פירוק שיתוף – כונס נכסים

פירוק שיתוף – כונס נכסים
Rate this post

פירוק שיתוף – כונס נכסים

להלן פסק דין בנושא פירוק שיתוף – כונס נכסים:

פסק דין

  1.      עניינו של פסק דין זה בשאלת יישום הוראות סעיף 40א לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מקום שעל זכויות הבעל במקרקעין המשותפים מתמנה כונס נכסים לגביית חוב פסוק והאם מעמד האשה כמעמדו של שותף רגיל לעניין סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972.
  2.      על פי הסכמתם הדיונית של ב"כ הצדדים ניתן פסק הדין על יסוד החומר שבתיק, לרבות כתבי טענות, תצהירי עדויות ראשיות ותיקי מוצגים שצורפו, וכן סיכומי הצדדים בכתב המונחים בפני וללא שמיעת העדויות.
  3.      ביום 17.4.2005 הגיש התובע תביעתו לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 411/3 בגוש 6740 והמצויים ברחוב העלייה השניה 26 בחולון.
  4.      עו"ד אבי נמצוביץ מונה ככונס נכסים על זכויות אריה בר-און במקרקעין לצורך מימושם, על פי צו מינויו ע"י ר' הוצל"פ, מיום 26.3.04.
  5.      הנתבעת, רעייתו של אריה בר-און מזה 33 שנים, כאשר במהלך נישואיהם, ביום 17.12.75, רכשו הנתבעת ואריה בר און זכויות במקרקעין, זכויות הנתבעת ואריה בר-און בדירה נרשמו בחלקים שווים בספרי רשם המקרקעין.
  6.      לאריה בר און נוצרו חובות ארנונה ומים בגין חנות – מרפדיה, בה הוא מחזיק בסך של 429,938 ₪.
  7.      בהסתמך על הוראות סעיף 11(א)(1)(2) לפקודת המיסים (גבייה), רשמה עיריית תל אביב יפו ביום 5.1.99 הערה בספרי רישום המקרקעין על חלקו של אריה בר און במקרקין בגין חוב ארנונה ומים אשר עמד באותו מועד על סך של 197,445 ₪, המהווה שעבוד על חלקו של אריה בר און. כאמור למימושו של שעבוד זה מונה עו"ד נימצוביץ ככונס נכסים.
  8.      בטופס האזהרה אשר נשלח אל אריה בר און מאת לשכת ההוצאה לפועל צויין כי המימוש מתבקש על מלוא הזכויות בדירה בגין החוב לעיריה.
  9.      הואיל והנתבעת לא היתה ואיננה צד להליכי המימוש בלשכת ההוצאה לפועל, עתרה היא ביום 3.3.04 לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו פטורה הנתבעת מכל חוב לעיריה וכי השעבוד אשר הוגש למימוש ע"י העיריה, כנגד הדירה בטל וכי הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה כמשמעותו בהוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972.
  10.      כונס הנכסים נתן הסכמתו למתן פסק דין ההצהרתי (23.5.04), לפיו לנתבעת זכויות בנכס וכי הנתבעת פטורה מכל חוב של מר בר און בנכס כלפי העיריה.
  11.      בד בבד, הגיש כונס הנכסים, ביום 12.5.04, את התובענה דכאן – תובענה לפי חוק השיתוף במקרקעין, בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, הקובע כי לכל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת. פעולת כונס הנכסים למימוש זכויותיו של מר בר און במקרקעין ננקטו לשם זקיפת חלקו של מר בר און בתמורת מכירת הדירה לצורך סילוק חובותיו לעיריה.
  12.      בכתב הגנתה, ובתצהיר עדותה הראשית, טוענת הנתבעת כי בנסיבות העניין עומדת לה ההגנה בסעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972.

מעמדו של כונס הנכסים
13.     מהי זכותו של כונס הנכסים לבקש פירוק השיתוף על דרך הגשת התביעה לפירוק השיתוף במקרקעין על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין.
14.     סעיף 53(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 קובע כי:
"ראש ההוצאה לפועל רשאי, אם ראה צורך או תועלת בדבר לשם ביצוע פסק הדין למנות כונס נכסים לנכס מסויים של החייב".
15.     סעיף 54(א) לחוק האמור קובע כי:
כונס הנכסים ייקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל, וידו של כונס הנכסים בכל אלה – כיד החייב".
16.     על תכליתה של הוראה זו עמד השופט (בדימוס) דוד בר אופיר כי:
"כונס הנכסים אינו זקוק ליפוי כוח מטעם החייב, והוא רשאי לבצע כל פעולה במקום החייב, תוקף הפעולות שמבצע כונס הנכסים, הוא כתוקף הפעולות שמבצע החייב בעצמו, וכך רשאי כונס הנכסים לחתום על כל מסמך, לתת אישור או לבצע כל תשלום, כשהחייב מסרב לבצע פעולות אלה בעצמו". (ד. בר אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, עמ' 495-496).
מכאן כי רשאי היה כונס הנכסים עו"ד נימצוביץ, לאור מינויו ככונס נכסים, וככל שהדבר דרוש לו לביצוע מכירת הדירה – לבקש פירוק השיתוף בה.

ההליך הראוי
17.     שאלה אחרת היא – האם לשם מכירת הדירה נדרש פירוק השיתוף על דרך של הגשת תביעה לבית המשפט לפירוק השיתוף במקרקעין, או שמא היה על כונס הנכסים לפעול למכירתה במסגרת תיק ההוצאה לפועל.
18.     במילים אחרות: משהוטל עיקול על דירה שהיא בבעלות משותפת של החייב ושל רעייתו הנתבעת – האם רשאי הנושה/המעקל לפעול למכירת הנכס כולו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל או שמא עליו לפנות בתובענה לבית המשפט המוסמך, לשם פירוק השיתוף.שהרי אין כל מניעה כי זכויותיו של החייב בנכס המעוקל יימכרו – בין על ידי המוציא לפועל, ובין בדרך של מינוי כונס נכסים לשם מימוש הזכויות.
19.     דא עקא שאין דרך זו ישימה במקרים כאשר אין כל אפשרות מעשית למכור רק את חלקו של החייב בנכס.
מכאן – כאשר מדובר בזכויות משותפות בדירת מגורים, אין כל דרך מעשית למכירת זכויות החייב, ללא פירוק השיתוף במקרקעין.

מתי יתיר בית המשפט את פירוק השיתוף
20.     סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
א.     הוראת סעיף זה מבטאת את עקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין, דהיינו – כי כל שותף יכול ורשאי להביא לפירוק השיתוף.
ב.     ברוח עקרון זה קבע הדין כי יש להקל על שותף המבקש את פירוק השותפות.
עקרון זה כפוף כמובן למספר חריגים, ובמיוחד לעקרון תום הלב.
ג.     בע.א. 1017/97 רידלביץ נ. יצחק מודעי, פד"י נב' (4) 625 אומר כב' השופט מ. חשין:
"עקרון העל הוא שכל שותף במקרקעין משותפים, יכול ורשאי להביא לרצונו לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין).
אכן, גם עקרון על זה נושא על גבו חריגים כגון במקום בו נכרת הסכם שיתוף, השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין).
ככל הוראה כפוף עקרון העל גם לדוקטרינת תום הלב, ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראותו כבנה של דוקטרינת תום הלב…"
ד.     מקום בו הבקשה לפירוק השיתוף מוגשת על ידי כונס נכסים שמונה לשם מימוש הנכס המעוקל – שיקולי עקרון העל שכל שותף במקרקעין יכול ורשאי להביא לרצונו לפירוק השיתוף – אינם חלים.
שהרי – אף אחד מבעלי הנכס אינו מעוניין בפירוק, אין חשש לריב ומדנים, והפירוק אינו דרוש לשם פיתוח המקרקעין.
ה.     הפירוק נדרש אך כדי לאפשר לנושה להפרע מתמורתו של הנכס את חובו של השותף החייב.
ו.     פירוק השיתוף במקרה זה – פוגע בקניינו של השותף האחר, למען קידום אינטרס הנושה, ולכן – האיזון בין האינטרסים שונה מהמקרה בו הבקשה לפירוק השיתוף מוגשת על ידי שותף במקרקעין.
ז.     כך למשל, פרופ' וייסמן בספרו "דיני הקניין בעלות ושיתוף" – מביע דעתו כי צד ג', נושהו של החייב לא יוכל לדרוש את פירוק השיתוף, אלא בנסיבות מיוחדות, הקבועות בדין, כגון: ממשכן הפועל על פי סעיף 11 לחוק המשכון תשכ"ז-1967; מנהל עזבון הפועל על פי חוק הירושהתשכ"ה-1965, (עמ' 326-327). פרופ' וייסמן אינו מאזכר כלל בקשתו של כונס נכסים שמונה על ידי ר' הוצל"פ ושהינו למעשה – ידו הארוכה של החייב.
ח.     מכאן – שאין לשלול לגמרי את זכותו של כונס הנכסים על נכסי החייב לבקש פירוק שיתוף במקרקעין, אך ברי שהדבר ייעשה על פי הוראות בית המשפט בלבד, ותוך שבית המשפט ישקול את העובדה כי בפניו בקשת כונס – ולא בקשתו של שותף.
ט.     במסגרת שיקול הדעת – האם לאפשר את פירוק השיתוף לבקשתו של כונס נכסים שכזה – על בית המשפט לבחון: האם הבקשה הוגשה בתום לב ; האם אינה מהווה למעשה רק אמצעי לחץ על החייב. בית המשפט ישקול את האפשרויות האחרות, בהן יוכל הנושה לפעול לשם גביית החוב; אפשרויות שלא יהיה בהן כדי לפגוע בקניינו של השותף של החייב. כך ישקול בית המשפט גם אם הפגיעה בזכויות הקניין של השותפים, בשים לב להיקף החובות, ולדרכי גבייה אלטרנטיביות – אינו עולה על הדרוש. עוד ישקול בית המשפט את אינטרס ועמדת הנושים האחרים של החייב, ובמיוחד נושים מובטחים וכן – יבחן אם יש תועלת לנושה בפירוק השיתוף במכירת הדירה.

פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני הזוג
21.     נקודת המוצא – שאין חולקין עליה – היא שהמקרקעין – הדירה – איננה ניתנת לחלוקה.
22.     כך גם אין חולק כי זכויותיה של הנתבעת, נרשמו במרשם המקרקעין. נפקות רישום זכויותיה הוא בהענקתן של זכויות רשומות בדירה לנתבעת, בשותפות עם השותף השני – בעלה. דא עקא, שבין הנתבעת לבין בעלה "נכנס" גורם שלישי, כונס הנכסים, בשם בעלה וטוען לפירוק השיתוף במקרקעין.
23.     בענייננו – פירוק השיתוף במקרקעין הוא בין בני הזוג – כונס הנכסים בשם הבעל והאשה – הנתבעת – פירוק שיתוף אשר איננו כרוך בתביעת גירושין.
24.     טוענת הנתבעת כי הואיל ולבעלה זכויות רשומות במחצית הדירה, והואיל והנתבעת הינה שותפה של בעלה בזכויות בדירה, זכאית היא להגנת הוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר באופן שמכירת חלקו של הבעל בדירה על ידי כונס הנכסים בהוצל"פ – בפירוק השיתוף במקרקעין – כפופה לזכות הדיירות המוגנת שלה בדירה.
25.     סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972 קובע לאמור –
"(ד) החזיק אדם בנכס, כשהוא אחד מבעליו, או מחוכריו לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או רוכשו לדורות החדש, לפי העניין".
26.     מנגד – הואיל והתבענה הוגשה על ידי כונס הנכסים בנעלי הבעל, מבקש כונס הנכסים להינות מהוראות סעיף 40א לחוק המקרקעין תשכ"ט-196 הקובע לטענתו כי הוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972 אינן חלות במקרה זה.
27.     בסמוך לחקיקת חוק בית המשפט לענייני משפחה תשנ"ה-1995, הוספה הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ולפיה:
"(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים, שהם דירה של בני זוג, המשמשת להם למגורים בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי הזוג הקטינים ולבן הוג המחזיק בהם יחדיו נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם לתקופה שייקבע".
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה כאמור בסעיף קטן (א)".
28.     הוספת הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין נבעה בין היתר מהצורך להתגבר על קושי צפוי כתוצאה מהתנגשות תביעות לפירוק שיתוף של בני זוג; הצורך לבחור בין דחיית הדיון בבקשת פירוק השיתוף עד להכרעה בתביעת המדור, או לחילופין הכרעה בשאלת המדור כעניין שבגררא. ראה: דבר ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 16) דירת מגורים, תשמ"ד – 1994, ה"ח תשנ"ז, 533 וראה: ע.א. 2626/90 ראש חודש נ' ראש חודש פד"י מו (3) 205.
29.     הנה כי כן, הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 באה להבטיח כי בן זוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנוייה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני, ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם: כן מסדירה הוראת סעיף 40א כי דירת המגורים תמכר כדירה פנויה כך שחוקי הגנת הדייר לא יחולו עליה.
30.     מילים אחרות הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין נועדה להסדיר את היחסים בין בני הזוג בתוך המערכת הזוגית, ובמטרה למנוע מצב בו בן זוג אחד, יבקש לעצמו זכויות יתר גם בחלקו של בן הזוג האחר בדירת המגורים.
31.     ברור איפוא כי הוראת סעיף 40א לא נועדה לשמש בידי צדדים שלישיים, לרבות נושי אחד מבני הזוג, ולאכוף את פירוק השיתוף בניגוד לאינטרס של בני הזוג, תוך נישול בן הזוג מזכויות דיירות מוגנת המוקנות לו על פי חוק.
32.     תכליתה של הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין לשמש את בן הזוג ואותו בלבד, ולא לשמש אינטרס של נושיו, המנוגד לאינטרס שלו ושל בת זוגו. אדגיש כי לכונס הנכסים המתמנה על פי חוק ההוצאה לפועל תשנ"ז-1967 – מנויו הוא על הנכס – אולם אין הנכס מוקנה לו, בהבדל מן הנאמן בפשיטת רגל אשר נכסי החייב מוקנים לו (ס' 42 לפקודת פשיטת הרגל). ראה: ע.א. 3295/94 גיל פרמינגר נ. חווה מור פד'י נ' (5) 111.
33.     מכאן שכונס הנכסים מנוע מלעשות שימוש בהוראת חוק אשר נועדה להסדיר את מערכת היחסים שבין בעל לאשתו, על מנת להקים זכויות צד ג' אשר אינן חלק מן המערכת הזוגית.
34.     יתר על כן, החלת הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין במקרה שבו כונס הנכסים הנכנס בנעליו של הבעל – השותף במקרקעין באופן שלא תחול הגנת סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972 יוצרת חוסר שוויון בין שותף שאיננו בן זוגו של החייב לבין שותף שהוא בן זוגו של החייב.
35.     מקום בו הבקשה לפירוק השיתוף מוגשת על ידי כונס הנכסים בשם הנושה של הבעל – שהוא אחד השותפים, הרי בעוד ששותף שאיננו בן זוג של השותף האחר יהנה מתחולת הוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר, הרי ששותף שהינו גם בן זוג – יקופח ולא יהנה מאותה הגנה.
36.     אשר על כן אני דוחה את טענת כונס הנכסים לפיה פירוק השיתוף במקרקעין יהיה בכפוף להוראות סעיף 40א לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 – כאן המקום לומר כי תכליתה של הוראת סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב – 1972 כפולה – מחד – לסייע לנושה לגבות את כספו אך גלום בה גם הרצון לאפשר למי שכשל מבחינה כלכלית לחזור ולתפקד כאדם בעל כבוד עצמי. זהו ביטוי להבטיח לחייב ולתלויים בו – שאין להם יד ורגל ביצירת החוב, קורת גג לראשם. מעבר למשמעות הסוציאלית – הבית אינו רק קורת גג. "אדם משקיע בביתו מזמנו ומרצו, ובין קירותיו טמונים זכרונות עליהם הוא מתרפק, בשעות קשות כמו בשעות שמחה. לביתו של אדם יש קדושה בעיניו, הוא כבודו ומבצרו בו הוא מפתח את אישיותו וזהותו, ובו הוא מוצא את חירותו ופרטיותו, ושם הוא חש אדון לעצמו". רע"א 10858/03 דוד בן בסט נ. רהב עין דר תק-על 2004(3) 1491. לנוכח אלה היה המחוקק ער לקושי הטמון במכירה כפויה של בית מגורים ורגישותו כי באה לידיביטוי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. גם הביקורת אשר נמתחה על הוראתו התמקדה בהיקפה, אך לא בצורך בה. (רייכמן אוריאל עיוני משפט ט תשמ"ג עמ' 121).
37.     אני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירת הדירה כפוף להוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972 ועם מכירת הדירה לצד ג' תוכרז הנתבעת כדירת מוגנת בדירה.
38.     מכל המקובץ עולה:
א.      ניתן בזה צו לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 411/3 בגוש 6740, המצויים ברחוב העליה השניה 26 חולון, בדרך של מכירתם בשוק החופשי לכל המרבה במחיר, בכפוף לזכות הנתבעת על פי הוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972, וחלוקת הפדיון בניכוי הוצאות המכירה ושכ"ט כונס הנכסים, בין כונס הנכסים לבין הנתבעת, בחלקים שווים.
ב.      אני ממנה בזה את עו"ד אבי נימצוביץ מרחוב דרך מנחם בגין 28 רמת גן טל: 5751291 פקס:5755544 ככונס נכסים לביצוע פירוק השיתוף במקרקעין, שומתם מכירתם וחלוקת התמורה בין הצדדים.
דבר מינויו של כונס הנכסים יירשם על ידי הכונס בלשכת רישום המקרקעין.
ג.     מינויו של כונס הנכסים כלעיל ייכנס לתוקפו לאחר שכונס הנכסים יפקיד התחייבות עצמית על פי טופס 46 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד 1984.
ד.     בתוקף תפקידו, על הכונס לדאוג לשמאות של המקרקעין ולמכירתם בכפוף לזכויות הנתבעת על פי סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972, לדאוג לפרסום ולמכירה, בין אם בדרך של מכרז פרטי, התמחרות, ובין בדרך אחרת, כפי שימצא לראוי ומתאים.
ה.     כונס הנכסים יגיש בתוך 45 ימים מהיום דו"ח אודות הפעולות שביצע לשם מימוש האמור בפסק דין זה.
ו.     הוצאותיו ושכרו של הכונס אותם אני מעמידה בשלב זה על סך של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ, ישולמו לו על ידי הצדדים ביחד ולחוד, ובתוך 21 ימים מעת מתן פסק הדין.
ז.     כונס הנכסים יהא רשאי ואם כך ימצא לנכון, לשוב ולעתור לשכר נוסף.
כל צד יישא בהוצאותיו.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי