פירוק שיתוף בקרקע שבבעלות קק"ל

פירוק שיתוף בקרקע שבבעלות קק"ל
Rate this post

פירוק שיתוף בקרקע שבבעלות קק"ל

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן פסק דין בנושא פירוק שיתוף בקרקע שבבעלות קק"ל:

פסק דין:

עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 8, גוש 17564 מאדמות כפר מנדא, בשטח 26,281 מ"ר (להלן: "החלקה" או "חלקה 8"), ולקביעת תשלומי איזון. החלקה היא בבעלות משותפת של קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") המיוצגת בתביעה זו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") ושל הנתבעים 2-20. הנתבעת 1 צורפה בטעות כנתבעת בתביעה זו על אף שאין לה זכויות בחלקה ולפיכך בישיבת יום 5/7/11 ביקש ב"כ המנהל למחוק את התביעה נגדה.

בהתאם לנסח רישום המקרקעין, קק"ל היא הבעלים של 8,390 מ"ר בחלקה, הנתבעים 2-14 הם הבעלים של 4,750 מ"ר ואילו הנתבעים 15-20 הם הבעלים של יתרת הזכויות בחלקה בשטח של 13,681 מ"ר.

לכתב התביעה צירף המנהל תשריט חלוקה מוסכם (נספח ג' לכתב התביעה) וטען, כי על אף ההסכמה לפירוק השיתוף בהתאם לתשריט זה, התביעה הוגשה נוכח סירובם של הנתבעים לשלם לו תשלומי אזון. ואכן, בישיבת קדם המשפט הראשונה שהתקיימה ביום 10/1/11 הודיעו הצדדים כדלקמן:

"מוסכמת עלינו החלוקה שנערכה ע"י המנהל ביום 3/8/09 ושסומן כמספר עבודה 510/11 (נספח ג' לכתב התביעה – ע.ט.). המחלוקת מתמקדת בשאלה אם מגיעים למנהל תשלומי איזון אם לאו".

בהקשר זה העלו הנתבעים שתי טענות: הראשונה נוגעת לפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בעכו ביום 8/7/87 במספר תביעות פירוק שהגיש המנהל ולתשריט חלוקה שצורף לאותו פסק דין ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. לטענת הנתבעים, פסק דין זה פירק את השיתוף גם בחלקה 8 נשוא הדיון, ועל כן, מנוע המנהל מלהגיש תביעה נוספת בעניין זה, והחלוקה בתשריט שצורף לאותו פסק דין מחייבת את הצדדים גם היום.

לחלופין, טענו הנתבעים, כי בין הצדדים נערך הסכם פירוק ולפיו החלקה חולקה למגרשים בהתאם לתשריט שצורף לפסק הדין, ולאורך השנים התנהגו הצדדים ופעלו בהתאם לאותו תשריט חלוקה מוסכם.

נוכח המחלוקת שנותרה בתיק, הוריתי על הגשת תצהירי עדות ראשית, וקבעתי את התיק לישיבת קדם משפט לאחר תצהירים.

ביום 5/7/11 התקיימה ישיבת קדם משפט נוספת במהלכה ביקשו הצדדים לקבוע את התיק להוכחות. נוכח ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בישיבה הקודמת, קבעתי בהחלטה מאותו יום, כי ההוכחות יתנהלו בשאלה אם פסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום בעכו פירק את השיתוף בחלקה 8 וכן בשאלה אם נערך בעבר הסכם לפירוק השיתוף בחלקה ואם ניתן לראות בהתנהלות הצדדים לאורך השנים הסכם לפירוק השיתוף, אשר שולל מקק"ל את הזכות לדרוש ולקבל תשלומי איזון.

פסק הדין בבימ"ש השלום בעכו

מהראיות שהובאו לפני עולה, כי בשנת 1987 הגיש המנהל לבית משפט השלום בעכו מספר תביעות לפירוק השיתוף במקרקעין שהמדינה או קק"ל היו בעלים בהם במשותף עם אנשים פרטיים. לתביעות אלה צורף תשריט חלוקה (נספח ת/1) ממנו עולה, כי חלקה 8 חולקה לארבע חלקות משנה; תת חלקה 8/1 בשטח 13,141 מ"ר שיועדה לנתבעים 15-20, תת חלקה 8/2 בשטח 5,613 מ"ר ותת חלקה 8/3 בשטח 2,697 מ"ר, שיועדו לקק"ל ותת חלקה 8/4 בשטח 4,750 מ"ר שיועדה לנתבעים 2-14.

בעקבות הגשת התביעות לפירוק השיתוף לבית משפט השלום בעכו, ניתן ביום 8/7/87 פסק דין המורה על פירוק השיתוף בהתאם לתשריט ת/1, בכל החלקות נשוא התביעות. בפסק הדין קבע כב' השופט ברלינר כדלקמן:

"אני מורה על חלוקה בעין של כל החלקות נשוא התובענה על פי מה שביקש התובע וכאמור בתוכנית א'".

הנתבעים טוענים, כי בתשריט החלוקה שקיבל תוקף של פסק דין בשנת 1987 מופיעה חלקה 8 ודרך חלוקתה ולפיכך יש לראות בתשריט זה ובפסק הדין כמתייחסים גם לפירוק השיתוף בחלקה 8. מאחר שתשריט החלוקה המוסכם היום מבוסס על חלוקה מכוח פסק דין שניתן בשנת 1987 ומאחר שבמועד החלוקה המקורית כל שטח החלקה היה חקלאי, לא מגיעים למנהל תשלומי אזון.

המנהל טען מנגד, כי התשריט (ת/1) ופסק הדין של השופט ברלינר אינם מתייחסים לחלקה 8, אלא לחלקות 9-22. בעניין זה הם מפנים לטבלה המסכמת שבצד ימין של התשריט, שאינה כוללת את חלקה 8, וכן לקו השחור העבה שתחם את החלקות שלגביהן התייחס פסק הדין. לשיטתו, יתכן שבאותה תקופה הועלתה הצעה לפירוק השיתוף בחלקה 8 באופן ששורטט במוצג ת/1, אך לא הייתה כל חלוקה שקיבלה תוקף של פסק דין.

בהקשר זה עדיפה בעיניי עמדתו של המנהל. מעיון בפסק הדין לא ניתן לדעת לאלו חלקות הוא מתייחס והאם הוא חל על חלקה 8. הצדדים אף לא הצליחו לאתר את כתבי התביעה שהגיש המנהל בכל אחד ואחד מהתיקים נשוא פסק הדין ולכן לא ניתן לדעת אם בכתבי תביעה אלה, שעמדו בבסיס פסק הדין, עתר המנהל לפירוק השיתוף בחלקה 8. יתרה מכך, אף אחד מהצדדים לא יכול היה להעיד, באופן פוזיטיבי ומידיעתו האישית, אם כתבי התביעה שהגיש המנהל בשנת 1987 התייחסו גם לחלקה 8. על כן, הקביעה אם פסק הדין משנת 1987 מתייחס גם לחלקה 8 תתבסס, נוכח הנסיבות, על עיון בתשריט החלוקה עצמו והתנהלות הצדדים מאז ועד היום.

לטעמי, עיון בתשריט עצמו והתנהלות הצדדים לאורך השנים מלמדים כי פסק הדין אינו חל על חלקה 8 והצדדים עצמם לא ראו בו פסק דין הקובע את פירוק השיתוף בחלקה 8. מעיון בתשריט החלוקה עולה, כי הטבלה המפרטת את מספרי החלקות, תתי החלקות והשיוך של כל תת חלקה לאדם זה או אחר, אינה מתייחסת לחלקה 8, עובדה שאינה תומכת בטענת הנתבעים לתחולת פסק הדין על חלקה 8. אילו פסק הדין התיימר לחול גם על חלקה 8, לא הייתה כל סיבה לגרוע חלקה זו מהטבלה המסכמת.

יתרה מכך, עיון מדוקדק בתשריט מלמד, כי החלקות שהוא התייחס אליהן נתחמו בקו שחור עבה, להבדיל מחלקה 8 שלא נתחמה בקו כאמור. השוואת החלקות שנתחמו בקו שחור עבה עם הטבלה המסכמת מעלה, כי קיימת התאמה מלאה בין אלה לבין החלקות שפורטו בטבלה המסכמת. גם עובדה זו תומכת בטענת המנהל שפסק הדין אינו מתייחס לחלקה 8.

זאת ועוד, מאז מתן פסק הדין בשנת 1987 אף אחד מהבעלים במשותף בחלקה 8 לא פעל לרישום החלוקה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, בלשכת רישום המקרקעין או בכל מוסד אחר. אילו סברו הצדדים, כי פסק הדין חל גם על חלקה 8, סביר להניח שהם היו פועלים לרישום החלוקה במוסדות הרלבנטיים.

סיכומה של נקודה זו, הנני דוחה את טענת הנתבעים, כי פסק הדין חל על חלקה 8.

חלוקת שימוש או הסכם חלוקה

על אף שפסק הדין של השופט ברלינר אינו חל על חלקה 8, אין מחלוקת בין הצדדים, כי בפועל ובמשך שנים רבות הייתה חלוקת שימוש מוסכמת בחלקה בהתאם לחלוקה המופיעה ב-ת/1.

לטענת המנהל, בהעדר הסכם בכתב לפירוק השיתוף ובהעדר תשריט חלוקה שקיבל תוקף, אין פירוק שיתוף בחלקה. לטענתו, בשנים 2002 ו-2007 נכנסו לתוקף שתי תכניות ששינו את ייעוד הקרקע. התוכנית הראשונה היא ג/12211 (ת/4) שקיבלה תוקף ביום 3/6/02 והיא חלה על החלק המזרחי של החלקה ומטרתה הייתה, בין היתר, שינוי הייעוד של חלק זה מיעוד חקלאי לייעוד שצ"פ, מגורים משולב במסחר ואזור ספורט. התוכנית השנייה היא תכנית ג/15088 (ת/5) שקיבלה תוקף ביום 11/6/07 והיא חלה על החלק המערבי של החלקה. בהתאם לתוכנית זו שונה ייעוד המקרקעין עליהם היא חלה מייעוד חקלאי למגורים. לטענת המנהל, מאחר שבהתאם לתשריט החלוקה המוסכם, החלק שיועד לו הוא בצד המזרחי של החלקה שהוא בייעוד שצ"פ, מגורים משולב עם מסחר ואזור ספורט, ואילו הנתבעים קיבלו קרקע בייעוד מגורים, הרי יש לחייב את הפרטיים בתשלומי איזון, שכן שווי הקרקע שקיבלו עולה באופן ניכר, נוכח היעודים השונים של המקרקעין, על שווי הקרקע שהוא קיבל.

הנתבעים טענו מנגד, כי החלוקה על פיה פעלו הצדדים במשך השנים הייתה חלוקה בפועל של המקרקעין ולא חלוקת שימוש. לשיטתם, התנהלות הצדדים לאורך השנים, לרבות התנהלות המנהל עצמו, מלמדת, כי הצדדים הסכימו לפרק את המקרקעין בהתאם ל-ת/1. בשל כך, כך נטען, ערך המנהל עסקת חליפין בחלק מסוים במקרקעין בשטח שיועד לו ב-ת/1, בשל כך החכיר המנהל למועצה מקומית כפר מנדא חלק מסוים במקרקעין לצורך בניית והכשרת מרכז ספורט ומגרש כדורגל בשטח שיועד למנהל ובשל כך המנהל לא דרש במשך השנים תשלומי איזון, גם לאחר שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה לאישור תכנית חלוקה שהתבססה על ת/1. הנתבעים הוסיפו וטענו, כי מאחר ששינוי הייעוד בוצע לאחר שהחלקה פורקה ומאחר שבמועד הפירוק הייעוד של כל השטח היה חקלאי, אין המנהל זכאי לתשלומי איזון.

כידוע, הסכם פירוק במקרקעין אינו טעון הסכם בכתב, והצדדים רשאים להסכים בעל פה לפירוק השיתוף והסכם כאמור, אם יוכח, יחייב את השותפים במקרקעין. יתרה מכך, ניתן להסיק דבר קיומו של הסכם פירוק מהתנהגות הצדדים לאורך השנים, שממנה ניתן ללמוד, כי הצדדים הסכימו לפירוק השיתוף במקרקעין על אף שלא נערך הסכם בכתב או תשריט חלוקה פורמאלי. ברע"א (ת"א) 3029/95 מחמוד עבד אלקאדר אחמד חאג' יחיא נ' נעמאן עבד אלקאדר חאג' יחיא (18/6/06) נקבע:

"15. השאלה היחידה שעליה מן הראוי להתעכב הינה השאלה המשפטית הנוגעת לדרישת הכתב. בית המשפט לענייני משפחה קבע, כאמור, כי בנסיבות העניין ניתן להתגבר על דרישת הצורה, וזאת נוכח שורה של ראיות חיצוניות בהן מצא ליתן אמון, המצביעות על כוונת הצדדים ועל גמירות דעתם לחלק ביניהם את המקרקעין בניגוד לנתוני הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ועל-פי הפרקטיקה אשר נקבע כממצא עובדתי כי נהגה ביניהם, בהסכמה, במשך שנים ארוכות. הגם שהדבר לא נאמר ברחל בתך הקטנה, נראה כי ביסוד החלטתו של בית המשפט עמדה התפיסה, הרואה את המערערים כמושתקים מלכפור בהתנהגותם וביתר הראיות המצביעות על הסכמתם לחלוקה שהתנהלה בפועל ביניהם עשרות בשנים. זאת, מכוח עיקרון תום הלב, אשר כפי שציין בית המשפט עומד ביסוד המגמה שלא לראות בדרישת הכתב משום דרישה מקודשת כאשר יתר הנסיבות מלמדות ללא צל של ספק על סיפוק התכלית העומדת ביסוד דרישת הכתב. תמים דעים אני עם השופט המלומד, כי נסיבות המקרה דנן ומכלול חומר הראיות (בו עיינתי אף אני), כפי שפורט על-ידו בהחלטתו, די בהם כדי להתגבר, במקרה זה, על היעדרו של כתב במובן המקובל של המלה – קרי חוזה כתוב וחתום." (ההדגשה שלי, ט.ע.)

על עמדה דומה חזר כב' השופט הווארי בע"א (נצרת) 112/09 אדיב רשיד טנוס נ' עיסא עודה (ניתן ביום 8.2.2010) בין היתר, כי:

"אוסיף גם, כי לטעמי הסכם פירוק שיתוף, איננו עסקה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, על כן אין כל חובה לעריכת הסכם בכתב כתנאי לתוקפו של הסכם מחייב. נוכח האמור, קביעות בית משפט קמא כי הייתה הסכמה רבת שנים על חלוקת החלקה, על פיה המשיבים קיבלו מחצית החלקה בהתאם לבעלותם היחסית בחלקה, מחייבת את הצדדים, אף אם הסכמה זו נעשתה בעל פה". (ההדגשה שלי ט.ע.)

בת"א (עכו) 1874/02 עז' המנוח אברהים בליק ז"ל נ. עז' המנוח פריד חביב מוסא מחול, שניתן ביום 10.8.2005 ואושר בבית המשפט המחוזי בע"א (חיפה) 1862/05 מיום (5.12.2006), נקבע:

"הינה כי כן מלמדנו סעיף 38 (א) כי דרך המלך בפירוק שיתוף במקרקעין היא עפ"י הסכם בין הבעלים ורק באין הסכם יפורק השיתוף עפ"י צו ביהמ"ש.

עקרונות ההתקשרות החוזית, לרבות חופש ההתקשרות וחופש הצדדים לקבוע התנאים המתאימים להם, חלים לוודאי גם על הסכם פירוק שיתוף במקרקעין. הצדדים חופשיים לחלק המקרקעין המשותפים, במגבלות הוראות חוק המקרקעין וחוקים אחרים, כאוות נפשם.

האם החלוקה בפועל, כפי שנעשתה בין הצדדים הינם בבחינת הסכם חלוקה?

סבורני שהתשובה לכך היא חיובית. אף כי לא נערך הסכם חלוקה בכתב הוכח קיומו של הסכם חלוקה העונה להגדרת חוזה עפ"י חוק החוזים.

כן הנני בדעה כי הסכם חלוקת מקרקעין אינו בבחינת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, כך שהוא אינו טעון ראייה בכתב כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין.
….
יחד עם זאת, חלוקה בעין שיוויונית אין תכלית הכל. החלוקה צריכה להיות גם צודקת. בעניינו מח'ול החזיק בחלק 3/1 בתרשים נ/2 לפחות ארבעה עשורים, בהסכמת בליק ויורשיו, הוא עיבד אותו חלק ושיבח אותו, הוא מכיר כל ענף זית וכל רגב שבו. כן לא הובאה כל ראיה שאותו חלק שווה יותר מאשר החלק האחר, אף משהוצע לתובעים לעשות חלוקה שיוויונית, עם חילופי המקום, הם לא הסכימו כאשר המסקנה המתבקשת מכך כי חלוקה בעין שווה אינה בהכרח שוויונית.

לפיכך, אף בהעדר הסכם פירוק, הייתי מורה על חלוקת המקרקעין עפ"י החזקה בפועל כפי שנמשכה עשרות בשנים" (ההדגשה שלי ט.ע.)

לאחר ששמעתי את העדויות מטעם הצדדים ועיינתי בראיות שהוגשו על ידם, אני סבור כי הסכם החלוקה אליו הגיעו הצדדים בעבר ושעל פיו הם פעלו במשך השנים, הוא הסכם לפירוק השיתוף במקרקעין ולא הסכם לחלוקת שימוש. כפי שיפורט להלן, במשך השנים התנהגו הצדדים על בסיס ההנחה שמדובר בהסכם פירוק, והם שינו את מצבם, לרעה ולטובה, מתוך ידיעה שמדובר בהסכם פירוק. על כן, דרישת המנהל, היום, לפסיקת תשלומי איזון אינה הוגנת, אינה צודקת וגורמת עוול לנתבעים.

בכתב ההגנה ובתצהירים מטעמם טענו הנתבעים 2-14, כי בשנות ה-60 נערכה בין ח'אלד עודה לבין קק"ל עסקת חליפין ולפיה קיבל ח'אלד עודה מקק"ל שטח מוגדר בחלקה 8 בשטח 4,750 מ"ר ולהסכם זה צורף תשריט ולפיו החלק שקיבל ח'אלד עודה הוא מגרש 8/4 בתשריט ת/1. להוכחת טענה זו צירפו הנתבעים 2-14 שני הסכמים הנוגעים לעסקה זו החתומים על ידי נציג מוסמך של קק"ל (מוצגים נ/4 ו-נ/5), עליהם לא חלק המנהל. על סמך הסכמים אלה נרשם ח'אלד עודה כבעלים של 4,750 מ"ר מתוך החלקה, וקיבל לשימושו את המגרש 8/4 בתשריט ת/1 שהינו בשטח 4,750 מ"ר. מאז ועד היום מחזיקים הנתבעים 2-14, שנכנסו בנעליו של ח'אלד עודה, במגרש 8/4.

על אף שטענות אלה הועלו, כאמור, בכתב ההגנה מטעם הנתבעים 2-14 ובתצהירי העדות הראשית שלהם, המנהל לא ראה לנכון לבדוק את נכונות הטענות ולא בדק אם נכונה טענת הנתבעים 2-14, שהמנהל ביצע עסקאות חליפין בחלקים מוגדרים בחלקה 8. המנהל אף לא ערך בדיקה אם קיימים מסמכים רלבנטיים לעסקת החליפין אצלו או בקק"ל, לא הזמין את התשריט שצורף להסכמי החליפין, כפי שנטען ע"י הנתבעים 2-14, ולא נעשתה בדיקה אם קיים תשריט כאמור. בשל כך, גב' פטריסיה פרץ, העדה מטעם הנמהל, לא יכולה הייתה לספק, במהלך חקירתה הנגדית, תשובות ברורות בשאלה אם ביצע המנהל עסקאות חליפין בחלקים מוגדרים בחלקה 8.

הימנעות המנהל מלבצע בדיקה, ולו המינימאלית, על מנת לבדוק את נכונות, או אי נכונות, טענות הנתבעים 2-14 באשר לביצוע עסקת חליפין בחלק מוגדר בחלקה 8, והימנעותו מהגשת מסמכים רלבנטיים בקשר לכך שאמורים להיות ברשותו, פועלת לרעתו. על כן, יש להניח כי אילו המנהל היה מבצע בדיקה כאמור ומגיש את המסמכים הרלבנטיים, היה מתברר כי המנהל אכן ביצע עסקת חליפין בחלק מוגדר בחלקה 8.

גרסת הנתבעים 2-14 באשר לביצוע עסקת חליפין על ידי המנהל בחלק מוגדר בחלקה 8 הייתה מקובלת עלי. בצד העדר גרסה וראיות מצד המנהל בעניין זה בשל העובדה שטענת הנתבעים 2-14 לא נבדקה כלל על ידו, הציגו נתבעים אלה, כאמור, מסמכים אשר תומכים בטענה זו. הסכמי החליפין תואמים כאמור, מבחינת גודל השטח, את החלק שיועד להם ב-ת/1, עובדה אשר תומכת בגרסתם שהם או קודמם קיבלו שטח מוגדר. גם בפועל החזיקו נתבעים אלה והשתמשו בשטח מוגדר התואם את החלוקה ב-ת/1, עובדה שאף היא תומכת ומחזקת את גרסתם שביצעו מול המנהל עסקת חליפין בשטח ספציפי ומוגדר בחלקה 8. כאמור, לעומת גרסה פוזיטיבית זו שנתמכה במסמכים ובהתנהגות לאורך שנים, לא הציג המנהל גרסה סותרת או ראיות אחרות.

ביצוע עסקאות חליפין על ידי המנהל בשטח מוגדר בחלקה 8 כבר בשנות ה-60, וייחוד חלק תואם ב-ת/1 לשטח המוגדר שרכשו הנתבעים 2-14 מהמנהל במסגרת עסקת החליפין, שולל את גרסת המנהל שמדובר בהסכם חלוקת שימוש, ותומך בגרסת הנתבעים שמדובר בהסכם פירוק שיתוף לכל דבר ועניין.

עובדה נוספת אשר מחזקת את טענת הנתבעים בדבר קיומה של חלוקה בפועל ולא חלוקת שימוש היא העובדה שבשנת 2003 הגישו חלק מהנתבעים 2-14 בקשה להיתר בניה על החלק שיועד להם ב-ת/1, בקשתם התקבלה וניתן להם היתר ללא התנגדות המנהל. טענה זו הועלתה בסעיף 13 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע מס' 19, מחמוד עלי קאסם, ובחקירתו הנגדית. העובדה שחלק מהבעלים בנה על המקרקעין בית מגורים ותפס חזקה ייחודית בקרקע, מבלי שמי מבין יתר השותפים התנגד בדרך כלשהי לבניה ולחזקה כאמור אף היא תומכת בגרסת הנתבעים, כי הצדדים הגיעו להסכם בדבר פירוק השיתוף ולא חלוקת שימוש.

זאת ועוד, התנהלות הצדדים לאורך השנים בקשר לקידום תכניות מתאר שונות החלות על החלקה אף היא תומכת בגרסת הנתבעים, כי ההסכם אליו הגיעו הצדדים הינו הסכם פירוק ולא הסכם חלוקת שימוש כנטען על ידי המנהל. התוכנית הראשונה שקודמה ואשר מתייחסת, בין היתר, לחלקה 8 היא תכנית ג/12211 שיזמה המועצה המקומית כפר מנדא בשנת 2002 ושמטרתה הייתה שינוי הייעוד בחלק מהמקרקעין שבבעלות המנהל מחקלאי לאזור ספורט, מסחר ושצ"פ, על מנת שתוכל המועצה לבנות על אותם מקרקעין מרכז ספורט, הכולל מגרש כדורגל. תכנית זו חלה על חלקות 9,10,11,38 שבבעלות המנהל בלבד ועל חלק מחלקה 8 שיועד למנהל בהתאם ל-ת/1. מאחר שהיה ברור לצדדים, כי החלק שיועד למרכז ספורט ושצ"פ הינו שטח של המנהל, הנתבעים כלל לא התנגדו לתוכנית זו, ואף חתמו כבר בשנת 2000 על תכנית תרשים סביבה שהכינה המועצה (מוצג נ/3) ולפיה החלקים שיועדו להם ב-ת/1 הם שלהם, ואילו החלקים שיועדו למנהל ב-ת/1 הם של המנהל. הכנת תכנית זו הייתה הצעד הראשון בכיוון הכנת תכנית ג/12211 ובעצם היא איחדה את החלקים שיועדו למנהל עם יתר החלקות שבבעלותו, באופן שנוצר רצף במקרקעין של המנהל שאפשר הכנת תכנית ג/12211 והחלתה על המקרקעין של המנהל בלבד. בהקשר זה יש להוסיף, כי המנהל אף חתם על התוכנית נ/3, לא התנגד לה וכמובן לא התנגד לתוכנית ג/12211.

העובדה שמטרת התוכנית ג/12211 הייתה שינוי הייעוד במקרקעין של המנהל בלבד כצעד ראשון להכשרת המקרקעין לצורך הקמת מרכז ספורט ושטח ציבורי על ידי המועצה עולה לא רק מעיון בתוכנית נ/3 עליה חתמו כל הבעלים במשותף של חלקה 8, אלא גם מעדותו של מחמוד עלי קאסם, אשר הסביר בחקירתו הנגדית כדלקמן:

"אף אחד מהפרטיים, כולל אני, לא היה מעורב ביוזמה להכנת התוכנית. היוזמה באה מראש המועצה המקומית בכפר מנדא והוא הציג את עצמו בשיתוף עם מנהל מקרקעי ישראל: "אנחנו באים לתכנן מגרש ספורט, אנחנו רוצים לקדם את הנושא, אנחנו לא נפגע בכם ולכן מבקשים את הסכמתכם בכדי לקדם התוכנית", כך אמר לנו ראש המועצה המקומית כפר מנדא" (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 1-5).

עדותו של מחמוד קאסם ולפיה היה ברור להם, למועצה ולמנהל כי השטח שיועד לשטח ציבורי ואזור ספורט הוא החלק שמיועד למנהל הייתה מקובלת עלי. כאמור, גרסה זו תואמת את התוכנית נ/3, אשר יוצרת רצף של שטחים שבבעלות המנהל, ובעצם הופכת את השטח שיועד למנהל ב-ת/1 לחלק בלתי נפרד מיתר החלקות שבבעלותו, ושיעודן שונה בהתאם לתוכנית ג/12211. גרסה זו אף תואמת את ת/1 ואת נ/3 ולפיהן החלקים של הפרטיים לא נכללו בתוכנית ג/12211.

גרסה זו של מחמוד קאסם קיבלה חיזוק משמעותי מעדותה של פטריסיה פרץ, העדה מטעם המנהל, אשר אישרה בחקירתה הנגדית, כי כבר במועד הכנת התוכנית ג/12211 והפקדתה, היה ברור למנהל ולפרטיים, כי השטח בחלקה 8 עליו תחול התוכנית, הינו של המנהל ושהמנהל מסכים לוותר על חלק זה לטובת המועצה לצורך הכשרת והקמת מרכז ספורט ומגרש כדורגל. להלן הקטע הרלבנטי מעדותה של גב' פטריסיה פרץ בעניין זה:

"ש: כשהופקדה התוכנית, היה ברור שחלקות 8-11 היו השטח של המנהל?
ת: כן, כי המנהל הסכים לוותר על השטח הזה לטובת המועצה.
ש: האם הוויתור הזה שהיה ב-2002 היה מותנה באיזשהו אופן בתשלום האיזון?
ת: לא.
ש: בשנת 2002, החלק המערבי היה ביעוד חקלאי?
ת: כן".
(עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 1-5)

הנה כי כן, כבר בשנת 2002 הסכים המנהל שהחלק המזרחי של חלקה 8 שיועד לקק"ל בתשריט ת/1 יכלל בתוכנית ג/12211, אשר שינתה את הייעוד שלו מחקלאי לאזור ספורט ושצ"פ מתוך הבנה וידיעה, כי חלק זה בחלקה הינו של המנהל ושהמנהל עתיד לוותר עליו לטובת המועצה לצורך הקמת מרכז ספורט. חשוב לציין, בשלב הזה לא הייתה מחלוקת כי לא מגיע למנהל תשלומי איזון, שכן הייעוד של החלק שלו הפך למרכז ספורט ואילו החלק של הפרטיים נותר ביעוד חקלאי, שערכו נמוך יותר מערך השטח של המנהל. על אף שהיעוד של החלק שיועד למנהל שונה מחקלאי לאזור ספורט ואילו החלקים של הפרטיים נשארו בייעוד חקלאי, לא דרשו הנתבעים מהמנהל תשלומי איזון, וגם המנהל לא העלה דרישה לתשלומי איזון, וזאת נוכח העובדה שהצדדים הסכימו על פירוק השיתוף עוד קודם לכן, כאשר הייעוד של החלקה כולה היה חקלאי.

עובדה נוספת אשר מחזקת את טענת הנתבעים שההסכם אליו הגיעו הצדדים בזמנו הינו הסכם פירוק ולא הסכם לחלוקת השימוש, היא העובדה שלאחר שאושרה תכנית ג/12211 החכיר המנהל למועצה המקומית כפר כנא את השטחים שיועדו לאזור ספורט ושטח ציבורי בתוכנית זו, ומכוח הסכמים אלה תפסה המועצה חזקה בשטחים אלה, לרבות בחלק מחלקה 8 שיועד למנהל, והקימה עליהם מרכז ספורט ומגרש כדורגל.

כאמור, הנתבעים לא התנגדו להסכם החכירה שנחתם בין המנהל לבין המועצה ולא התנגדו לתפיסת המועצה חלק מחלקה 8 שיועד למנהל. כל זאת מתוך ידיעה והבנה כי חלק זה הוא של המנהל ולכן הוא רשאי לעשות בו כל עסקה שיחפץ בה. אכן, באותה תקופה הסתייג המנהל מחתימה על הסכם חכירה מול המועצה בקשר לחלקה 8 ודרש כי ייערך קודם תשריט חלוקה פורמאלי. ברם, מקור ההתנגדות אינו בעמדת המנהל שאין הסכם חלוקה או הדרישה לתשלומי איזון, שכן בנקודת זמן זו שווי החלק שיועד למנהל היה גבוה יותר, אלא מתוך רצון לחתום על הסכם חלוקה פורמאלי, שמסדיר באופן ברור את פירוק השיתוף שסוכם קודם לכן. על כן, התבססות המנהל על אותם פרוטוקולים שנערכו על ידו ושבהם הסתייג מחתימה על הסכם חכירה אינה מבטלת את ההסכמות שעל פיהן פעלו הצדדים במשך שנים. יתרה מכך, על אף שלא נחתם הסכם חכירה מול המועצה בקשר לחלקה 8 באותה תקופה, אין מחלוקת כי המועצה תפסה חזקה בחלק שיועד למנהל בחלקה 8 בהסכמת ובאישור המנהל, ואף הקימה את מרכז הספורט ומגרש הכדורגל גם על אותו חלק.

אין ספק, כי אילו הנתבעים היו סבורים כי שינוי היעוד כאמור ומסירת החזקה בחלק המזרחי של חלקה 8 אמור להשפיע על זכויותיהם בחלקה, הם היו נוקטים כבר אז בפעולות שהיה בהן כדי להבטיח את זכויותיהם. ברם, הנתבעים סמכו על התנהלות הצדדים לאורך השנים, לרבות התנהלות המנהל, שינו את מצבם לרעה ולא התנגדו, כאמור, לשינוי היעוד ומסירת החזקה והשימוש בחלק שיועד למנהל, למועצה המקומית.

המנהל טען, כי הדרישה לתשלומי איזון עלתה על ידו כבר בשנת 2005 במכתב ששלח למהנדס המועצה המקומית כפר מנדא ביום 29/6/05 ובו דרישה להציג טבלאות איזון. לטענתו, מסמך זה מוכיח שהמנהל אף פעם לא ויתר על תשלומי איזון.

מדובר בטענה מופרכת וחסרת בסיס. המנהל מנסה לתת למכתב מיום 29/6/05 פרשנות שאינה תואמת את תוכנו ואינה תואמת את המצב בפועל. במכתב עצמו נרשם, כי יש להציג "תשריט חלוקה בין הבעלים או לחליפין להציג טבלאות איזון המראות את חלקו של כל בעל קרקע בשטח בהתאם ליעודים המוצעים בתכנית". אין בין האמור בפסקה זו ולא כלום לבין דרישת תשלומי איזון שהציג המנהל כביכול. המכתב מדבר על הצורך לערוך תשריט חלוקה מוסכם ורק לחלופין טבלאות איזון המפרטות את חלקו של כל בעל קרקע בחלקה. יתרה מכך, אין מחלוקת כי בשנת 2005 השטחים שקיבלו הפרטיים היו עדיין ביעוד חקלאי וערכם נמוך מערך השטחים שקיבל המנהל ושהפכו בהתאם לתוכנית ג/12211 מייעוד חקלאי לאזור ספורט ושצ"פ. על כן, ברור מאליו שלא יכולה להיות למנהל דרישה לתשלומי איזון בשנת 2005 ואם הייתה צריכה לבוא דרישה כאמור, היא הייתה צריכה לבוא מהפרטיים. על כן, טענת המנהל שבשנת 2005 כבר הועלתה על ידו הדרישה תשלומי איזון היא טענה מופרכת.

סיכומם של דברים בקשר לתוכנית ג/12211 – התנהגות הצדדים בעת הכנת תכנית זו, התנהגותם במהלך הדיונים לאחר הפקדתה לקבלת התנגדויות והתנהגותה לאחר מכן, מלמדת כי הצדדים ידעו, הבינו והסכימו כי כל אחד מהם קיבל את השטחים שיועדו לו ב-ת/1. הסכמה זו מהווה הסכמה לפירוק השיתוף ואין לה ולא כלום עם חלוקת שימוש. על בסיס הסכמה זו, הסכים המנהל שהייעוד של החלק שלו ישונה לייעוד של אזור ספורט ושצ"פ; על בסיס אותה הסכמה, חתמו הנתבעים על התוכנית נ/3 שמייעדת להם החלקים שיועדו להם ב-ת/1, ועל בסיס אותה הסכמה, הם לא התנגדו לתוכנית ג/12211.

גם לאחר מכן, המשיכו הצדדים להתנהל מתוך הבנה שהחלק המערבי של החלקה הוא של הנתבעים 15-20 ואילו החלק המזרחי הוא של המנהל. מתוך הבנה זו, יזמו הפרטיים בשנת 2005 או בסמוך לכך את התוכנית ג/15088, שמטרתה הייתה שינוי היעוד בחלק המערבי של החלקה, שיועד לפרטיים, מיעוד חקלאי למגורים. הנתבעים הם אלה שיזמו את התוכנית והם אלה שנשאו בעלויות הכרוכות בהכנתה, הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ובאישורה על ידי הועדה. המנהל לא התנגד לתוכנית, לא היה לו חלק בהכנתה ובהגשתה לוועדה, וכמובן לא נשא בחלק כלשהו בעלויות הכרוכות בהכנתה, הגשתה ואישורה. ההתייחסות היחידה של המנהל לתוכנית זו הייתה במכתב ששלח למועצה המקומית ביום 29/6/05 בו נרשם, כי יש להראות "תשריט חלוקה בין הבעלים או לחילופין להציג טבלאות איזון המראות את חלקו של כל בעל קרקע בשטח בהתאם ליעודים המוצעים בתוכנית". המנהל לא דרש אז מהפרטיים תשלומי איזון כי לא הגיעו לו תשלומי איזון, הוא לא התנגד לתוכנית כפי שהוגשה ולא התנה את הסכמתו בקביעת תשלומי איזון.

הסיבה לכך שהפרטיים הם אלה שיזמו את התוכנית ג/15088 ולא המנהל והסיבה שהמנהל כלל לא התנגד לתוכנית ולא נטל כל חלק בעריכתה, הגשתה ואישורה היא העובדה שהיה ברור לצדדים, כי החלק המערבי של החלקה הינו של הפרטיים ולמנהל אין כל זכויות בו, לאחר שהוא כבר קיבל את החלק המזרחי בהתאם ל-ת/1, ומסר את החזקה והשימוש בו למועצה, שהכשירה והקימה בו מתקני ספורט.

לאחר שאושרה התוכנית ג/15088 וקיבלה תוקף, הוגשה לוועדה המקומית בקשה לאישור תשריט חלוקה, המבוסס על החלוקה ההיסטורית שהייתה מוסכמת על הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי ב-ת/1. רק בשלב זה התנגד המנהל לאישור החלוקה ורק אז העלה את הדרישה לתשלומי איזון בטענה שלא הייתה חלוקה מוסכמת בעבר. עמדה זו של המנהל לא יכולה להתקבל, היא פוגעת באופן בלתי צודק ובלתי הוגן בנתבעים וכמה טעמים לדבר:

ראשית, לאורך השנים התנהגו הצדדים מתוך הבנה, ידיעה והסכמה כי החלוקה שקיבלה ביטוי ב-ת/1 היא החלוקה המוסכמת שמחייבת את הצדדים. בשל כך, הנתבעים לא התנגדו לתוכנית ג/12211, לא התנגדו להקצאת חלק מהחלקה למעוצה, לא התנגדו לשינוי היעוד של החלק המזרחי מחקלאי לאזור ספורט ושצ"פ, ובכך הם שינו את מצבם לרעה.

שנית, הנתבעים השקיעו מאמצים רבים בהכנת תכנית מפורטת לצורך שינוי הייעוד בחלק המערבי של החלקה מחקלאי למגורים, ונשאו בעלויות הכנתה והגשתה לוועדה מתוך הנחה וידיעה כי היא חלה על קרקע שיועדה להם בהתאם לתשריט ת/1 ונוכח התנהגות הצדדים לאורך השנים. פסיקת תשלומי איזון במקרה דנן משמעה שאת הפירות מהמאמצים והעלויות שנשאו בהם הנתבעים, ייהנה המנהל על אף שלא היה לו כל חלק בהכנת התוכנית ועל אף שלאורך השנים הוא הציג מצג שמקובלת עליו החלוקה ב-ת/1.

סיכומם של דברים – על סמך כל המפורט לעיל, הנני סבור כי הצדדים הגיעו להסכם פירוק שיתוף בחלקה 8 בהתאם לתשריט ת/1 מזה עשרות שנים כאשר החלקה כולה הייתה בייעוד חקלאי. על סמך הסכם זה פעלו והתנהגו הצדדים לאורך השנים. על כן, אין בשינויים שחלו בקרקע מאז ועד היום ואין בתוכניות השונות שאושרו וקיבלו תוקף בשלב מאוחר יותר כדי לשנות מזכויות הצדדים ואין בהן כדי להקנות למי מהצדדים, לרבות למנהל, זכות לתשלומי איזון, מקום שזכות זו לא הייתה קיימת קודם. על כן, תביעת התובע לתשלומי איזון נדחית.

נוכח המסקנה אליה הגעתי, אינני רואה צורך לדון בטענת הנתבעים, כי גם לאחר שהמנהל התנגד לאישור תשריט החלוקה ודרש תשלומי איזון, ניהלו הצדדים משא ומתן שבמסגרתו הם הגיעו לתשריט מוסכם, אשר הקנה למנהל שטחים נוספים שלא הגיעו לו בהתאם לחלוקה ההיסטורית כפי שבאה לידי ביטוי ב-ת/1, ובתמורה לכך ויתר המנהל על דרישתו לתשלומי איזון. כאמור, בהתאם לקביעות דלעיל, מלכתחילה לא היה המנהל זכאי לדרוש תשלומי איזון ולכן, אין צורך להמשיך ולדון בטענה שהמנהל ויתר, במסגרת הסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים, על דרישה זו.

סוף דבר

הנני מורה על פירוק השיתוף בחלקה נשוא התביעה (חלקה 8 בגוש 17564) בהתאם לתשריט שצורף לכתב התביעה וסומן כנספח ג' (מדובר בתשריט שהוכן על ידי יוליאנה ביום 25/8/09 וקיבל מס' עבודה 510/1/1).

התביעה שהגיש המנהל לחיוב הנתבעים, או מי מהם, בתשלומי איזון נדחית. המנהל ישלם לנתבעים 2-14 הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 13,000 ₪, וסכומים זהים לנתבעים 15-20 יחד.

כמו כן, הנני מורה על מחיקת התביעה נגד הנתבעת מס' 1, וזאת ללא צו להוצאות.

 

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי