פירוק שיתוף בבניין

פירוק שיתוף בבניין
Rate this post

תביעה לפירוק שיתוף בבניין

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

פסק דין

השופט י' דר:
1.     המערערות והמשיבה הם בעלים של בנין בשד' הנשיא 122 חיפה, הניצב על חלקה 17 בגוש 10812.
המערערות בעלות מחצית הזכויות בבנין והמשיבה בעלת מחצית האחרת.

2.     המשיבה הגישה לבימ"ש השלום בחיפה תביעה לפירוק שיתוף בבניין, והציעה שהפירוק יעשה על דרך של רישום בית משותף, שיחידותיו תחולקנה בין השותפות בצורה מסוימת.
המערערות הסכימו שיש לפרק את השיתוף על דרך של רישום בית משותף, אולם חלקו על דרך הפירוק שהציעה המשיבה.

3.     הדיון התקיים בפני השופט רניאל. השופט ביקר במקום, מינה שמאי שנתן חוות דעת בה העריך את שווין של הדירות ושל השטחים הצמודים להן, ובסופו של דבר הורה על פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף.
השופט קבע שהמערערות תהיינה הבעלים של דירה המשמשת את המערערת 1, אליה יוצמד מקום חניה בחזית וכן גגון מרפסת שעליו מדחס של מזגן המשמש את דירת המערערת.
הדירה האחרת, המושכרת על ידי המשיבה, תהיה בבעלותה, ומרפסת הגג, שעל פי קביעת השופט מהווה חלק מן הדירה, תהיה שייכת במלואה למשיבה.

4.     השופט רניאל קבע כי דירה שלישית בבית, המוחזקת על ידי דיירת מוגנת, תרשם בשמותיהם של הבעלים, על פי חלקיהם היחסיים בבעלות.
כן הורה השופט רניאל כי מתקנים השייכים למערערות והמצויים על מרפסת הגג יועברו ממקומם. הוא קבע להיכן להעבירם, והורה כי תובטח גישה למתקנים אלה, דרך דירת המשיבה, לצרכי אחזקה ותיקונים

5.     המערערות חולקות על התוצאה, ככל שהיא נוגעת למרפסת הגג.
לטענתן, המרפסת שימשה רכוש משותף, ולא היה מקום להורות שתועבר לבעלותה של המשיבה. הן מציינות את הנתונים "ההיסטוריים" לפיהם נעשה שימוש משותף במרפסת הגג.
כדי להוכיח את טענתן כי הזכויות משותפות, הן מצביעות על חוזה השכירות שנקשר בין המשיבה לבין מי ששכר את דירתה, בו הצהירה המשיבה "המרפסת הגדולה/גג שייכת למשכיר רק ב50%- ברם השוכר יוכל לעשות שימוש בה".
נזכיר בהקשר זה כי הבית נבנה על ידי שני אחים והצדדים בהליך הם צאצאיהם.

6.     הצעתן של המערערות היתה שהמרפסת תשאר רכוש משותף ולחילופין ("בבחינת הרע במיעוטו") שחלק ממרפסת הגג יופרד, ויושאר לשימושן.
לטענתן, יש בכך כדי להשיג פירוק נאות של השיתוף, שאינו מקפח אותן וגם אינו פוגע פגיעה יתרה במשיבה.
לענין זה הם מזכירים, בין השאר, כי בעוד שהמשיבה אינה מתגוררת בבית אלא משכירה את הדירה, הרי המערערת 1 מתגוררת בנכס.
עוד מזכירות המערערות שעל מרפסת הגג מצויים מתקנים השייכים למערערת 1, ולא רק מדחס המזגן שאליו התיחס בית-המשפט.

7.     ניסינו להביא את הצדדים להסדר, אלא שהדבר לא עלה יפה.
נראה, לכאורה, שהתוצאה אליה הגיע השופט רניאל, משקפת את המצב בפועל בשטח, אלא שיש הבדל, ולא רק פסיכולוגי, בין מצב נתון שאינו מעוגן במסמך משפטי, לבין התוצאה שנקבעה עתה בפסק הדין, לפיה אין למערערות עוד זכויות במרפסת הגג.

8.     התוצאה, כפי שקורה לעתים בפירוק שיתוף במקרקעין, אינה נקיה מספקות, אבל כך היתה כל תוצאה אחרת, אליה היה עשוי בית-המשפט להגיע.
בית-המשפט נימק את החלטותיו לא רק במראה עיניו, אלא גם בחוות דעת שמאי שמצא ששוויה של דירת המערערות, בתוספת משטח החניה בחצר, שווה בערכו לדירת המשיבה, כשהיא כוללת את מרפסת הגג. לפיכך, פירוק השיתוף בדרך זו אינו כרוך בתשלומי איזון.
בערכאה הראשונה לא חלקו המערערות על הערכתו של השמאי.

9.     המערערות מתרעמות על כך שלא תהיה להן גישה למתקנים השייכים להן המצויים במרפסת הגג ולידה.
איני רואה בכך קושי, שכן הפתרון שהציע השופט, של עיגון זכות הגישה לצורך טיפול ואחזקה בתקנון הבית המשותף, הוא ראוי והולם.

10.     לפיכך, למרות ההיסוסים, אני מציע לחברי שלא להמיר את שיקול דעתה של הערכאה הראשונה בשיקול דעתנו, ולהשאיר את פסק הדין כמות שהוא.
עוד אני מציע לחברי שבנסיבותיו של הליך זה, לא נעשה צו להוצאות בערעור.

השופט א. שיף:
חככתי בדעתי האם התוצאה אליה הגיע כב' השופט רניאל, לפיה לא יהיו למערערת זכויות במרפסת הגג, הינה תוצאה צודקת. בהקשר זה עמדה לנגד עיני העובדה כי, בהתאם להנחיית בית המשפט קמא, לא בדק השמאי וולקן חלופות אחרות, מעבר לזו שהוכתבה לו על ידי בית המשפט. לפיכך לא חווה כלל את דעתו באשר למשמעות חלוקת הגג כמוצע על ידי המערערות.

לנוכח האמור לעיל, שקלתי לקבל הערעור ולהורות על חלוקת המרפסת בין המערערות למשיבה, אך הגעתי לכלל דעה שלא יהא זה מן הדין לעשות זאת. מסקנתי מבוססת על משקלם המצטבר של הנימוקים הבאים:

א.     בהתאם לחוות דעת השמאי, נוצר איזון, מבחינת השווי, בין דירות המערערות לבין דירת המשיבה. שווי דירות המערערות, כשצמודה אליהן החנייה, הינו כשוויה של דירת המשיבה הכולל את מרפסת הגג.
שוויון ערכי זה הוא יסוד מוסד בחלוקת השיתוף בין הצדדים.

ב.     לא השתכנעתי כי חלוקת המרפסת הינה מעשית. לא ברור האם ניתן מעשית לפצל את המרפסת באמצעות קיר חוצץ, מבלי לפגוע בפרטיות של המשיבה או ביתרון בנוף הנשקף מהמרפסת. לא ברור גם האם בהיות הבנין הנדון כלול ברשימת השימור של עיריית חיפה, יינתן אישור לבניית קיר חוצץ במרפסת.

ג.     חלוקת המרפסת, ללא קיר חוצץ בין השותפים, תפגע קשות ביכולתם של הצדדים להנות מהמרפסת ויתרונותיה, והדבר עלול לגרום לבעיות בחיי היום יום.

ד.     אני מייחס משקל רב לביקורו של כב' השופט רניאל בבניין והתרשמותו מהמבנה, מהחניה ומהמרפסת. מראה עיניים טוב מכל תאור סכימטי ויש לייחס לו משקל רב, בבואנו לדון בממצאיו העובדתיים של ביהמ"ש קמא.

לאור האמור לעיל אני מצטרף לעמדת חברי השופט י. דר ואילו דעתי היתה נשמעת הייתי דוחה הערעור.


אילן שיף, שופט

השופטת ב. גילאור, ס. נשיא:
אני מסכימה לדחיית הערעור.
גם אני, כמו חברי, התלבטתי בעניין התוצאה לפיה לא יהיו למערערות זכויות במרפסת הגג. עמדתי היא שאם אין למערערות עוד זכויות במרפסת הגג, יש בכך גריעה מהזכויות שהיו להן בשיתוף שהתקיים בינן לבין המשיבה בבית כולו, ולא רק ב"מובן הפסיכולוגי", כעמדתו של חברי כב' השופט דר. כוונת הצדדים היתה שלמרות שלמרפסת הגג יוצאים מדירת המשיבה, השטח מהווה רכוש משותף. במשך שנים העמידה המערערת 1 מתקנים שונים על המרפסת וחוזי השכירות אשר נחתמו בין המשיבה לדיירים השוכרים את הדירות, שהיו בשימושה הבלעדי של המשיבה, כללו הוראה בדבר זכות הבעלות של המערערות במרפסת, על אף שלא היתה גדר המפרידה את המרפסת לשני חלקים.
מאחר והחלטתו של השופט רניאל מיום 3.9.00 הכתיבה את דרך החלוקה, התייחס השמאי וולקן בחוות דעתו לפירוק השיתוף בהצמדת מרפסת הגג לדירת המשיבה והחנייה תוצמד לדירתה של המערערת 1. לא נבחנו על ידו דרכים אחרות ובמיוחד אפשרות של חלוקת מרפסת הגג בין הצדדים ע"י קיר הפרדה באופן שהמשיבה תוכל להנות ממרפסת הגג והמערערות יוכלו לעשות שימוש במרפסת בהותרת המתקנים השייכים למערערת 1, מתקנים הנמצאים שם כבר שנים, שהמעבר לחלק המיועד להם יהיה על דרך פתח שהיה קיים, בעבר, בדירת המערערת 1 למרפסת הגג. אופציות כאלו מעוררות את השאלות שפורטו בפסק-דינו של חברי השופט שיף.
זאת ועוד, השופט רניאל סמך על האבחנה שעשה השמאי מ.וולקן בין מרפסת גגון לבין המרפסת שנמצאים כמעט באותו מפלס ושלפי הצעתו גגון המרפסת יהיה צמוד למערערות בעוד שכל המרפסת תהיה צמודה למשיבה. על יסוד אבחנה זו נקבע בפסק-הדין כי המערערות יכולות להעביר המדחס ממרפסת הגג לגגון המרפסת. טענת המערערות שאין כל אפשרות מבחינה קונסטרוקטיבית להעביר את מדחס המזגן ואת יתר המתקנים לגגון המרפסת, שכן זה אינו יכול לשאת את משקלם או משקל אדם אם יעלה לגגון המרפסת כדי לבצע תיקונים במדחס היא אמנם טענה הגיונית, אך אין לה תימוכן בראיות שהובאו בפני השופט רניאל, ובמיוחד לא בחוות דעתו של השמאי וולקן.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי