פירוק שיתוף בדרך של מכירה

פירוק שיתוף בדרך של מכירה
Rate this post

פירוק שיתוף בדרך של מכירה

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

תובא להלן החלטה בעניין פירוק שיתוף בדרך של מכירה:

בית המשפט פסק כי הדרך הרגילה שנקבעת ע"י המחוקק לפירוק שותפות בנכסי מקרקעין, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית.

המחוקק בחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים.

הדרך של מכירה תחרותית בין שותפים היא דרך יוצאת מן הכלל, ומי שמבקש שביהמ"ש יסטה מהכלל של מכירה פומבית, חייב להוכיח שבנסיבות הענין יש הצדקה לכך.

תחרות פנימית בין שותפים היא דרך חריגה ואין לנקוט בה אלא בנסיבות מיוחדות שכן שותף במקרקעין נטול אמצעים עלול להינזק במסגרתה.

בפירוק שיתוף של דירת מגורים של בני זוג או בית עסק המתנהל על ידיהם במשותף או משק חקלאי ניתן לקרוא את הוראת סעיף 40(א) לחוק המקרקעין בעניין ביצוע הפירוק בדרך של מכירה יחד עם הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין, שעניינה זכות קדימה בין בני זוג. פרשנות זו מביאה לכך שניתן למכור את הנכס למרבה במחיר כשנשמרת לבן הזוג זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר עפ"י תנאי השוק.

ה ח ל ט ה

א.     פתח דבר

1.     בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ניתנה הסכמה של התובעים 1 – 3 ושל הנתבעים 1 – 5
לפירוק השיתוף במקרקעין הידוע כגוש 6918 חלקה 19 ע"י מכירתו למרבה במחיר.

2.     הבעלים במקרקעין במושע הם שמונה שותפים – הצדדים לתביעה. עפ"י דו"ח השמאי שמינה ביהמ"ש, המקרקעין הינו בניין ברח' רמב"ם 7 ת"א ובו 5 דירות פנויות, 2 חנויות ובית מלאכה. בחנות ובבית המלאכה דיירים מוגנים, ושאר היחידות פנויות.

3.     ב"כ הצדדים מונו ככונסי נכסים. פורסמה הצעה להציע הצעות בעתון ונערכה התמחרות ע"י כונסות הנכסים.

4.     המציעים – קאדי נכסים והשקעות בע"מ והמציעים צארום וחסון פרשו מהמשך ההתמחרות.

5.     במסגרת הליך הכינוס נטושה התחרות על הזכייה בהתמחרות בין הנתבע מס' 1 לבין המציע מר פישלסון. עוד עתרו חלק מהנתבעים בדיון לבטל את מינוי כונסת הנכסים מטעמים של חוסר אמון.

ב.      הצעת 'הסכם סוכן' בהתמחרות המבוצעת בפיקוח בית משפט

6.     בע"א 2077/92 שלדון נ' אדלסון פד"י מז(3) 485, הנחה בית המשפט העליון שיש לתת לציבור הרחב הזדמנות שווה להשתתף בהתמחרות על רכישת נכס, המבוצעת תחת פיקוח בית משפט.

7.     הצעת מר פישלסון לערוך עמו הסכם של סוכן בסכום של 650,000 דולר, שתאפשר לו לבצע מכירות של יחידות הבניין, לרבות גבית עמלות, תוך מנהג של בעלים בבנין עוד קודם ששולמה מלוא התמורה עבור הנכס – חורגת מתנאי ההתמחרות ופוגעת בעקרון השוויון שפורש כנפיו על כל המשתתפים בליטיטציה.

8.     סוג של עיסקה זו אינה נטולת סיכון. הבעלים במקרקעין רשאים להעדיף תמורה כספית בטוחה ומיידית על פני עסקת סוכן שהינה הצעה מותנית על דרך שיווק.

הבעלים במקרקעין רשאים להתנגד להתיר לקונה – סוכן למכור את יחידות הבנין לפני תשלום מלוא התמורה עבור הנכס.

9.     גישה זו של יחידי הבעלים המתנגדת לאישור מכירה לקונה – סוכן – לגיטימית מבחינה מסחרית ואין בה פסול. הצעה זו גם מפלה לטובה את המציע בהשוואה למציעים אחרים.

10.     עפ"י עקרון תום הלב לא ניתן לאשר למציע לממן את רכישת הנכס באמצעות מכירת יחידות המקרקעין וזאת עוד קודם תשלום מלוא התמורה. השווה החלטת בית משפט זה בתמ"ש 176200/96 עו"ד גרצברג נ' א.ט.ג נדל"ן בע"מ ואח'.

11.     התוצאה היא שהצעה זו חורגת מתנאי המכרז, אינה נטולת סיכון ואינה מבטיחה תמורה כספית בטוחה ומיידית. בנסיבות אלה אין לאשר הצעה זו במסגרת הכינוס.

ג.     פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה – היבטים משפטיים.

12.     בע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף פד"י כח (2) 44 קבע ביהמ"ש העליון:

א.     הדרך הרגילה שנקבעת ע"י המחוקק לפירוק שותפות בנכסי מקרקעין, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית.

ב.     המחוקק בחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים.

ג.     הדרך של מכירה תחרותית בין שותפים היא דרך יוצאת מן הכלל, ומי שמבקש שביהמ"ש יסטה מהכלל של מכירה פומבית, חייב להוכיח שבנסיבות הענין יש הצדקה לכך.

13.     תחרות פנימית בין שותפים היא דרך חריגה ואין לנקוט בה אלא בנסיבות מיוחדות שכן שותף במקרקעין נטול אמצעים עלול להינזק במסגרתה.

14.     בפירוק שיתוף של דירת מגורים של בני זוג או בית עסק המתנהל על ידיהם במשותף או משק חקלאי ניתן לקרוא את הוראת סעיף 40(א) לחוק המקרקעין בעניין ביצוע הפירוק בדרך של מכירה יחד עם הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין, שעניינה זכות קדימה בין בני זוג. פרשנות זו מביאה לכך שניתן למכור את הנכס למרבה במחיר כשנשמרת לבן הזוג זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר עפ"י תנאי השוק.

15.     נכס המקרקעין הנ"ל אינו משתייך לקטגוריות שנמנו בסע' 101 לחוק המקרקעין,
ולעניין זה אין עדיפות לנתבע מס' 1 או לנתבעת מס' 2 על המציעים הזרים המשתתפים במכירה.

16.     עוד יודגש שפירוק שיתוף במקרקעין שונה הסדרו מפירוק שיתוף במסגרת הליכי חלוקת
נכסי עזבון ע"י מנהל העזבון. כאשר מוכרים נכסי עזבון, שאין אפשרות לחלקם בעין, יש להציע למכירה את הנכסים תחילה ליורשים ורק אם לא נמצא קונה מציעים את הנכס למכירה פומבית.

בהליכי פירוק שיתוף של נכס מקרקעין עפ"י חוק המקרקעין פסח המחוקק על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים באשר שלב הביניים גרם להתארכות הליכי הפירוק שלא לצורך.

17.     בהליך נשוא הדיון אין מדובר בנכס ששוויו מועט. הנכס הוערך בשווי 725,000 דולר. לפיכך לא היתה הצדקה להמנע מלפתוח התמחרות לכלל הציבור.

18.     אין מניעה שהבעלים המשותפים במקרקעין ישתתפו בהתמחרות. אין מניעה גם שיחברו חלק מהבעלים לקבוצה כדי להשתתף בהתמחרות אולם עליהם להודיע על כך מראש, ועוד לפני ביצוע ההתמחרות כדי שנתונים אלו יהיו בפני המציעים החיצוניים.
ד.     הצעת הנתבע בהתמחרות – היבטים המונעים אישורה

19.     הנתבע הציע בהתמחרות 610,000 דולר. לאחר סיום ההתמחרות חבר הנתבע מס' 1, שהינו בעלים של חלק מהמקרקעין, לנתבעת מס' 2, שהינה אחד מהבעלים הנוספים של המקרקעין. בכך מבקש הנתבע מס' 1 לקנות רק 6/8 מהמקרקעין לפי התחשיב של 610,000 דולר.

20.     בע"א 623/71 גן בועז נ' אנגלנדר פד"י כ"ז (1) 334, 335 קבע השופט לנדוי:

א.     פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים.

ב.     המחוקק בחוק המקרקעין התכוון למשמעות הרגילה של המונח פירוק.

ג.     סטיה מן העקרון של פירוק הנכס לחלק תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר ולא בדרך של כפייה ע"י צו של בימ"ש.

21.     פירוק השיתוף במקרקעין צריך להתבצע בהליך פירוק שיתוף כיחידה אחת ולא במכירת 6/8 מהשלם.

22.     אין מניעה שבעלים של חלק מהמקרקעין ישתתף אף הוא בהתמחרות אולם על כך עליו להודיע מפורשות עוד לפני ביצוע הליטיטציה.

לא יעלה על הדעת שהנתבע מס' 1 יזכה בהתמחרות על המקרקעין ולאחר סיום ההתמחרות יחבור לנתבעת מס' 2, שלא השתתפה בהתמחרות, ויודיע על רצונו לרכוש רק 6/8 מן המקרקעין ללא חלקו וחלקה של הנתבעת מס' 2.

23.     אי גילוי פרט זה בפני המציעים הזרים פוגע בעקרון השיוויון העומד בבסיסה של כל התמחרות בה משתתפים יחידי הציבור.

24.     מטעם זה לא ניתן לאשר את הצעת הנתבע מס' 1 לרכישת 6/8 מהזכויות במקרקעין.
הצעתו של הנתבע חורגת מתנאי ההתמחרות, והיה עליו עפ"י עקרון תום הלב להודיע בתחילת ההתמחרות על רצונו לרכוש עם בעלים נוסף של המקרקעין 6/8 חלקים מהמקרקעין.

25.     אולם אין זה הטעם היחיד המונע את אישור המכר לנתבע מס' 1.

26.     הסכם מכר בכינוס נכסים נכנס לתוקף רק לאחר אישור ביהמ"ש וביהמ"ש הוא המחליט מה יעשה בו (ראה: הילכת רע"א 2077/92 שלדון נ' רייף).

27.     בית המשפט רשאי להשתמש בשיקול דעתו ולא לאשר מכירה אם המחיר המוצע נמוך מדי.
בע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין פד"י ל (1)454, 457 קבע השופט לנדוי:

א.     לפי סעיף 40 ב של חוק המקרקעין תהיה המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל.

ב.     במכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל קובעים את מחירם הנכון של המקרקעין עפ"י שומה.

ג.     לראש ההוצאה לפועל שיקול דעת לאשר את המכירה או שלא למכרה.

ד.     אם המחיר המוצע הוא ירוד, מתחת למחיר השומה, יש להניח שהוא ימנע מלאשר את המכירה.

ה.     סע' 37 לחוק ההוצל"פ תשכ"ז- 1967 מבהיר שהצעת קניה במחיר ירוד לא תאושר.

28.     סכום המכר המוצע נופל ב- 115,000 דולר מהערכת השמאי שמינה ביהמ"ש. השמאי העריך את המקרקעין בחווה"ד המעודכנת ב- 725,000 דולר. ניתנה רשות לב"כ הנתבע מס' 1 לשאול שאלות הבהרה את השמאי שמונה מטעם בית המשפט, אולם בדיון הודיע שהוא מוותר על הגשת שאלות הבהרה לשמאי.

29.     מכל הטעמים שפורטו לעיל לא ניתן לאשר את הצעת המכר של הנתבע מס' 1.

ה.     מעמדן המשפטי של כונסות הנכסים ודרך פעולתן

30.     בע"א 1034/92 רמות זיכרון בע"מ נ' וולף תקדין עליון 93(1) 84 הדגיש השופט שמגר:

א.     כונס נכסים שנתמנה ע"י בית המשפט פועל מטעם בית המשפט כעושה דברו ואינו סוכנו או שלוחו של הצד אשר הציע או ביקש את מינויו.

ב.     על הכונס להניח דעתו של בית המשפט שפעל כדין ולטובת הכינוס.

ג.     בית המשפט אינו הכונס אלא המפקח על הכונס, והיוזמה לנקיטת צעדים רובצת על הכונס.

ד.     הפיקוח של בית המשפט אינו פורמלי אלא מהותי. בית המשפט בוחן את פרטי העיסקה, הטענות והמענות שהועלו, ורק אם לא נמצא בהן פסול מהותי ניתן לאשר את העיסקה (השוה גם: ע"א 522/72 מדינת ישראל נ' כונסי וולטקס פד"י כז(2) 393).

31.     ברע"א 2077/92 שלדון נ' אדלסון פד"י מז(3) 485 אמר השופט דב לוין:

"הדרך הראויה לכונס נכסים לילך בה היא לדאוג לקבלת שמאות מעודכנת של נכס העומד למכירה במסגרת הכינוס… החובות הנ"ל חלות על כונס הנכסים שנתמנה לתפקידו לפי כל דין."

עוד הוסיף השופט לוין:

"המטרה בקבלת שמאות מעודכנת היא להאיר את עיני בית המשפט וכן את עיני כונס הנכסים, כדי שיוכלו לחתור להשגת המחיר המתאים והראוי ביותר בנסיבות המקרה."

32.     כונסות הנכסים ערכו התמחרות ב- 2.11.98 ללא שהיתה מונחת בפניהן ובפני המציעים השונים חוות דעת מעודכנת על שווי הבנין על יחידותיו נכון למועד ההתחרות. חוות הדעת האחרונה היתה מ- 8/97.

33.     לא נערכה ע"י הכונסות גם תחזית מס שבח לפני ביצוע הכינוס כדי לבחון את הדרך הראוייה לביצוע מכירת הבנין על יחידותיו השונות. בשלב מאוחר, שלאחר ההתמחרות, הובאו נתונים ראשונים על ידי הכונסות בפני בית המשפט – לשאלת בית-המשפט.

34.     כונסות הנכסים לא הביאו לידיעת בית המשפט שסיכמו בכתב את שכר טירחתן בכינוס עם חלק מהצדדים להתדיינות. מאידך נדרש המציע בהתמחרות על ידי הכונסות לשלם עבור טיפול הכונסות בביצוע העיסקה.

כונס נכסים הוא פקיד של בית המשפט (OFFICER COURT), אינו רשאי לדרוש שכר מהמציע בהתמחרות ואינו רשאי לסכם את שכרו עם חלק מהצדדים להתדיינות ללא אישור בית המשפט. שכר טירחתו של כונס נפסק ע"י בית המשפט מקופת הכינוס אלא אם כן בית המשפט הורה אחרת. משנתמנה כונס פועל הוא אך ורק מטעם בית המשפט.

35.     בית המשפט כפי שהדבר בא לידי ביטוי בעמודים 19 – 35 נדרש למעורבות יתר.

36.     בעמ' 29 לפרוטוקול הודיעו כונסות הנכסים שהן מסכימות שבית המשפט ימנה פרקליט אחר לצורך המשך ביצוע העיסקה, ההתמחרות ותחשיבי המס.

37.     לאור עמדת הכונסות שהובאה, לאור העימותים האישיים בין הצדדים להתדיינות לבין כונסות הנכסים, ולאחר שבחנתי את טובת הכינוס והצרכים הנדרשים לצורך השלמת פעולת המכר – יוחלפו כונסות הנכסים.

ו.     סוף דבר

38.     המינוי של כונסות הנכסים – בטל.

39.     הנני ממנה בזה ככונס נכסים על שני נכסי המקרקעין את עו"ד אבי נאמן מהרצליה.

40.     כונס הנכסים ישקול את הדרך הטובה ביותר לביצוע הכינוס לאחר תחשיבי מס באופן שהמכירה שתבוצע תכניס לקופת הכינוס את הסכום המירבי.

41.     ביחס לנכס המקרקעין השני טרם בוצעה פעולת התמחרות. ההחלטה נשוא הדיון עניינה מכירת הבניין ברחוב רמב"ם 7 ת"א.

42.     הצעת מר פישלסון חיים אינה מאושרת.

43.     הצעת הנתבע מס' 1 אף היא אינה מאושרת.

44.     כונס הנכסים יגיש דו"ח ביניים לבית המשפט על התקדמות הליכי הכינוס.

45.     לאור העובדה שנפלו גם פגמים בביצוע ההתמחרות אין בית המשפט מחייב את המציעים, שהצעתם נדחתה, בהוצאות משפט.

אין צו להוצאות.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי