פירוק שיתוף בבית מגורים

פירוק שיתוף בבית מגורים
Rate this post

פירוק שיתוף בית מגורים

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן פסק דין בנושא פירוק שיתוף בבית מגורים:

פסק דין-

השופט ש. ברלינר:
1. המשיב הגיש לבית משפט השלום בעכו, נגד המערערת, ביום 29.12.94, תובענה בה עתר לפרק את השיתוף בבית המגורים החכור במשותף על ידי שני הצדדים, בחלקים שוים, שברח' עזרא 11 נהריה (גוש 18146 חלקה 404/1), וביקש כי ימונה כונס נכסים למכירת הדירה, וכי התמורה שתתקבל עבור הבית לאחר ניכוי ההוצאות ותשלומי החובה, תחולק בין הצדדים בחלקים שוים.

הצדדים היו חלוקים באשר לשווי הנכס, ובקשר לכך הודיע המשיב (בסיכומים שהוגשו בערכאה הראשונה ביום 29.7.96), כי הוא מתחייב לכך שאם הבית יימכר במחיר נמוך מסכום השווה ל270,000- דולר, יועבר קודם כל סך של 135,000 דולר למערערת.

ביום 13.7.97 ניתן פסק דין בתובענה ובו הורה כב' השופט אלטר כי הדירה תוצע למרבה במחיר על ידי באי כח שני הצדדים ואם לא תהא ביניהם הסכמה, תבוצע המכירה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. עוד הורה כב' השופט אלטר כי הדירה תפונה על ידי המערערת תוך 6 חודשים לאחר חתימת חוזה המכר, וכן הורה כי יתרת המכירה תחולק שווה ושווה בין הצדדים, בכפוף לכך שאם המחיר שיתקבל עבור הבית יקטן מסך של 270,000 דולר, תקבל המערערת קודם כל את הסך של 135,000 דולר. כמו כן חוייבה המערערת לשלם הוצאות משפט בסך 3,000 ש"ח + מע"מ.

איש מבעלי הדין לא ערער על פסק הדין.

2. שיתוף הפעולה בין באי כח הצדדים לא צלח, וגם לא נוצר שיתוף פעולה בין בעלי הדין עצמם. המערערת והמשיב התגרשו, אך עד היום לא נמכרה הדירה, והמערערת ממשיכה לגור בה.

ביום 13.12.98 פנה המשיב לבית המשפט לעניני משפחה בחיפה (תמש 28181/97), וביקש כי תינתנה הוראות לגבי חלוקת השימוש בדירה ותשלום דמי שימוש ראויים. בהסתמך על ע.א. 613/78 אניס נ' פוירשטיין, פ"ד לד(1) 32, ועל ת.א. (חיפה) 13876/95, החליטה כב' השופטת קינן ביום 25.4.99 כי ההליכים בתובענה הנ"ל המתנהלים בבית משפט השלום בעכו טרם הסתיימו; פסק דינו של כב' השופט אלטר מיום 23.9.99 הוא, לאמיתו של דבר החלטה; בית משפט השלום בעכו ממשיך לחלוש על פירוק השיתוף בבית, ולפיכך אם מי מהצדדים מבקש סעד כלשהו בקשר לפירוק, עליו "לעתור לבית המשפט בעכו במסגרת התביעה לפירוק השיתוף שההליכים בה טרם נסתיימו".

לאור האמור פנה המשיב לבית משפט השלום בעכו בבקשה למתן הוראות (בש"א 3944/99). הוא טען כי המערערת מסכלת את מכירת הבית, וכי מוצדק לחלק אותו לשתי דירות נפרדות או להשכירו. כמו כן ביקש כי המערערת תשלם לו דמי שכירות בגין השימוש שהיא עושה בחלקו בבית, בסכום של 350 דולר לכל חודש, עד לפינוי הבית בפועל. בנדון זה קבע כב' השופט אלטר בהחלטה מיום 23.9.99 עליה נסב הערעור, כדלקמן:

"… אני קובע כי על המבקשת (צ"ל "המשיבה" – ש.ב.) לשלם למבקש דמי שכירות ראויים, עבור השימוש שהיא עושה בחלקו של המבקש בדירה. אני מורה לצדדים להגיש ראיות באשר לגובה דמי השימוש הראויים… אני קובע לקדם משפט, בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, ליום 25.11.99 שעה 09.30".

על חלק זה של ההחלטה מיום 23.9.99 הוגש לבית משפט זה ערעורה של המערערת (ע.א. 4610/99), ובכותרתו מצויין במפורש כי מדובר ב"ערעור על החלטה".

גם המשיב מלין על ההחלטה מיום 23.9.99 בבש"א 3944/99 הנ"ל. הוא הגיש לבית משפט זה "הודעת ערעור שכנגד" (ע.א. 4776/99) על ההחלטה וביקש לבטלה, וכן ביקש כי בית המשפט יורה לקבל את הצעתו לביצוע התמחרות בין הצדדים על מנת לאפשר למי מהם המרבה במחיר לרכוש את חלקו של רעהו.

איש מבעלי הדין לא ביקש רשות ערעור לצורך הגשת ערעורו.

3. עמדתי היא כי יש לדחות את שני הערעורים.

אנו מדברים בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. מטרת התביעה היא להביא לחיסול השותפות שבין הצדדים המתבטאת בחכירה משותפת של הבית ששימש בשעתו למגוריהם, וכיום הוא משמש למגוריה של המשיבה. הכלל הוא, בכפוף לעקרון העל של תום הלב, כי כל שותף במקרקעין המשותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בהם. (ראה סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969) (להלן – החוק). כמו כן ראה רע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח', פ"ד נב(4) 625. סעיף 40(א) לחוק קובע כי במקרה כמו המקרה דנן, בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, "יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". סעיף 40(ב) לחוק קובע כי "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

בע.א. 851/98 נורית שני נ' שמעון עושרי, תקדין עליון 2000(2) 772, נדחתה בקשה מוסכמת למינוי כונסי נכסים לצורך ביצוע פירוק שיתוף בדירה, והוסבר כי "דרך המלך" לביצוע פירוק השיתוף הוא בהליכים לפי חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1977. יחד עם זה, אין פירוש הדבר שלשכת ההוצאה לפועל היא המוכרת את הנכס, אלא בית המשפט הוא זה המלווה את המכירה עד לסיומה, ויכול הוא להיעזר בהוצאה לפועל לצורך זה.

בע.א. 613/78 אניס בנימין נ' פוירשטיין מאיר, פ"ד לד(1) 32, הוסבר כי "גם כיום מוסיף בית משפט השלום לפעול כבית משפט עד לפירוק הסופי של השיתוף והחלטת המכירה, היא עצמה, עדיין אינה סוף פסוק בהליכים התלויים בפני בית המשפט, ובית המשפט טרם סיים מלאכתו בתובענה עם מתן החלטת המכירה".

בע.א. 805/80 דוד שוילי ואח' נ' שמואל שוילי ואח', פ"ד לה(4) 384 הוסבר כי "כל עוד לא באו הליכי הפירוק לקיצם, לא נסתיים תפקידו של בית המשפט, ורשאי הוא להיענות לבקשתם של בעלי הדין לשינוי החלטות קודמות שניתנו על ידיו, אם ימצא, שמן הראוי ומן הצודק לעשות כך".

ברע"א 183/89 יעקב קמחי נ' אילנה קמחי, פ"ד מג(2) 95 דן בית המשפט העליון בהבחנה בין "פסק דין" לבין "החלטה אחרת", בהקשר לפסק דין שניתן בבית משפט השלום אשר הורה כי הפירוק יבוצע בדרך בה מבוצעת מכירה בהוצאה לפועל. הפסק הוכתר בכותרת "פסק דין" ועליו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. כב' השופט חאג' יחיא סבר שמדובר בפסק דין, וכי יש לראותו ככזה, הואיל והוא "חתך את המחלוקת העיקרית שבין הצדדים". עמדה זו לא נתקבלה על ידי בית המשפט העליון, והוסבר שם כדלקמן:

"המבחן הקובע איזו החלטה ניתנת לערעור בזכות ("פסק דין") ואיזו החלטה ניתנת לערעור ברשות ("החלטה אחרת"), אינו המבחן של חיתוך זכויות בעלי הדין, אלא המבחן הטכני, האם נסתיים הדיון בתיק; … נתעלמה לו לסגן הנשיא המלומד הלכת ע.א. 613/78, שלא נתבקשנו לסטות ממנה, הקובעת שאין בית המשפט, הדן בתביעה לפירוק שיתוף, מסיים את מלאכתו עם החלטת המכירה (או ההחלטה על פירוק השיתוף), כל עוד לא נסתיימו כל "פעולות העזר" הכרוכות בביצועה. אכן, במקרה שלפנינו, הייתה החלטתו של בית משפט השלום נתונה לערעור רק לאחר נטילת רשות, אף ללא היזקקות להלכה האמורה, לאור הסיפא שהתנה "מימוש" הליכי פירוק השיתוף בהוכחה, שתובא לפני בית המשפט, שהוצע למשיבה דיור חלוף הולם וכי הובטחו האינטרסים הכספיים שלה, אות הוא, שבית משפט השלום טרם סיים את מלאכתו עם מתן החלטתו. הכותרת בה הוכתרה החלטת בית משפט השלום ("פסק דין") אין בה כדי להעלות או להוריד לעניין זה."

4. עולה מכל האמור, כי פסק דינו של כב' השופט אלטר מיום 13.7.97 בת.א. 5417/94, בו הורה שפירוק השיתוף בבית ייעשה בדרך של מכירתו למרבה במחיר; קבע כי הדירה תפונה תוך 6 חודשים לאחר המכירה, ונתן הוראות בקשר לחלוקת התמורה העתידה להתקבל עבור הדירה, אינו בגדר "פסק דין" אלא הוא מהווה, בהקשר לעניננו, "החלטה אחרת".

על אחת כמה וכמה כך הוא באשר להחלטתו מיום 23.9.99 בבש"א 3944/99, שענינה מחלוקות בין הצדדים באשר לביצוע המכירה וחלוקת התמורה. כב' השופט אלטר קבע במפורש מועד לסיום הדיון בבש"א 3944/99; הוא הורה על הגשת ראיות בתצהירים וטרם קבע, כלל ועיקר, מה יהא גובהם של דמי השימוש הראויים. ברור, שבכך לא הסתיים ההליך בבש"א 3944/99, ואין כל זכות למערערת להגיש ערעור על החלטת הביניים שבבש"א 3944/99, בלא לקבל רשות להגיש ערעור. רשות כזו לא התבקשה במקרה דנן על ידי המערערת.

כך גם באשר למשיב, הוא המערער בערעור שהגיש בע.א. 4776/99, אותו ביקש לראות במידת הצורך לא רק כערעור שכנגד אלא גם כערעור בפני עצמו. נכון ש"פסק הדין" מיום 13.7.97, אינו "פסק דין" אלא "החלטה אחרת", ולפיכך מוסמך היה כב' השופט אלטר לשנות ממה שהוא קבע באותו פסק דין, אם היה משתכנע שהדבר מוצדק. אבל, גם החלטתו שלא לסטות מאופן המכירה שקבע בפסק הדין היא בגדר "החלטה אחרת", ואין לערער עליה אלא ברשות. המשיב, הוא המערער שכנגד, לא ביקש ולא קיבל רשות להגיש את ערעורו.

5. יש להצטער על כך שבעלי הדין, הניצים ביניהם בענין פירוק השיתוף בדירה מאז שנת 94', אינם משתפים פעולה לצורך פירוק השיתוף בדירה וחיסול הסכסוך, אף לאחר שכבר התגרשו. פסק הדין מיום 13.7.97, הכיל בחובו את זרעי הכשלון בכך שהשאיר לבאי כח הצדדים תפקיד בביצוע המכירה כאשר הורה כי "הצדדים, באמצעות ב"כ, יציעו את הדירה למרבה במחיר". הוסיף על כך כב' ראש ההוצל"פ בעכו, כאשר החליט ביום 8.11.98 כי "שני עורכי הדין ב"כ הצדדים ימונו בתור כונסי הנכסים של הדירה לצורך מכירתה". כפי שהוסבר בע.א. 831/98 הנ"ל, ניתן לראות בכך סטיה מ"דרך המלך" בביצוע המכירה. סטיה זאת גרמה לתקלות רבות במקרה דנן, באשר לא נוצר כל שיתוף פעולה בין באי כח בעלי הדין, והדבר אף הכשיל את המאמץ המיוחד שעשיתי, על דרך הפשרה, לחסל את הסכסוך בין הצדדים, כאשר הובאה בפני בקשתה של המערערת לעיכוב הליכי מכירת הדירה, עד הכרעה בערעור (בש"א 12114/99).

6. לאור כל האמור אני מציע כי נדחה את שני הערעורים, ללא צו להוצאות.

ש. ברלינר – שופט

ס. הנשיא השופט ש. פינקלמן [אב"ד]:
מסכים אני לתוצאה אליה הגיע עמיתי הנכבד, כב' השופט ש. ברלינר. לא בערעור יכול היה הכתוב לדבר, אלא בבקשה ליתן רשות ערעור בלבד. בקשה כזו לא נתבקשה וממילא גם לא נדונה.

מה שהיה רק התיימר להיות והיה כלא היה. בית המשפט קמא לא סיים עדיין את מלאכתו. דין הוא איפוא שהתיק יושב לבית המשפט קמא על מנת שהלה ימשיך במלאכתו במקום שהפסיק בו.

ש. פינקלמן – ס. נשיא

[אב"ד]

השופט י. דר:
אני מסכים.

י. דר – שופט

הוחלט לדחות את שני הערעורים.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

• עורך דין מקרקעין
• עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
• פירוק שותפות במקרקעין 
• בתים משותפים 
• פינוי בינוי 
• תמ"א 38
• עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
• רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין? 
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי