פירוק שיתוף במקרקעין פסק דין הצהרתי

פירוק שיתוף במקרקעין פסק דין הצהרתי
Rate this post

פירוק שיתוף במקרקעין פסק דין הצהרתי

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

פסק דין 

התובענה

1. בפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי ו/או לפירוק שיתוף במקרקעין אותה הגישו אלמנתו ובתו של המנוח כנגד בתו של המנוח מנישואיו הראשונים בנוגע לשני נכסי מקרקעין:

א. בית מגורים (להלן: "הבית 1").

ב. בית מגורים (להלן: "הבית 2").

2. הבית 1 והבית 2 נרכשו ע"י המנוח טרם נישואיו לתובעת 1 והזכויות בהם היו רשומות במלואן על שם המנוח.

העובדות הצריכות לענין

3. א. התובעת 1 והמנוח נישאו זל"ז בחו"ק וכדמו"י בשנת 1970.

ב. היו אלה נישואיו השניים של המנוח. מנישואיו הראשונים היתה לו לעת נישואיו בת, היא הנתבעת, חסויה ולה אפוטרופוס ממונה.

ג. מנישואיו לתובעת 1 נולדה למנוח בת נוספת היא התובעת 2.

4. ביום 30.11.94 הלך המנוח לעולמו. ביום 9.12.95 ניתן בבית המשפט המחוזי בת"א-יפו צו ירושה לעזבון המנוח לפיו ירשה תובעת 1 מחצית מעזבונו וכל אחת מבנותיו רבע.

5. צו הירושה נרשם בלשכת רשם המקרקעין. נכון ליום הגשת התובענה הזכויות בבית 1 ובבית 2 רשומות מחצית על שם התובעת 1 רבע על שם התובעת 2 ורבע על שם הנתבעת.

העתירות

6. א. ליתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי התובעת 1 זכאית להרשם כבעלת מחצית מהזכויות בבית 1 ובבית 2 מכח הילכת השיתוף בנכסים בין בני זוג.

ב. המחצית האחרת, שתהווה חלק מעזבונו של המנוח, תחולק בהתאם לצו הירושה .

ג. להורות על פירוק השיתוף בשני הבתים הנ"ל בהתאם לחלקים הנ"ל כאשר פירוק השיתוף בבית 1 יעשה כתפוס בשל מגוריהן של התובעות בו.

קדם המשפט

7. במהלך ישיבת קדם המשפט (17.12.98) צומצמה המחלוקת בין הצדדים . מכח הסכמת הצדדים ניתן צו המורה על פירוק השיתוף של הדירה 2, ב"כ הצדדים מונו ככונסי נכסים לביצוע הליך הפירוק והתובענה בנוגע לבית 1 נקבעה להוכחות על שתי עתירותיה.

ההסכמה הדיונית

8. בישיבת יום 21.9.99 הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה דיונית לפיה יכריע ביהמ"ש בעתירות התובעות בנוגע לדירה 1 על פי חומר הראיות שבתיק לאחר טיעונים וראיות נוספות שיוגשו לו. ביום 14.10.99 נתן ביהמ"ש תוקף של החלטה להסכמת ב"כ הצדדים בנוגע למהות הראיות הנוספות שיוגשו לביהמ"ש.

ההכרעה בתובענה

9. לצורך ההכרעה בתובענה יש ליתן את הדעת לעובדות הרלבנטיות הבאות:

א. המנוח התאלמן מאשתו הראשונה והוא נישא לתובעת 1 בנישואין שניים.

ב. לעת נישואיו היה המנוח אב לבתו, הנתבעת, מנישואיו הראשונים.

ג. לעת נישואיו היה המנוח הבעלים של הזכויות בבית 1.

ד. הבית 1 נרכש ע"י המנוח ביום 10.4.69 ותמורתו בסך 5,000 ל"י שולמה במלואה כחודש ומחצה לאחר רכישתו. (חוזה הרכישה צורף לסיכומי התובעת, נספח "ב").

ה. המנוח והתובעת 1 נישאו זל"ז ביום 25.8.70, כשנה וארבעה חודשים לאחר רכישת הבית 1.

ו. מנישואין אלה נולדו לתובעת 1 ולמנוח בת אחת היא התובעת 2.

ז. התובעת 1 והנתבע התגוררו בבית 1 מאז נישואיהם ולאחר לידתה גם התובעת 2, עד ליום פטירת המנוח.

10. התובעת 1 והמנוח נישאו כאמור ביום 25.8.70. מכאן שהתביעה נסמכת על הילכת השיתוף בנכסים בין בני זוג כפי שנתפתחה בפסיקתו רבת השנים של בית המשפט העליון.

11. א. מבלי שנכביר מלים על תוכנה של הלכה זו ניתן לקבוע, כי הילכת השיתוף בנכסים בין בני זוג תתפוס בנישואיהם של התובעת 1 והמנוח.

ב. – בני הזוג היו נשואים כ- 24 שנים עד לפטירתו של המנוח.
– בני הזוג התגוררו מאז נישואיהם תחת קורת גג אחת, אותה קורת גג מאז ומתמיד, הבית 1.
– לבני הזוג נולדה בת אחת שהתגוררה אתם באותו בית.
– לא מצאתי בכתב ההגנה טענה לקיומה של דיסהרמוניה בחייהם של בני הזוג. הטענה היחידה שהושמעה בכתב ההגנה היתה יחסים גרועים בין התובעת 1 לבתו של המנוח מנישואיו הראשונים, היא הנתבעת, זאת ותו לא. אין בכך כדי להצביע על חיים לא תקינים בין השניים, בוודאי משצומצמה דרישה זו עד למינימום של חיים משותפים תחת קורת גג אחת ללא קרע או פירוד ממשיים, (ר' ע"א 234/80, גדסי נ' גדסי, לו(2), 647).

– לא מצאתי כל טענה כנגד המאמץ המשותף שנטען בכתב התביעה כרכיב שאפיין את החיים המשותפים של בני הזוג למעט הכחשה גורפת בס' 10 לכתב ההגנה. רכיב זה , אליו עבד מרכז הכובד על פי הפסיקה (ר' הילכת גדסי שם וכן ע"א 819/94, לוי נ' לוי, נ(1), 350) , התקיים בין בני הזוג ויש להניח שהיה ממשיך להתקיים במסגרת החיים משותפים אילמלא מותו של המנוח.

ג. בתמ"ש 70031/98 טהר נ' טהר (טרם פורסם) עמדתי על ההתפתחות שחלה בשנים האחרונות בתפיסתה של הילכת השיתוף עד כדי הפיכתה למעין 'משפט מקובל ישראלי', למעין דין שהוא פרי של חקיקה שיפוטית. הבהרתי באותו פסק דין כי הילכת השיתוף כיום יוצרת חזקה אפריורית בדבר קיומה והנטל לסתירתה יוטל מלכתחילה על בן הזוג המבקש לשלול את תחולתה.

במקרה עסקינן המסקנה הבלתי נמנעת היא שחזקת השיתוף מתקיימת כאן וב"כ הנתבעת לא הצליחה להרים את נטל השכנוע המוטל עליה לסתור את תחולתה על מערכת הנישואין בין המנוח ובין התובעת 1.

12. שאלה אחרת היא אם יש להחיל הלכה זו, מבחינת היקפה, על הבית 1 בהיותו נכס שנרכש ע"י המנוח לפני הנישואין, נרשם בשלמותו על שמו לפני הנישואין, ושכל תמורתו שולמה טרם הנישואין ע"י המנוח ומכספיו הוא.

13. א. בערעור משפחה 11/96 פלונית נ' פלוני (לא פורסם) מנתח סגן הנשיא כב' השופט פורת את עמדת הפסיקה בנוגע להחלת חזקת השיתוף על נכסים שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין. המסקנה אליה הגיע כב' השופט פורת היא, כי אין הכרעה ברורה לגופה של הסוגיה בפסיקה. יחד עם זאת מכוון השופט פורת לגישת רוב השופטים לפיה אין לשלול את החלת החזקה ובלבד שהנסיבות הספציפיות של המקרה מצדיקות זאת הן לעצם הקמת החזקה בדבר השיתוף והן לאי סתירתה.

ב. אשר לאותן "נסיבות ספציפיות בכל מקרה" שמקימות או לא מקימות את 'חזקת השיתוף' על נכס שנרכש ע"י מי מבני הזוג לפני הנישואין או אשר הביאו לסתירתה או לאי סתירתה של החזקה, בוחן סגן הנשיא כב' השופט פורת את פסה"ד שעסקו בנושא בהרחבה ומגיע למסקנה, כי המגמה הברורה היא שחייבת להיות איזושהיא זיקה כלכלית בין הנכס לבין בן הזוג הטוען לשיתוף בו בלא לשים דגש על מועד הרכישה – אם זה חודש או שנה או יותר לפני הנישואין.

זיקה זו לדבריו יש שהיא תבוא לידי ביטוי ע"י מימון חלק מהנכס, כאשר אין ספק שהפסיקה לא דרשה השתתפות של למעלה מ- 50% .גם שיפוצים שהגדילו את ערכו של הנכס באופן משמעותי יצרו זיקה כאמור. בע"א 3208/91 קנובלר נ' קנובלר מט(3), 529 נוספה גם הטעיה מכוונת מצד הבעל אשר הובילה את האשה להאמין כי היא הבעלים של מחצית הזכויות בנכס.

זיקה זו עוברת כחוט השני בכל אותם פסקי דין שעסקו בסוגיה וזאת מבלי להכנס לשאלת נטל ההוכחה והמניעים לקיום או לסתירה של החזקה בנוגע לנכס שנרכש לפני הנישואין.

ג. הדרישה לזיקה כלכלית כלשהיא משליכה על המחלוקת הקיימת בפסיקה בנוגע לנטל השכנוע בדבר הקמתה ו/או סתירתה של הילכת השיתוף על נכס שכזה. השופטת דורנר בע"א 3563/92 גיטלר נ' גיטלר מ"ח(5), 489 מדגישה,כי: "התשובה לשאלה אם מקור הנכס כשלעצמו מוציא אותו מגידרה של חזקת השיתוף שנויה במחלוקת. על פי גישה אחת, בהעדר ראיות סותרות ,חיים הרמוניים של בני זוג במשך שנים רבות מלמד על מיזוג מלא של משאביהם יהיה מקורם אשר יהיה… לפי גישה אחרת, באין הוכחה סותרת אין חזקת השיתוף חלה על רכוש שלא נוצר במאמץ משותף".

רוצה לומר, על פי הגישה הראשונה הנכס שנרכש לפני הנישואין נכנס תחת כנפיה של הילכת השיתוף ונטל השיכנוע לסתירת השיתוף לגביו עובר על שכמו של בן הזוג השולל את השיתוף. על פי הגישה השנייה, הנכס אינו נכנס מלכתחילה תחת כנפיה של הילכת השיתוף ועל בן הזוג הטוען לשיתוף לשכנע כי נוצרה כוונה להכליל נכס זה בגידרה.

קיומה של זיקה כלכלית כלשהי עשויה לסייע אם לא להכריע בשאלת הקמת החזקה או סתירתה בין אם ננקוט בגישה הראשונה ובין אם ננקוט בגישה השנייה.

14. במקרה עסקינן –

א. זכותו של בן זוג לטעון ולהוכיח קיומו של שיתוף בנכסים, אף אם הוא עושה כן בפעם הראשונה שנים רבות לאחר שנוצר השיתוף ואף לאחר מות בן הזוג הוכרה בע"א 177/87, וינפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין מד(4), 607 שם דובר באשה אשר 12 שנה לאחר מות בעלה פנתה לראשונה וביקשה להפעיל את חזקת השיתוף ולהכיר בכך שמחצית מן הזכויות בחלקת מקרקעין שלה הן. על ההגיון שעומד בבסיס זכות זו עמד ביהמ"ש בע"א 5774/91 יהלום נ' מנהל מס שבח מקרקעין מח(3), 372: "ככל שמדובר ביחסים בתוך המשפחה קורה לא אחת שפלוני אינו עומד על זכויותיו הפורמליות ואין הדבר נראה חשוב בעיניו בשיגרת חייו היומיומית. על כן בשעה שמשתנות הנסיבות , כך שלראשונה מזה שנים נודעת לזכויותיו אלה משמעות כלשהי בעיניו, אין לשלול ממנו הכרה בהן על פי קביעה כי מושתק הוא 'מחמת ויתור'.

ב. הלכות אלה שנסקרו לעיל התייחסו לנכסים שנרכשו ע"י בן הזוג במהלך הנישואין ושאלה היא אם ראויות הן להחלה כמות שהן גם על נכס שנרכש ע"י מי מבני הזוג לפני הנישואין או שמא יש להטיל על העותר לשיתוף בנכס שכזה נטל כלשהו לסתירת 'הויתור' הנחזה מהשנים הרבות בהן נמנע מלעתור לממוש זכותו.
שאלה זו מתקשרת גם לשאלת נטל ההוכחה עליה עמדנו לעיל בכל הנוגע להחלת הילכת השיתוף בכלל על נכס שנרכש לפני הנישואין.

ג. מבלי להכריע בשאלות נטל השיכנוע דלעיל, בנסיבות בהן התובענה מוגשת בחיי בני הזוג, נראה לי ששילוב הנסיבות של נכס שנרכש לפני הנישואין בתוספת העובדה שהעתירה להחלת הילכת השיתוף מוגשת לאחר פטירתו של בן הזוג וכנגד העזבון למעשה, מצדיק את הטלת נטל השכנוע על שכמה של התובעת 1 לשכנע את ביהמ"ש, כי יש להחיל את הילכת השיתוף ,שחלה בחייה ובחיי המנוח , גם על הדירה שנרכשה לפני הנישואין. במסגרת זו עליה להצביע על התגבשותה של כוונת שיתוף ספציפית בנכס זה ואף לספק הסבר לשתיקתה במשך שנים שמא שתיקתה זו מלמדת על 'ויתור' משום שידעה והבינה שמדובר בנכס שנרכש ע"י המנוח טרם נישואיו עמה, שולם על ידו במלואו ונרשם על שמו. נקודה נוספת למחשבה היא שהתובענה מוגשת לאחר הוצאת צו ירושה לעזבון המנוח, שהוצא ביום 9.11.95 על פי בקשה של התובעת 1 עצמה.

ד. אין כל זיקה כלכלית בין התובעת 1 לבית 1. הבית נרכש ע"י המנוח לפני הנישואין ותמורתו שולמה במלואה כשנה ויותר לפני הנישואין. לא נטען בפני שהבית הורחב, שופץ או שנעשתה בו השקעה כלשהי לאחר הנישואין. על פי חווה"ד של השמאי הממשלתי, הבית נותר כשהיה: "במקום קיים צריף עץ שנבנה בשנות ה- 50 חברת 'עמידר' , מכיל 2 חדרים".

בכה"ת ניסתה התובעת להציג את עצמה כמי שהאמינה במנוח ולא ידעה, כי הבית 1 לא רשום על שמה. (ס' 6 לכה"ת). אני דוחה מכל וכול נסיון זה. העובדות הברורות המפורטות בס"ק (א) לעיל מפריכות לחלוטין טענה זו. לא היתה לתובעת כל סיבה להאמין שהבית 1 רשום על שמה. טענה זו ראויה להיטען על נכס שנרכש במהלך חיי הנישואין ולא על נכס שהובא ע"י מי מבני הזוג טרם הנישואין.

בכה"ת אין טענה לכוונה מפורשת או מכללא להכללת הבית 1 בגדרו של השיתוף בין התובעת 1 והמנוח. כל כה"ת מכוון לכך שהבית נרכש במאמץ משותף בתקופת הנישואין דבר שהוכח כלא נכון. מבחינה זו אם כן אין חשיבות למחלוקת בשאלת נטל השיכנוע עליה עמדתי לעיל ולשאלה נוספת שהתעוררה בפסיקה אם יש להוכיח קיומה של הכוונה ערב הנישואין או שיכולה היא להתגבש גם במהלך הנישואין מחלוקת שאגב הוכרעה לעניות דעתי לכיוון מהלך הנישואין.

ה. לאור ניתוח העובדות וההלכה בסוגיה שבפנינו דומה שאין מנוס אלא מלדחות את התובענה בכל הנוגע לעתירת התובעת 1 לזכותה במחצית הזכויות בבית 1 מכח הילכת השיתוף.

15. לשאלת פירוק השיתוף בבית 1 – פנוי או תפוס

טענת הדיירות המוגנת טענת "מגן" ולא "חרב"

א. דומה שאין כל צורך להכנס לבחינת משמעותה של טענת הדיירות המוגנת ותחולתה על המקרה שלפנינו, שכן לעניות דעתי אין התובעים יכולים להישמע כלל בטענה, כי הינם זכאים לדיירות מוגנת בדירה היות והם עצמם היוזמים של הליכי פירוק השיתוף.

ב. אין חולקין כי לאורך השנים הלכה וניכרה בפסיקה מגמה לפיה יש ליתן פרשנות מצמצמת לחוק הגנת הדייר ולמוסד הדיירות המוגנת. מגמה זו הלכה והתחזקה לאור חקיקה חוק יסוד כב' האדם וחרותו אשר העלה בס' 4 שבו את זכות הקנין למעלה של זכות יסוד חוקתית שכן מוסד הדיירות המוגנת, מעצם מהותו, מהווה פגיעה קשה בזכויותיו הקנייניות של בעל הנכס. (ר' לעניין זה וייסמן, דיני קניין, בעלות ושיתוף, 317; דברי השופטת מ. בן פורת בע"א 175/81, אדמור נ' קלו, לח' (4), 293, 302; פרו' רייכמן במאמר: "בעל מקרקעין ההופך דייר מוגן – הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט' 121 ואילך בו מסביר פרופ' רייכמן את הרקע והנסיבות אשר הביאו לחקיקת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב – 1972 וחוסר ההתאמה שלו לשינויים שחלו לאחר השתנות הנסיבות מאז חקיקתו; דברי הש' שטרסברג כהן בע"א3295/94, פרמינגר נ' מור נ' (5), 111, 116; דברי הש' בן פורת במאמרה "הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס" ספר יצחק כהן 1989 עמ' 336 בעמ' 337 כשהיא מסכמת "… היום אין עוד הצדקה להגן על קורת גגו של כל בעל נכס המאבד זכויותיו, ויש עתה לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כל עוד הוא קיים בספר החוקים, על דרך "הצמצום"; דברי הש' אריאל בע"א 4100/97, רינדר נ' ויזלטיר, דינים עליון, כרך נד', 989 וכן דברי הש' שטרסברג כהן בענין רינדר הנ"ל וברע"א 6842/96, שיס נ' קלמן (טרם פורסם) הקובעת, כי יש לעודד את המגמה לצמצם את תחולת חוק הגנת הדייר משום פגיעתו הקשה בזכות הקנין של בעל הבית).

ג. במסגרת מגמה זו הצרה פסיקת ביהמ"ש העליון את תחולתו של ס' 33 לחוק רק לנסיבות בהם ניתנה לשותף חזקה יחודית בלעדית בנכס בהסכמת השותפים האחרים. הלכה זו, אשר תחולתה בדירת מגורים של בני זוג (ע"א 753/92, פלונית נ' פלוני, לז' (4) 626) הורחבה מכוח קל וחומר לדירת מגורים בבעלות משותפת של זרים, כמו אחים ואחיות מכוח ירושה(ע"א 458/82 וילנר נ' גולני מב (1) 49; ע"א 175/81 אדמור , שם).

כן החילה הפסיקה את דרישת תום הלב לגבי מי שמבקש להנות מן ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק.

ד. בע"א 175/81, אדמור נ' קלו (שם) גוללה השופטת בן פורת את תולדותיו של ס' 33(א) לחוק והבהירה את התכלית החקיקתית שעמדה מאחוריו, תוך הדגשת המגמה הניכרת בפסיקה, לצמצם את תחולתו. על יסוד דבריה באותו עניין התגבשה בה הדעה, כי הזכות של שותף לטעון לדיירות מוגנת, אגב הליכי פירוק השיתוף במקרקעין, יכולה להישמע אך ורק אם הוא נתבע לפירוק השיתוף ולא אם הוא יוזם בעצמו את הליכי הפירוק.

את הטעם לדעה זו מוצאת כב' השופטת בן פורת במטרה העומדת מאחורי הסעיף – הגנה על השותף המחזיק בדירה מפני מצב בו ימצא עצמו נזרק לרחוב ללא קורת גג לראשו ושותפו דורש את פירוק השיתוף.

בכך ניתנה לשותף אותה הגנה שהוקנתה לדייר שוכר מפני שרירות ליבו של בעל הבית. ואולם כאשר השותף הטוען לזכותו לדיור מוגן הוא היוזם את הליכי הפירוק והוא אשר גורם לפקיעת זכותו בנכס, ההנחה היא שאין הוא זקוק להגנת החוק או שהוא מוותר עליה.

ה. דעתה זו של כב' הש' בן פורת נתקבלה בפסיקה מאוחרת יותר. בע"א אריאלי נ' אריאלי, מ"א (3), 202 חוזרת הש' בן פורת על עמדתה ומצטטת בהסכמה רבתי את דבריו של פרופ' רייכמן במאמרו: "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן – הצורך בשינוי הדין" (שם):
"יהיה זה נוגד את מטרת החוק לאפשר לשותף המחזיק במקרקעין ליזום הליכי פירוק, כדי לזכות בדיירות הסטטוטורית ולשלול על ידי כך חלק ניכר מזכויותיהם הרכושיות של שאר הבעלים המשותפים".

ברע"א 2773/93 זלמנוביץ נ' זלמנוביץ דינים עליון, ל"ז, 616 מצטטת כב' השופט שטרסברג כהן בהסכמה את דברי השופטת בן פורת בעניין אדמור ומסכמת, כי מתוך המגמה לתת לס' 33 (א) פירוש מצמצם, יש ללמוד ממנו כוונה להגן על שותף מחזיק שבעלותו פקעה שלא בטובתו ונגד רצונו, ואין להניח שהוא נועד להגן על מי שגורם מרצונו שבעלותו בנכס תופקע. הש' שטרסברג כהן מסכימה עם הש' בן פורת כי מטרתו של הסעיף מוגבלת להגן מפני אובדן גג לראשו של בעל נכס בנסיבות שאין לו שליטה עליהן ומתן פירוש לס' 33 (א) כחל גם לשותף מחזיק היוזם בקשה לפירוק השיתוף, היינו כחרב ולו כמגן, הוא לגופו בלתי רצוי משום שהוא פותח בפני שותף המחזיק בהסכמת שותפיו האחרים פתח לניצול מצב זה לרעתם ולגרוע בזכויותיהם.

ו. במקרה עסקינן התובעים הם הם שיזמו את הליך הפירוק. הם הם שהגישו את התביעה לפירוק השיתוף כנגד הנתבעת ועל פי ההלכה שהוסברה לעיל הם מנועים מלטעון לדיירות מוגנת. הטענה לדיירות מוגנת הינה טענת "מגן" ולא "חרב".

16. א. מעבר לכך, הטענה בדבר 'דיירות מוגנת' נטענה על ידי התובעים בלשון רפה (ס' 10, 14(ד) לכה"ת). כך גם בסיכומים (ס' 2 לפרק 'הסיכום'). לא מצאתי בכה"ת ו/או בסיכומים נימוקים לטענה זו ומהו המקור המשפטי לביסוסה – ס' 33(א) או ס' 33(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972. (להלן "החוק").

ב. רק כדי לעשות מלאכתי שלמה וכדי להפיס את דעתן של התובעות אבהיר, כי ככל שיש מקום לטענה זו יכולה היא להשען על ס' 33(א) לחוק ולא על ס' 33(ב) לחוק שכן זכותו של בעל הנכס, המנוח, לא עמדה לפקוע באף אחת מהנסיבות המפורטות בס' 33(א) לחוק ולכן אין רלבנטיות לס' 33(ב) לחוק.

ג. ס' 33(א) לחוק עוסק במצב בו אדם שהוא הבעלים/ חוכר לדורות של נכס או שהוא אחד מהבעלים/ החוכרים שלו והמחזיק בו, יהיה הוא, המחזיק, לדייר של הבעלים החדש, מקום וזכותו פוקעת מחמת הנסיבות המפורטות בס' 33(א).
אחת הנסיבות המפורטות בס' 33(א) היא 'חלוקת הנכס במשפט חלוקה' דהיינו פירוק שיתוף, במקרה שלנו.

ד. לשון ס' 33(א) מלמדת אותנו כי הזכות לטעון לדיירות מוגנת לפי סעיף זה קמה ועומדת לו לטוען אותה, מהרגע בו הפך—למחזיק מכוח היותו בעלים או חוכר של הנכס. מנין השנים בו התגורר אותו אדם בנכס, טרם שהפך לבעלים או חוכר שלו והתנהגות הבעלים / החוכרים האחרים כלפי מגוריו באותה תקופה בו ויחסם לכך, אינו רלבנטי כלל.

רוצה לומר – מגוריו של הטוען לזכות הדיירות המוגנת מכח רשות שניתנה לו, אינם מקנים לו זכות כלשהי על פי ס' 33 לחוק שכן בתקופה זו הוא לא היה הבעלים או החוכר של הנכס.

במקרה שלנו אין לטעון לזכות כלשהי של התובעת 1 בבית 1 שהרי עתירתה לבעלות מכח הילכת השיתוף נדחתה.

ה. כבר עמדנו על כך כי פסיקת ביהמ"ש העליון הצרה את תחולתו של סעיף 33 לחוק רק לנסיבות בהן ניתנה לשותף חזקה יחודית בהסכמת השותפים האחרים כפי שנקבע ע"י השופט טירקל בע"א 753/82 פלונית נ' פלוני לז' (4) 626.

הלכה זו אשר ניתנה ביחס לדירת מגורים משותפת של שני בני זוג, הורחבה כאמור, מכוח קל וחומר לדירת מגורים בבעלות משותפת של שותפים זרים כמו אחים ואחיות או בני משפחה אחרים מכוח ירושה :

ע"א 542/96 זילפרוינד נ' גרין ל"א(1), 813.
ע"א 175/81 אדמור נ' קלו ל"ח (4) 293.
ע"א 458/82, וילנר נ' גולני, מ"ב (1) 49.

ו. העולה מהמקובץ הוא, כי מבחינה עובדתית יש לבדוק אם ניתנה הסכמה פוזיטיבית של הנתבעת לחזקה ייחודית של התובעים בדירה, לאחר פטירת המנוח והייתי אומר לאחר שהפכו הצדדים לבעלים של הדירה.
הנטל להוכחת ההסכמה הפוזיטיבית היחודית מוטל על הטוענים לקיומה דהיינו על התובעים.

במקרה שלנו לא נטענה הסכמה פוזיטיבית ולא הוכחה הסכמה שכזו ולכן דין העתירה להדחות. אוסיף ואומר שהנתבעת חסויה היא ולה אפוט' כך שממילא לא יכולה היתה ליתן הסכמה שכזו.

סוף דבר

17. א. התובענה לפסק דין הצהרתי של התובעת 1 בנוגע לבית 1 נדחית.

ב. העתירה לפירוק השיתוף של זכויות הצדדים בבית 1 על דרך שומתו ומכירתו כתפוס נדחית.

ג. אני מורה על פירוק השיתוף של זכויות הצדדים בבית 1 על דרך מכירתו כפנוי לצד ג' המרבה במחיר וחלוקת התמורה כפי הרישום של הזכויות בלשכת רשם המקרקעין.

ד. אני ממנה את ב"כ הצדדים עוה"ד מרגלית נוח ואריקה הירשמן ככונסות נכסים לביצוע הליך הפירוק.
ה. אין כל מניעה לכך שהתובעות או התובעת 1 תרכושנה את זכויות הנתבעת בבית 1 על פי מחיר שיקבע ע"י השמאי הממשלתי לרבות על דרך של איזון עם הבית 2 – בכפוף לאישור ביהמ"ש כמובן.

ו. אני מחייב את התובעות לשלם לנתבעת יחד ולחוד את הוצאות המשפט ושכ"ט עורכת דינה בסך של 5,000 ש"ח + מע"מ צמודים ונושאים ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי