פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים
Rate this post

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן פסק דין לדוגמא בעניין פירוק שותפות במקרקעין בין אחים:

פסק דין

בפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
המדובר בתביעתם של 3 אחים ואחיות כנגד 3 אחים ואחיות נוספים, בעניין חלקה ועליה בית מגורים אשר קיבלו הצדדים בירושה מכח צו קיום צוואת אביהם המנוח שהיה בעל זכות החכירה בחלקה.

כתבי הטענות
לטענת התובעים, קיים הסכם שיתוף אשר לא נרשם בין אביהם המנוח של הצדדים לבין אחיו שהינו הבעלים / החוכר של חלקה סמוכה לחלקה הנדונה. על פי הסכם השיתוף הסכימו הצדדים על שינויים בקווי הגבול של חלקותיהם.
ברצות התובעים לפרק את השיתוף ביניהם בחלקה על ידי מכירתה וחלוקת התמורה בין הצדדים, פנו בתביעתם זו כנגד הנתבעים המתנגדים למכירת הנכס.
בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי אופן הפירוק היעיל ביותר של החלקה הוא ע"י חלוקתה לשלושה מגרשים (לכל 2 אחים – מגרש), כאשר על כל מגרש ניתן להקים יחידת דיור. לטענתם, פירוק השיתוף ע"י מכירת החלקה יקפח אותם במידה ניכרת ויגרום להם נזקים כלכליים.
לחלקה האמורה יש ערך סנטימנטלי לגבי הנתבעים, ואין הם חפצים במכירתה לזרים.

סיכומי הצדדים
בסיכומי התובעים טענו כי כל הצדדים מסכימים כי יש לפרק את השיתוף בחלקה.
לדבריהם, הצעת הנתבעים לחלוקה בעין אינה אפשרית, שכן אין כל אפשרות מעשית לחלוקה בעין של החלקה ל- 6 חלקים נפרדים, וחלוקה בעין ל- 3 מגרשים כפי שמציעים הנתבעים הינה אבסורדית, שכן תיצור מצב בו כל שני אחים עדיין יהיו שותפים במגרש, וייאלצו לפנות פעם נוספת ומיותרת לערכאות לשם פירוק השותפויות החדשות.
בסיכומי הנתבעים טענו כי החלקה ניתנת לחלוקה בעין באופן שתחולק ל- 3 מגרשים ובכל אחד מהם תהיה הבעלות נתונה ל- 2 אחים יחדיו, או באופן שהחלקה תחולק ל- 2 מגרשים ובכל אחד מהם תהיה הבעלות נתונה ל- 3 אחים יחדיו.

דיון 
שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת פירוק השיתוף, בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969. בפירוק השיתוף במקרקעין, דרך הפירוק העדיפה היא חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין) כאשר הם ניתנים לחלוקה על פי הוראות חוק התכנון והבניה ולאחר שתשריט לחלוקתם אושר ע"י הרשויות המתאימות. כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת תמורת המכירה בין השותפים (סעיף 40 לחוק המקרקעין).

בענייננו, מתנגדים הנתבעים לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, בעוד התובעים אינם מעוניינים בחלוקה בעין אשר אינה מביאה אף אחד מהצדדים לידי בעלות נפרדת ועצמאית במגרש משלו.

סעיף 43 לחוק המקרקעין, שכותרתו "משאלות השותפים", מורה כי:
"בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים".

ולעניין זה מצינו בע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי פ"ד כו (1), 393, מפי כב' השופט לנדוי:
"…למשל, כאשר דורש אחד משלושה שותפים לחלק נכס בעין, והנכס ניתן לחלוקה בעין, אין ביהמ"ש חייב לצוות על חלוקתו לחלקיו בין שלושת השותפים אלא הוא יכול למלא משאלה של שני השותפים הנתבעים ולצוות על המשך השיתוף ביניהם, אחרי שחלקו של השותף התובע יופרד בעין. ומה פירוש "שאר משאלותיהם של שותפים", במובן סעיף 43 סיפא? גם זאת אסביר בדוגמה: בית המשפט יכול להיענות למשאלתם של שותפים לחלק את הנכס ביניהם בעין בצורה טופוגרפית מסוימת דווקא.
אך כל זה אינו גורע מזכותו היסודית של כל שותף לפירוק השותפות, אם בדרך חלוקה בעין ואם בדרך מכירת הנכס" (ההדגשות שלי – ב.ז.)

לפיכך, פנה בית המשפט אל הנתבעים וביקשם להמציא תשריט המאפשר חלוקת החלקה באופן הבא: החלקה שבנדון תחולק לשני מגרשים בגודל מחצית החלקה המקורית. המחצית האחת תישאר בידי שלושת האחים הנתבעים במשותף, והמחצית האחרת תחולק שוב לשלושה מגרשים שכל אחד מהם הינו בגודל שישית החלקה המקורית. כל אחד משלושת המגרשים הנ"ל יהא בבעלות נפרדת של כל אחד מהאחים התובעים.

במכתב מאת משרד מדידות שהופנה אל הנתבעים והוצג בפני בית המשפט, קבע המודד כי לא ניתן לבצע חלוקה מעין זו שתוארה לעיל. במכתב המודד נאמר:
"אין אפשרות לחלק את מחצית החלקה ל- 3 מגרשים נוספים בגודל שישית החלקה כל מגרש. התב"ע הקיימת אינה מאפשרת זאת.
בנסיבות אלו, איני יכול להעתר לבקשתך להמציא תשריט לפיו המגרש מחולק למחצית + מחצית מחולקת ל- 3. חלוקה ל- 2 אפשרית כאמור והדבר אף הובהר בתשריט. גם חלוקת מחצית המגרש ל- 3 מגרשים איננה אפשרות (חלקה ל- 3/6 תיצור מגרשים ששטח כל אחד מהם כ- 200 מ"ר בלבד ואין אפשרות על פי התב"ע הקיימת לבנות יחידת דיור על מגרש שכזה)".

למעשה, אין חולק כי החלקה האמורה אינה ניתנת כלל לחלוקה באופן שששת האחים יקבלו שישית מהחלקה כל אחד. גם אפשרות המתחשבת במשאלות כל הצדדים, כפי שניסה בית המשפט אינה אפשרית, והכל מכיוון שהוראות חוק התכנון והבניה אינם מאפשרים חלוקה בעין של החלקה המקורית לחלקים בגודל שישית החלקה.

התכנית החלה על החלקה האמורה מגדירה שטח מגרש מינימלי, וחלוקת החלקה באופנים האמורים יוצרת מגרשים שאינם עומדים בגודל המינימלי הנדרש.
אמנם הנתבעים הציגו תשריטים המאפשרים חלוקת החלקה המקורית לשני מגרשים או לשלושה מגרשים, אך חלוקה שכזו לא תהא פירוק שיתוף, שכן עדיין ישארו שותפויות בין קבוצות אחים, דבר שיצריך הליך משפטי נוסף ומיותר. פירוק השיתוף באופן היוצר שותפויות חדשות נוגד את רוח החוק ואת מטרותיו. נוסף לכך, שותפויות אלה אינן אפשריות לאור תיאור הסכסוך והקרע העמוקים בין האחים, אשר מתגוששים ביניהם בעניין החלקה הנדונה מזה כ- 6 שנים וקיים ביניהם חוסר אמון מוחלט עד כדי נתק וחוסר הידברות.

לפיכך, הינני מורה כי פירוק השיתוף בחלקה נשוא התביעה יהא בדרך של מכירתה לצד ג' וחלוקת הפדיון בין הצדדים.

ניתנת האפשרות לנתבעים, במידה ורצונם בכך, לרכוש בעצמם את זכויות התובעים בחלקה ולשלם התמורה לתובעים, באופן שהאחים הנתבעים יהיו הבעלים במשותף של החלקה במלואה.
לנתבעים ניתנת שהות בת 20 יום להודיע לתובעים על כוונתם.

הינני ממנה כבר עתה את ב"כ הצדדים ככונסי נכסים לצורך מכירת החלקה. הנתבעים יודיעו לתובעים ולכונסי הנכסים בתוך 20 יום אם ברצונם לרכוש את חלקם של התובעים. במידה ויודיעו כי אין הם מעוניינים בכך או בהעדר כל הודעה בתוך 20 יום – ייכנס המינוי לתוקפו וכונסי הנכסים יחלו בעבודת הכינוס.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי