פירוק שיתוף חכירת משנה

פירוק שיתוף חכירת משנה
Rate this post

פירוק שיתוף חכירת משנה

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן פסק דין לדוגמא בנושא פירוק שיתוף בחכירת משנה:

פסק דין- 

1. מחלוקת בין מחזיקים בבניין מגורים בבני ברק. המערערים תבעו פיצוי בגין נזקים בשל פלישת המשיבים לשטח המוצמד לדירתם. המשיבים הגישו תביעה שכנגד לפירוק שיתוף ולפיצוי בגין עוולות נזיקיות. בית משפט השלום דחה את התביעות הנזיקיות וקיבל את התביעה לפירוק שיתוף.

רקע עובדתי ופסק דינו של בית משפט השלום
2. בעלי הדין מתגוררים בבניין בין שתי קומות שבו ארבע דירות, חלקה 376 בגוש 6188 ברחוב יצחק שדה 9 בני ברק. המערערים-התובעים הינם חוכרי משנה של שתי דירות מגורים בקומה הראשונה של הבניין. המשיבים-הנתבעים-התובעים שכנגד הינם חוכרי המשנה של שתי דירות מגורים בקומת הקרקע של אותו בניין. כפי שציינה השופטת המלומדת, מדובר בבניין שנבנה על ידי חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל של ההסתדרות ["חברת העובדים"] על קרקע של הקרן הקיימת לישראל. קק"ל החכירה בחכירה ראשית את הקרקעות ל-שכונת הפועלים ג' בבני ברק אגודה שיתופית לשיכון בע"מ ["האגודה"]. האגודה החכירה את הדירות לבעלי הזכויות בדירות שבבניין, בחכירת משנה.
הבניין הנדון אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. בפרק ו'1 של חוק המקרקעין החיל המחוקק הוראות רבות החלות על בתים משותפים גם על בתים שאינם רשומים ככאלה: רע"א 259/99 פליצה ראובן נ' סופיוב פ"ד נה(3) 385, 400 א'.
חוזי חכירת המשנה נחתמו על ידי האגודה, חוכר המשנה, קק"ל וחברת העובדים ומתייחסים לזכויות וחובות חוכרים בנכסים המוחכרים ובשטחים המשותפים בחלקה. המערערים 2-4 הינם חוכרי המשנה בדירה בקומה הראשונה בבניין, המערער-התובע 1 חוכר בחכירת משנה של הדירה השנייה בקומה הראשונה. המשיבים-הנתבעים 1-2 הינם חוכרי משנה בדירה שבקומת הקרקע ומשיב-נתבע 1 חוכר בחכירת משנה את הדירה השנייה בקומת הקרקע.

3. מסקנת השופטת המלומדת, שהסתמכה על ראיות שבאו בפניה ובכלל זאת על "מסמך הוראות" שהוצא לחוכרי המשנה על-ידי האגודה, ראו נספח א' לתצהירו של רפאל צ'קרוב, הייתה כי התיעוד הכתוב עולה בקנה אחד "הן עם הנוהג אשר היה קיים בפועל בין הצדדים והן עם אומד דעתם של הצדדים בחוזי החכירה", עמ' 11 שו' 17-19, כך שהוסדרה חלוקת הרכוש המשותף והשימוש בו באופן שוויוני בין חוכרי הדירות בבניין. עוד ציין בית משפט השלום "כי אכן היה קיים נוהג בין הצדדים באשר לחלוקה והשימוש ברכוש המשותף משך עשרות שנים אשר הנתבעים ידעו עליו עוד טרם רכישת הדירות בקומת הקרקע…", שם, עמ' 12 שו' 25-28. בהמשך צוין "נוהג החלוקה והשימוש בחצרות כאמור במסמך ואשר היה בין הצדדים בפועל כך שהתובעים השתמשו בחצר הצפונית והנתבעים בחצרות סביב דירותיהם, יכול להקנות להם לכל היותר זכות שימוש ניהול ואחזקה בחצרות על פי חלוקה זו, להבדיל ממתן זכות קניינית לאחד הצדדים על חלק מסויים ברכוש המשותף…" שם עמ' 13 שו' 7-10.

4. בית משפט השלום מינה, בהסכמת בעלי הדין, כמומחה מטעמו את זוהר עירון, מודד מוסמך ושמאי מקרקעין לשם מתן חוות דעת בנוגע למצב התכנוני של החלקה, לרבות חלוקת הזכויות בה, התייחסות לתוספות הבנייה שנבנו על ידי מי מהצדדים ולחוקיותם וכן למתן הצעת חלוקה לאחר הרחבה של המבנים הקיימים בהתאם למצב התכנוני. המומחה הגיש חוות דעת ביום 7.5.10 וכן הגיש חוות דעת משלימה ביום 17.6.10. פסק דינו של בית משפט השלום מאמץ את הצעת החלוקה, כפי שהוצעה על ידי המומחה וזאת גם בשים לב לכך שהמערערים ויתרו על חקירתו.

5. בכל הנוגע לתביעות הנזיקיות החליטה השופטת המלומדת לדחותן, מכיוון שהמערערים לא עמדו בנטל להוכיח כי המשיבים הם אלה שגרמו לנזקים הנטענים בכתב התביעה.

6. בסעיף 4 לחלק האופרטיבי של פסק דינו של בית משפט השלום נקבע, על בסיס הנוהג אשר היה קיים בין הצדדים, כי "יתרת החצר הצפונית… תישאר בשימושם ובניהולם של התובעים שהחלקים בצידי הבניין יהיו בשימושם ובניהולם של הנתבעים. אשר על כן הנני מורה לנתבעים לסלק את המחסן מהחצר הצפונית", עמ' 23 שו' 8-13.

דיון והכרעה
7. אין צורך להרחיב את הדיבור בכל הנוגע לדחיית התביעות בעילות הנזיקיות. באת כוחם המלומדת של המערערים ציינה בטענותיה בע"פ בערעור, כי אין בדעתה לבקש התערבות בממצאים של בית משפט השלום, המבוססים על הראיות שבאו בפני השופטת המלומדת. אני דוחה איפוא את הערעור ככל שהוא מתייחס לדחיית התובענה העיקרית שהוגשה לבית משפט השלום.

8. בית משפט השלום קיבל את התביעה שכנגד של הנתבעים לפירוק השיתוף בדרך של רישום החלקה הנדונה והבניין שעליה כבית משותף. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין משותפים לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. השופטת המלומדת בחנה בפסק דינה את ההוראות השונות שבחוק המקרקעין המתייחסות לפירוק שיתוף ובעיקר את השאלה האם התקיימו הוראות סעיף 42 לאותו חוק.

9. אני סבור שבענייננו נדונה התביעה שכנגד לפירוק שיתוף למחיקה על הסף משעה שלא כל בעלי הזכויות במקרקעין הנדונים צורפו כבעלי דין בתביעה שכנגד. בית משפט השלום ציין כי שותף במקרקעין, לעניין סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הזכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף הינו כל מי שרשום כשותף, קרי כבעלים ו/או כבעלים של זכות רשומה אחרת במרשם המקרקעין וזאת בהסתמך על עו"ד מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהד. 2, 2004), בעקבות ת"א (כ"ס) 1190/03 וינגרטן נ' ננעים חיים, כב' השופט רמי אמיר.
בענייננו רק חוכרי המשנה הינם בעלי דין. הבעלים הרשום (לפי הנסח שהוצג בבימ"ש השלום) והחוכר הראשי לא היו צדדים בתביעה לפירוק השיתוף. גם בהנחה שחוכר משנה הוא בגדר "שותף במקרקעין משותפים", לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הזכאי לתבוע פירוק שיתוף, הרי ברור שכל יתר בעלי הזכויות באותם מקרקעין צריכים להיות צד להליך של פירוק השיתוף. ראו גם: אז' שלום עכו 3929/95 יורשי המנוח מוחמד איברהים דיאב נ' מופלח מוחמד חסן עואד, עמ' 7, סע' 16 ( 14.11.10); אז' שלום עכו 6928-02-09 סרחאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, עמ' 4, סע' 7 ( 26.5.11, סעיף 7).
העובדה שנציג מטעם החוכרת הראשית, או מצד בעל עניין אחר, העידו בפני בימ"ש השלום, וכי לכן עמדתו בענייננו ידועה, כנטען על-ידי בא-כוחם המלומד של המשיבים, – אינה מהווה תחליף לצירוף כבעל דין של בעל הזכות במקרקעין.

סעד
10. אינני רואה מנוס אלא לקבל, בנסיבות אלה, את הערעור על אותו חלק של פסק הדין של בית-משפט השלום לפיו התקבלה בחלקה התביעה שכנגד. ההוראות שניתנו בהקשר זה בסעיף 3 שבפרק האחרון לפסק הדין, עמ' 23 שו' 2-6, בטלות. התביעה שכנגד מטעם המשיבים לפירוק שיתוף נמחקת. אין בכך כדי למנוע ממי שיש לו זכות לכך, לתבוע כדין, פירוק שיתוף בחלקה הנדונה.
בשים לב למסקנה זו ראוי להתערב גם בחיוב בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין שנקבעו בבימ"ש השלום. בטל חיוב המערערים בגין הוצאות משפט של המשיבים-התובעים שכנגד בבית-משפט השלום. אני מפחית את החיוב שנקבע שם בשכר טרחת עורך-דין ומעמיד אותו על סך של 7,500 (שבעת אלפים וחמש מאות) ₪, בצירוף מע"מ, ליום 29.4.12, וזאת בשים לב לכך, שהתביעה העיקרית בבימ"ש השלום נדחתה.
אני מחייב את המשיבים ביחד ולחוד לשלם למערערים יחדיו את הוצאות המשפט בערעור (בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הוצאתו בפועל של כל פריט) וכן שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪, בצירוף מע"מ, להיום. העירבון בערעור (כולל פירות) יוחזר למערערים באמצעות בא כוחם.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי