך – אחדים מהנימוקים לה ומידת החלתה", הפרקליט  כ"ה, 462 (תש"ל). לסקירה עדכנית ראו: אירית חביב סגל, דיני חברות, פרק ו': הרמת המסך, 281 (כרך א' 2007) וכן הדרה בר-מור, "הרמת מסך בבתי הדין לעבודה" בתוך: ספר יוסף גרוס: מחקרים בדיני חברות ומשפט עסקי, 343, 345 (אהרן ברק, יצחק זמיר ודוד ליבאי, עורכים, תשע"ה-2015, להלן: בר-מור, הרמת מסך).

בחוק החברות ביקש המחוקק, לראשונה, לעגן את הכללים בדבר הרמת מסך בחקיקה. סעיף 6 לחוק החברות עוסק בהרמת מסך. בעקבות חקיקת סעיף 6 בנוסחו עם כניסתו לתוקף של חוק החברות, גבר השימוש בדוקטרינה בבתי המשפט. הסעיף בנוסחו קודם לתיקון קבע:

"6.הרמת מסך

(א)   הרמה של מסך ההתאגדות היא כל אחד מאלה:

(1) ייחוס זכויות וחובות של החברה לבעל מניה בה;

(2) ייחוס תכונות, זכויות וחובות של בעל מניה לחברה.

(ב) על אף הוראת סעיף4, רשאי בית משפט להרים את מסך ההתאגדות אם התקיים לכך תנאי הקבוע בחיקוק או אם בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, או אם התקיימו התנאים הקבועים בסעיף קטן (ג).

)ג) בית משפט הדן בהליך נגד חברה רשאי, במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים, להרים את מסך ההתאגדות בהתקיים אחד מאלה:

(1) השימוש באישיותה המשפטית הנפרדת של החברה נועד לסכל כוונתו של כל דין

או להונות או לקפח אדם;

(2) בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, בשים לב לכך שהיה יסוד סביר להניח כי ניהול עסקי החברה לא היה לטובת החברה וכן היה בו משום נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה.

(ד) הרמת מסך לשם ייחוס חובות החברה לבעל מניה בה, תיעשה בשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.

(ה) אין בהוראת סעיף זה כדי למנוע מבית משפט להעניק סעדים אחרים, לרבות השעיית זכותו של בעל מניה מסוים בחברה להיפרע את חובו, עד לאחר שהחברה פרעה במלואן את כל יתר התחייבויותיה."

מחקרים הראו כי קודם לחוק נהגו בתי המשפט להרים את מסך ההתאגדות רק במקרים חריגים וקיצוניים של שימוש לרעה במסך ההתאגדות, בעוד שלאחר כניסת החוק לתוקף הנטיה התהפכה ובתי המשפט הורו על הרמת מסך ההתאגדות לעיתים תכופות. המחקר מופיע בספרה של אירית חביב סגל, דיני חברות לאחר חוק החברות החדש, כרך ב', עמ' 7 (2004). הגברת השימוש בדוקטרינה של הרמת מסך, הביקורת על כך, כמו גם הצורך בשינויים והתאמת החוק החדש למציאות המשתנה, הביאה את המחוקק לחקיקת תיקון מס' 3 לחוק החברות (חוק החברות (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005, ס"ח 238, להלן: תיקון 3 לחוק החברות). תיקון 3 כלל שינויים רבים, ביניהם בסוגיה של הרמת מסך. בתיקון צומצמו באופן ניכר המקרים בהם ניתן יהיה להרים את מסך ההתאגדות (לניתוח תיקון 3 לחוק החברות בהקשר של הרמת מסך ראו: עמיר ליכט, "הרמת מסך והדחיית חוב לאחר תיקון 3 לחוק החברות: מה נשתנה?" תאגידים ב, 65 (2005); אירית חביב סגל, "חוק החברות (תיקון מס' 3), רפורמה חקיקתית בדיני החברות" (מאי 2005, פורסם בנבו) הסעיף החדש מבהיר כי הרמת המסך נועדה למקרים חריגים בלבד, תוך  צמצום המקרים בהם ניתן להרים את מסך ההתאגדות. הסעיף לאחר תיקון 3 וכיום קובע:

  1. 6. (א)(1) בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה:

(א) באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה;

(ב) באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ובלבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו-193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.

(2) לענין סעיף קטן זה, יראו אדם כמודע לשימוש כאמור בפסקה (1)(א) או (ב) גם אם חשד בדבר טיב ההתנהגות או בדבר אפשרות קיום הנסיבות, שגרמו לשימוש כאמור, אך נמנע מלבררן, למעט אם נהג ברשלנות בלבד.

(ב) בית משפט רשאי לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה או זכות של החברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על הענין הנדון לפניו.

(ג) בית משפט רשאי להשעות זכותו של בעל מניה לפירעון חובו מאת החברה עד לאחר שהחברה פרעה במלואן את כל התחייבויותיה כלפי נושים אחרים של החברה, אם מצא כי התקיימו התנאים לייחוס חוב של החברה לבעל המניה כאמור בסעיף קטן (א).

…"

כפי שניתן לראות הוחמרו התנאים להרמת מסך. בדברי ההסבר(הצעת חוק החברות (תיקון), התשס"ב-2002, ה"ח 3132, 638, 640), נאמר במפורש כי:

"סעיף 6 עשוי להתפרש כרחב מדי ולא בהיר ולהותיר את הקהיליה העסקית בחוסר ודאות ובסיכונים שאינם ניתנים לצפיה. כדי להבהיר כי לא היה בכוונתהמחוקק להרחיב את קשת המקרים שבהם יורם מסך ההתאגדות לעומת המצב קודם תחילתו של החוק, מוצע לקבוע כי המקרים שבהם ייוחסו חובות החברהלבעלי המניות יהיו אך ורק כאשר נכון, צודק ויעיל לעשות כן ובהתקיים אחד מן המקרים המפורטים בסעיף המוצע."

 

אעמוד בקצרה על השינויים שנערכו כדי להדגיש כי המחוקק התכוון לצמצם את המקרים בהם יורם מסך ההתאגדות במטרה להגביר את הוודאות בעולם העסקי (על החשיבות בכללים ברורים בנוגע להרמת מסך לצורך שמירה על וודאות בעולם העסקי ראו:  דורון טייכמן, "צדק, הגינות ויעילות בדיני  חברות: הערות בעקבות 4263/04", משפטים מ', 701, 723 (תשע"א, טייכמן, צדק ויעילות בדיני חברות).

בראש ובראשונה, בוטל סעיף ה"סל", שאיפשר לבית המשפט להרים את מסך ההתאגדות אם היה סבור כי הדבר צודק ונכון בנסיבות העניין. על פי הסעיף החדש, יש רשימת מקריםמוגדרים בהם ניתן להרים את מסך ההתאגדות, כאשר בנוסף להתקיימות אותם מקרים, על בית המשפט להשתכנע כי מדובר במקרה בו יהיה "צודק ונכון" להרים את מסך ההתאגדות.כלומר, יש רשימת מקרים מוגדרת, כאשר מבחן ה"צודק ונכון" נוסף כמבחן מצטבר.

שנית, כאשר בית המשפט בוחן מתי "צודק ונכון" להרים את מסך ההתאגדות עליו לקחת בחשבון את שיעור אחזקותיו של בעל המניות כלפי החברה והאם יש לו חובות כלפי החברה. כךלמשל במקרים שבהם שיעור החזקותיו של בעל המניות אינו מאפשר לו פיקוח אפקטיבי על פעולות החברה, לא יהיה זה צודק ונכון להרים את מסך ההתאגדות נגדו. יש גם צורך שבעלהמניות יהיה מודע לנסיבות שגרמו לבקשה להרמת המסך.

בנוסף, הובהרו התנאים להרמת מסך במקרה של מימון דק ובנוגע לתרופה של הדחיית חובות. כיון שזה אינו מעניינו לא ארחיב בכך (ראו לעניין זה ע"א 4263/04 קיבוץ משמר העמק נ' מפרק אפרוחי

הצפון [פורסם בנבו] (2009) וכן: אוריאל פרוקצ'יה, "'מימון דק', הרמת מסך והגבלת האחריות בדיני חברות"  עיוני משפט ו' 526 (תשל"ח-ט). עוד ראו: טייכמן, צדק ויעילות בדיני חברות).

היינו, המחוקק גילה דעתו במפורש כי יש לצמצם את שיקול הדעת של בית המשפט, ולצמצם באופן משמעותי את השימוש בדוקרטרינה של הרמת מסך.

עם זאת, סעיף 6(ב) לחוק השאיר עדיין מבחן כללי:

" בית משפט רשאי לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה או זכות של החברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על הענין הנדון לפניו.

מדובר בהרמת מסך הנקראת גם הרמת מסך מדומה, בה ביהמ"ש "מציץ מעבר למסך ההתאגדות" ובוחן את בעלי המניות העומדים מאחורי החברה ומתחשב בהחלטתו במה שנעשה מאחורי המסך, מבלי צורך להתעלם ממנו, במובן של ייחוס חובות החברה לבעלי מניותיה, עניין בו דן ס"ק (א).

השאלה מהו המבחן שעל בית המשפט ליישם כאשר הוא מפרש את התיבה: "אם מצא, שבנסיבות העניין, צודק ונכון לעשות כן…". כב' השופט א' רובינשטיין החיל על תיבה זו את הפרשנות שניתנה לה לעניין אכיפת חוזה בחוק החוזים, היינו את חובת תום הלב (ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדי בע"מ [פורסם בנבו] (2005). בסעיף י"ג לפסק דינו קבע:

"לדעתי איפוא הביטוי "בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן"…. עניינם, בסופו של יום, מקבילתו של תום הלב, שהוא עקרון "מלכותי" החופה על המשפט הפרטי הישראלי כולו"

והוסיף בפסקה י"ח:

כללם של דברים, מבקש אני איפוא לכרוך את סעיף 6 לחוק החברות גם לעניין תום הלב, מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), וזאת הגם שמדובר בחוק ספציפי (חוק החברות) ובסעיף ספציפי מתוכו.

ברע"א 2903/13 אינטרקולוני השקעות בע"מ נ/ שמואל שקדי [פורסם בנבו] (2014) נדון סעיף 6(ב) בהקשר של זכותו של בעל מניות בחברת אם להגיש תביעה נגזרת בשם חברה המצויה במורד שרשרת ההחזקות, בגין החלטה או פעולה של חברה נכדה. כב' המשנָה לנשיא, השופטת מ' נאור עמדה על פרשנות מבחן זה, בפסקה 37, בעמ' 32:

""בנסיבות העניין צודק וראוי לעשות כן." זהו מושג שסתום, "סטנדרט", ששומה על בית המשפט ליצוק לקרבו תוכן…. הוא מתפקד כרקמה פתוחה וגמישה…..במטרה להשיג צדק בנסיבות העניין…… השאלה מתי יהיה הדבר "צודק ונכון" אינה ניתנת להכרעה מראש והיא תקבע בנסיבות המקרה. בפסיקה הובעה העמדה כי תיבה זו משקפת את עקרון תום הלב (ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ) [פורסם בנבו] …..לבית המשפט מוקנה אפוא שיקול-דעת בהפעלתו של סעיף 6(ב), ואין מדובר בזכות המוקנית באופן אוטומטי לבעל המניה. זהו "שסתום בקרה" משמעותי המאפשר להשתמש בהרמת המסך במקרים המצדיקים זאת, ובהם בלבד."

תמיכה לעמדה זו ניתן למצוא גם בספרות המשפטית (ראו, בין רבים: אירית חביב-סגל, "מגמות חדשות בהלכות הרמת  המסך" עיוני משפט יז (תשנ"ב) 197; שרון חנס, ״עיון מחדש באישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד בדין הישראלי״, עיוני משפט  כח' 5 (2004)).

יוסף גרוס, חוק החברות החדש, פרק י': הרמת מסך ההתאגדות והמבנה הקונצרני, 66 ( מהד' רביעית,2007) עומד על כך כי אחד המקרים בהם עושה בית המשפט שימוש בהרמת מסך, הנקראת גם הרמת מסך חלקית או מדומה, בה מיחסים זכות או תכונה של בעלי מניות החברה לחברה, במקרה בו: "הדבר נדרש לשם הגשמת תכליתה של נורמה משפטית (חוזה, דבר חקיקה, וכיו"ב)." (עמ' 67).

בר-מור, הרמת מסך, מסכמת את ההלכה כך:

 "נותרנו עם תובנה זהה של כיבוד מהותי של עקרון האישיות המשפטית הנפרדת, כל עוד אין בו כדי לפגוע בעשיית הצדק….לכן, כאשר המציאות סותרת את הכלל המשפטי הבית המשפט יתאים את התוצאה למציאות ולא "יהנדס" אותה בהתאם לכלל המשפטי".

אולם, דברים אלו, כמו גם עקרון תום הלב, הם כלליים, ובמקרים כמו המקרה שלפניי, כפי שאדגים בהמשך כלל לא ברור למי יש לייחס חוסר תום לב ולמי תום לב. טייכמן, צדק ויעילות בדיני חברות, סבור כי  מבחנים כמו תום לב והגינות פוגעים בוודאות. לדבריו (בעמ' 723): "מבחינה מעשית פסיקה זו לא מספקת ליזמים הנחיה שהם יכולים לפעול לאורה". לאור האמור, לטענתו, במסגרת הסדרת היחסים בין צדדים עסקיים, המבחן שיש ליישם גם במסגרת מבחן הצדק, הוא מבחן היעילות. זאת, כאשר אין שיקולים חברתיים רחבים. לדבריו (בעמ' 714):

"כאשר בית המשפט קובע כללים משפטיים הבאים להסדיר יחסים רצוניים בין צדדים עסקיים (דוגמת היחסים שבין החברה לנושיה) שאינם משליכים מעבר לצדדים עצמם, השיקול הבלעדי שצריך להנחותו הוא יצירת כללים שיקדמו מערכת יחסים יעילה בין הצדדים – ולכן עליו להתעלם משיקולים חוץ-תוצאתניים.

היפותזת היעילות נובעת מן העובדה שבהקשר המסחרי-הסכמי רצון הצדדים הוא להתקשר באופן שישיא את רווחתם (ובעברית פשוטה יותר: ימקסם את הרווח הכספי שלהם מהעסקה).

בהמשך, אבחן האם לאור התנהלות הצדדים במקרה שלפניי יש להרים את מסך ההתאגדות, ולהחיל על בעלי המניות את דיני הפירוק על פי חוק המקרקעין, לאור סעיף 6(ב) לפיו יש לעשות כן אם: " בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על הענין הנדון לפניו".

ניתן לומר, כבר בשלב זה, כי איני מקבלת את טענת המבקשים לפיה בכל מקרה של חברת בית, בה בעלי המניות מתנהלים כבעלי דירות בבניין, בבית משותף (ללא שהוא רשום שכזה), יש להחיל עליהם את דיני פירוק המקרקעין. זאת, כיון שכפי שציינתי, מדובר בהרמת מסך, שעל פי החוק והפסיקה יש לנקוט בו במקרים חריגים ונדירים.  ניתן היה לטעון, לכאורה, כי אין מקום להכיר באישיות המשפטית הנפרדת של חברות קטנות, או חברות יחיד בכלל ושל חברות בית בפרט. אולם,

יש יתרונות להתאגדות גם בחברות מסוג זה (ראו: אוריאל פרוקצ'יה, "תאגידים", בתוך: הגישה הכלכלית למשפט, 751, 778 (אוריאל פרוקצ'יה עורך, תשע"ב- 2012). על כן, כפי שקבעה הנשיאה מ' נאור, אין מקום לקביעה גורפת כי בכל מקרה כזה יש להרים את המסך, שכן קיימות עדיין חברות  בית רבות, ואין מקום להרמת מסך אוטומטית במקרים אלו. לו רצה המחוקק לשלול את קיומן של חברות מסוג זה, היה מקום לעשות זאת בחקיקה. כפי שראינו, בהחלט יכולים להיות מקרים בהם בחרו צדדים במודע להתאגד בחברת בית, כדי שיחולן עליהם דיני החברות, וכך, למשל, להימנע מאפשרות פירוק בכל עת. על כן אין מקום לקבוע קביעה כללית מסוג זה.

על כן, אבחן בהמשך, אם בנסיבות ענייננו, יש מקום להורות על הרמת מסך, והחלת דיני פירוק שיתוף במקרקעין, חלף הוראות פירוק חברות.

ב. האם קיימת עילה להרמת מסך במקרה שלפניי

בבקשה טוענים המבקשים כי: "החברה הוקמה ומתנהלת מאז ומעולם כשיתוף רגיל במקרקעין. היות וכך, גם הדרך לפירוקה הינה בהתאם לדיני פירוק מקרקעין" (סעיף 19 לה"פ). היינו, הטענה המרכזית הינה כי יש לפרק את החברה על פי חוק המקרקעין מעצם היותה חברת מקרקעין. כפי שהבהרתי לעיל טענה זו אין לקבל.

הטענה היחידה הנוספת שנטענה בהקשר זה היא כי החברה לא התנהלה כחברה אלא  כבית משותף. מסמכי החברה כמו גם העדויות מעידים אחרת.

כפי שציינתי בפתח הדברים החברה היא הבעלים של בניין מס' 10 ברחוב אליהו ספיר בתל אביב (הידוע כגוש 7111 חלקה 50). הצדדים להליך זה, בעלי המניות בחברה כיום, קיבלו את זכויותיהם, ממייסדי החברה, שהקימו את הבניין בשנות ה-50 של המאה הקודמת. לאחר השלמת הבניין, בשנת 1952, יוחסו הדירות בבניין לשלושת משפחות המייסדים. משפחת נחומובסקי (מורישם של המבקשים), משפחת זיידלר, הורי המשיב 1, מר זיידלר, ומשפחת ריבקינד, הורי המשיבה 2, גב' הדסה ריבקינד.

בפרוטוקול אסיפה כללית של החברה מיום 22.9.54 (נספח ד2 לתצהיר המבקש) בנוכחות בן ציון ושרה נחימובסקי, יהודית ושמעון זיידלר ו"דר אברהם ריבקינד, ובהתאם לתקנות החברה (נספח ד1 לתצהיר המבקש) הוחלט כי המניות יחולקו לשלושה סוגים, א' ב' וג', כאשר לכל משפחה יהיה סוג מניות אחד. לפרוטוקול צורף תשריט בו שויכו הדירות לכל אחת מהמשפחות. עוד נקבע כי לא תתקבל החלטה לגבי דירה המיוחסת לאחת המשפחות אלא בתמיכת בעלי המניות מאותו סוג. היינו, המטרה הייתה כי כל משפחה תהיה רשאית לקבל את ההחלטות לגבי הדירות ששויכו לה.

בהודעה על החלטה מיוחדת של החברה מיום 6.10.55 דווח כי באסיפה כללית של החברה מיום 28.9.55 הוחלט כי: "כל החלטה שהיא הנוגעת לעסקי החברה מצריכה 75% ממספר כל בעלי המניות". על משמעות החלטה זו אעמוד להלן.

לפניי העידו  המבקש 1, מר עוזי בן חיים (להלן: המבקש או מר בן חיים), והמשיבים 1, שלום זיידלר (להלן: המשיב או מר זיידלר, והמשיבה 2 גב' ריבקינד (להלן: המשיבה או גב' ריבקינד). אין מחלוקת כי המבקש והמשיב הם דירקטורים בחברה.

הראיות המרכזיות אליהן מפנה המבקש בתמיכה לטענתו כי החברה אינה מתנהלת כחברה הן ראשית, כי לחברה אין חשבון בנק, והוצאות התחזוקה משולמות ע"י המשיב, ששולח לאחרים חשבון בדבר חלקם היחסי, והם מחזירים לו את חלקם (סעיף 12 לתצהירו). שנית, כי חלוקת רווחי החברה שמקורם בדמי שכירות המתקבלים מהשכרת הדירות בבניין, לא מתבצעת כחלוקת רווחים בחברה על פי דיני החברות, אלא מכוח הסכמה משותפת, על פי שיוך הדירות שנעשה, כאשר כל אחד נישום על דמי השכירות שהוא גובה בנפרד. על שני נתונים אלו אין מחלוקת.

אולם נתונים אלו אינם מצביעים כלל ועיקר על כך שאין מדובר בחברה. ראשית, אופן תשלום המס דווקא תומך בכך שמדובר בחברה. הדוח מוגש ע"י החברה, תוך ציון שמדובר ב"חברת בית", כאשר על פי פקודת מס הכנסה, הרווחים במקרה כזה מיוחסים לבעלי המניות על פי דוח שמוגש לרשויות המס. בנוסף, חשבון בנק אינו אינדיקציה לכך שמדובר בחברה מזה או בשותפות במקרקעין מזה. הרבה וועדי בתים מחזיקים בחשבון בנק על אף שמדובר בשותפות במקרקעין ולהפך.

עוד הפנה המבקש לכך שבהזמנה לאסיפה כללית, הזמינו המשיבים לאסיפה של "בעלי הזכויות חברת אליהו ספיר בע"מ", היינו, המשיב פנה לבעלי הזכויות ולא לבעלי המניות ובכן, לטעמי, לא ניתן להסיק מכך כי החברה אינה מתנהלת ככזו. ראשית, מדובר בהזמנה לאסיפה כללית. המשיב, אף כי הינו איש עסקים, אינו עורך דין, והוא אף נתן הסבר סביר לניסוח זה (ראו עדותו בעמ' 17 לפרוטוקול, ש' 9-25). בנוסף, כותרת האסיפה שנערכה בעקבות אותה הזמנה היא: "פרטיכל מישיבת בעלי המניות של חברת אליהו ספיר 10 בע"מ". גם ניסוח זה הוא ניסוח של המשיב.

האסיפה הכללית מיום 1.10.13, התקיימה כאסיפה כללית עם פרוטוקול כדין, כאשר אחותו של המבקש שהינה עורכת דין, לא העלתה כל טענה לעניין ההבדל בין ההזמנה לאסיפה, לכותרת האסיפה.

מנגד, קיימות אינדיקציות רבות כי מדובר בחברה. ראשית, החברה לאורך עשרות שנות קיומה מגישה מאזנים  באמצעות רו"ח, מגישה דוחות כדין לשלטונות מס הכנסה ומשלמת אגרות לרשם החברות. לגבי תקופה מסוימת  נפלו תקלות עם החלפת רואה חשבון, אולם, ככל הנראה העניין הוסדר, ומכל מקום מדובר כבר בשלב בו החל הסכסוך בין הצדדים. בנוסף, החברה היא זו המבטחת את המבנה בשלמותו.

חשיבות מכרעת לעניין התנהלות החברה כחברה, אני מוצאת ברכישת מניות של אחת מהדיירות בידי המשיב, לבקשת המבקשים בשנת 2012. מדובר היה בדיירת מוגנת, שהמבקשים הגישו נגדה תביעת פינוי. בית המשפט פסק כי על הדיירת לפנות את הדירה, תמורת סך של 2.4 מיליון ₪  (פס"ד

בת.א. (ת"א) 160321/09 [פורסם בנבו] מיום 13.6.12 צורף כנספח א' לתשובה לה"פ). המבקשים, שלא יכלו לעמוד בתשלום הסכום האמור, פנו למשיב והציעו לו לשלם את הסכום האמור, ולמעשה בדרך זו לרכוש מהם את כמות המניות המיוחסת לאותה דירה והמשיב עשה כן. מדובר בפעולה שנעשתה בידי הצדדים הנוכחיים, בשנת 2012.

היינו, גם במקרה זה בו מדובר היה ברכישת זכויות, לא העלו המבקשים כל טענה כי יש לפעול לרישום בית משותף, ורק אז להעביר את הדירה האמורה על שם המשיב.

היינו, גם כאשר נדרשה פעולת מכר בפועל של אחת הדירות, בחרו שני הצדדים לעשות כן במסגרת המבנה המשפטי של החברה, על דרך רכישת מניות.

בנסיבות אלו, בהן במשך 66 שנה התנהלה החברה כחברה, הגישה דוחות, ושילמה אגרות באופן סדיר לרשם החברות; מונו דירקטורים (המבקש והמשיב 1) ונוהלו אסיפות כלליות. ההתנהלות הייתה כחברה לכל דבר ועניין, ואין כל סיבה כיום להרים את מסך ההתאגדות.

על כן אני דוחה את הטענה לפירוק מכוח חוק המקרקעין.

  1. פירוק לפי דיני החברות

5.1 פירוק מטעמי צדק ויושר

טענתם החלופית של המבקשים היא כי יש לפרק את החברה מכוח סעיף 257 (5) לפקודת החברות – פירוק מטעמי צדק ויושר.

כפי שציינתי לעיל, על פי דיני החברות אין לבעלי המניות זכות לבקש את פירוק החברה בכל רגע נתון, למעט פירוק מרצון לו נדרשים 75% מבעלי זכויות ההצבעה בחברה. היינו מיעוט בעלי המניות אינו רשאי לכפות על הרוב את פירוק החברה. עקרון זה מתבקש מההתאגדות או ההצטרפות  אליה. "כללי המשחק" של דיני החברות מסדירים את היחסים בין הרוב למיעוט בהוראות שונות, כאשר לבעל מניות שאינו חפץ להיות חלק מחברה, קיימת האפשרות, ולו התיאורטית, למכור את מניותיו.

עילת הפירוק לה טוענים המבקשים היא עילת פירוק מכוח סעיף 257 (5) לפקודת החברות – פירוק מטעמי צדק ויושר. בעלי מניות מיעוט רשאים להגיש בקשה לפירוק חברה מכוח הוראה זו.

הוראה זו, שמקורה בחוק הפירוק האנגלי משנת 1848, משמשת ככלי להגנת המיעוט מפני הרוב, כאשר אם החברה תפורק ויחוסלו עסקיה, יאבד ערכם של מניות הרוב. במאמרו של פרופ' אוריאל פרוקצ'יה, פירוק חברה לפי בקשת  מיעוט בעלי המניות" משפטים ח', 13 (1977-8), עומד המחבר על כך שהבסיס הרעיוני לתרופה זו הוא אכיפת חובות האמון של הרוב בחברה כלפי המיעוט, חובות שהוכרו כיום במספר סעיפים בחוק החברות במפורש, ואף נקבע סעד של מניעת קיפוח המיעוט.

המחוקק, עם חקיקת חוק החברות, על אף שהסדיר בהוראות שונות את היחסים בין רוב בעלי המניות למיעוט, נמנע מלבטל הוראה זו בפקודת החברות.

טענתם המרכזית של המבקשים הינה כי בשל הסכסוך בין בעלי המניות, הגיעה החברה למבוי סתום, ושוב לא ניתן לקבל החלטות בנוגע לחברה, ולמעשה בנוגע לבניין, על כן "מן הצדק והיושר" לפרקה.

עילת הפרוק מטעמים של צדק ויושר, הינה עילת "סל", שכן, "טעמי צדק ויושר" היא הגדרה עמומה המותירה שיקול דעת רחב מאוד לבימ"ש (על עילה זו בהרחבה ראו: צפורה כהן, פירוק חברות, 117 (תש"ס) וכן: יחיאל בהט, חברות:  החוק החדש והדין – העשור השני, כרך ג', 1474-1475 (תש"ע-2009). עמד על כך כב' השופט א' רובינשטיין בע"א 877/07 סיגל גפן  נ' ג'ירוטק השקעות בע"מ [פורסם בנבו] (2010, להלן: עניין ג'ירוטק השקעות), בהתייחס לסעיף זה באמרו: (פסקה ל לפסק דינו):

"כאמור מושג הצדק, כמו גם מושגי שסתום נוספים הוא "כלי גמיש ודינמי, כולל הוא אותו 'אני מאמין' של החברה…."

וממשיך ובוחן את שיקולי הצדק בפירוק (פסקה לג' לפסק דינו):

"מה מורים לנו שיקולי הצדק והיושר בפירוק? בתי המשפט עשו שימוש בעילה זו במשורה בהקשרים שונים, ובעיקר במקרים שהחברה אינה פעילה עוד או כאשר נקלעה למבוי סתום….. "פרופ' צ' כהן מונה מספר טעמים בגינם נמצא מקום לפירוק בהסתמך על עילת הצדק והיושר: היעלמות תשתית החברה – כאשר מטרותיה העיקריות של החברה אינן ניתנות להשגה, או כאשר החברה זנחה את כל מטרותיה העיקריות; כאשר מדובר ב"חברת בועות" החסרה כל בסיס מסחרי, והקמתה לא נועדה אלא למטרות תרמית; כשעסקינן בחברה שהוקמה למטרה לא חוקית או שמטרותיה הפכו בלתי חוקיות עקב שינוי החוק; כאשר המשך ניהולה של החברה נקלע למבוי סתום, הנובע מכך שכוח ההצבעה במועצת המנהלים ובאסיפה הכללית מחולק בשוה בין שתי קבוצות, שיש ביניהן חילוקי דעות; התקיימותן של נסיבות רלבנטיות הקבועות בתקנון; התנהגות של  בעלי השליטה בצורה שיש בה משום עושק כלפי בעלי מניות המיעוט; תרמית; "מעין שותפות" ופגיעה בזכותו קניינית של בעל המניות (צ' כהן, 138-117)."

היינו, מכוח עיקרון זה, הכירה הפסיקה במספר מצבים הנכללים בהגדרה זו כמו למשל אבדן המטרה לשמה הוקמה החברה, כאשר קיים סעיף מטרות מפורט; חברה המתנהלת באופן בלתי חוקי, ובעיקר, מה שרלבנטי למקרה שלפניי – חברה שהגיעה למבוי סתום בניהול ענייניה כתוצאה ממחלוקות בין בעלי המניות, בעיקר כאשר בעלי המניות הם גם הדירקטורים בחברה (ראו למשל: ע"א 577/74 בנק ארץ ישראל בריטניה נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד כט (2) 6, 13-14 (1975 וכן רע"א 5596/00 שולמית סתוי נגד שאולי נאחוסי (נחום) פ"ד נז(1) 167, (2002,להלן: עניין סתוי).

על פי המבחן לפיו פירוק מטעמי צדק ויושר מהווה נדבך בהגנה על בעלי מניות המיעוט יש לומר כי במקרה של מבוי סתום, גם אם לא מלא, אחד השיקולים המרכזיים למתן צו פירוק, אינו רק בעצם קיומו של מבוי סתום כאמור, אלא באופי התנהלותו של הרוב, כפי שהדגיש כב' השופט א' רובינשטיין בעניין ג'ירוטק השקעות,  (בפסקה מ' לפסק דינו) כי:

"עינינו הרואות, כי במסגרת שיקולי הצדק והיושר נמצא מקום, בין השאר, להתנהגות הצדדים, לתום לב ולהגינות, לצרכיה של החברה וליכולתה להגשים את מטרותיה – הכל לפי נסיבות העניין."

ככלל הפסיקה קבעה כי אין מקום לפרק חברה, שהינה בת פירעון מטעמי צדק ויושר, רק בשל כך שהחברה הגיעה למבוי סתום, ועל בעלי המניות למצות את ההליכים מבלי לפרק את החברה. על בעלי המניות  למצות את הסעדים המוקנים להם מכוח חוק החברות לשם פתרון הסכסוך, אם על-ידי הסדרת הקיפוח (כאמור בסעיף 191 לחוק החברות) או באמצעות רכישה החוצה של בעל מניות אחד על ידי משנהו. כך למשל, בעניין סתוי, קבע כב' הנשיא א' ברק (בפסקה 9 לפסק דינו):

"עם זאת גם אם מתקיימת לכאורה אחת מעילות הפירוק, אין זה מובן מאליו שהפירוק הוא התרופה האופטימלית בנסיבות העניין, שכן ייתכן שצרכיו הלגיטימיים של המבקש יכולים להתמלא גם באמצעות שימוש בסעד שהוא קיצוני פחות מן הפירוק…. הפירוק הוא סעד דרסטי המביא לחיסולה של חברה, ויש להימנע כעיקרון מלנקוט אותו אם מתברר כי עומד סעד חלופי שיסיר את הטעם לפירוק……. כך למשל הסעד למקרה קיפוח, הקיים בסעיף 191 לחוק החברות (אשר החליף את סעיף 235 לפקודה), אשר יועדף השימוש בו לשם הסרת קיפוח על פני סעד הפירוק, כשהדבר אפשרי"

והוסיף (בפסקה 10 לפסק דינו):

"על בית המשפט, ליתן דעתו, בין היתר, מלבד שאלת קיומו של סעד חלופי, על מניעי המבקש והתנהגותו, רצון בעלי המניות האחרים, היות העסק שהחברה מנהלת פעיל ורווחי, נזק שייגרם למי מן הצדדים ולצדדים שלישיים, מערכת היחסים בין הצדדים"

בעניין ג'ירוטק השקעות, הביא כב' השופט א' רובינשטיין  את המשפט האנגלי בסוגיה זו וציין (בפסקה לז' לפסק דינו):

ואולם הסעד של פירוק מטעמי צדק ויושר לא יינתן כאשר ישנן במצאי תרופות אחרות אפשריות תחת פירוק החברה (סעיף 125), או כאשר ידיו של מבקש הפירוק אינן נקיות. יצוין, כי לאחרונה נעשה פחות ופחות שימוש בעילה זו, נוכח האפשרות שהוקנתה לבעלי המניות לפתוח – במקרה של טענות בדבר התנהלות בלתי הוגנת – בהליך הקרויUnfair Prejudice  (סעיף 994 ל- Companies Act 2006) כלפי החברה, והמקנה מגוון של סעדים שאינם  רק פירוק.

יש להדגיש כי חוק החברות בישראל אף הוא אימץ עילה של קיפוח המיעוט כדי להגן על המיעוט ללא צורך בפירוק החברה (ראו לעניין זה: ע"א 30/11 ראובן טומשפולסקי נ' פריטום בע"מ[פורסם בנבו] (2012).

גם כב' השופטת אלשיך, בשורה ארוכה של פסקי דין, קבעה, כי בית המשפט ימנע מפירוק חברה שהינה בת פירעון, בשל סכסוכים בין בעלי מניותיה, ויעשה כן רק: "במצבים קיצוניים בלבד, בהם הוכח לו כי "כלו כל הקיצין" (ראו: פש"ר (ת"א) 1816/00 גלריה גורדון בע"מ נ' גולקונדה אמנות בע"מ (2001) [פורסם בנבו]; עוד ראו פש"ר (ת"א) 1260/00, משה בינדר נ' אם.אם.ווי [פורסם בנבו] (2002).

אולם, הטעמים העומדים ביסוד הלכה זו, מבוססים על הנחות, שככלל אינן מתקיימות בחברות בית, ואינן מתקיימות במקרה שלפניי. הנימוק הראשון להימנעות מפירוק חברה סולבנטית בשל מבוי סתום נובעת מעצם ההנחה שחברה סולבנטית משיאה את רווחיהם וטובתם של בעלי מניותיה, כשפירוקה יביא לסיום הפעילות הכלכלית האמורה. בחברות כמו זו שלפניי, החברה אינה משיאה רווחים, למעט השכרת הדירות, המיוחסות, כאמור, ממילא מכוח דיני המס לבעלי המניות עצמם. היינו, פירוק החברה לא תגדע המשך הכנסה זו.

טעם נוסף להימנעות מפירוק בנסיבות אלו הוא כי פירוק חברה עשוי לגרום לפגיעה בצדדים שלישיים שאינם מעורבים בסכסוך בין בעלי המניות, כמו למשל עובדים שיפוטרו.  בחברה כמו זו שלפניי, אין כל מעורבות של צדדים שלישיים, ולכן לא יגרם נזק כאמור מפירוקה. בפש"ר (ת"א) 1355/04 היכל הכרך בע"מ נ' משה שוב [פורסם בנבו] (2004), עמדה כב' השופטת ו' אלשייך על הנסיבות בהן ניתן יהיה לעשות שימוש בעילת פירוק זו (פסקה 9 לפסק דינה):

"א. החברה איננה פעילה עוד ואינה מקיימת את המטרות לשמן נוסדה;

ב. החברה מהווה הסדר עבודה בין בעלי מניותיה, ואינה ישות עסקית עצמאית שפירוקה יביא לסיום לא-נחוץ של פעילותה הכלכלית;

ג. המשך קיום החברה ידרוש פיקוח שיפוטי בלתי סביר על ענייניה;

ד. העדרם של נושים, עובדים או צדדים אחרים אשר עתידים להפגע מפירוק החברה;

ה. המשך קיומה של החברה יוביל לפגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל מניות ולא ניתן למנוע את הפגיעה על ידי סעד שפגיעתו פחות חמורה.

בנסיבות המקרה דנן נראה לי כי מתקיימים, במידה זו אחרת, הטעמים דלעיל, וכי יש מקום להוציא את עילת הצדק והיושר מנדנה, ולהורות על פירוק החברה בעילה זו."

(הדגשה הוספה – מ' א' ג')

בנסיבות, המתקיימות במקרה שלפניי, בהן אין נושים, אין עובדים בחברה ולמעשה אין פעילות כלכלית אמיתי לחברה לכשעצמה, מאפשרים לבחון האם יש מקום במקרה זה להתבסס על סעיף 257(5) כעילה לפירוק החברה.

5.2. פירוק מטעמי צדק ויושר במקרה שלפניי

בשלב זה אבחן את התנהלות החברה לאורך השנים, והתנהלות הצדדים שלפניי, זאת כדי לקבוע האם  מתקיימת עילה לפירוק החברה על פי דיני החברות. אזכיר כי הפסיקה קבעה שורה של מקרים טיפוסיים, בהם ישקול בית המשפט פירוק מטעמי צדק ויושר, כאשר מתקיימות הנסיבות המתאימות. המבקשים טוענים ראשית כי מטרת החברה, לרכוש ולפתח את המקרקעין אינה מוגשמת לאור הסרבול שבניהול החברה בידי שתי קבוצות בעלות אינטרסים  וראייה שונה את עתיד הבניין. שנית, טוענים המבקשים כי אינם יכולים לממש את זכותם למכור את חלקם במניות החברה משום סירובם של המשיבים, ובעיקר מר זיידלר, לאשר להם מכירה כאמור. עוד טוענים המבקשים, כי חילוקי הדעות בין הקבוצות מובילים לקיפאון, המונעים ניצול זכויות הבנייה הקיימות. קיפאון זה נוצר, לדברי המבקשים, לאור חילוקי הדעות ביניהם, אך גם לאור העובדה שבהחלטה מיוחדת של החברה שהתקבלה כדין עוד בשנת 1955, נקבע כי כל החלטה עסקית בנוגע לחברה תתקבל הרוב של 75%, כאשר אין קבוצה אחת המחזיקה ברוב כאמור.

המשיבים מכחישים את הצורך בפירוק החברה. לטענתם, החלטות בנוגע לשיפוץ והתקנת מעלית, לכל הפחות, ניתן לקבל ברוב רגיל, רוב המצוי בידם. וכי המבקשים ביקשו את הפירוק רק בכדי להימנע מביצוע עבודות אלו, תוך שימוש בגב' ריבקינד כ"בת ערובה". לטענתם יש חובה לקבל החלטות בעניין זה בדחיפות שכן הנכס הינו נכס מסוכן. עוד טוענים המבקשים כי החברה לא נקלעה למבוי סתום, אלא המבקשים, שטוענים לזכויות בניה, אינם מקדמים תכנית למימוש זכויות אלו. עוד טוענים המשיבים כי המבקשים מעולם לא פנו אליהם בבקשה קונקרטית לאישור מכירת מניותיהם.

מהראיות עולה כי אכן קיים קיפאון ולא ניתן לקבל החלטות בחברה. הדבר מונע קבלת החלטות או מימושן, הן בנוגע לשיפוץ הדחוף המתבקש, הן בנוגע להתקנת מעלית, אך בעיקר בנוגע לשיקום מלא של הנכס וניצול זכויות הבניה בו. מהעדויות עולה כי המבקש והמשיב 1 מסוכסכים, ואינם נותנים ולא אמון בסיסי איש ברעהו. למעשה, כל אחד מהם חושד במשנהו  כי הוא מנסה לנצל את המצב לטובתו ולהפיק רווחים על חשבון האחר. בתווך, נמצאת, כאמור, גב' ריבקינד, בת ה-93, הגרה (היחידה מבין בעלי המניות) בדירה שבמרפסתה נתגלעו סדקים, ובה אין יוצא ואין בא.

בכל השאלות הללו התגלעו פערים בעדויות הצדדים. המבקש טען בתצהירו (סעיף 20ג') כי אין הסכמה בין הצדדים באשר לניצול זכויות הבנייה הקיימות על גג הבניין, וכן יש אי הסכמה בדבר מכירת הגג וזכויות הבנייה לצד ג'. עוד טוען המבקש (בסעיף 20ד' לתצהירו) כי התנהל מו"מ לרכישת חלקם של המבקשים בידי המשיב. לטענת המבקש המשיב 1 שחבר למשיבה 2 לעניין זכויות הצבעה, מנסה לנצל את כוחם כרוב כדי לגרום למבקשים למכור לו את חלקם בפחות משוויו. לטענתו הדבר מהווה עושק מיעוט בעלי המניות. המבקש  מצהיר עוד (סעיף 20 ה' לתצהירו) כי לאור ההחלטה בדבר שינוי בזכויות ההצבעה ולפיה נדרש רוב של 75% בכל החלטה הנוגעת לעסקי החברה, ומשאף לא אחת מהקבוצות מחזיקה בשיעור זה של מניות, הרי החברה נקלעה למבוי סתום. המבקש מוסיף (בסעיף 26 לתצהירו) כי המבקשים שבויים בהסכמת המשיבים גם אם ירצו למכור את חלקם וכי ברור למבקש כי המשיב 1 לא יאשר מכירת מניות המבקשים. זאת, לטענתם, כדי לקנות, בסופו של יום, את חלקם של המבקשים בפחות משוויו.

מנגד, הצהיר המשיב 1 כי כל המטרה בהגשת בקשת הפירוק של המבקשים היא ללחוץ עליו לרכוש את חלקם בחברה ביותר משוויו (סעיפים 6 ו-52 לתצהירו). לעניין זה מצהיר המשיב כי  המבקשים היו בעלי זכויות באחת הדירות בה התגוררה דיירת מוגנת. בעקבות הליכים משפטיים בהם נקבע כי  עליהם לשלם לדיירת סכום של 2,4000,000 ₪ כנגד פינוי הדירה, פנו המבקשים למשיב, הוא שילם לדיירת את הסכום האמור, ורכש את החלק היחסי של מניות המבקשים בדירה. עוד טוען המשיב (סעיף 48 לתצהירו) כי איש לא מנע מהמבקשים למכור את חלקם בחברה.

המשיבה 2, בת 93, היחידה מבין בעלי המניות המתגוררת בבניין, טוענת כי המבקשים מתנגדים להתקנת מעלית, על אף שהדבר גורם לבידודה, כיון שבגילה ובמצבה אינה יכולה כמעט לצאת מדירתה הנמצאת בקומה השלישית. לטענתה, הסיכוי היחיד להתקנת מעלית הוא קבלת החלטה מתאימה באסיפה הכללית של החברה, שניתן לקבל ברוב בעלי המניות.

מהעדויות עולה כי הצדדים אכן מצויים בסכסוך מתמשך, גם מעדויות הצדדים בבית המשפט היה ניכר כי חוסר האמון אינו ניתן עוד לתיקון וכי אינם מוכנים לנסות  לפתור את המחלוקות ולהתקדם לטובת כולם. בטרם אעמוד על הראיות אציין כי כל אחד מהצדדים, בשל הסכסוך הדגיש את העניינים שהיו נוחים לו, והמעיט בחשיבותם של האחרים.

א. שיפוץ בסיסי של הבניין והתקנת מעלית.

אין מחלוקת כי הבניין כיום במצב מסוכן. בפרוטוקול הדיון מיום 1.6.15 נקבע כי הדיון בתיק יתבסס על כך כי הבניין הוא מסוכן זאת לאור הכרזת עיריית ת"א על הבניין כבניין מסוכן. מצבו המוזנח והמסוכן של הבניין אף עולה מהראיות (ראו סעיפים 7 ו-21 לתצהיר המבקש וכן דו"ח המהנדס רוז מישב  בו הוא מציין כי יש חשש לנפילת אבנים מהקירות, דבר שכבר אירע בעבר (הדוח צורף  כנספח יא לתצהיר המשיב).

מתצהירה ועדותה של גב' ריבקינד עולה כי המשיבים מנסים לקדם התקנת מעלית מזה מספר שנים, כאשר כאמור, במצב הנוכחי, גב' ריבקינד מבודדת בדירתה. למעשה עולה מהעדויות כי המבקשים מחזיקים בגב' ריבקינד כבת ערובה, כאשר הם מתנים את שיפוץ הבניין (המהווה תנאי להתקנת מעלית) והתקנת מעלית, בפירוק שיתוף ורישום הבניין כבית משותף, כרצונם.

בעניין זה ניתן ללמוד מהתנהלות הצדדים בהקשר לאסיפה הכללית מיום 1.10.13. בהזמנה לאסיפה (נספח ב' לתשובה לה"פ) נכתב כי על סדר היום הנושאים הבאים:

"1.החלטה בדבר התקנת מעלית לבניין

2.החלטה בדבר החלפת דלת הכניסה לבניין

3.החלטה בדבר ביצוע תיקונים ושיפוצים הכרחיים בבניין ומימון הוצאות

4.מינוי מנהל לבניין"

מההזמנה עולה כי המשיב 1, כפי שטען גם בתצהירו, הכין הצעות מסודרות, הן לשיפוץ הבניין, הן להתקנת מעלית, אך המבקשים התנו זאת בפירוק השיתוף ורישום הבית כבית משותף.

להזמנה צורפו מסמכים הנוגעים לאותם עניינים (נספח ג' לתשובה לה"פ) ובהם שתי הצעות מחיר להתקנת מעלית; הצעת מחיר להחלפת דלת הכניסה; חוות דעת הנדסית של המהנדס רוז מישב לגבי מצב הבניין הכולל המלצות על שיפוץ מיידי למניעת סיכון; אומדן לביצוע השיפוצים המידיים הנדרשים; הצעה לחידוש ביטוח הבניין ודרישת רו"ח לתשלום חובות בגין אגרות לרשם החברות.

האסיפה הכללית התקיימה ביום 1.10.13 (פרוטוקול האסיפה צורף כנספח ד' לתשובה לה"פ, ועמ' 2 שנשמט הוגש לאחר מועד ההוכחות). באסיפה נכחו המשיבים, המבקש ואחותו של המבקש עו"ד אילנה קמינסקי. בפתח הפרוטוקול ציינה עו"ד קמינסקי כי היא מייצגת את בנה, המבקש 3 וכן מופיעה בשם נחמה מלומד שבשל מחלה לא יכולה הייתה להגיע.

בנושא המעלית, לאחר שגב' ריבקינד מתארת את קשייה ומבקשת כי תותקן מעלית, צוין בפרוטוקול:

"אילנה מודיעה לפני שהם יהיו מוכנים לדון בנושא יש לרשום את הבית כ"בית משותף" ורק אז יסכימו לדון בכל הנושאים". לאחר שהמשיב מתאר את הקשיים של גב' ריבקינד, ומציין כי העניין "תקוע" בשל בקשת הפירוק המקורית שהגישו המבקשים:

"אילנה משיבה כי אין שום צורך לחכות להליכים משפטיים לצורך פעולה של רישום בית משותף ופונה להדסה ומסבירה לה כי סרובה של הדסה לרישום בית משותף דוחה כל אפשרות לדון בקידום הבניין כולל מעלית. אילנה מבהירה כי אין יותר חברות מקרקעין ואין שום סיבה שאליהו ספיר יפגר בנושא זה ושאין שום סיבה שלא לרשום בית משותף."

היינו, מדברי עו"ד קמינסקי בפרוטוקול עולה שהמבקשים אכן התנו את שיפוצו הדחוף של הבנין, כמו גם התקנת מעלית ברישום הבית כבית משותף.

לאחר מכן בהצבעה על התקנת מעלית מתקבלת החלטה להתקין מעלית (ברוב קולות המשיבים 58.5%, ובהתנגדות המבקשים).

בנושא השיפוץ ניתן ללמוד מפרוטוקול הישיבה (סעיף 4 לפרוטוקול הישיבה) , כי המשיב הציג דוחות של המהנדס רוז וכן של המהנדס דן לוי שבדק את הבנין מטעם עזרה ובצרון והצעת המחיר של עזרה ובצרון לשיפוץ הבניין. על פי הפרוטוקול לאחר הצגת הדוחות ציין המבקש כי יש הבדל בין המבקשים למשיב 1 שכן: "לשלום יש הכנסות משכ"ד ולנו אין שום הכנסות ולכן אין לנו כסף לבצע את השיפוצים ומעלית". בהמשך מעלים המבקשים הצעה לקבל הצעת שיפוץ תמורת מימוש זכויות בניה בבניין שלא בנסגרת תמ"א 38 אלא מכוח זכויות הקיימות על פי התב"ע. עם זאת נרשם כי:

"בכל מקרה הם [המבקשים] שגם נושא זה ידון, ולא יטפלו בהגשת הצעה נגדית ולא מוכנים לשיפוץ של הבנין לפני רישום הבית המשותף".

בהצבעה לעניין השיפוץ הצביעו המשיבים בעד ואילו המבקשים:

"חוזרים ואומרים כי כל השקעה בבניין או כל תשובה הנוגעת להוצאת כספים לשיפור מצב הבניין תידון רק לאחר רישום הבניין כבית משותף ולכן מתנגדים להצעת השיפוץ כמו בסעיפים הקודמים"

למרות הפרוטוקול המפורט, המתאר התדיינות ממושכת הן בנושא המעלית הן בנושא השיפוץ, ומעורבות ממשית של עו"ד קמינסקי (שהנה כאמור אחות המבקש, ואמו של המבקש 3), כאשר נחקר בעניין זה המבקש, עדותו מתחמקת. העד מנסה לטעון כי אין למבקשים חלק במבוי הסתום אליו נקלעה החברה.

בתחילת עדותו ניסה המבקש לטעון כי נושא המעלית ושיפוץ הבניין לא עלו כלל בישיבה וכי לא נמסרו למבקשים מסמכים. המשיב העיד תחילה כי עניין המעלית לא נדון, ולא נמסרו מסמכים (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 17-20):

ש. בהזמנה לאותה ישיבה נאמר שידונו באסיפה בנושא תיקונים בבניין, התקנת מעלית….האם נכון שבאסיפה נמסרו לך ולמבקשים דו"ח הנדסי לגבי מצב הבניין, הצורך בביצוע עבודות למניעת פגיעה ברכוש ונפש והצעה להתקנת מעלית?

ת. ממש לא. לא נמסרו מסמכים ולא הצעה ושום דבר…..לגבי הנושא של החלפת מעלית, הנושא אפילו לא הועלה בישיבה עצמה. לא היתה לנו התנגדות לנושא בזמנו, אבל הנושא לא עלה. לגבי שיפוץ הבניין, בטח לא נמסר לי. לגבי מסמכים לשיפוץ הבניין והצעת מחיר של עזרא ובצרון לא נמסרו לי וזה לא הובא לי באותו זמן"

לאחר מכן הופנה המבקש לפרוטוקול הישיבה ממנו עולה כי נמסרה למשתתפים תיקיית מסמכים, שנדונו בישיבה, וכן שעלה ונדון נושא המעלית. אז טען לגבי המסמכים שאינו זוכר ולגבי נושא המעלית, אביא את הדברים (עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 1-15):

ש. אמרת שנושא המעלית לא נדון. באותה ישיבה, המשיבה 2 העלתה את נושא המעלית, ואני מפנה לפרוטוקול בעניין זה.

ת. לאחר שעיינתי בפרוטוקול הישיבה, אני משיב שלא הייתה הצבעה. לא זכור לי שהייתה הצבעה. אולי הדסה העלתה את זה, אבל לא זכור לי שהייתה הצבעה או החלטה, החלטה בבניין מחייבת 75% של הדיירים

ש. קודם אמרת שזה לא נדון, האם אתה מאשר שזה נדון?

ת. כנראה שהדסה ציינה את זה. אם זה נקרא דיון אז זה דיון.

בהמשך מתנהל שיח דומה לגבי המסמכים והצעות המחיר אליהם מתייחסת אחותו, עו"ד קמינסקי (אמו של המשיב 3) בישיבה עצמה (עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 6-16).

לאור האמור אין ספק כי קיימת מחלוקת בגינה לא ניתן לבצע שיפוצים דחופים, ואף לא התקנת מעלית. יש לציין כי המבקש העיד כי למבקשים לא הייתה התנגדות להתקנת מעלית, אלא שהם ביקשו לדחות זאת לאחר רישום הבית כבית משותף.

המשיב טוען כי התנית ביצוע המעלית והשיפוצים ברישום בית משותף נועדה לגרום לו לרכוש את מניות המבקשים במחיר מופרז, והמבקשים מצדם טוענים את ההפך. לטעמי, הכרעה בעניין זה אינה דרושה, ואינה אפשרית שכן מדובר בטענות למניעים נסתרים, כל צד כלפי משנהו. עם זאת, מה שעולה בבירור כי לא ניתן לייחס תום לב לאחד הצדדים וחוסר תום לב למשנהו. שני הצדדים, ובעיקר המבקש והמשיב מצויים עמוק בליבו של סכסוך וממאנים לראות זה את האינטרסים של רעהו.

לאור מצב דברים זה, אין ספק בליבי כי ללא פירוק החברה קשה יהיה להתקדם ולטפל הן בשני נושאים דחופים אלו, הן במימוש זכויות הבנייה בבניין. הראיה היא כי למרות שלטענת המשיבים די בהחלטה  ברוב של 50% לביצוע השיפוצים והמעלית, ועל אף שנתקבלו החלטות בשני נושאים אלו כבר באוקטובר 2013, הצדדים טרם הוציאו החלטות אלו לפועל. המשיב נשאל לעניין זה בעדותו והשיב כך (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 12-13): "בשל הבעיה הכספית של המבקשים, עשיתי ככל שאני יכול להקל על הצד שכנגד. פניתי למהנדס עזרה ובצרון".המשיב פרט כי פנה למהנדסת חדשה ולקבלן חדש והצליח להוזיל את ההצעה לשיפוץ למחיר של כ-340,000 ₪, חלף ההצעה המקורית

שעמדה על כ-800,000 ₪. בהמשך נשאל מדוע לא הוציאו לפועל את המעלית, בעיקר לאור הקשיים בהם נתקלת גב' ריבקינד, והוא משיב (עמ' 19 לפרוטוקול, ש'7-12):

"ההצעה לשיפוץ, כשאני ביקשתי מעזרה ובצרון באמצעות אותה מהנדסת הצעה חדשה לשיפוץ, המעלית – מאחר וזו מעלית חיצונית – קשורה לשיפוץ  הבניין כולו. צריך לבנות פיר למעלית, ולכן אותה מהנדסת אמרה לי שקודם צריך לעשות את השיפוץ, לטפל בנושא החיווטים, ומדובר בבניין מסוכן, הפיר יכול להיות חלק מחיזוק הבניין במהלך השיפוץ וגם תמ"א 38.  סדר העדיפות שהסברתי קודם הוא בשל הסיבה הפרקטית הזאת.

מהעדויות לעיל עולה, שגם לו היה נקבע כי החלטות בדבר שיפוץ ומעלית ניתן לקבל ברוב רגיל, ממילא המשיבים אינם יכולים להוציא זאת לפועל, כיון שהמבקשים מתנים כל דיון בעניין, וודאי השקעת כספים כלשהם הפירוק השיתוף ורישום בית משותף. המשיבים מצדם סבורים כי רישום בית משותף ייקח זמן, וכי המבקשים משתמשים בגב' ריבקינד כבת ערובה כדי לאלץ אותם לרשום בית משותף, מה שיארך זמן רב, או לחלופין, יאלץ את המשיב לרכוש את חלקם ביותר משוויו.

ב. הרוב הנדרש לקבלת החלטות בחברה

המבקשים טוענים כי החברה נמצאת במבוי סתום בשל העובדה כי בהחלטה מיוחדת של החברה מיום 28.9.55, שנרשמה ברשם החברות, נקבע כי: "כל החלטה שהיא הנוגעת לעסקי החברה מצריכה 75% ממספר כל בעלי המניות". לטענתם מהחלטה זו נובע כי כל החלטה שהיא מחייבת הצבעה ברוב של 75%. מנגד המשיבים סבורים כי החלטות בנוגע לניהול השותף של הבניין, להבדיל ממכירת החברה למשל, מאפשרים קבלת החלטות ברוב רגיל.

כפי שציינתי לעיל, אין מקום להרחיב בעניין זה, שכן, גם אם נקבל את עמדת המשיבים, הרי שהם אכן קיבלו החלטות על ביצוע שיפוץ והתקנת מעלית ברוב רגיל, אך לא הוציאו החלטות אלו לפועל בהעדר הסכמה, ועל כן בהעדר השתתפות במימון, מצד המבקשים.

עם זאת, לגופו של עניין, נראה כי הדין עם המבקשים. תקנות ההתאגדות של החברה, לאחר תיקונן ביום 22.9.54, הבחינו בין סוגי החלטות שונים. כך נקבע כי החלטות בנוגע לדירות יתקבלו בהסכמת המנהל מטעם אותן מניות המיוחסות לדירות (מניות א', מניות ב' ומניות ג'). עם זאת הובהר בעמ' 4 פסקה 3 להחלטה כי החלטה שעניינה בנייה על הגג או שינוי מבנה בחצר תתקבל, כאמור בתקנה 11(ג)(2) בקולות המנהלים שמונו ע"י מניות סוג א' יחד עם המנהל שמונה ע"י מניות סוג ב'.

בנוסף, בסעיף 7 להחלטה, בעמ' 5, נקבע להוסיף לתקנות ההתאגדות תקנה 15 חדש בנוסח הבא:

"15.א.כפוף לאמור בפסקה ב' דלהלן, תתקבלנה החלטות רגילות  ברוב דעות המורכב מ-:

  1. 51% (חמישים ואחד למאה) ממספר הקולות שיש לכל בעלי המניות (הן אן נוכחים באסיפה הן אם נעדרים ממנה) מסוג א', ביחד עם-
  2. % (חמישים ואחד למאה) ממספר הקולות שיש לכל בעלי המניות (הן אם נוכחים באסיפה והן אם נעדרים ממנה) מסוג ב';

ב. החלטות רגילות הנוגעות לכל ענין וגם/או עסק וגם/או עסקא בקשר עם הדירה הנזכרת בתקנה 11ו דלעיל [דירת ריבקינד] וגם/או העשויות לפגוע בזכויות המוענקות לבעלי המניות מסוג ג' בהתאם לתקנות התאגדות אלה, תהיינה בנות תוקף אך ורק באם לרוב הדעות המורכב כמותנה בפסקה א' דלעיל, יתווספו 51% (51 למאה) מקולותיהם של בעלי המניות מסוג ג';

ג. כפוף לאמור בפסקא ד' דלהלן, תתקבלנה החלטות יוצאות מן הכלל וגם/או מיוחדות ברוב דעות המורכב מן:-

  1. 75% (שבעים וחמש למאה) ממספר הקולות שיש לכל בעלי המניות (הן אם נוכחים באסיפה והן אם נעדרים ממנה) מסוג א' ביחד עם:-
  2. 75% (שבעים וחמש למאה) ממספר הקולות שיש לכל בעלי המניות (הן אם נוכחים באסיפה והן אם נעדרים ממנה) מסוג ב;

ד. החלטות יוצאות מן הכלל וגם/או מיוחדות הנוגעות לכל ענין וגם/או עסק וגם או עסקא בקשר עם הדירה הנזכרת בתקנה 11ו דלעיל [דירת ריבקינד] וגם/או העשויות לפגוע בזכויות המוענקות לבעלי המניות סוג ג' בהתאם לתקנות התאגדות אלה, תהיינה בנות תוקף אך ורק אם באם לרוב הדעות המורכב כמותנה בפסקא ג' דלעיל, יתווספו 75% (שבעים וחמש למאה) מקולותיהם של בעלי המניות מסוג ג"

בניגוד להוראות מפורטות אלו, התיקון שהתקבל שנה לאחר מכן מדבר על רוב של 75% שנדרש ל: "כל החלטה שהיא הנוגעת לעסקי החברה". ההחלטה אינה מבחינה בין החלטות מיוחדות ורגילות, ואינה מציינת את סוגי המניות השונים. נראה כי הוחלט, כפי טענת המבקשים, להחליף את אופן קבלת ההחלטות המפורט, בסעיף גורף, הדורש אישור ברוב של 75% מכלל בעלי המניות, בנוגע לכל החלטה הנוגעת לעסקי החברה, שהם, כאמור, החזקת הבניין וקידומו.

על כן נראה כי הדין עם המבקשים, כי גם בשל הוראה זו קיים מבוי סתום. אולם, כפי שציינתי לעיל, גם לו הייתי מקבלת את פרשנות המשיבים, הראייה לקיומו של מבוי סתום, היא העובדה שהמשיבים עמדו על קבלת החלטות ברוב של 58.5% לגבי שיפוץ ומעלית ולא הוציאו החלטות אלו מהכוח אל הפועל בשל התנגדות המבקשים.

ג. מימוש זכוית בניה בנכס

המבקשים טוענים כי בבניין קיימות זכויות בנייה משמעותיות לא מנוצלות (סעיף 16 לתצהיר המבקש), המשיב 1 מצהיר (בסעיפים 55-60 לתצהירו) כי משהעלו המבקשים טענה זו נתן המשיב 1 את הסכמתו כי המבקשים ייטלו יוזמה ויכינו תכניות, ויגישו בקשות מתאימות לעירייה, ואף הסכים להשתתף בהוצאות התכנון והאגרות, אלא שהמבקשים לא פעלו בעניין זה, ולכן אינן יכולים לטעון לחוסר שיתוף פעולה או מבוי סתום בניהול החברה.

עיון בעדויות מעלה כי בהקשר זה, המשיב הוא זה שמנע או עיכב פעולות למימוש זכויות הבניה.

ראשית, עולה כי המבקש אכן פעל בעניין זה. בחקירתו הנגדית נשאל המבקש (החל בעמ' 10 לפרוטוקול, ש' 29):

"ש. אני מפנה לסעיף 16 לתצהירך [לעניין זכויות בניה]. האם יש לך אישור של רשויות התכנון שמאשר את הטענה שלך שאפשר לבנות?

ת. פנינו לרשות מקצועית, אדריכל שמומחה לתמ"א 38, אדריכל בשם חגי תמיר. הוא קבע שיש זכויות שמבוססות בחלקם על תמ"א 38…הוא קבע שיש זכויות בנייה."

[העד הציג מכתב של אדריכל חגי תמיר, ת/1]

עוד עולה כי המבקש התנה את הסכמתו בתנאים. כך העיד המבקש (עמ' 11 לפרוטוקול, החל בש' 25):

"ש. לפני שנים הסכים המשיב 1 שתטפל בעניין עם הרשויות והוא ישתתף בהוצאות המהנדס. מדוע לא עשית כלום?

ת. הוא נתן לי הקצבה של לגמור תמ"א 30 בשנתיים, רצה שכל הוצאות המימון של תמ"א 38 יהיו עלי, דבר שאני לא מסוגל לעמוד בו. לאחר מכן, הוא הסכים לעוד שנה – שלוש שנים. אמרתי לו שזה לא זמן ריאלי להגיש בקשה לתמ"א 38 ולגמור את הבנייה. הוא רצה שזה יגמר בתוך 3 שנים. לא היה ריאלי לעשות את כל התוספת והשיפוץ. אני אמנם מהנדס אלקטרוניקה, אבל הצעתי לו ללוות את הפרויקט בלי כסף, לפתח את תמ"א 38 והוא סירב. הנושא של השיפוץ ותמ"א עלה במשך שנים רבות ולא היה לנו כסף לעשות זאת."

ד. אפשרות המבקשים למכור את מניותיהם לצד ג'

המבקשים הוסיפו וטענו כי פירוק מתחייב בשל העובדה שהמשיב  יסרב לאשר להם מכירת מניות לצד ג'. בפסיקה נקבע, כפי שפורט לעיל, כי גם במקרים בהם קיים מבוי סתום אין להביא לפירוק החברה, בהינתן זכות יציאה, היינו, אפשרות לצד המעוניין לצאת מהחברה למכור את מניותיו לצד ג'.

במקרה שלפניי לא הוכיחו המבקשים כי המשיב מנע מהם את האפשרות למכור את מניותיהם לצד ג'. המבקש טען לאורך כל הדרך כי המשיב לא יאשר מכירת מניותיו לאחרים, אך משנשאל האם ניסה למכור את מניותיו, תשובותיו מכסות יותר מאשר הן מגלות (עמ' 9 לפרוטוקול, ש' 11-31:

"ש. האם ניסיתים למכור מניות שלכם והמשיבים סרבו לאשר את המכירה?

ת. קיבלנו תשובה: "על גופתי המתה" – זה מה ששלום אמר.

ש. האם ניסיתם למכור מניות למישהו?

ת. פנינו לעו"ד בלנגה, ביקשנו ממנו חוו"ד – האם אנחנו יכולים למכור מניות ולקבל פטור והתשובה הייתה שלילית.

ש. האם ניסיתם למכור דירות באמצעות מודעה בעיתון?

ת. לא פרסמתי, עשינו פניות אישיות.

ש. האם פניתם למתווכים?

ת. לא פנינו, אלא פנינו בפניות אישיות לאנשים שאנחנו יודעים שהם מסוגלים לרכוש.

ש. מה הצעתם למכור?

ת. ביקשנו אפשרות למכור את הדירות שלנו.

ש. מתי פניתם אליהם?

ת. פנינו לבלנגה שיבדוק את זה. הוא גם עו"ד וגם רו"ח…וביקשנו חוו"ד האם אפשר ללא הסכמה למכור ולקבל פטור ממס שבח.

ש. האם הצעתם את הדירות שלכם למכירה?

ת.כן

ש. למי?

ת. לאנשים.

ש. למי?

ת. אני לא טיפלתי בזה. אחותי טיפלה בזה ואני לא מעונין לפרסם את שמות האנשים."

ובהמשך, בעמ' 10 לפרוטוקול, ש' 19-24:

"ש. אתה טוען שהמשיב 1 רוצה לקנות את הזכויות בזול, למה אתה לא מוכר למישהו שמוכן לשלם יותר?

ת. שלום לא מוכן שנמכור, הוא אמר "על  גופתי המתה".

ש. האם אתה יכול להראות טיוטת חוזה במהלך 20 השנים האחרונות – שניהלתם מו"מ למכירת דירות וששלום נאו מישהו אחר אמרו לכם שלא תבצעו את העסקה?

ת. הכל נאמר בע"פ. בלנגה בלם אותנו."

כלומר, הסיבה שלא מכרו הייתה כפולה. הראשונה, כי הבינו שלא ניתן לעשות כן ללא הסכמת המשיבים, והיו סבורים, לאור הסכסוך בין הצדדים, כי המשיבים יתנגדו והשנייה, נוגעת, ככל הנראה, לשיקולי מס. על כן, אין לומר כי התנגדות המשיב למכירת המניות מהווה עילה לפירוק החברה.

עם זאת, במקרה שלפניי, על אף שתיאורטית המבקשים יכולים אולי למכור את מניותיהם לצד ג', אין בכך לשלול את הצורך בפירוק החברה. ראשית, כאמור, לחברה אין עובדים או עסקים שיפגעו, ולכן אין אינטרס מיוחד בנמשך קיומה. בנוסף, היחסים בין הצדדים הגיעו לנקודת שפל; מצבו של הבניין בכי רע עד שהוכרז כבניין מסוכן ע"י עיריית ת"א-יפו ודרוש בו שיפוץ מיידי, כמו גם התקנת מעלית. מכירה במצב דברים זה, תשקלל גורמים אלו, ותביא להצעה של סכומים נמוכים יחסית. בנוסף, מכירה כאמור והמתנה להסכמת הקונים העתידיים, תעכב עוד את השיפוץ ההכרחי וכן את התקנת המעלית. זאת אין לאפשר.

לאר כל האמור לעיל, המבוי הסתום עליו נקלעה החברה והסכסוך בין הצדדים מזה, והעובדה שאין לחברה עסקים אחרים או עובדים העלולים להפגע, יש מקום להורות על פירוק החברה מטעמי צדק ויושר, מכוח סעיף  257(5) לפקודת החברות.

  1. הוראות לעניין הפירוק

לאור העובדה כי העילה המרכזית לפירוק היא הגעתה של החברה למבוי סתום בשל חילוקי דעות בסיסיים בין קבוצות בעלי המניות, ולאור העובדה שעילת הפירוק הינה כי מן הצדק והיושר לעשות כן, יש להבהיר כיצד יש לבצע את הפירוק, כדי להגשים את מטרות הפירוק.

יש לדאוג, במסגרת הפירוק לכך כי בראש ובראשונה יבוצע השיפוץ הנדרש בבניין, שהוכרז כבניין מסוכן ע"י עיריית ת"א-יפו, וכן כי תותקן מעלית בבניין.

בהמשך, כיוון שמדובר בחברה סולבנטית, שבבעלותה בניין, יש מקום להורות כי הפירוק, על אף שהוא מבוצע מכוח דיני החברות, יבוצע, ככל הניתן, על פי העקרונות של פירוק שיתוף במקרקעין. אמנם, קבעתי לעיל כי אין מקום להרמת מסך, וכי החברה תפורק על פי הוראות פירוק חברות. אולם, כיון שהנכס היחיד של החברה הינו הבניין, וכפי שקיימות הוראות בדיני המס לעניין חברת בית, כך, יש מקום להורות שהפירוק יתבצע, ככל הניתן, על פי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין. הדבר מתחייב הן ממהות החברה, הן מתקנות החברה, שעם הקמתה ייחסו לכל קבוצה של בעלי מניות חלק מהדירות על פי תשריט.

כפי שקבע כב' השופט י' דנציגר בעניין ליליאן לוי (פסקה 43 לפסק דינו בעמ' 25, יש לשאוף:

"לצמצם ככל הניתן את הפערים המשפטיים בין בניינים שמאוגדים עדיין כ"חברות בית" לבין בניינים שרשומים כבתים משותפים"

הדרך לעשות זאת היא על דרך הפירוק, שתביא לכך כי בסופו של יום יירשם הבניין כבית משותף, כדבריו של מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות 666-665 (2002):

"… קיימים בניינים לא מעטים שהוקמו בשנות ה-40 וה-50 לפי שיטת הקמת חברה, באשר עד לחוק בתים משותפים מ-1952 המושג בית משותף לא היה מוכר בארץ. בשיטה זו, החלקה נרכשה באמצעות חברה ולכל בעל דירה הוקנתה מניה, כשכל מניה מסמלת לפי התקנון את הדירה, מיקומה והזכויות הצמודות לאותה מניה או דירה. בנייני מגורים שהוקמו מכוח שיטה זו נהגו ונוהגים כבנייני מגורים לכל דבר והדיירים פועלים כדבר שבשגרה לפי דיני מקרקעין ומחלקים את הבניין לפי מושגים השאובים מעול דיני מקרקעין, כגון רכוש משותף, מקלט, זכויות בניה וכו'.

שיטת הרישום של חברת מקרקעין גורמת לסיבוכים מיותרים בזמן העברת זכויות בדירות או בבניין. בשל שיטת רישום של חברה, יש צורך לעדכן ספרי החברה, להכין פרוטוקול, לשנות את הרישומים ברשם החברות…….

אין לך פתרון בריא יותר ונכון יותר למצבים כאלו מאשר פירוק שיתוף בבניין כזה, ואחת ולתמיד לפתור את בעיית הרישום הארכאי של בניינים כאלו… ".       (ההדגשה הוספה – מ' א' ג')

הדרך הראויה לפירוק שיתוף במקרקעין נקבעה ברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי, פ"ד נב (4) 625 (1998, להלן: עניין רידלביץ), שם קבע כב' השופט מ' חשין את העקרונות (מקום שהמחלוקת הייתה בין חלוקת בניין על דרך רישומו כבית משותף או על דרך מכירתו לצד ג'). בדומה למקרה שלפנינו, יוחדו שם הדירות לשותפים, אך בבניין היו קיימות זכויות בנייה, ומצבו היה בכי רע, עד כי העירייה הציבה דרישות למניעת סיכון.

נקבע כי העיקרון הראשון (שאינו חל בענייננו, כיוון ששם היה מדובר בשותפים במקרקעין ולא בחברה), הוא כי כל שותף רשאי לבקש את פירוק השיתוף. העקרונות הנוספים עליהם עמד כב' השופט מ' חשין הם חלוקה בעין ככל הניתן; הימנעות מחלוקה בעין אם הדבר יגרום הפסד ניכר לשותפים, או אם הדבר אינו אפשרי ועקרון רביעי שמקום שניתן לרשום בית משותף יש לעשות כן (עמ' 633 פיסקה 11 לפסק דינו):

"עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על-פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.

עיקרון שלישי – אם תרצו: חריג לעיקרון השני – בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. בהוראת-חוק זו עוד נוסיף ונדוש, ועתה לא ביקשנו אלא להסב את תשומת-הלב למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל-זאת שומה עליו על בית-המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום שבו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. אין בהוראת סעיף 42 כל אמירה שהיא באשר ליחס בין פירוק שיתוף במקרקעין סתם לבין פירוק שיתוף בבית."

(הדגשות הוספו – מ' א' ג')

בהמשך עמד כב' השופט מ' חשין על היחס בין סעיף 39 לחוק המקרקעין שענינו חלוקה בעין, לבין סעיף 42 הנוגע לפירוק בית הניתן לרישום כבית משותף וקבע כי השוני הוא שבחלוקה בעין של קרקע, השותפים נפרדים זה מזה, בעוד שברישום בית משותף הם ממשיכים לחיות יחדיו. עם זאת סיכם וקבע (עמ' 639, פיסקה 19 לפסק דינו):

"על דרך-הכלל, יש לבכר פירוק שיתוף בבית על דרך הפיכתו לבית משותף….והטוען לדרך אחרת עליו הראיה. אשר לשיקול-הדעת המוקנה לבית-המשפט – אם יורה על רישום בית כבית משותף, אם לאו: בית-המשפט יפעיל סמכותו ולא יורה על הפיכת בית לבית משותף …אם בכל נסיבות הענין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים…הנה-כי-כן, הפרימאט של חלוקה בעין הוא כה-חזק וכה-אמיץ, עד שבכוחו להדביר כל שיקולים-שכנגד, אלא אם יימצא לו לבית-המשפט כי בנסיבותיו של עניין פלוני עשיית צדק לאחד מן הבעלים המשותפים תובעת אחרת. הנחת-המוצא היא כי פירוק שותפות בבית ייעשה על דרך רישומו כבית משותף והקצאת דירות לשותפים, ונטל השכנוע הוא על הטוען כי לא ייעשה כן בעניינו."

(הדגשות הוספו – מ' א' ג')

כיון שבענייננו איש לא טען נגד רישום הבית כבית משותף, וכל שטענו המשיבים כי יש להקדים לכך שיפוצו של הבנין והתקנת מעלית, הרי שיש לפרק את החברה על דרך של רישום בית משותף והקנית דירות למשתתפים על פי החלוקה שנעשתה בזמנו בתקנות ההתאגדות, ושלפיה נוהגים המשתתפים מאז ומתמיד.

כך נקיים את דברי כב' השופט חשין בעניין רידלביץ (עמ' 638, פיסקה 20):

ענייננו-שלנו נסב אפוא – בעיקרו – על בתים שנבנו קודם היות חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952 (ואשר לא הפכו בתים משותפים), ועל בתים בבעלות יחיד שהפכה לבעלות רבים כגון במות הבעלים. דומני – אומר אני זאת בזהירות – כי ראוי שנעשה, ככל הניתן, להשוות מעמדם של בתים אלה האחרונים למעמדם של בתים משותפים, ולהשוות את מעמד הבעלים המשותפים בהם למעמד בעלי יחידות בבתים משותפים. חוק בתים משותפים משקף מדיניות מסוימת של המחוקק באשר לבעלות משותפת בבתי-מגורים, ודומני כי מדיניות זו תאצול מרוחה גם על ענייננו. וכך, כשם שבעל יחידה בבית משותף אינו יכול לכפות על בעלי הדירות האחרות למכור את הבית בשלמותו למרבה במחיר, דומני שראוי כי נעשה כמיטבנו להחיל אותו דין על בתים שבבעלות משותפת אף-הם.

(הדגשות הוספו – מ' א' ג')

על כן, הפירוק ייעשה, ככל הניתן, לפי עקרונות אלו.

לסיכום, על המפרק לפעול במקביל בשני מישורים. ראשית, לפעול באופן המהיר ביותר האפשרי לשיפוץ ההכרחי של הבניין ולהתקנת מעלית, ובמקביל לפעול לפירוק החברה על דרך של רישום הבניין כבית משותף.

  1. סוף דבר

1.ניתן בזאת צו לפירוק חברת אליהו ספיר 10 בע"מ. החברה הנ"ל תפורק בידי בית-משפט על פי הוראות חוק החברות, תשנ"ט-1999 ופקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983.

2.לאור המחלוקות הקשות בין הצדדים והתחושות ההדדיות של כל אחד מהצדדים כי הצד השני מעונים לנצל את כוחו ולפגוע בצד שכנגד, הגעתי למסקנה כי ראוי למנות לחברה מפרק חיצוני, נייטרלי, שלא מטעם אף אחד מבעלי המניות.

אני ממנה לתפקיד המפרק את עו"ד אהוד ארד ממשרד עו"ד ארד ושות', רח' קרמניצקי 1, תל אביב,
טלפון: 03-6246888,  וזאת בכפוף, כמובן, להסכמתו אשר תינתן לבית המשפט תוך 24 שעות מהגיע ההחלטה לידיו.

  1. המפרק יפעל מייד עם היכנסו לתפקידו לביצוע השיפוץ המיידי הנדרש בנכס, וכן להתקנת מעלית. המפרק רשאי לעשות שימוש בהצעות הקיימות שהופנו לחברה או לבחון הצעות חלופיות לעניין זה. כן רשאי המפרק להעסיק לצורך כך בעלי מקצוע מתאימים.
  2. אני מסמיכה את המפרק לגבות את דמי השכירות המשולמים עבור כלל הדירות בבניין לקופת הפירוק, וכן להשכיר דירות שאינן מושכרות, או להחליף שוכרים הכל בכדי להשיא את הכנסות החברה מדמי השכירות. כן אני מסמיכה את המפרק לגבות דמי שכירות ראויים מגב' ריבקינד.

ככל שהמפרק סבור כי יש מקום ליטול הלוואה מחברת עזרה ובצרון או מגורם בנקאי כדי לפעול לשיפוץ הבניין והתקנת מעלית במהירות האפשרית, יגיש בקשה מתאימה למתן הוראות לבית המשפט.

  1. במקביל יפעל המפרק לרישום הבניין כבית משותף, ורישום הדירות על שם בעלי המניות, על פי שיוך הדירות שנעשה בתקנות החברה ובהחלטות המיוחדות, וכפי שמשתקף בדו"חות המס של החברה.
  2. המפרק יפתח חשבון נאמנות מיוחד לצורך הפירוק, אשר בו תהא לו זכות חתימה ובו יופקדו כל הכספים השייכים לפירוק, לרבות דמי השכירות כמפורט לעיל.
  3. המפרק יגיש דו"ח ראשוני לבית המשפט תוך 30 יום מיום שיכנס לתפקידו ולאחר מכן בחלוף שישה חודשים.

המפרק יחתום על התחייבות עצמית ע"ס 50,000 ש"ח, וימציאה לתיק בית המשפט תוך 7 ימים מהיום.

לאור העובדה שאני סבורה כי הפירוק נדרש בשל התנהלות שני הצדדים, ובעיקרר המבקש והמשיב 1 וכן לאור העובדה כי טענות שני הצדדים התקבלו בחלקן, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן והודע לצדדים, היום, ו' אדר ב' תשע"ו, 16 מרץ 2016.                                                                                  

 

 

הפ (ת"א) 35304-09-13‏ עוזי בן חיים נ' שלום זיידלר

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי