פירוק שיתוף במקרקעין – מספר רב של שותפים

פירוק שיתוף במקרקעין – מספר רב של שותפים
Rate this post

פירוק שיתוף במקרקעין- מספר רב של שותפים

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

פסק דין

בפני תביעה לפירוק שיתוף.

התובע והנתבעים 1 – 24 הם בעלים משותפים במקרקעין הידועים כחלקה 82 בגוש 3630 בראשון לציון, ששטחה 16,455 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). התובע הוא בעל 16/39 חלקים במקרקעין, ואילו כל אחד מהנותרים הוא בעלים של 1/39 או 1/78 בלבד, כמפורט בנסח הרישום.

הנתבעים 25 – 44 הם בעלי הערות אזהרה הרשומות על המקרקעין.
הנתבע 45 הוא בעל הערות הרשומות לטובתו על פי סעיפים 11,12,לפקודת המיסים (גביה).

התביעה הוגשה עוד בשנת 95 ומפאת ריבוי הנתבעים ניתקל התובע בקשיי איתור והמצאת כתב התביעה.
בישיבת קדם המשפט הראשונה שהתקיימה ביום 6.7.98 הוברר כי כתב התביעה, כפי שנוסח לא יזכה את התובע בסעד המבוקש על ידו (פירוק שיתוף המקרקעין על ידי מכירתם) , לפיכך, אפשרתי לו לתקן את תביעתו.
בכתב התביעה המתוקן חוזר התובע על בקשתו לפרק את המקרקעין בדרך של מכירתם, ולחלק את הפדיון שיתקבל, בהתאם לחלקיהם וזכויותיהם של כל אחד מהצדדים במקרקעין.
לדעת התובע זו הדרך היחידה האפשרית לפירוק השיתוף בין בעלי הזכויות.
התובע מציין בכתב התביעה, כי המקרקעין רשומים כיחידת רישום אחת בלשכת רישום המקרקעין ולשכת רישום המקרקעין לא התבקשה לאשר חלוקה של המקרקעין. גם ברשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן "חוק התכנון והבניה") רשומים המקרקעין כיחידת רישום אחת והן לא נתבקשו לאשר תשריט חלוקה המחלק את המקרקעין.

לטענת התובע, בשל ריבוי בעלי הזכויות במקרקעין, לא ניתן לקדם דרכים לשימוש במקרקעין, לבצע בהם עיסקאות או לפתח אותם.
עוד סבור התובע, כי חלוקה בעין אינה אפשרית ומנוגדת לשיקולי התכנון הציבוריים.

נוסף על בקשת הפרוק, מתבקש בית המשפט למנות את ב"כ התובע ככונס נכסים לצורך מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין הצדדים.

הנתבע 37 (ישראלי משה), והנתבע 45 מסכימים לבקשה.
הנתבעים 19, 20, 30, 31, 34, 35, 36, ו – 42 לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיון על אף שעותק כתב התביעה הומצא לידם.
יתר המשיבים הגישו כתב הגנה, והם מתנגדים לבקשה כפי שהוגשה על ידי התובע.

טענות ההגנה הכלולות בכתבי ההגנה הן בעיקרן הטענות הבאות:
א.     הבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין הוגשה על ידי התובע בחוסר תום לב. התובע הוא קבלן ידוע בראשון לציון, בעל אמצעים מרובים ובעל השפעה מרובה על רשויות התכנון בראשון לציון. ייעוד הקרקע כיום הוא ייעוד חקלאי, והתובע מבקש לרכוש את חלקיהם של הנתבעים בקרקע כל עוד ייעודם חקלאי ומחירם נמוך תוך צפיה שייעוד המקרקעין ישתנה למגורים ותעשיה , שינוי אשר יצמיח רווח נכבד לתובע.
ב.     המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין ויש לפעול לפרוק השיתוף בדרך זו.
ג.     אם יתברר שהחלוקה בעין אינה אפשרית אזי יש לבצע את החלוקה על פי האמור בסעיף 41 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן "החוק" או "חוק המקרקעין"), ולהתחשב בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם.
ד.     חלק מהנתבעים מתנגדים למינוי ב"כ התובע ככונס נכסים למכירת המקרקעין, ומבקשים להתמנות ככונס נכסים ביחד אתו.

ענייני שיתוף במקרקעין מוסדרים בפרק ה' לחוק המקרקעין.
פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסימן ב' לפרק ה' לחוק.

העקרון המנחה בפירוק שיתוף במקרקעין קבוע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש את פירוקם בכל עת.

עקרון זה כפוף לחריגים המפורטים בחוק (ראה סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), ולחריגים שנקבעו בפסיקה:
"אכן, גם עקרון-על זה (היכולת לדרוש פרוק השיתוף בכל עת – ז.ב.) נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון- העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב" ע.א. 1017/97 יצחק רדילביץ' נ יצחק מודעי פד"י נב 4, 625 בעמ' 632.

באין הסכמה בין השותפים יהיה פרוק השיתוף בהתאם לאמור בסעיפים 39 – 43 לחוק.
הוראות החוק הרלונטיות לענייננו הם:
סעיף 39 לחוק המקרקעין:
"א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".

סעיף 40 לחוק:
"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

סעיף 41 לחוק:
"(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה". (ההדגשה שלי – ז.ב.)

הפסיקה קבעה כי על המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין שלא על דרך של חלוקה בעין לשכנע את בית המשפט כי דרך החלוקה בעין אינה אפשרית באותו מקרה או שתגרום למי מן השותפים הפסד ניכר.
"לבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השיכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן בפרשת רוטשילד נ' פרנק (ע"א 587/78, פ"ד לג(3)33, 35):
"… הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל.". ע.א. 1017/97 הנ"ל.

לפיכך יש לבדוק תחילה האם אפשרית חלוקה בעין ואם כן, יש להורות על חלוקה בדרך זו.
אם חלוקה בעין אינה אפשרית, אך אין מניעה לחלוקה בעין אם מקצת השותפים יישארו בעלים במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
אם גם חלוקה כזו אינה אפשרית יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין וחלוקת דמי המכר בין השותפים.
תום לב
בטרם אבוא לדון בשאלה אם חלוקת המקרקעין בעין אפשרית במקרה שבפנינו, עלי להתייחס לטענה המקדמית לפיה התביעה הוגשה בחוסר תום לב.
לטענת הנתבעים, התובע מנסה לנצל את יכולתו הכלכלית לרכוש את המקרקעין מידי השותפים כל עוד ייעודם כקרקע חקלאית וערכם נמוך. התובע מקווה לנצל את מעמדו כקבלן ידוע וקשריו בעירית ראשון לציון ובמוסדות התכנון שלה ולשנות את יעוד הקרקע לאחר רכישתה לקרקע למגורים ולתעשייה שינוי אשר יצמיח רווח ניכר לתובע.
היו גם מבין הנתבעים שטענו כי תכנית בניין עיר המשנה את ייעוד הקרקע, אינה רק משאלת לב אלא תוכנית ממשית שהתובע יודע על קיומה.

טענה זו שהועלתה על ידי מספר נתבעים בכתב ההגנה ובסיכומיהם לא עברה מתחום "החשד" לתחום "הראיה".
בתיק זה לא הובאו על ידי הצדדים ראיות, למעט חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
לפיכך לא באה כל ראיה כי התובע פועל בחוסר תום לב, וכי עיסוקו של התובע וקשריו הנטענים, הם לבדם יביאו לשינוי יעוד הקרקע ולרווח ניכר.

לאור האמור אני דוחה את הטענה כי יש לדחות את תביעת הפרוק על שום התנהגות בחוסר תום לב מצד התובע.
למעלה מן הצורך אוסיף כי, גם אם אכן היו מוכחות כוונותיו של התובע, והיה מתברר כי הן כנטען על ידי הנתבעים,עדין נשאלת השאלה האם עסקינו בחוסר תום לב, או בניצול הזדמנות כלכלית.

חלוקה בעין
בתיק זה לא הוגשו, כאמור, ראיות.
ביום 18.9.00 היה התיק קבוע לשמיעת הוכחות ועל התובע היה להקדים ולהגיש תצהיריו.
התובע לא הגיש תצהירים מטעמו. על מנת שלא להביא לדחיית התביעה ביקש התובע שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו, על מנת שהמומחה יחווה דעתו בשאלה האם ניתן לחלק את המקרקעין בעין.
בהסכמת הנתבעים נעתרתי לבקשה.
המומחה שמונה מטעם בית המשפט, אדריכל ושמאי מקרקעין חיים בן ארי, התבקש לחוות דעתו לגבי מספר שאלות:
א.     האם ניתן לחלק את המקרקעין בעין כך שלכל אחד מהנתבעים יהיה חלקו.
ב.     אם חלוקה כזו אינה אפשרית האם ניתן לחלק את המקרקעין כך שלמרבית הנתבעים יהיה לכל אחד חלקו במקרקעין ושאר הבעלים ישארו בעלים במשותף בחלק הנותר.
ג.     האם ניתן שלתובע יהיה חלקו ושאר הבעלים ישארו בעלים משותפים במקרקעין, והאם חלוקה בדרך זו פוגעת כספית במי מבעלי המקרקעין.
ד.     האם הפרוק בדרך של מכירה יהיה עדיף מבחינה כלכלית על בעלי המקרקעין.

המומחה הגיש את חוות דעתו לאחר שקיים שתי פגישות בהם השתתפו מרבית הצדדים שהגישו כתב הגנה ו/או באי כוחם, ולאחר שהצדדים הציגו לו מסמכים, כתבי טענות ונתונים.
המומחה ביקר במקרקעין ובסביבתם, עיין במסמכים ובתוכניות שקיבל בעירית ראשון לציון, ובחן תכניות אחרות בהן חולקה קרקע בין בעלים משותפים.
על פי חוות דעת המומחה ייעוד המקרקעין הינו חקלאי וחלות עליו מספר תכניות בנין עיר המפורטות בחוות הדעת.
שטח מגרש מינימלי על פי תכנית רצ/1/1, כנטען בסיכומי התובע (מבלי שמי מהנתבעים חלק על כך והדבר אף משתמע מחוות דעת המומחה) הוא 10,000 מ"ר.
לכאורה, מגבלות התכנית אינן מאפשרות חלוקה בעין לכל אחד מהשותפים כיוון שהמגרשים לאחר החלוקה לא יעמדו במגבלה של שטח מגרש מינימלי.
על אף האמור, סבור המומחה מטעם בית המשפט כי חלוקה בעין כך שהתובע יהיה רשום ביחידת רשום נפרדת ושאר הבעלים ביחידת רישום אחרת (או בשתי יחידות רישום) אפשרית.
יצויין, המתנגדים לפירוק בדרך של מכירה אשר השתתפו בישיבה אצל המומחה ביום 22.2.01 הסכימו להיות רשומים במשותף ביחידת רישום אחת.
את חוות דעתו הוא משתית על ההנחה שהועדה המקומית ראשון לציון נוהגת לאשר חלוקה בהקלה מתכנית רצ/1/1, וסביר להניח כי ניתן יהיה לחלק את המקרקעין לשני חלקים או יותר.

מסקנותיו של המומחה הן כדלקמן:
א.     ניתן לחלק את החלקה בעין.
ב.     חלוקה כאמור לעיל, לא תפגע כספית במי מהבעלים.
ג.     מבחינה כלכלית, פירוק שיתוף בדרך של מכירה אינו עדיף על חלוקה בעין.

התובע הציג למומחה שאלות הבהרה והמומחה השיב כי מתוך בדיקתו עולה שבגוש המקרקעין הנדון קיימות חלקות בגודל של 4.5 דונם.

על אף חוות דעת המומחה באתי למסקנה, כי לא ניתן לפרק את השיתוף במקרה זה אלא על דרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
מסקנתי זו מבוססת על הוראות סעיפי חוק המקרקעין שצוטטו לעיל, ועל סעיף 143 לחוק התכנון והבניה.

חלוקה בעין לכל אחד מהשותפים אינה אפשרית במקרה זה, לנוכח הוראות תב"ע רצ/1/1 הקובעת כי שטח מגרש מינימלי הוא בן 10,000 מ"ר.

הפסיקה קבעה, כי מקרקעין הניתנים לחלוקה הם מקרקעין בהם ניתן להפריד לכל שותף את חלקו ולא הפרדת חלק אחד מיתר החלקים.
בע.א. 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב דוד אנגלנדר ו- 51 אחרים פד"י כז (1) 334, בקש שותף לפרק שיתוף במקרקעין בינו לבין 52 שותפים נוספים. בין השותפים היו כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר את חלוקתם בעין על פי דיני התכנון והבניה. לפיכך ביקשה המערערת להפריד את חלקה בעין ולהשאיר את השותפים האחרים בשיתופם ביתרת השטח. בית המשפט העליון מפי כב' השופט לנדוי אמר:
"פרוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגירסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דוקא, המאפשרים סטיה מן העקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזו תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על ידי צו של בית המשפט".

למעלה מן הצורך אוסיף, כי גם אם חלוקה בעין היתה אפשרית על פי חוק התכנון והבניה, ספק בעיני אם ניתן היה במקרה זה להורות על פרוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין לנוכח העדרו של תשריט חלוקה מאושר על פי האמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה המורה:
"…לא ינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור (על פי פרק לחוק המקרקעין או על פי סימן ז' לפרק ג' לחוק המקרקעין – ז.ב.) …"

בע.א. (י-ם) 39/67 חב' סלים בילדינגס בע"מ נ' ג'אן בנין פ"מ ע' עמ' 58 קבע בית המשפט:
"נשאלת השאלה, האם שותף לנכס שנפשו נקעה מהשותפות ואז רצונו להיפרד משותפו חייב להיות נתון לחסדי הועדות לתכנון ובניה, ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהם ועד שיהיה אפשר לקבוע באופן ברור אם ניתן לקבל את התשריט המאושר שהינו תנאי מוקדם למתן פסק דין של חלוקה? אני סבור שאין לתלות את דין החלוקה בגורם מעכב כזה. חוק החלוקה נועד, לדעתי, לתת סעד יעיל ואקטואלי לשותף בקרקע הרוצה לחסל את שותפותו עם אדם שאינו רצוי לו, ולכן יש לקבוע אם יש דין חלוקה בקרקע לפי אפשרויות ביצוע החלוקה במועד הגשת התביעה. אם יתברר שהשגת תשריט מאושר מהועדות לתכנון ובניה הוא הליך שעלול להימשך שנים אחדות, כי אז יש מקום למסקנה בת תוקף בשעת הדיון בתביעה לחלוקה, כי אין דין חלוקה לקרקע".

התכלית בהוראות חוק המקרקעין הדנות בפרוק שיתוף היא אותה תכלית שהיתה על פי חוק החלוקה. "כל שותף במקרקעין משותפים רשאי בכל עת לדרוש פרוק השיתוף" (סעיף 41 (א) לחוק המקרקעין).
חלוקה בעין לשניים או לשלושה חלקים בהסכמת השותפים, שישארו בעלים במשותף, גם היא אינה אפשרית, כיוון שרק מקצת השותפים נתנו הסכמתם לכך (אלה שהשתתפו בפגישה אצל המומחה שמונה).
השותפים שלא הגישו כתב הגנה ושלא השתתפו בפגישה על אף שהגישו כתב הגנה ונטלו חלק בדיוני בית המשפט לא הביעו הסכמתם לכך ולפיכך אפשרות זו אינה ישימה.
סוף דבר – חלוקה על ידי מכירה
לאור האמור האפשרות היחידה לפירוק השיתוף במקרקעין היא על ידי מכירת המקרקעין וחלוקת דמי המכר לשותפים על פי חלקם היחסי בהם.
לנוכח התוצאה אליה הגעתי, בכוונתי למנות ככונסי נכסים לצורך מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין השותפים את עו"ד בולקינד ביחד עם עו"ד נוסף מטעם הנתבעים כולם, שייבחר על ידם בהסכמה תוך 60 יום מהיום, והודעה על כך תימסר על ידם לבית המשפט.
בהעדר הודעה מוסכמת מטעם הנתבעים ימנה בית המשפט עורך דין ככונס נכסים על פי שיקול דעתו.

אין צו להוצאות.

 

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי