פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף
Rate this post

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן החלטה בעניין פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף:

החלטה

לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

רקע כללי

1. התובעות הן בעלים של מחצית מזכויות הבעלות במגרש ברחוב צוריאל ברמת גן, הידוע כחלקה 285 בגוש 6205 (להלן: "הנכס", "המקרקעין" או "המגרש").

הנתבע הוא בעלים של המחצית השנייה של זכויות הבעלות במקרקעין.

2. שטחו הרשום של המגרש – 660 מ"ר. על המגרש חלה הפקעה לצרכי ציבור לגבי שטח של 125 מ"ר (אליה עוד נשוב) (להלן: "ההפקעה"). השטח "נטו" לאחר ההפקעה, הוא 535 מ"ר.

3. על המגרש בנוי בית מגורים ישן, דו משפחתי, בן קומה אחת (להלן: "הבית" או "המבנה").

4. מזה עשרות בשנים קיימת חלוקת שימוש במבנה ובמגרש. התובעות (והוריהן לפניהן) עושות שימוש בחלק הצפוני-מזרחי של המגרש (לרבות היחידה הצפונית במבנה) והנתבע עושה שימוש בחלק הדרומי-מערבי של המגרש (לרבות היחידה הדרומית במבנה) (להלן: "החלק הדרומי").

חלוקת השימוש באה לידי ביטוי בחכירות פרטניות של הצדדים. כל אחד מהצדדים אוחז בזכויות חכירה רשומות בכמחצית מהמגרש, באופן שבא לידי ביטוי בתשריט שצורף לשטרי החכירה (מיום 13.7.1949), כאשר לבעלי הזכויות בחלק הדרומי (הנתבע) יש, במסגרת שטר החכירה, זכות מעבר חופשית לאורך הגבול המזרחי של המגרש.

5. איש מהצדדים אינו גר כיום בנכס (המשפחות גרו שם בעבר). חלקו של הנתבע מושכר לצד שלישי.

6. בין הצדדים התנהלו מהלך שנים, מגעים לגבי מימוש הזכויות במגרש, בין השאר ובפרט על ידי בחינת האפשרות לבצע עסקת קומבינציה לגבי כל המגרש. לצורך ענין זה גם נערכו פגישות עם קבלנים. הועלו גם הצעות למכירה של זכויות מבעלים אחד לשני.

יצויין, כי הנתבע הוא יזם בתחום הבנייה וכי בנו של הנתבע הוא קבלן רשום. נתון זה השליך על המגעים (ועל הדיונים בהליך).

7. לאחר שהמגעים לא נשאו פרי, הוגשה התביעה דנן.

כתבי הטענות
8. במסגרת התביעה טוענות התובעות, כי הדרך הטובה ביותר "לעשות שימוש במקרקעין" (סע' 23 לכתב התביעה) היא בדרך של בנייה משותפת על ידי שני הצדדים אולם ככל שדרך זו לא תסתייע, מן הראוי להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם וחלוקת הפדיון.

מוסיפות התובעות וטוענות, כי פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין 'אינו אפשרי' ויסב לצדדים נזקים והפסדים. לשיטת התובעות, חלוקת המגרש בעין תיצור שני מגרשים קטנים של 268 מ"ר כל אחד, בעוד "מגרש בנייה מינימלי" ברמת גן מצריך שטח של 450 מ"ר; חלוקה בעין תמנע מימוש זכויות בנייה וניצולן באופן ראוי תוך הפחתת ערך חלקו של כל צד; חלוקה בעין גם תיצור בעיות מעבר ותנועה בין החלק האחורי (הדרומי) של המגרש לבין הרחוב.

בנוסף טוענות התובעות בכתב התביעה, כי הנתבע מודע לכל האמור וכי עד לפתיחת ההליך לא טען הנתבע שיש לבצע חלוקה בעין כדרך למימוש זכויות. לשיטת התובעות, הנתבע עושה שימוש לרעה בזכויותיו במקרקעין בניגוד לסעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

9. הנתבע מצידו טוען במסגרת כתב הגנה מתוקן, כי הוא מעונין להמשיך ולאחוז בנכס לאור זיקה רגשית רבה שיש לו אליו, כי תיכנן שהנכס ישמש אותו ואת צאצאיו וכי מעולם לא היה מעונין למכור את חלקו. הנתבע טוען, כי המגעים לענין עסקת קומבינציה ולענין אפשרות רכישת חלקן של התובעות נועדו לבניית דירות אשר חלק מהן ישמש את משפחתו. הנתבע סבור כי התובעות הן שהכשילו את המגעים (על ידי התעקשות על מחירים או תנאים לא ריאליים).

לשיטת הנתבע, הדרך הטובה והנכונה ביותר לשימור זכויות שני הצדדים במקרקעין היא לרשום בית משותף לפי המצב הקיים בשטח לרבות הצמדת קרקע וזכויות בנייה לפי החכירות הרשומות במקרקעין. לשיטת הנתבע, זוהי דרך המלך בפירוק שיתוף במקרקעין ויש ללכת על פיה.

יתר על כן, לטענת הנתבע, אין למעשה מקום לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין שכן בפועל אין שיתוף אלא יש פירוק שיתוף "דה פקטו". הנתבע טוען כי "מה שהיה הוא שיהיה" (סיפא סע' 12 לכתב ההגנה המתוקן). בנוסף טוען הנתבע (לפחות בשלב מסוים בכתב ההגנה, בסע' 21) כי "בעיקרון" הוא ומשפחתו מעוניינים להשאיר את המצב בשטח כפי שהוא, לא להכנס ל"הרפתקאות מיותרות של בנייה" ולהסתפק בינתיים בקבלת דמי שכירות לנכס. בהמשך טוען הנתבע, כי הבהיר לתובעות שאינו מעוניין במכירת חלקו וכי הוא מעדיף להוריש את המקרקעין כפי שהם לצאצאיו או לבנות עצמאית בעסקה משותפת עם התובעות (סע' 24 לכתב ההגנה).

ענין פרטני נוסף שהועלה בכתב ההגנה של הנתבע (לאחר תיקון שהותר) הינו טענתו של הנתבע ולפיה, היות וקיימות זכויות חכירה ספציפיות של הצדדים לפי תשריט, הרי שההפקעה בחזית המגרש אמורה לבוא לידי ביטוי רק בחלקן של התובעות במגרש, ומשכך חלקן של התובעות הוא קטן יותר ברמה הפיזית, נתון המשליך על שווי חלקן ועל ההפסד שהתובעות טוענות כי יגרם במקרה של פירוק בדרך של חלוקה בעין.

10. בכתב תשובה שהוגש מטעם התובעות, דוחות אלה את טענת הנתבע בענין השלכת ההפקעה וטוענות כי זכויות בנייה "אינן הולכות אחרי הקרקע" ומשכך בכל מקרה זכויותיהן (של התובעות) הן 50% מהשטח שאמור להבנות. בענין דרך פירוק השיתוף טוענות התובעות כי רישום הנכס כבית משותף יהווה "בכייה לדורות" ויסכל הלכה למעשה אפשרות לנצל במשותף את אפשרויות הבנייה במגרש, באורח שיפגע גם בנתבע עצמו. התובעות 'הזמינו' את הנתבע לפעול לבנייה משותפת אשר תיטיב עם כל הצדדים.

11. אין באמור כדי למצות את טענות הצדדים בכתבי הטענות, אלא כדי להביא רקע לדיון בלבד.

הערות דיוניות ומקדמיות
12. שני הצדדים היו מיוצגים לאורך ההליך על ידי פרקליטים מנוסים בתחום המקרקעין. מהלך תקופה ארוכה, אף לאחר הגשת התביעה, פעלו הפרקליטים בנסיון להביא את הצדדים להסכמות, אך לשוא.

13. משלא הגיעו הצדדים להסכמות, הוגשו ראיות הצדדים ובהמשך מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי רחמים שרים (החלטה מיום 7.7.11) (להלן גם: "המומחה"). המומחה הגיש את חוות דעתו (חוות הדעת נושאת תאריך 15.12.11 והגיעה לתיק ביום 26.12.11).

14. הצדדים ויתרו על חקירות השמאים מטעמם. מומחה בית המשפט וכן עדים מטעמם של הצדדים (התובעת 1, האדריכל ניר ישר, הנתבע ובנו של הנתבע) נחקרו בחקירות נגדיות במהלך שתי ישיבות. הצדדים סיכמו את טיעוניהם בישיבה נפרדת.

15. לאחר שמגעים נוספים להסדר לא עלו יפה, אין אלא ליתן הכרעה זו.

המחלוקות הטעונות הכרעה
16. לאחר שהובאו כל ראיות וטיעוני הצדדים, עולה מן החומר כי הסוגיות הטעונות הכרעה בהליך, הן בעיקרן אלה:
א. האם יש בסיס לתביעת פירוק שיתוף בנסיבות דנן.
ב. אם המענה לשאלה הראשונה הוא חיובי (ויש מקום להליך של פירוק שיתוף), מהי הדרך לבצע את פירוק השיתוף.
ג. האם יש לייחס את ההפקעה רק לזכויות התובעות בנכס או לזכויות שני הצדדים (ובהתאמה – מהו חלקו של כל צד בנכס ובפירותיו).

הערה: לאחר שמיעת הראיות, הטעונים ודיונים רבים מחוץ לפרוטוקול, התקבל רושם ממשי כי המחלוקת האמיתית בין הצדדים היא כספית, ונוגעת במידה לא מבוטלת לסוגיה ג' לעיל. למעשה, נחזה היה כי ההליך המשפטי אינו אלא רכיב בהתדיינות ובמו"מ כספי בין הצדדים (אשר כנראה לא עלה בידי הצדדים להביאו לידי גמר ללא קבלת הכרעה בסוגיה זו). יחד עם זאת, הצדדים נדרשו לכל אחת מהמחלוקות הנזכרות לעיל.

האם יש בסיס לתביעת פירוק שיתוף בנסיבות
17. השאלה הראשונית שהוצבה לדיון הינה, האם נסיבות המקרה מאפשרות פירוק שיתוף או מתאימות לתביעת פירוק שיתוף.

18. במסגרת כתב ההגנה טען הנתבע, כי אין בסיס לתביעת פירוק שיתוף במקרה דנן, שכן בפועל אין "שיתוף" אלא יש פירוק שיתוף "דה פקטו" (בדרך שתוארה לעיל).

בשלב הסיכומים לא ניתן דגש לטענה במתכונתה זו, ומטעם טוב. ברע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח אוריאל לוי ז"ל (28.2.12) (להלן: "ענין חזקיהו") הבהיר בית המשפט העליון, כי עת מדובר (כבענייננו) בבעלים במשותף של נכס מקרקעין, הרי גם אם הצדדים (וקודמיהם) "חיו במשך עשרות רבות בשנים בתודעה של בעלות בלעדית על חלקה באותה מחצית שבה החזיקו" (שם), אין בכך כדי להפוך את משמעות ההחזקה לבעלות וכי זכאי כל מי שיש לו זכויות בעלות בנכס לעתור לפירוק השיתוף בו. לפסק הדין בענין חזקיהו ולטענות הצדדים לגביו, עוד נחזור.

19. בשלב הסיכומים העלה הנתבע טענה שונה בענין היתכנות ההליך של פירוק השיתוף. לפי טענתו החדשה של הנתבע, על המבנה העומד על המגרש חל פרק ו'1 לחוק המקרקעין (אשר עניינו ב"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים"), על בית הכפוף לפרק האמור אין תחולה להוראות בענין פירוק שיתוף במקרקעין, לא ניתן כלל לפרק שיתוף בבתים עליהם חל פרק ו'1 ומשכך דין התביעה לפירוק שיתוף להדחות מטעם זה.

20. על מנת לבאר את הטענה והמחלוקת, יובא להלן רקע בענין הוראות הדין.

21. פרק ו'1, העוסק ב"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", התווסף לחוק המקרקעין במסגרת תיקון מס' 5 מיום 12.8.1977 (ס"ח תשל"ז מס' 867 עמ' 312). מטרת התיקון היתה לאפשר ניהול תקין של בתים המוחזקים למעשה כבתים משותפים אך לא ניתן לרשמם לפי פרק ו' מסיבות שאינן תלויות בבעלי הדירות. בדברי ההסבר להצעת החוק צוין, כי יש במדינה יותר מ- 450,000 דירות בבתים "שהוקמו כשיכונים ציבוריים" המוחזקים בפועל כבתים משותפים אף שטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין משום עיכובים בהשלמת רישום פעולות התכנון והוצע להחיל על בתים אלה, בשינויים המחוייבים, את ההוראות שבחוק בדבר דרכי הניהול התקין של הבית והבטחת השירותים הדרושים, וכן בדבר יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות (ה"ח תשל"ו מס' 1243 עמ' 256; ור' גם ע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144 (23.8.87) ("ענין בן צור")).

22. סעיף 170 לחוק המקרקעין, שהתווסף לחוק במסגרת אותו תיקון מס' 5, קובע כי שר המשפטים יחיל בהדרגה, בצווים, את הוראות פרק ו'1 על אזורי המדינה.

צו המחיל את הוראות פרק ו'1 על אזור מחוז תל אביב (לרבות האזור בו ממוקם הנכס דנא), נחתם ביום 6.1.1983 ותחילת תוקפו ביום 1.4.1983 (צו החלת פרק ו'1 לחוק המקרקעין (מחוזי תל-אביב), תשמ"ג – 1983, ק"ת תשמ"ג מס' 4453 בעמ' 671).

23. המבנה העומד על המגרש נשוא ההליך הנוכחי מקיים את התנאים לתחולת פרק ו'1 לחוק, בכל הנוגע להגדרות הנזכרות בסעיף 77א לחוק (שהוא סעיף ההגדרות בפרק ו'1). לפי תיאור שני הצדדים וחוות דעת השמאי, המבנה הבנוי על המגרש של הצדדים הוא מבנה של קבע, שיש בו שתי דירות (מערכות חדרים שנועדו לשמש יחידות שלמות ונפרדות למגורים). אין ראייה או טענה כי הוא רשום כבית משותף. הצדדים הם בעלי הדירות לפי ההגדרות, ולו בשל היותם מחזיקים בהן. על הנכס חלות אפוא הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין.

24. בכל הנוגע למבנים הרשומים כבתים משותפים (להבדיל ממבנים שאינם רשומים ככאלה), חל בעניינם של אלה פרק ו' לחוק המקרקעין.

25. לפי הוראות פרק ו' לחוק, אין תחולה להוראות פרק ה' לחוק המקרקעין – שהוא הפרק העוסק בשיתוף במקרקעין וכולל גם את ההוראות בענין פירוק שיתוף במקרקעין – על רכוש משותף של בתים הרשומים כבתים משותפים (להבדיל מפירוק שיתוף בדירות שבבתים משותפים).

הדבר עולה מהאמור בסעיף 56 לחוק, אשר קובע, בס"ק (א) כי "הוראות פרק ה' לא יחולו על הרכוש המשותף" (ומבהיר, בס"ק (ב), כי " האמור בסעיף קטן (א) אין בו כדי למנוע בעלות משותפת בדירה או פירוק השיתוף בדירה כזאת") (ור' למשל רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625 (1998) ("ענין רידלביץ")).

26. אשר לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים ובאים בגדרו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין – סעיף 77ב לחוק מונה שורת הוראות מתוך פרק ו' (הפרק העוסק בבתים משותפים) אשר יחולו, "בשינויים המחוייבים", גם על בתים אלה.

סעיף 56, הנזכר לעיל, מצויין בסעיף 77ב כאחד מסעיפי החוק שיחולו גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים ואשר באים תחת כנפיו של פרק ו'1.

27. על רקע האמור ולפי שבמקרה דנן יש תחולה להוראות פרק ו'1 טוען הנתבע כי דינה של התביעה לפירוק שיתוף להדחות.

28. התובעות מצידן מתנגדות לטענת הנתבע הן מטעמי שינוי חזית וחוסר תום לב (ר' להלן) והן לגופו של ענין. התובעות טוענות כי הנתבע שוגה בכל הנוגע למצב המשפטי שכן למעשה אין להוראות בסוגיות קנייניות, לרבות פירוק שיתוף, תחולה לגבי בית שאינו רשום כבית משותף. התובעות מפנות אל פסיקה ולפיה הוראות פרק ו'1 נועדו להסדיר את העניינים הניהוליים של בתים כגון אלה ולא נועדו לשנות בכל הנוגע למצב הקנייני (ענין בן צור; רע"א 9552/06 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (25.5.08) ("ענין סטרולוביץ").

29. עיון בפסיקה מעלה כי ככל הנראה יש טעם בטענת התובעות לגבי מהות ההוראות אותן יש להחיל בעניינם של בתים עליהם חל פרק ו'1 לחוק. כפי שציין בית המשפט העליון בענין סטרולוביץ (תוך הפנייה לענין בן צור ולפסיקה נוספת), לפי "פסיקה ארוכת שנים של בית משפט זה: "כבר ציינו לא אחת, כי עניינו של פרק ו'1 'בניהול בלבד של ה'בית"". בענין סטרולוביץ עצמו נדון פירוק השיתוף בבית שחל עליו פרק ו'1 לחוק ובית המשפט העליון לא ראה מניעה לבצע פירוק שיתוף (והסוגיה שנדונה התייחסה ליחס שלפיו יש לחלק את זכויות הצדדים ב"רכוש המשותף").

30. אולם, גם מבלי להכריע בסוגיה הכללית נראה כי בנסיבות המקרה דנן, כמבואר להלן, אין מקום לקבל את טענת הנתבע.

31. קושי אחד העולה בעניינה של עמדת הנתבע נעוץ בכך שטענתו זו, שהועלתה לראשונה בסיכומיו, אינה רק טענה חדשה בהליך אלא שהיא אינה מתיישבת בנקל עם טענותיו הקודמות.

32. לאורך כל ההליך לא עלתה מאת הנתבע כלל ועיקר טענה לפיה אין תחולה לפירוק שיתוף מטעמים הנוגעים לפרק ו'1 לחוק המקרקעין. אדרבא. הנתבע עצמו הגדיר את הגנתו בפתח כתב ההגנה (המתוקן), כדלקמן: "טענת הנתבע בכתב הגנה זה בקליפת האגוז, היא כי הדרך הטובה והנכונה ביותר לפירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה, היא רישום בית משותף לפי המצב הקיים בשטח……".

הנתבע הרחיב בכתב ההגנה בסוגיית הדרך לפירוק השיתוף, לרבות על דרך הפנייה לפסיקה, וטען בהדגשה כי יש מקום לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין. כן טען הנתבע לחישובים שיש לבצע לגבי כל בעל זכויות, בשל קיומה של ההפקעה.

33. בשים לב לטענות הנתבע לאורך ההליך והדרך בה התנהל ההליך בפועל, יש לראות בטענתו בענין תחולת פרק ו'1 לחוק משום טענה מפתיעה, גם אם הדגש בה הוא הפן המשפטי. הנסיון להציב את הדבר עתה כטענה המתיישבת עם טענות קודמות ואך חלופית להן, אינה משקפת את ההליך כפי שהתנהל.

34. קושי נוסף בענין טענת הנתבע נוגע לכך שבפועל, חרף טענתו, ברור מהראיות ומהדיון כי אין כוונה אמיתית להשאיר את המבנה הישן על כנו. ברי כי הבנין יהרס ויוקם מבנה אחר. הצדדים אינם גרים בנכס. חלקו של הנתבע מושכר. ההיבט הרגשי של הנתבע יכול ואף אמור להיות משוּרת, כפי שעלה מראיותיו שלו, באמצעות המשך החזקה של המשפחה בבעלות בדירות שיוקמו בבנין החדש שיבנה. הנתבע עצמו מציין בכתב ההגנה כי פנה לתובעות והציע לבנות בניין חדש.

המחלוקת האמיתית בין הצדדים, כפי שהדבר עלה מהראיות ומהדיונים, אינה נוגעת לעצם פירוק השיתוף אלא לחלק אשר לו זכאי כל צד בחישוב שווי המגרש (ובפרט, האם יש לגזור את ההפקעה מחלקו של צד אחד או מהמגרש כולו).

35. הטענה בענין העדר אפשרות לפירוק שיתוף, בשים לב לכך שהריסת המבנה ובניית מבנה חדש מסתמנת, בברור, כ"ענין של זמן", אינה תורמת לקידום עניינם של שני הצדדים ואף עלולה (שלא לומר – צפויה) להביא אותם לכדי מבוי סתום וקפאון. למותר לציין, אם "לשאול" מדברי בית המשפט העליון באחד מהמקרים, כי – "איש מן הצדדים המעורבים אינו יוצא נשכר מכך שמגרש.. עומד בשממונו שנים רבות" (ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פ"ד מז(5) 588, 595 (28.10.93)). אמנם הנתבע משכיר את חלקו בנכס, אולם די בעיון בתמונת הנכס בחוות הדעת השונות על מנת להבין כי מצבו הנוכחי של הנכס הינו מעין "שממון" בהקשר של ניצול מקרקעין, כפי שסבור למעשה גם הנתבע עצמו. בנסיבות הענין אני סבורה שטענת הנתבע לגבי פרק ו'1 לחוק הועלתה לצורך לחץ כספי במשא ומתן ובאורח שאינו מתיישב לא רק עם חובת תום הלב המוטלת על בעל דין בהליך (וניתן למצוא כי קיים חוסר תום לב גם כאשר בעל דין מעלה טענה משפטית תוך הסתמכות על הדין) אלא גם על חובת תום הלב המוטלת על בעל זכות קניינית בדרך בה הוא עושה שימוש בזכותו ובאה לידי ביטוי בסעיף 14 לחוק המקרקעין.

36. על האמור ניתן להוסיף כי ברמה העניינית, העובדה שקיים מבנה שאינו רשום כבית משותף, לא מהווה, כפי שניתן לראות בפסיקה של בית המשפט העליון, מניעה מובנית להוראה בענין פירוק שיתוף (ר' למשל ענין סטרולוביץ; ענין רידלביץ). הדבר אף אינו מסתבר שהרי רישומו של בית שטרם נרשם כבית משותף, כבית משותף, פעולה אליה שואפים במקרים רבים ואשר פרק ו'1 נועד להסדיר את המצב עד שזו תוגשם, מהווה כשלעצמה פירוק שיתוף (בדרך של רישום כבית משותף). אף הנתבע עצמו מאשר במקום אחר בטעוניו (סע' 22 להשלמת הטיעון מיום 8.5.13) כי ניתן לפרק שיתוף בבית כזה על ידי רישומו כבית משותף. אין באמור לעיל אפוא משום תוצאה שהסדר הציבורי או המדיניות הרחבה אינם יכולים לקבלה ואף נראה כי התוצאה במקרה הפרטני מתיישבת עם האינטרס הציבורי. התוצאה אינה נוגדת את הרציונל שבבסיס הוספת פרק ו'1 לחוק והיא מתיישבת עם הפסיקה המתייחסת להוראות פרק זה ככאלה שנועדו להסדיר עניינים ניהוליים (ר' לעיל וכן ע"א 447/07 הלברשטיין נ' קולובסקי-גוברין (16.9.10); עת"מ (מחוזי י-ם) 8806/08 אריאל נ' מינהל מקרקעי ישראל (6.3.13)). בשים לב לנסיבות המקרה הפרטני, אין בו כדי לבסס את החשש הכללי המועלה מטעם הנתבע לכך שבעלי דירות בבניינים המתפקדים כבתים משותפים (אף שאינם רשומים ככאלה) יפעלו להביא למכירת הבניינים.

הדרך לביצוע פירוק שיתוף
37. משמוסרת מעל הפרק שאלת התאמת המקרה להליך של פירוק שיתוף, באה שעתה של המחלוקת הבאה, והיא בדבר הדרך בה יש לבצע את פירוק השיתוף.

38. כידוע, הכלל הוא כי פירוק שיתוף נעשה בדרך של חלוקה בעין, כמבואר בסעיף 39(א) לחוק ("במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין").

במקביל, קובע סעיף 40(א) לחוק כי פירוק השיתוף יבוצע בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין "תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם" (או במקרה של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה).

39. הנתבע טוען כי ככל שיש לבצע פירוק שיתוף, יש לעשות כן על דרך של רישום בית משותף. לדרך זו יש קווי דמיון לחלוקה בעין והיא נחשבת, ככלל, כדרך מועדפת על מכירה, אך השימוש בה נתון לשיקול דעתו של בית המשפט ואינו נמצא באותו מדרג כחלוקה בעין ממש, בין השאר לאור העובדה שלאחר רישומו של מבנה כבית משותף ממשיכים הבעלים להיות קשורים זה לזה במסגרת הרכוש המשותף (ע"א 8316/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849 (1999); ענין רידלביץ; ע"א 1849/91 הנ"ל; ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33 (1979)).

40. את הטענה לגבי פירוק שיתוף בדרך של רישום בית המשותף אין לקבל במקרה דנן, מכמה טעמים. ראשית, יש לשוב לתיאור שהובא לעיל, אשר מתייחס לכך שאין לפנינו רצון אמיתי להמשיך בקיומו של מבנה על דרך שימוש כבית משותף אלא יש לפנינו שיג ושיח כספי במהותו, שעניינו הוא במידה רבה ביחס בין ההפקעה לבין חלקם של הצדדים בנכס.

שנית, ממילא לא הונחה התשתית המחוייבת לצורך בחירה בחלופה של רישום בית משותף (שהיא אף ענין לשיקול דעתו של בית המשפט). סעיף 42(א) לחוק קובע אפשרות להורות על פירוק שיתוף בדרך של רישום כבית משותף והקצבת דירות במקרה בו "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף" ולאחר שבית המשפט קיבל חוות דעת של המפקח על בתים משותפים. הנתבע, שהוא אשר טען לקיומה של חלופה זו, לא הציב תשתית ללמד על הנדרש בשני המובנים: לא הוכח כי "עיקר המקרקעין" הוא בית הראוי להרשם כבית משותף וכמו כן לא הובאה חוות דעת של המפקח. יוער כי דומה שהתשתית הראייתית שהוצבה בתיק, לרבות ובפרט בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (אך גם מסמכים מטעם הצדדים), תומכת בעמדה כי הבית איננו משום עיקר המקרקעין (ור' י' ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), עמ' 308), אך אין צורך להכריע בדבר או להדרש לשאלת פרשנות המונח "עיקר".

41. החלופות הרלוונטיות לענייננו, ואליהן נדרשו גם המומחים מטעם הצדדים וכן מומחה בית המשפט, הן אפוא חלוקה בעין או מכירה, כשחלופות אלה מגולמות בתוצאות הבאות: בניית מבנה (חדש) אחד על המגרש או בניית שני מבנים (חדשים) על המגרש (כשכל אחד מהצדדים בונה במחצית שמוחזקת על ידו) (התוצאה האחרונה מהווה למעשה את חלופת החלוקה בעין). המבחן הרלוונטי בחוק הינו, כזכור, בשאלה האם חלוקה בעין תגרום ל-"הפסד ניכר לשותפים".

42. למען הסדר הטוב יצויין, כי אין כלל מחלוקת שהניצול המיטבי של הנכס הוא הריסת המבנה הישן הקיים וביצוע בנייה חדשה לפי זכויות הבנייה כדין. המומחה מטעם בית המשפט, אשר מוערך על ידי שני הצדדים (שהם אשר הציעו את זהותו), ואשר שימש בעבר כמהנדס עירית רמת-גן, מציין כי מסקנה זו מוסכמת למעשה גם על שמאי שני הצדדים וכי המחלוקות ביניהם מתייחסות לניתוחי שווי ועלויות חלופה של בנייה משותפת של בניין אחד למול חלופה של בניית שני בניינים (כנזכר).

43. המסקנה ולפיה יש מקום להריסת המבנה הישן (והותרתו על כנו אינה רלוונטית למעשה) אינה מסקנה מפתיעה. על מנת לסבר את האוזן בלבד יצויין, כי בעת הנוכחית קיים על המגרש מבנה ישן, בן קומה אחת, שנבנה בשנות הארבעים של המאה הקודמת וחציו אינו בשימוש לאור מצבו. מנגד, לפי זכויות הבנייה, ניתן להקים על המגרש בנין בן חמש קומות על עמודים בצירוף קומת גג ומרתף, עם 15 יחידות דיור בסך הכל. דומה כי די בנתונים אלה כדי להבין כי גורלו של המבנה נחרץ. כך בפרט כאשר הנכס נמצא במיקום מרכזי בעיר רמת גן, ברחוב קטן (ללא מוצא) שתחילתו ברחוב אבא הלל סילבר והוא בעל נגישות טובה וקרבה לצירי תנועה עיקריים (כפי שמציין מומחה בית המשפט).

44. אשר לחלופות של מבנה אחד או שני מבנים, ביצע המומחה ניתוח מפורט ודקדקני, והגיע לכלל מסקנה ששווי הנכס במקרה של בניית מבנה אחד על המגרש הינו 9,184,597 ₪ והשווי במקרה של חלופת בניית שני מבנים הוא 7,828,665 ₪ (הפסד השווי הינו – 1,355,931 ₪). מדובר בהפרש של כ- 17.3% (מהערך הנמוך; 14.7% מהערך הגבוה). יוער כי לדברי ב"כ התובעות בהשלמה לסיכומים, הערכים בהם דובר בחוות הדעת היו נכונים לתקופה שלפני תיקון 3 לתמ"א 38 וכי עתה ההפסד רב אף יותר.

מסקנותיו של המומחה מעלות בברור העדפה כלכלית של בניית מבנה אחד, על פני בניית שני מבנים.

45. החקירה הנגדית של המומחה, ע"י ב"כ הנתבע בפרט, לא ערערה את מסקנותיו אלה. לא בכדי היתה התייחסות הנתבע למומחה בסיכומים מצומצמת ובשולי הדברים בלבד (למעשה, עלתה רק טענה לגבי בדיקת התכנות אחת שהיה מקום לבצעה). הטענה העיקרית בסוגיה זו מטעם הנתבע היתה כי יש לקחת בחשבון את השיקול הרגשי.

46. אני מוצאת כי ערכו של השיקול הרגשי שהועלה על ידי הנתבע אינו רב בנסיבות הענין. הצדדים אינם גרים בנכס מזה שנים, אלא זה מושכר. הנתבע עצמו העלה את רעיון הריסת הנכס ובניית מבנה חדש. אינני מקבלת, ברמה העובדתית, את הטענה לקיומו של קשר "רגשי ועמוק" למבנה עצמו. שמעתי את הנתבע בקשב רב ואני רחוקה מלהיות משוכנעת בכך. בענין זה, ר' גם הערות בדיון לעיל לגבי המחלוקת האמיתית בין הצדדים.

47. במקביל, ככל שהדבר ניתן ואינו גורם להפסדים ניכרים, יש לבחון את האפשרות להמשיך את הזיקה לנכס וזאת על ידי בחירה בנתיב שיאפשר לצדדים (או מי מהם שיבחר בכך) לאחוז בזכויות, כאלה או אחרות, בנכס גם בבנייה החדשה.

לא ברור האם המתווה אפשרי וישים, אך בשלב ראשון, יש לנסות ולמצותו, על יסוד ועל רקע הקביעות בהחלטה הנוכחית לעיל ולהלן ואף מבלי שיהא בהחלטה זו משום הכרעה סופית בשאלת ההפסד הניכר (ובהתאמה, לגבי דרך פירוק השיתוף).

48. קודם לכך שהצדדים יפעלו בנסיון למצות את האמור, יש להשלים את ההכרעה בסוגיות העומדות עתה על הפרק (ודרושות מן הסתם לצדדים), וזאת בענין חלוקת הזכויות בין הצדדים לאור קיומה של ההפקעה (כהגדרתה לעיל).

ייחוס ההפקעה
49. כזכור, עמדת הנתבע הינה, כי לאור זכויות החכירה הקונקרטיות של הצדדים, ההפקעה אמורה לבוא לידי ביטוי רק בחלקן של התובעות במגרש, וחלקן זה קטן אפוא ממחצית.

50. קושי לגבי עמדה זו עולה לאור פסק הדין בענין חזקיהו.

השאלה שהוצבה לדיון על ידי בית המשפט העליון בענין חזקיהו, דומה ביותר למקרה שלפנינו:

"ראובן ושמעון הם בעלים במשותף של חלקת מקרקעין. במסגרת חכירה צולבת, כל אחד חכר את זכויותיו של השני במחצית בה הוא החזיק. כך, לכל צד יש 50% מהבעלות בכל החלקה כולה, ובחצי מן השטח הוא חוכר מהשני את אחוזי הבעלות שלו. בדרך זו, כל אחד מהם החזיק בלעדית במחצית מן החלקה. בשלב כלשהו הפקיעה הרשות חלק ממחציתו של ראובן. ייתכן שהרשות אף איננה מוכנה לפצותו בשל ההפקעה, שכן השטח המופקע מהווה אחוז נמוך מידי מן החלקה הרשומה, הכוללת את שתי המחציות. האם נגזר על ראובן לספוג פגיעה זו לבדו? זוהי, בתמצית, השאלה העומדת לדיון בבקשה שלפניי." (שם, בסע' 1).

51. כבר ראינו כי בית המשפט העליון קבע בענין חזקיהו, כי יש תחולה לפירוק שיתוף במקרה של פירוק שיתוף בחלקה בבעלות משותפת שיש בה חכירות צולבות, גם עת הצדדים חיו במשך עשרות רבות בשנים בתודעה של בעלות בלעדית במחצית החלקה בה החזיקו.

בהמשך נקבע, בין השאר, כי במקרה של פירוק שיתוף בחלקה מסוג זה, גם מגיעות החכירות בחלקה לקיצן. בכך העדיף בית המשפט את עמדתו של פרופ' ויסמן על פני עמדתו של פרופ' דויטש והביא לידי ביטוי את עמדתו בדבר ההבדל בין בעלות לבין זכויות חכירה שאין לראותה כ"בעלות דה-פקטו, ואף לא וודאות של החזקה עד תום 99 השנים" (סיפא סע' 12 לפסק הדין) (במקרה שלפני, 99 שנים עם אפשרות ל- 99 נוספות). בית המשפט אף מצא כי קיצה של החכירה מייתרת את הצורך לבחון את כוונת הצדדים בהקצאת סיכוני ההפקעה (סיפא סע' 13 לפסק הדין). עוד נכתב בפסק הדין, כי סיכון של הפקעה (ללא פיצוי) הוא סיכון המשוייך לחלקה כולה ומן ההגינות כי הוא יפול בחלקם של בעלי החלקה כמכלול.

בהתאמה, בית המשפט העליון קבע כי את פירוק השיתוף באותו מקרה יש לבצע על בסיס חלקיהם השווים של הצדדים בבעלות בחלקה כולה.

52. הנתבע מבקש לאבחן את ענין חזקיהו מהמקרה שלפנינו, וטוען כי באותו מקרה לא הועלתה כלל הטענה כי אין מקום לבצע פירוק שיתוף בחלקה, ומשום שאותו פסק דין עוסק "בחלוקת קרקע ולא בחלוקת מבנה" (עמ' 52 ש' 8 לפרו'). כן טוען הנתבע כי למעשה, מתבקש במסגרת התובענה באופן "חבוי" סעד הצהרתי לגבי ביטול החכירות, אולם סעד זה לא התבקש בפועל ובית המשפט אינו מוסמך לתתו (עמ' 53 ש' 17- 21 לפרו'). עוד טוען הנתבע בסיכומיו (עמ' 53 ש' 4- 16 לפרו'), כי ההפקעה בוצעה למעשה בשנות ה- 50, כי מירב פיצויי ההפקעה אותה שעה הגיעו לתובעות ולא לנתבע, וכי התובעות הן אשר ישנו על הזכויות והזניחו אותן עד כי התביעה לפיצויי הפקעה התיישנה, וכי אין הצדקה "לסבך" את הנתבע בגין התנהלות זו.

53. בכל הנוגע לאבחנה הנסמכת על קיומו של מבנה ותחולת פרק ו'1, האמור בדיון בפרקים קודמים יפה גם לכאן ומשכך, במקרה דנן ומבלי שיהא בכך כדי להשליך על מקרים אחרים, אין באמור כדי להוות אבחנה רלוונטית לתחולת ענין חזקיהו. אם לנקוט בלשונו של ב"כ הנתבע, המקרה שלפנינו עוסק אף הוא, ברמה האמיתית והשורשית, "בחלוקת קרקע ולא בחלוקת מבנה".

54. בכל הנוגע לסיום החכירות – התובעות אינן עותרות כי יקבע סעד זה, ואין צורך ליתן הצהרות. נכון הוא כי הניתוח שביצע בית המשפט העליון נסמך גם על הנחת סיומן של חכירות בעת פירוק השיתוף, אולם גם שם לא נראה כי נתבקש או ניתן סעד מפורש הנוגע לדבר. למען הזהירות יצויין, כי לא הובאו פרטים מלאים בדבר קורות אותו תיק, והאמור לעיל מתבסס על פסק דינו של בית המשפט העליון.

55. גם באמור בענין התנהלות התובעות (או קודמיהן) לגבי פיצויי הפקעה, לא מצאתי משום משקל של ממש. הטענות, אשר כרוכים בהן רכיבים רבים של עובדה ומשפט (לרבות – מועד ההפקעה, מה נעשה אותה עת ומה לא נעשה, מי היה זכאי לפיצויים ומדוע, כיצד התנהלו הצדדים, ועוד), הועלו אף הן לראשונה בשלב הסיכומים ואין להן כל גיבוי. זאת, מבלי שיהא באמור כדי לקבוע כי אם היתה הטענה מוכחת, היה בה כדי להביא לאבחון פסק הדין בענין חזקיהו.

56. עוד יוער לגבי ענין חזקיהו, כי בניגוד לאסמכתאות אליהן מפנה הנתבע, אין מדובר בהחלטה של בית המשפט העליון בגדרה נדחית בקשה למתן רשות ערעור אלא במקרה בו ניתנה רשות ערעור והערעור אף התקבל בפסק דין מנומק, ופשיטא כי יש לדבר משקל בערכאות קמא (ועיין גם רע"א 2996/06 שלום נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (18.10.12)).

57. לאור האמור ובהתאם לענין חזקיהו, יש לומר כי פירוק השיתוף בין הצדדים יתבצע על יסוד זכויות הבעלות של הצדדים (ומשכך – בחלקים שווים).

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי