בית המשפט ישקול עיכוב במתן צו פירוק שותפות רק אם יש באופק פיתרון אחר

בית המשפט ישקול עיכוב במתן צו פירוק שותפות רק אם יש באופק פיתרון אחר
5 (100%) 2 votes

בית המשפט ישקול עיכוב במתן צו פירוק שותפות רק אם יש באופק פיתרון אחר

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין– עורך דין מקרקעין- משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו

דיני מקרקעין • פירוק שיתוף • פירוק שיתוף במקרקעין • פירוק שותפות במקרקעין • בקשה לעיכוב מתן צו פירוק שיתוף במקרקעין • זכויות קנייניות במקרקעין • בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת •

תא (י-ם) 6618/04 ‏ ‏ חסן אבו דאלו נ' חליל אבו דאלו

בית המשפט השלום בירושליים פסק דין מיום 20.02.201

להלן פסק דין בתביעות הדדיות לסילוק יד של אחים במקרקעין שקיבלו בירושה מאביהם. 

פסק דין

1. כללי

פסק דין בתביעה ובתביעה שכנגד שעיקר עניינן במספר חלקות מקרקעין שירשו הצדדים. על יסוד החלטת בית המשפט לענייני משפחה בירושלים הועבר הדיון לבית משפט זה, הגם שהצדדים למחלוקת, כולם, הינם בני אותה משפחה, ואבן הפינה, לרבות מבין המחלוקות, הינה צוואת האב. הצדדים לסכסוך הינם האחים חליל, יוסף, מוצטפא ובנו של מוסא – מכאן ולהלן, וכפי שכונו בכל שלבי הדיון עד עתה: "האחים"; ומנגד, אח אחד – "חסן".

2. עובדות המסגרת

חלק ניכר מבין העובדות המהוות בסיס למחלוקות שבין הצדדים אינו במחלוקת של ממש.

א.            המורכבת שבחלקות הקרקע עליה נסובות מחלוקות רבות מצויה בבית צפפא, גוש 30282 חלקה 1. המדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. צוואת האב מתייחסת בחלקה הארי לקרקע זאת. בהמשך למינוח בו נקטו הצדדים לאורך הדיון תכונה חלקה זו גם בפסק דין זה כ"בית צפפא הגדול".

ב.             בסמוך מצויה חלקה נוספת, חלקה 28 בגוש 30284, שגם בעניינה קבע האב המנוח דברים בצואתו וזו תכונה להלן: "בית צפפא הקטן".

ג.             חלקת קרקע רבת חשיבות נוספת מצויה ברח' רשב"ג בירושלים. המקרקעין – מוסדרים – חלקה 78 (שבהמשך התפצלה) בגוש 30173. להלן – חלקת "רשב"ג".

ד.             יחידת הקרקע הרביעית מצויה בחלקה 15 בגוש 30141 במקור חיים בירושלים. על הפרק בית הבנוי על מקרקעין מוסדרים. להלן – "מקור חיים"

ה.            ברקע, בפרט ביחס לקרקעות בית צפפא, צוואת האב המנוח, אבראהים מוסא אבו דאלו מיום 28.12.1983. יודגש, שאין מבין הצדדים מי החולק על צוואה זו, ולכל היותר, על הפרק, בנקודות מסוימות, שאלות ביחס לפרשנותה וליישומה, בפרט בשים לב לתוואי הקרקע בבית צפפא.

בשים לב למורכבות הכרוכה בפרשה, בפרט בבית צפפא, אף יצא בית המשפט לביקור בבית צפפא כדי לעמוד מקרוב על המורכבות היתירה הקשורה בחלקה זו, שהיא המורכבת בכולן.

גם אם צפוי בית המשפט לסכם את הדיון במתן ביטוי לתמונה הכללית שנגלתה נגד עיניו בפרשה, ראויה כל חלקה לדיון בפני עצמה.

3. בית צפפא הגדול

מסגרת העובדות הרלוונטיות להכרעה, מוסכמת בעיקרה.

א.            בבית צפפא הגדול ניתן להבחין בין 3 חלקים עיקריים, המפלס התחתון, המפלס העליון, ושני חדרים בצד הדרומי של החלקה. לגבי החלוקה אמר האב המנוח את דברו בצוואתו שכאמור, אין חולקין על תוקפה, וראוי להביא במלואם את הסעיפים הרלוונטיים מתוך צוואתו:

  1. א. הקומה התחתונה מן הבנין המורכב משתי קומות ובה שני חדרים ופרוזדור בנוסף לאדמה המקיפה אותה מצווה בה ומוריש אותה לאחר מותי לילדי יוסף איבראהים אבו דאלו וחסן איברהים אבו דאלו בחלקים שווים ביניהם.

    ב.               הקומה העליונה מן הבניין המורכב משתי קומות בנוסף אל:

  1. האדמה המקיפה אותה והמשתרעת מפסי הרכבת עד לבניין.
  2. גג שתי בארות המים הנמצאים באדמה מצווה בהם ומוריש אותם לילדי חליל איברהים אבו דאלו.

ג.         שני החדרים הנמצאים דרומית לבאר הדרומית והמורכבים משני חדרים מצווה בהם ומוריש אותם לילדי מוסא איברהים אבו דאלו.

  1. חלקת האדמה הנמצאת בגוש אלעקבה הנזכר קודם בסעיף הראשון של צוואתי זו, חלקה מספר 28 (חלית אלשעיר) והנמצאת בתחום קו שביתת הנשק מצווה בה ומוריש אותה לילדי מוצטפא איברהים אבו דאלו.

ב.             במפלס התחתון אשר אותו, כאמור, ירשו יוסף וחסן, תפס חסן חזקה בלעדית, ואף הקים בו מוסך לאופנועים. המוסך אף זכה לרישיון עסק זמני שפקע ביום 31.12.2010. חשוב מכך, שאין בנמצא כל אינדיקציה להסכמה מצד יוסף, בעל מחצית הזכויות במפלס זה, בין לנכונותו לוותר על זכויותיו במקום (אין לו נכונות לכך, הגם שהוא מתגורר בארצות הברית),  ובין  לניהול מוסך או חנות במפלס זה.

ג.             במפלס העליון ביצע חליל תוספות בניה נרחבות. אומנם בוצעה הבניה, כולה, על בסיס היתרי בניה ואולם, אין חולקין, שלא ציין חליל בבקשה להיתר או בכל מסמך רלוונטי אחר שאין הוא בעל הזכויות היחיד  בחלקה. שימת לב, בין היתר, לנספח יב' לתצהיר חסן, תצהיר מבקש ההיתר בו כתב חליל בסע' 4 כי:"כל החלקה היא בבעלותי ונתנה לי בצוואה שאושרה בבית משפט המחוזי בירושלים". גם  ביתר המסמכים שנערכו בזיקה לבקשה זו למתן היתר לא ניתן ביטוי, ולו גם כמלוא הנימה, לזכויות אחים אחרים בחלקה. בשולי האמור עוד יצוין  שאישר חליל שחלק מקומת המסד נאטמה ואין בה שימוש, נושא שנתפס, מבחינתו, כמשמעותי לצורך קבלת זכויות בניה שנדרשו לו לצורך התוספת שבנה. [ראה בין היתר, בנספח יא' לתצהיר חסן, בנספח יד' לתצהיר זה ובמקומות נוספים].

ד.             מוסא הלך לעולמו עוד קודם ההליכים דנן ומוסכם שיורשיו נכנסו בנעליו. על פי הצוואה ירש, כאמור, מוסא שני חדרים בפינה הדרומית של החלקה. בינתיים הוסיפו יורשי מוסא חדר שלישי ואף גידרו את השטח, ולדעתם, יש לראותו כשייך להם. בצד האמור יצוין שבשנת 1958 נערך מסמך לפיו העביר האב למוסא שני חדרים ופיסת קרקע שאת גבולותיה ביקש להגדיר במסמך זה. עניינו יידון בהמשך.

ה.            בית צפפא הגדול – דיון

  1. תחילה נמצא לציין שאין בנמצא, ולו גם אח אחד מבין אלה המצויים בשטח, שניתן לייחס לו נקיון כפיים מלא. חסן עושה במפלס התחתון כבתוך שלו בהתעלם מזכויותיו של יוסף במקום, חליל הרחיב את המבנה במפלס העליון על יסוד בקשה למתן היתר שהתעלמה לחלוטין מזכויות יתר האחים, ומוסא, ליתר דיוק יורשיו, הורו היתר לעצמם להרחיב את שטחם באמצעות הוספת חדר וגדר על חשבון האחרים. היחיד מבין האחים שלא דבק בו רבב הינו יוסף. זאת, בין היתר, מאחר וממילא החליט לפני שנים להעביר את מרכז חייו לארה"ב, שם עושה הוא חיל כרופא בכיר.
  1. המפלס התחתון והמוסך שבניהול חסן/בנו. אין הדעת נותנת שיתעלם בית המשפט מן העובדה, שעושה חסן במקום ללא שפנה לקבלת הסכמה מאחיו ובפרט מיוסף, שירש את מחצית המפלס. שימת לב בנקודה זו, שמגרסת חסן עולה במפורש כי התעלם מזכויות יוסף – ראה עמ' 42 שורות 6 – 18 לפרוטוקול.
  2. המפלס העליון כולל, כאמור, תוספת בנייה בהיקף משמעותי שבוצעה על ידי חליל, על בסיס היתר בו לא ניתן ביטוי לחלקם ולזכויותיהם של יתר האחים בקרקע. הבקשה להיתר על נספחיה, יש בה כדי לטעת את הרושם שהקרקע הרלוונטית על זכויות הבניה הגלומות בה, שלו, ושלו בלבד, כשאין זה מצב הדברים לאשורו. בנוסף, למד בית המשפט מעדויות הצדדים,שיש מידה של אמת בטענת חסן שכדי למצות את זכויות הבניה, גרם חליל בפועל, לאטימת חלק מקומת המסד במפלס התחתון, השייך, למעשה, לחסן וליוסף. בהגינותו אף הודה חליל, בין היתר, שלא הודיע כלל לחסן על הגשת בקשה לתוכנית חלוקה שקדמה לבקשה להיתר לבנות במפלס העליון [ראה עמ' 24 ש' 17 לפרוטוקול] ומעבר לכל צורך יצוין שאישר הוא גם את המסמכים שצורפו כנספחים לתצהיר חסן – הבקשה להיתר בניה בה הוסתר חלקם של יתר האחים. חמור מכך, שאישר חליל גם שניצל את כל אחוזי הבניה של מגרש מס' 2 (תת יחידה שהוגדרה בתוכנית החלוקה שהגיש חליל בשלב מוקדם בלא הסכמת יתר היורשים ותוך שאף הסתיר את חלקם בירושה) – ראה את אישורו לכך בעמ' 29 ש' 6 לפרוטוקול.  למותר להבהיר שהתאפשר לחליל לקבל את כל אחוזי הבניה האלה, רק לאחר שהצהיר שקומת המסד אינה ראויה למגורים, נושא שנדון בהרחבה לעיל ביחס לטענות חסן, וגרם בדרך זו לאטימת קומת המסד [ראה לעניין זה במפורש בעמ' 25 ש' 11-12 לפרוטוקול]. בשולי הדיון בזכויותיו של חליל נמצא להזכיר את גג שתי בארות המים שבקומה העליונה ואשר על פי הצוואה – בבעלותו. במקום יצק חליל תקרת בטון בלא היתר, עובדה אותה אישר בהגינותו אף בבית המשפט [עמ' 31 שורה 5 לפרוטוקול]. בין הצדדים ניטשת מחלוקת בשאלת הזכויות בבארות המים מתחת למפלס העליון שאותו, כאמור, ירש חליל, וגם יציקת הבטון שביצע חליל בלא היתר אינה נקיה ממחלוקות ומטענות. נושא בארות המים, לתפיסת בית המשפט, אינו אלא בשולי המחלוקת, באשר, ממילא, אין כיום מי הרואה בבארות אלה את מקור המים של החלקה ודייריה. עם זאת, לגופן של שאלות, יש לקבוע שלא בכדי הקנתה הצוואה לחליל רק את גג הבארות, באשר, מן המקובל היה באותה תקופה, שמשמעותן של הבארות מגולמת במים שבתוכן והמים שייכים לכל דיירי החלקה: ספק רב אם רצה המוריש לפגוע בבארות, או להוריש את מימי הבארות רק לאחד האחים. מכאן, שבכל הקשור לבארות גלומה בעייתיות בטענות חליל. יתירה מכך, כיום, שעה שאין עוד שימוש בבארות לצורך מים, כל שימוש בהן, טעון, לדעת המומחה פרי [ – סעיף 7.3.11] השקעה שיפוץ והתאמה. בנסיבות אלה, ספק עד כמה על הפרק בכלל מחלוקת שיש בה ממש כלשהו.
  1. אשר למוסא ז"ל, ובנסיבות הענין יורשיו, הוסיף הוא חדר וגידר את מתחם מגוריו ללא קבלת הסכמת יתר האחים. עיקר בעיית מוסא ממוקדת בחסן, הן בשל כך שממילא ליתר האחים אין טענות כלפי מוסא, והן בשל כך שמצוי הבית, לרבות השטחים שצירף, במפלס התחתון. ברם, מחויב בית המשפט בנקודה זו להתייחס גם להסכם שנחתם בין אבי הצדדים, המוריש, לבין מוסא, בשנת 1958, והמצורף כנספח ג' לתצהיר אבראהים מוסא. הסכם זה, מבקש, לכאורה, להקנות למוסא, כאמור, שני חדרים וקרקע מסביבם, זאת כמתנה. ואולם, על יסוד משקלו המצטבר של כל האמור להלן, לא נמצא לנכון להכיר בתוקפו של הסכם זה. ראשית, מאז נחתם ההסכם לא עשו מוסא או אביו המנוח או כל מעורב אחר דבר וחצי דבר למימושו (הערת אזהרה או כל פעולה אחרת שהיא); שנית, הצוואה אף לא מזכירה את ההסכם, והגם שיכול הסכם מוקדם לעמוד בתוקפו בלא קשר לשאלה אם מוזכר הוא בצוואה מאוחרת, עדיין, יש בדבר גם אינדיקציה לכך, שלא ראו בו הצדדים הסכם מחייב; ושלישית, כי, בכל מקרה, גם בהסכם זה אין ביטוי לזכותו של מוסא לבנות חדר שלישי, ומכאן, שאפילו אם נכון היה בית המשפט להכיר בהסכם, לא היה בו כדי להכשיר את החדר השלישי שנבנה על ידי מוסא/יורשיו. לכל היותר, יש בו הגדרה חלקית של תיחום שטח מוסא (גבולות, חצר וקיר).סיכום ביניים ביחס למתחם "בית צפפא הגדול" מצביע על כך, שכל המעורבים, אולי למעט יוסף שממילא לא חי בישראל, עשו במקום שלא כדין, גם אם במידות משתנות, ונמשך מצב דברים זה שנים רבות. הדיון בהשלכות של מצב דברים זה – בהמשך.

4. בית צפפא הקטן

א.             על פי סעיף 2 לצוואה, הזכויות במתחם זה נועדו למוצטפא.

ב.             אין חולקין שלא בנוי דבר במקום.

ג.             שטח הקרקע – כ – 330 מ"ר, והשימוש בה – מינורי.  במקום ניטעו לפני כעשר שנים 14 עצי זית, הא ותו לא. עם זאת, מצביעות הראיות על כך שייתכן וניתן לבנות על חלקה זאת – ראה בדברים המשתמעים מסעיף 5.4 לחוות דעת המומחה פרי.

ד.             חסן תפס חזקה על מתחם זה. עובדה זו אינה במחלוקת.

ה.            דמי השימוש הראויים בגין עיבודה החקלאי של חלקה זאת על פי חוות דעת מומחה בית המשפט, פרי, 200 דולר לשנה [עמ' 18 לחוות דעתו].

 

5. הקרקע ברשב"ג

א.            הגם שעל הפרק מקרקעין מוסדרים, בניגוד למצב הדברים בבית צפפא, מורכב מצב הדברים, ויש לפרטו. הצוואה אינה מתייחסת לקרקע שברחוב רשב"ג.

ב.             בעבר היתה לאחים חלקה אחת, חלקה 78, ואולם זו פוצלה לשתי חלקות: חלקה 78 וחלקה 44. חלקה 44 בבעלות משותפת בחלקים שווים של חליל ויוסף. שניהם מצויים באותו צד של המתרס ולפיכך אין מחלוקת בכל הקשור לחלקה זאת.

ג.             חלקה 78, שטחה 2,233 מר'. הזכויות בה, על פי מרשם המקרקעין כדלקמן: לחסן ולמוצטפא, 32% לכל אחד; לחליל וליוסף, 18% לכל אחד [נסח הרישום  – נספח ט"ו לתצהיר יוסף].

ד .            בדרום חלקה 78 יש בית ישן. לכל האחים, למעט מוסא, חלקים בבית זה, ואולם, חסן השתלט על חדר אחד אשר היה שייך ליוסף שכזכור מזה שנים מתגורר בחו"ל [עמוד 15 משורה 20 לפרוטוקול].

ה.            בעבר, לא ניתן היה לבנות על מרבית החלקה, ייעודה היה שטח ציבורי פתוח (שצ"פ). ייעודה שונה בחלקו ונתאפשרה בניה למגורים.

ו.             בקצה חלקה 44 יש כעין לשונית ששטחה 276 מר', אותה סברו הצדדים, לאורך כל הדיון לכנות בשם "הזנב". רק לזנב היו אחוזי בניה. בשנת 1980 ביקשו הצדדים לבצע חילופי שטחים ועל כך אף נכתב כעין סיכום דברים [נספח א' לתצהיר מוצטפא], על פיו הוסכם שחליל ויוסף, בעלי חלקה 44, יוותרו על חלקם בזנב לטובת חסן, ובתמורה יקבלו את חלקו של חסן בחלקה 78, למעט חלק שהועבר לעיריה כחלק מהסכמה לקראת שינוי ייעוד הקרקע שבעקבותיו נתאפשרה בניה למגורים במקום. כמו כן, התחייב חסן לוותר על חלקו גם בבית הישן שנזכר לעיל.

ז.             במקביל עשה חסן לשינוי ייעוד החלקה לבניה למגורים ולקבלת היתר. חסן אף רכש חלקים מחלקות סמוכות, 76, 77, כדי שיתאפשר לו לבנות. בהמשך לכך קיבל היתר לבניה ואף בנה במקום את ביתו בן שלוש הקומות. מטעמי בהירות יצוין שבנוי אפוא ביתו של חסן בחלקו על הזנב ועל חלקות אחרות שהן רק שלו. חסן גר בבית זה.

ח.            חסן לא העביר לאחיו דבר מחלקה 78. עם זאת, בפועל, יכלו חליל יוסף ומוצטפא ליהנות משינוי הייעוד שאותו יזם חסן.

ט.            על פי חוות דעת פרי השווי בו הושבחו מקרקעי האחים מוערך, נכון למועד מתן חוות דעתו על הסך של 290,000 דולר, ושווי הזנב עליו וויתרו האחים לחסן – 268,500 דולר.

י.             מצב הדברים באספקלריא המשפטית

  1. אפילו הייתי סבור שראוי להכיר בתוקפו של ההסכם, וכאמור להלן, לא כך, ברי ופשוט שלא עמד חסן בחלקו בהסכם. לא העביר הוא לאחים קרקע כלשהי תמורת הזנב והשימוש בזכויות הבניה.
  2. אך מעבר לכך, לטעמי, לא ראוי להכיר בהסכם זה על יסוד משקלם המצטבר של טעמים שונים. ראשית, ולטעמי אף אין זה העיקר, ספק אם לבית משפט השלום סמכות לאכיפת הסכם מקרקעין בנסיבות שכאלה, אפילו בגררא. אך מעבר לכך, על הפרק מקרקעין מוסדרים, הסכם שנחתם לפני 30 שנה ולא נעשה בעקבותיו דבר וחצי דבר, כמובן, מלבד הפעולות החד צדדיות בהן נקט חסן, וספק אם בנסיבות אלה ראוי להכיר בתוקפו: ההסכם לא דווח מעולם לשלטונות המס, לא קיבל כל ביטוי במרשם המקרקעין, אפילו לא בדמותה של הערת אזהרה וגם העובדה שחסן לא פעל על פיו, מצד אחד, והאחים לא דרשו את חלקם, מן הצד השני, יש לה משקל כנגד הטענות המצדדות בתוקפו של ההסכם.
  1. כללו של דיון במסקנה שביתו של חסן, הגם שחלקו בנוי על קרקע שרכש באופן פרטי, חלקו האחר נבנה על חלקה שבה יש לו 32% בלבד. לשון אחר: על הפרק מקרקעין מוסדרים, לחסן פחות משליש, ובנה במקום את ביתו תוך ניצול מלוא אחוזי הבניה ובלא שהעביר לאחיו בגין כך תמורה כלשהי.במקביל ובנוסף עושה חסן שימוש בבית הישן שבשולי חלקה 78 וגם זאת, בלא הסכמת האחים, שלהם, ביחד, 62% במקום.6. מקור חיים

א.            חלקה 15 בגוש 30141 שייכת בחלקים שווים לאחים חליל, יוסף וחסן, שליש לכל אחד מהם. על החלקה – בית ובו שתי דירות. הגדולה מושכרת בדיירות מוגנת מזה שנים הרבה לאחרים, צפוי שמצב זה יוסיף ויימשך, ולמעשה, רק על הקטנה נסב הדיון.

ב.             הדירה הקטנה, מושכרת היתה בדיירות מוגנת למשפחת אזולאי, ולפני שנים הרבה פעל חסן לפינוי מהדירה של אזולאי, וליתר דיוק, יורשיו (סוגית פינוי אזולאי מהדירה, כשלעצמה, אינה רלוונטית לתיק זה והיא הסתיימה בפשרה, במסגרתה שילם חסן ליורשי אזולאי 2,000 דולר וקיבל לידיו את החזקה בדירה). מאז משכיר חסן את הדירה לאחרים ואף גובה את שכר הדירה.

ג.             לטענת חסן, לאחר שקיבל את הדירה לידיו, אף השקיע  בה מכספו. לטענתו, הנעדרת אסמכתאות בכתב, השקיע בדירה 50,000 דולר (בסך הכל: לפינוי, הרחבה ושיפוץ), לדעת מומחה בית המשפט פרי, כמפורט בסעיף 7.1.4 לחוות דעתו, אין המדובר אלא בהשקעה של כ- 8,000 דולר. על פי האמור בעמוד 6 לחוות הדעת, תוספת הבניה התבצעה ברמה לא גבוהה, ועל פי האמור בעמוד 14 לחוות הדעת, מצב התחזוקה והגימור ביחידה זו בינוני-נמוך. במאמר מוסגר יוער, שער בית המשפט לטענה נלווית של חסן שבהשקעותיו במקום הביא להכפלת שווי הנכס. המהנדס פרי אינו נכון להכיר בטענה זאת.  במקביל מציין פרי ששווי שכר הדירה העשוי להתקבל מדירה זאת עומד על 350 דולר לחודש. חסן בסעיף 730 לתצהירו מאשר, שמשכיר הוא את הדירה, ומכאן, שגבה, או לפחות יכול היה לגבות, סכום זה מידי חודש, אם וככל שעלה בידו להשכיר את הדירה.

7. התמונה הכללית ומוקדי המחלוקת

א.            המחלוקות שבפני בית המשפט – מורכבות. זאת, בשל כך שמצטרפים זה לזה מספר גורמים מורכבים.

  1. ראשית, כי על הפרק לפחות ארבע יחידות קרקע שונות – כל אחת מהן ונסיבותיה, כל אחת מהן והבעיות הייחודיות הכרוכות בה;
  2. שנית, ברקע לאחת המחלוקות הגדולות, מחלוקת "בית צפפא הגדול", צוואה, שבשאלות ובשאלות משנה לא מעטות, רב הנסתר על הנגלה מבחינת כוונת המוריש. לא ביחס לכל מטר רבוע וביחס לכל אחוז מזכויות הבניה ברור למי בדיוק התכוון המוריש;
  3. ושלישית, שהתהווה מצב דברים זה במהלך תקופה ארוכה הנפרשת על פני עשרות שנים, כשכנגד כל אח שמעד ועשה שלא כהלכה, ניתן להצביע על אח או אחים אחרים שטמנו את ידם בצלחת, השתהו, לא אחת ראו בניה בהתהוותה ושאר שינויים בקרקע ולא עשו דבר וחצי דבר עד שפנו לבית המשפט (ער אני לתביעה קודמת שהגיש יוסף נגד חסן, למשל ביחס ל"בית צפפא הגדול", ושבשלב מסוים נמחקה, ולכך שבנקודות מסוימות ניסה מי מבין האחים לפעול, אך, בכל מקרה, נזנחה פעולה זאת זמן קצר לאחר שהוחל בה).
  1. ורביעית, גלומה מורכבות בפרשה זו בכך, שלכל אחד מהמעורבים, אולי למעט מוצטפא ויוסף שהיגר לארצות הברית, ניתן לייחס מעידות בהיקפים משתנים, ולא בנקל ניתן לאזן בנסיבות אלה בין הזכויות השונות. הכשל בקיום החובה להתנהל בתם לב היה, גם אם במידות משתנות, נחלת שני הצדדים:

עקרון תום-הלב חל בגדריו של חוק המקרקעין. אכן, חוק המקרקעין אינו עומד בפני עצמו. הוא חלק מהחקיקה (האזרחית) שלנו. עקרון תום-הלב, החל על החקיקה (האזרחית) כולה, חל גם עליו… על-כן מקובלת עליי עמדתו של חברי השופט אנגלרד הכותב בפסק-דינו (בפיסקה 19), כי עקרון תום-הלב: פורס את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין". ביטוי מיוחד לעקרון תום-הלב בגדרי חוק המקרקעין ניתן בסעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". הוראה מיוחדת זו לא באה להחליף את עקרון תום-הלב הכללי (המעוגן בסעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים). העיקרון הכללי של תום-הלב מהווה מטרייה נורמטיבית הפרוסה על כל הוראות חוק המקרקעין. סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא אך ביטוי מיוחד לעיקרון זה. הוא מהווה, כלשונו של פרופ' ידין, "דוגמה קונקרטית" לעקרון תום-הלב (ראו ידין, במאמרו הנ"ל [92], בעמ' 282). … הנה-כי-כן, כל זכות (במובן הרחב) המעוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום-לב; כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום-לב. עמד על כך פרופ' דויטש, בציינו: "סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בשילוב עם סעיף 61(ב) לאותו חוק, מגביל בהגבלות של תום-לב ודרך מקובלת כל שימוש בזכויות. לאור כוללניותו וגורפות תחולתו של עקרון תום-הלב, אין מנוס מהכרה בכך שנודע לו משקל גם בהגבלה של הכוחות הקנייניים" (דויטש בספרו הנ"ל [69], בעמ' 321). כך, למשל, זכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום-לב (ראו ע"א 633/87 הנ"ל [22], בעמ' 118). "המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה.

עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות" ( ע"א 810/82הנ"ל [21], בעמ' 740). על-כן, יש להפעיל את הכוח להביא לפירוק השותפות בתום-לב. בדומה, כוחו של שותף לעשות פעולות שונות בלא הסכמת יתר השותפים (כאמור בסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין) צריך להיות מופעל בתום-לב (ראו ויסמן שם [68], בעמ' 246). [ – רע"א 6339/97 משר רוקר ואח' נ' סלומון ואח' פ"ד נ"ה (1) 199, מעמ' 275 ההדגשות שלי, א. ר.]

מן הנמנע שלא לקבוע, שבין האחים חלים יחסי שותפות, ושמערכת היחסים ביניהם לא היתה נקיה מכשלים במישור תם הלב.

ב.             עם זאת, ביחס לכל הקרקעות הנדונות, בולט חלקו של חסן כמי שנחפז להקל ראש בזכויותיהם של אחיו. בולט הדבר שאין בנמצא ולו גם יחידת קרקע אחת בה לא הותיר חסן את טביעות אצבעותיו. בבית צפפא הגדול השתלט על המפלס התחתון תוך התעלמות מוחלטת מזכויותיו של יוסף אחיו; בבית צפפא הקטן השתלט על כל החלקה, נטע בה זיתים, תוך ששכח לחלוטין מכך שנועדה היא למוצטפא על פי הצוואה; ברשב"ג בנה חסן את ביתו אך לא העביר לאחיו דבר בתמורה לקרקע ולזכויות הבניה בהם עשה שימוש; ולבסוף, במקור חיים, מאז פינה חסן את אזולאי מהדירה, משכיר הוא אותה לבדו, משל לא היה גם לשניים מבין אחיו האחרים זכויות במקום.

ג.             אין מדרכו של בית המשפט ליתן ביטוי במסגרת פסק הדין לניסיונותיו לגשר על מחלוקות ולהביא את הצדדים לעמק השווה.  עם זאת, ואף בנימה מעט אישית, אתקשה שלא ליתן ביטוי למאמצים יוצאי דופן של בית המשפט להוביל את הצדדים כדי הסכמות. זאת, לא רק בשל מורכבות הפרשה, אלא אגב רגישות לכך שעל הפרק בני משפחה, להם גם בנים ובני בנים ויש לעשות כל מאמץ להשכין שלום ולמנוע את המשך המתח השורר תחת מערכת היחסים המשפחתית. בית המשפט אף התרשם שרצון הצדדים הוא שיסייע בהסדרת מערכת היחסים קודם קריסתה. למרבה הצער, מאמצים אלה, והיו הם רבים מאד, לא נשאו פרי. ולכל היותר, תקווה אני שלאחר פסק דין זה ישובו הצדדים לשולחן הדיונים.

ד.             קודם שיתייחס בית המשפט ליחידות הקרקע השונות, נמצא לנכון ליתן ביטוי להיבטים הדיוניים הרלוונטיים. כל הקשור בקביעת זכויות הצדדים בקרקעות השונות, אינו בסמכותו של בית משפט השלום. בידוע, שסמכותו של בית המשפט מוגדרת על פי הסעדים הנתבעים. אלה הסעדים שפורטו בכתבי התביעה. תביעת חסן (כתב התביעה המתוקן) מופנית, קודם כל כלפי חליל, אך גם כלפי יורשי מוסא, וכאמור בסעיפים 72 עד 76 לכתב התביעה, נדרשים הם לסלק את ידם מהתוספות שבנו ולשלם פיצויים, בין היתר, גם בגין אחוזי הבניה בהם עשו שימוש. אשר לאחים, אלה דרשו מחסן סילוק יד מכל יחידות הקרקע בהן עשה כבשלו, שלא כדין, פיצויים הולמים (לרבות בראשי נזק נלווים כגון דמי שימוש ראויים) וכן כסעד חלופי כללי המתייחס לכל הקרקעות שבמחלוקת, פירוק שיתוף – סעיף 62 לכתב התביעה המתוקן. עם זאת יוער, שביחס לבית בו מתגורר חסן ברשב"ג, לא נתבע סילוק יד.

ה.            ער בית המשפט לתקוות הצדדים, שיעלה בידו להביא ליישוב ההדורים ולהשכנת שלום מלא בין האחים. כאמור, עשה בית המשפט מאמצים רבים בכיוון זה, תוך הדגשה, שהדרך היחידה להשגת יעד זה הינה בדרך ההסכמה והפשרה. למרבה הצער, לא היו הצדדים נכונים לכך, ובשלב זה, אין לו, לבית המשפט, אלא לומר את דברו בהתאם לסמכותו ובהתייחס לראיות ולסעדים הספציפיים שפירטו הצדדים בתביעתם. בהמשך לכך נמצא לציין את החשובה והעיקרית שבשאלות שהיא רלוונטית למרבית המחלוקות, והיא, האם להורות על סילוק יד, מקום שמוצדק הדבר כלפי מי מבין האחים שמעד, או על פירוק השיתוף על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין.

8. דיון והכרעה

א.                        בית צפפא הגדול

  1. כאמור, השאלה אם להורות על סילוק יד כלפי האחים השונים שמעדו או על פירוק השיתוף בחלקה זו הינה, אולי, הקשה שבשאלות שבפני בית המשפט בפרשה מורכבת זאת. על יסוד משקלם המצטבר של הטעמים הבאים, נוטה הדעת למסקנה, שאין מנוס, ויש להורות על פירוק השיתוף בבית צפפא הגדול. להלן הטעמים לפסיקה זאת.

א.         תחילה נמצא להזכיר את לשון סעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע בס"ק (א) לאמור: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". גם פסיקת בית המשפט העליון אמרה את דברה תוך קביעה ברורה ומפורשת, שאל לו לבית המשפט להסס, וכשקלו כל הקיצין, ואפילו אם רק אחד מהשותפים בקרקע מבקש זאת, יש להורות על פירוק השיתוף:

            " מבחינה פנימית, הזכות הכמעט מוחלטת לדרוש פירוק שיתוף ( סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין) נובעת ממדיניות הרואה ככלל את השיתוף בנכסים כדבר שלילי. כדברי פרופ' מ' דויטש:" הדין מבקש לעודד ככל הניתן את פירוק השיתוף, ובכך להוביל לידי חיסולו של מצב השיתוף, אשר נתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על ניצול ראוי של הנכס" (מיגל דויטש קניין (תשנ"ז), כרך א' 595). [ בג"ץ 304/04 עוזי יאיר נ' בית הדין הרבני האזורי ואח', פורסם בנבו].

כמו כן נפסק במפורש כי יש בסיס לטענת בעל דין שיש להורות על פירוק השיתוף מקום שלא נראה באופק פיתרון סביר אחר:-

            "…רוצה לומר, כשישנם שני שותפים בלבד לנכס, ואחד מהם דורש את פירוק השיתוף, על פי זכותו לפי סעיף 37(א) של החוק, 'במקרה כזה השותף האחר אינו יכול לדרוש שהשיתוף יקוים למרות רצון שותפו לפרקו' (ע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי, פ"ד כ"ו (1) 393, 398)" (ע"א 2626/90 ראש חודש נ' ראש חודש, פ"ד מו(3) 205, 210 – השופט גולדברג).. [בע"מ 8873/06 פלוני נ' פלוני ( פורסם בנבו)]

וכאמור בהמשך פסק דין זה, עיכוב במתן צו הפירוק יישקל רק אם יש באופק פיתרון אחר:-

            "ככל שקיימת אפשרות להסדר כולל וסופי של מערכת היחסים הכלכלית בין בני הזוג בזמן סביר, רשאי בית המשפט לענייני משפחה לעכב את הדיון בעילות הקנייניות…" [שם, שם].

רק במצב זה ניתן לראות בפגיעה בזכותו של בעל קניין לדרוש את פירוק השיתוף כבקשה מוצדקת:-

"…המדובר אפוא בהשעיית זכותו הקניינית של בעל דין להשתחרר משותפות כפויה( זכות הקבועה בסעיף 37(א) (לחוק המקרקעין), אך הפגיעה נעשית לתכלית ראויה הגעה להסדר כולל וסופי בין הצדדים), ועל בית המשפט לוודא שהיא נעשית אך במידה שאינה עולה על הנדרש, ובאופן המשרת את התכלית האמורה. השכל הישר יהא יועץ טוב בכגון דא… בבואו לבחון את סבירות השעייתה של הזכות הקניינית, על בית המשפט להתחשב בשורה של משתנים, לרבות הסיכוי להגיע להסדר כולל בתוך זמן סביר; השפעת מימושן של הזכויות הקנייניות על הסיכוי האמור (לטוב או למוטב)… ושיקולים נוספים לפי הנסיבות הספציפיות" [שם, שם].

ב.         האחים, כולם למעט חסן, מבקשים את פירוק השיתוף. שימת לב לאמור בסעיף 62 לכתב התביעה, אך מעבר לכך התרשם בית המשפט עמוקות, בין היתר אגב ההליך כולו והמאמצים לתרום להשכנת שלום בית, שאין בנמצא דרך לאפשר לצדדים להוסיף ולחלוק ביניהם חלקה זו באופן שישביע את רצונם וימנע מריבה ומידנים, שאת סופם לא ניתן לראות.

ג.          גם לעובדה שלמרבית המעורבים אחריות למצב שנוצר, חלק בין שיקולי בית המשפט. לשון אחר: לא ייפגע מכך בעל דין תם לב ( – ואפילו אם כן, על פי החוק והפסיקה ראוי היה בנסיבות המתאימות להורות על פירוק). אשר לטעמים שבעטיים נוצר מצב זה יצוינו מחדלי הצדדים הן בממד "האקטיבי", בנו, הרחיבו ועסקו בלא הסכמת האחרים ובניגוד לצוואה, והן בממד "הפאסיבי", בכך שישנו על זכויותיהם ולא מנעו מהאחרים פעולות בלתי חוקיות. ברי, שהן חסן, הן חליל, והן מוסא/יורשיו, עשו במהלך השנים שלא כהלכה. רק בחלוף שנים רבות, ולאחר שפעולות שונות היו כבר כמעט בבחינת עובדה מוגמרת, גלגלו הם את הנושא פתח בית המשפט, וגם זאת לבית משפט השלום, שקביעת זכויות במקרקעין אינן בסמכותו כלל. פירוק שיתוף, הינו, אפוא, הדרך הסבירה היחידה בנסיבות אלה לסיום הסכסוך, לפחות בבית צפפא הגדול.

הערה חישובית לקראת המשך הדיון:– כמפורט להלן, יחויבו בעלי דין בתשלום דמי שימוש ראויים בנסיבות המתאימות על פי חוות דעת פרי. פרי ביצע את הערכותיו בדולר ארה"ב, נכון למועד מתן חוות דעתו, נובמבר 2007. דמי השימוש שייקבעו, יתייחסו לתקופת שבע השנים שקדמה למועד הגשת התביעות. בשל מורכבות התחשיב (בין היתר, אך לא רק, גם בשים לב למועדים השונים בהם הוגשו שתי התביעות), ובאשר ממילא, משקפת השמאות הערכה שמוסמך בית המשפט להתערב בה, סבר בית המשפט, במידה רבה גם מטעמים פרקטיים, לבסס את פסיקתו על תחשיב לפיו 1$ = 4 ש"ח, אך זאת, נכון למועד מתן פסק הדין.

  1. אין בצו לפירוק השיתוף כדי לבטל את הצורך גם להתייחסות כספית לחיובים שנוצרו על ידי בעל דין אחד כלפי רעהו. לפיכך ובנוסף, ישלם חסן בגין השימוש שעשה במוסך במשך שבע שנים שקדמו להגשת התביעה (החשבון יתחשב בתקופת ההתיישנות ויסתיים במועד בו הוגשה התביעה, שהרי תביעה מתגבשת במועד הגשתה). את הסך של 88,872. החשבון: כאמור בעמ' 17 לחוות דעת פרי, דמי השכירות החדשיים למוסך – 529$. סכום זה יוכפל ב – 84 חדשים, יוכפל שוב ב – 4 ₪, ואולם, באשר מחצית השטח שייך לחסן, ישא הוא אך במחציתו של סכום זה, לתשלום ליוסף.
  2. גם לחליל חיוב בגין השימוש שעשה בדירות שבנה בקומה העליונה. ישלם חליל לחסן (בשים לב לכך שיתר האחים לא תבעו אותו) את הסך של 52,200 ש"ח. החשבון: כאמור בעמוד 8 לחוות דעת פרי בנה חליל בקומת הקרקע של המבנה הישן הקיים, כהשלמה לה, דירה בת 3 חדרים בשטח של 58 מ"ר ועוד בנה את הקומה שמעליה בשלמות, שתי דירות בשטח כולל של 117.6 מ"ר. בעמ' 16 סעיף 7.3.2 לחוות הדעת, מציין פרי כי דמי שכירות לדירת 3 חדרים היא כ- 600$ לחודש. לפיכך השכירות אותה קיבל ח'ליל בגין 3 הדירות אותן בנה מגיע כדי 1,800$ לחודש סכום זה כפול 4 ₪ ובהנחה שהמדובר ב- 29 חודשים (הוא המועד שמיום בו קיבל חליל את היתר הבניה, 31.12.01, ועד למאי 2004, מועד הגשת התביעה). באשר נמנעו הצדדים מלהביא לידיעת בית המשפט מהו חלקו של כל אחד מהאחים במקרקעין בבית צפפא, חולק הסכום שהתקבל ב – 4, הוא מספרם של האחים בעלי הזכויות במקרקעין האמורים. חליל ישלם, אפוא, לחסן רבע מדמי השכירות שקיבל תמורת הדירות שהוסיף. ניצול זכויות בניה הינו עניין שונה שאינו קשור לסוגיית דמי השימוש. אלמלא פורק השיתוף, היה על בית המשפט לתת את דעתו גם לנושא זה. ואולם,ביחס לזכויות הבניה השייכות חלקית גם לאחיו – מכיוון שממילא יפורק השיתוף ויימכר הנכס ותמורתו תחולק, אין עוד צורך לדון בכך. זכויות הבניה שנוצלו, יימכרו, תמורת הנכס יתקבל בנסיבות אלה סכום גבוה יותר, ויתר האחים, חסן בפרט, יקבלו סכום שיקח בחשבון את החלק היחסי בזכויות הבניה. בשינויים המחויבים תקף האמור גם ביחס לזכויות בניה, אם וככל שנוצלו שלא כדין, גם על ידי חסן (המוסך) ו/או גם כלפי יורשי מוסא (החדר השלישי).
  1. מוסא, וליתר דיוק, יורשי מוסא ז"ל, אחראים לבנייתו שלא כדין של החדר השלישי. הנכס, כאמור, יימכר, ואולם יחויבו הם לשלם לחסן על פי סעיף 7.3.9 לחוות דעת פרי את הסך של 36,288₪. החשבון: דמי שכירות חדשיים לחדר – 216$, סכום זה יוכפל ב – 84 חדשים, ויוכפל שוב ב – 4 ₪. ברם, יורשי מוסא ישלמו לחסן אך מחצית סכום זה, בשל כך שמחצית המפלס התחתון של חסן (המחצית האחרת – של יוסף, אך זה אינו דורש דבר מיורשי מוסא).
  2. יוטעם, שלאחר פירוק השיתוף ומכירת הקרקע, יהא זכאי שותף שהשביח את הנכס להשבת הסכומים ששילם בגין השקעותיו. הגם שפסיקת בתי המשפט נטתה להתייחס לנסיבות בהן השקיע בעל דין בנכס שקיבל לידיו ברשות הבעלים, דומה, שנכון יהא ליישם כללים אלה גם בהקשרנו, באשר, מכל מקום, ידעו הכל במשך שנים את כל מהות המעשים המתבצעים במקום, והעדיפו לישון על כל טענה אפשרית שבפיהם, ידעו ושתקו. וכך נפסק ביחס למצבים אלה, בהם בפני בית המשפט בעל דין, אשר, אמנם, לא השביח את הנכס בלא שהיה לו היתר מלא לכך כדין מהבעלים [ע"א 234/70 לאה גוטליב נ' לוי פ"ד כ"ה (1) עמ' 389; ע"א (חי) 24/85 יצחק גורן נ' מנהל מקרקעי ישראל, פסקים תשמ"ז עמ' 30; ע"א (ת"א) 271/85 הילמן צביה נ' בנימין חזן ואח' פסקים תשמ"ז (א) 283]. במוקד, כמובן, השקעותיו של חליל. על פי סעיף 7.3.1 לחוות דעת פרי, בנה חליל בסך הכל, בשתי הקומות, 175 מ"ר. על פי שווי של 2,000 דולר למ"ר, יגיע לו, לאחר הפירוק והמכירה, הסכום של 1,400,000₪ בגין השקעותיו. אשר להשקעות חסן ומוסא, יצוין בנקודה זו, שהן בוצעו ללא היתר, מן הסתם לא יהא כל מנוס מפירוקן, השקעות בלתי חוקיות שאינן חוסות תחת היתר ויש לפרקן, אינן נכללות בחשבון.

בית צפפא הקטן

אשר לרכיב זה. אין הצדקה להורות על פירוק שיתוףביחס אליו, באשר על הפרק בנקודה זו חלקה נטולת מורכבות, שניתן להכריע בגורלה בפשטות (ולכל היותר ייתכן שיסכימו הצדדים, כי אם ממילא יימכר בית צפפא הגדול, כדאי לכרוך בכך גם רכיב זה; הנושא נתון לשיקול דעתם, ולאפשרותם להסכים בנושא). יסלק חסן את ידו מבית צפפא הקטן באשר ירש מוצטפא חלקה זאת, וכן ישלם לו תמורת השימוש בקרקע במשך 7 שנים את הסך של 5,600 ש"ח. זאת על יסוד חוות דעת פרי שקבעה דמי שימוש ראויים בסך 200 דולר לשנה. אין בית המשפט בדעה שמגיע לחסן פיצוי בגין עצי הזית שנטע במקום, באשר עשה הוא כן, בבחינת נטיעה במקרקעי הזולת, תוך שידע גם באותה העת את מצב הדברים לאשורו.

ג.          רשב"ג

  1. על חלק מקרקע זו בנוי ביתו של חסן, וחלקו על גבי קרקע אותה רכש מכספו הפרטי, ושאינה כלל חלק מהקרקעות שבמחלוקת. בנסיבות אלה אמנע מלשקול פירוק שיתוף. במאמר מוסגר אוסיף, שדומה, שגם יתר האחים מודעים לייחודה של חלקה זו, ולפיכך, למשל, לא ביקשו הם כלל בכתב התביעה סילוק יד של חסן מביתו, אותו בנה במקום. ואולם, אין משמעות הדברים שפטור חסן מלשלם על מעשיו. בבניית ביתו, נטל חסן לצמיתות זכויות בניה השייכות גם לאחיו (68%, של האחים), וכן עשה שימוש בחלקם היחסי ב'זנב'. יוטעם, שחייב חסן בפיצוי האחים בשני ראשי הנזק גם יחד, באשר שונים הם: זכויות הבניה נגזלו לצמיתות, ודמי השימוש מהווים נושא נפרד שיחושב למשך שבע שנים. משני סכומים אלה ישלם חסן לאחיו 68%. שווי זכויות הבניה על פי חוות דעת פרי בסעיף 7.2.5, 268,500$. 68% מסכום זה בש"ח עומד על 730,320. דמי השימוש הערכו על ידי פרי (באותו סעיף), בשיעור שנתי של 13,425$. סכום זה יוכפל ב – 7 (שנים), וב– 4 ₪. דמי השימוש הראויים בגין 68% מכך, יעמדו, אפוא, על הסך של 255,612 ₪.

בסך הכל ישלם חסן בהקשר הנדון את הסך של 985,932 ₪.

  1. ער בית המשפט לטענות חסן המתבססות אף על חוות דעת פרי המציין בסעיף 7.2.3, שבעקבות מעשיו הושבחה גם הקרקע של אחיו (שגם לו, לחסן, יש בה זכויות בשיעור של 32%), בשיעור של 290,000$. לטענת חסן יש לקזז השבחה זאת. בית המשפט שקל טענה זאת, ואולם, על יסוד משקלו המצטבר של כל האמור להלן, נמצא לדחותה. ראשית, תמורת שינוי היעוד נאלצו האחים לוותר לטובת עיריית ירושלים ללא תמורה על חלק נכבד מאד מהקרקע [עובדה מוסכמת; ראה גם בסעיף 5.2 לחוות דעת פרי]; שנית, אין חולקין שטרח חסן על ההליך התכנוני, אך לא מעבר לכך, וברור שלקראת כל מימוש יהיו אלה האחים שייאלצו לשאת בהיטל השבחה, אם וככל שיוטל; שלישית, יש בנקודה זאת מקום גם לשיקולי מדיניות: בניגוד, למשל לבית צפפא הגדול, מקום בו לקו בהתנהלותם מרבית האחים, ברשב"ג, רובץ מלוא הכשל לפתחו של חסן. נוכח כל זאת, לא יבוצע הקיזוז המתבקש על ידי חסן.
  2. בנוסף, יסלק חסן את ידו מהחדר שתפס בבית הישן שבשולי חלקה 78. חוות הדעת לא מציינת את שיעור דמי השימוש הראוים בגין החדר הנדון, ולפנים משורת הדין, לא יחויב חסן בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה בחדר זה.

ד.         מקור חיים

על הפרק מחלוקת פשוטה. הקרקע – מוסדרת. חלוקת הזכויות בין האחים – ברורה, שליש לכל אחד. הדירה העיקרית, עדיין בדיירות מוגנת ואין לה משמעות של ממש בשלב זה.  על הפרק, אפוא, גורלה של דירה אחת, שהיתה בדיירות מוגנת ופונתה. מעתה ואילך יוכרע גורלה על ידי שלושת בעליה יחדיו,  ואין כל הצדקה לתת בעניינה צווים מרחיקי לכת. לכל היותר, אם ירצו בכך שלושתם, ימכרו אותה ויחלקו בכסף – נתון לשיקול דעתם. כל שנותר עוד להכרעה בנקודה זאת עניינו בהתחשבנות הכרוכה במעשי חסן בדירת אזולאי עד היום. בנקודה זאת קובע אני, כי כנגד הוצאותיו בפינוי אזולאי ובהשבחה המתונה שביצע בדירה עומדות לחסן ההכנסות להן זכה מהשכרתה. לטעמי, ותוך שאדגיש גם את הממד הפרקטי בפסיקתי זאת, מקזזות הוצאותיו את הכנסותיו וניתן להניח לנושא זה.

9. וקודם שאחתום

בית המשפט עשה רבות במאמץ להביא את הצדדים לפיתרון כולל, מטרה שאף הם, חפצו בה. ראוים לכך הצדדים שמכבדם בית המשפט עד מאד. גם באי כוחם הנכבדים ניסו לסייע. ואולם, מקום שאין בידי הצדדים להגיע לכל פיתרון מוסכם, אין לו, לבית המשפט, אלא טענות הצדדים כפי שפירטו אותן בכתבי הטענות ובמהלך ההליך, והראיות שבפניו. ולא אחת, אין בחזית המריבה ( – ובפרשתנו, חזיתות מספר), כמוגדר בכתבי הטענות, לאפשר את הבאתה של כל פרשה מורכבת כדי גמר מוחלט. שימת לב בנקודה זאת, בין היתר, לכך, שבהעדר הסכמות מחויב בית המשפט להימנע מחריגה מטענות הצדדים, להקפדה על דיני הראיות וכשעל הפרק שאלות שמהותן האמיתית בזכויות במקרקעין, כרוכה בעייתיות גם מבחינת סמכותו העניינית של בית משפט השלום. בסיטואציות מורכבות, וכך המצב בפרשתנו, כשהסעדים הממשיים האפשריים מעבר לפן הכספי (דמי שימוש וכדומה), הינם סילוק יד ולחילופין צו לפירוק שיתוף על פי סעיף 40 לחוק, אין ביכולתו של בית המשפט לספק פיתרון ממצה לסכסוך הכולל. כאמור בגוף פסק הדין, לא היה נכון לאמץ פיתרון כולל אחוד ביחס לכל המחלוקות, באשר, נסיבותיהן, שונות הן, ותחת זאת נמצאה בנסיבות אלה נקודת האיזון במתן צו לפירוק שיתוף בקרקע המורכבת ביותר, בית צפפא הגדול, היא החלקה בה לא ניתן למצוא כל פיתרון סביר אחר שיאפשר לצדדים חיים משותפים; זהו גם הפיתרון המתחייב על פי החוק, לשונו ורוחו, וכן על פי הפסיקה, וסעדים מתונים יותר בשאר חלקות הקרקע, כל אחת, כפי נסיבותיה, במקרים המתאימים, גם תוך קביעת פיצוי כספי.

תקוה אני, שגם בכך יהיה כדי לסלול דרך סבירה לסיום המחלוקות, בודאי לאחר גמר הליכי פירוק השיתוף.

  1. סוף דבר, יפעלו הצדדים כמפורט בפסק הדין. בתוך 30 יום ינסו באי כח הצדדים לגבש הסכמות בשאלה מי יהיה כונס הנכסים שילווה את מימוש בית צפפא "הגדול". בהעדר הסכמות, ימונה כונס על ידי בית המשפט.
  1. בנסיבות העניין, ישא כל צד בהוצאותיו.

 

ניתן היום, ט"ז אדר א' תשע"א, 20 בפברואר 2011, בהעדר הצדדים.

 

תא (י-ם) 6618/04 ‏ ‏ חסן אבו דאלו נ' חליל אבו דאלו

 

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי 

www.israel-law.co