פירוק שותפות במקרקעין ודמי שימוש ראויים  

פירוק שותפות במקרקעין ודמי שימוש ראויים  
Rate this post

פירוק שותפות במקרקעין ודמי שימוש ראויים 

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן יובא פסק דין בעניין פירוק שותפות במקרקעין בין יורשים ודמי שימוש ראויים

פסק דין

בפני שתי תביעות של התובעים האחת: לפירוק שיתוף במקרקעין (תמ"ש 7860/01) והשניה (תמ"ש 7861/01) לדמי שכירות או דמי שימוש ראויים, בגין השימוש שעושים הנתבעים בנכס אשר הזכויות בו רשומות על שם שני הצדדים, הנמצא ברח' ההדס 45 כפר חרוצים והידוע היום כחלקה 18 בגוש 7692 (להלן: הנכס).

העובדות:

א.     בשנת 1974 רכשו הגב' מזל כהן ובנה דוד כהן (להלן המנוח) את הזכויות להרשם כחוכרים של הנכס במנהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל).

ב.     לימים נפטר הבן דוד כהן. יורשיו הם אשתו שרה כהן ובנו היחיד יעקב כהן (הנתבעים), בחלקים שווים (צו ירושה מיום 15.11.81).

ג.     בשנת 1987 נפטרה גם הגב' מזל כהן ויורשיה הינם שמונה ילדיה ונכדה, יעקב כהן (הנתבע), בחלקים שווים (צו ירושה מתוקן של בית הדין הרבני מיום א' בסיוון תשס"ב, 12.5.02).

השתלשלות דיונית:
א.     ביום 13.6.01 ניתן פס"ד חלקי שבו הוצהר כי הסכם החכירה מיום 6.8.84 שבין המינהל לבין הנתבעים התייחס אך ורק למחצית זכויות החכירה בנכס ומצב זכויות החכירה בנכס הן: לנתבעים מחצית , וליורשיה של המנוחה מזל כהן, מחצית.

ב.     בו ביום ניתנה החלטה בדבר פרוק השיתוף של זכויות הצדדים בנכס, בהתאם.

ג.     ביום 12.5.02, תוקן צו הירושה של מזל כהן. על פי צו הירושה המתוקן, הבן דוד כהן אף הוא מיורשי אמו. (הזכויות בנכס הן, אפוא, 44.45% לתובעים ו55.55% לנתבעים.

ד.     הדיון בשתי התביעות אוחד והראיות נשמעו בשני התיקים בצוותא חדא.

המוסכמות והשאלות השנויות במחלוקת:

המוסכמות והפלוגתאות בתיק זה נקבעו בהסכמת הצדדים בקדם המשפט כדלקמן:

א.     האם, חרף העובדה שהצדדים הם בעלים משותפים בנכס מושא התביעה, הסכימו התובעים לפטור את הנתבעים מתשלום דמי שכירות או דמי שימוש ראויים בנכס, וכי הוסכם ביניהם שהנתבעים יעשו שימוש בנכס חינם.

ב.     בהנחה שהנתבעים לא שוחררו מתשלום דמי שכירות או דמי שימוש ראויים, מהי התקופה שהם השתמשו בנכס.

ג.     מה גובה דמי השימוש הראויים.

ד.     מוסכם שהנכס לא הושכר לצד ג', ולא התקבלו בגינו דמי שכירות.

ה.     מוסכם שהמצב המשפטי כיום (=13.6.01) ביחס לזכויות הצדדים הוא שלנתבעים מחצית מהזכויות בנכס.

ו.     האם השקיעו הנתבעים בשיפוץ ובבניה חדשה בנכס, כמה והאם שילמו תשלומי חובה כלשהם בגין הנכס כולו וכמה.

ז.     האם זכאים הנתבעים לקזז את דמי ההשקעות והבניה מחיובם בדמי השימוש הראויים.

טענות התובעים:

א.     הנתבעים מושתקים מלטעון כי זכותם על הבית עולה על 55%.

ב.     באם הנתבעים טוענים כי הרחבת הדירה נעשתה על ידם, הרי זו טענת הודאה והדחה,ועל הנתבעים רובצת חובת ההוכחה. אולם, הנתבעים לא הרימו את נטל הראיה הרובץ עליהם, בנוגע למימון השיפוץ בבית.

ג.     המנוח הוא זה שביקש מהתובעים ובמיוחד מהתובע 1 ומהתובע 3 להשתתף בשיפוץ הבית והרחבתו. יתרה מזו, הנ"ל אף בנו מכספם את הגג., ואילו את החדר הרביעי בנו האחים ללא עזרה כלל מהמנוח.
ד.     הנתבעים עצמם לא הזכירו את עובדת היות חדר רביעי בבית, וציינו בכתב ההגנה כי מדובר בבית בן 3 חדרים.

ה.     הנתבעת בעדותה אמרה כי שבה להתגורר בבית , רק לאחר הסכמת התובעים, חיזוק לטענה כי הנתבעת ידעה שזכויות הבית אינן רק שלה.

ו.     בפרוק השיתוף יש להפחית סכום של 10,000$ , שווי החדר הרביעי, מחלוקת הנכס ולתיתו לתובעים.

ז.     על הנתבעים לשלם דמי שכירות ראויים לשנים 1994 – 2000 – מועד הגשת התביעה, ומעת הגשת התביעה והלאה, כך שדמי החדר הרביעי ימסרו במלואם לתובעים, ויתרת דמי השכירות תחולק על פי צו הירושה .

ח.     התובעים מוכנים להשתתף עפ"י חלקם בבית בכל תשלום החל על בעליו של בית, אולם לסכום שכזה לא הוכח, ואשר על כן אין לקזז דבר מכל זכות כספית המגיעה להם.

טענות הנתבעים:

א.     התובעים, במשך כל אותן 13 שנה , מיום מות הגב' מזל כהן ועד ליום הגשת התביעה, לא דרשו סכום כסף כלשהו מהנתבעים עבור השהות בבית.

ב.     הדרישה כיום, שבאה לאחר 13 שנה, יש בה כדי להעיד על חוסר תום לב מצד התובעים.

ג.     השיהוי בהגשת התביעה , הביא להרעת מצבם של הנתבעים, שכן באם היו התובעים מודיעים לנתבעים על דרישתם לתשלום דמי השכירות, לא היו הנתבעים מתגוררים בדירה זמן כה רב. אי-לכך, יש בשיהוי כדי לבטל את החיוב.

ד.      הנתבעים טוענים כי כנגזרת של חובת תום הלב יש לקבל את דוקטרינת ההשתק, ולכן, יש בכך למנוע מהם להגיש את תביעתם.

ה.     העדר תום הלב בלט, בעובדה כי התובעים נסו לנשל את יורשי המנוח מירושת הגב' מזל כהן, ורק לאחר פניה לביה"ד הרבני בפ"ת תוקן צו הירושה .

ו.     העובדה כי ב-13 השנים הנ"ל לא העלו התובעים ולו פעם אחת דרישה לתשלום דמי השכירות, יש בה כדי להעיד על הסכמה שבשתיקה וכשמצרפים לה את השיהוי עד לתביעה הרי שמדובר בחוזה בע"פ הכולל פטור של הנתבעים מתשלום דמי שכירות. גם אם אין הסכם הרי שבהתנהגות התובעים יש משום ויתור על כל טענה או זכות הקשורה בדמי השכירות.

ז.     באם חבים הנתבעים תשלום דמי שימוש ראויים, עליהם לשלם רק עבור 42 מ"ר מהדירה, שכן את שאר הבית בנו הנתבעת 1 והמנוח לבדם.

ח.      באם יוטל על הנתבעים לשלם את תשלומי דמי השימוש הראויים, יש לקזז מסכום זה את ההוצאות השוטפות על הבית אשר שולמו במלואם ע"י הנתבעים, עובדה שתקזז את סכום דמי השימוש למינימליים.

ההכרעה:

א.     בתביעות דנן שני עניינים עומדים להכרעה:
(א)     חיוב הנתבעים בדמי שכירות או בדמי שימוש ראויים (להלן: דמי שימוש ראויים).

(ב)     מי השקיע בהרחבת הבית ובשיפוצו. להכרעה זו השפעה על אופן פרוק השיתוף בנכס, ועל גובה דמי השימוש הראויים.

דמי השימוש הראויים:

(א)     התובעים ירשו את חלקיהם בנכס כבר בשנת 1987.

(ב)     מעדויות העדים כולם עולה שהתובעים לא העלו כלפי הנתבעים, לרבות כלפי מורישם, המנוח דוד כהן, במהלך השנים, שום דרישה בדבר דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו בנכס ובגין החזקתם בו.
כך בדברי התובע 1:
ש. אף אחד לא אמר לה שהיא תצטרך לשלם
ת. לא
והן בעדות התובע 5:
ש. מה מוסכם בינך לבין שרה והבן של לגבי דמי השכירות
ת. אני כמו כל האחים, אני בן 7 אחים. אין שום הסכם… לא קבענו לוותר על דמי השכירות ולא קבענו שכר דירה. כולנו הסכמנו שיגורו בדירה אך לא הסכמנו על שכ"ד ולא דיברנו על כלום.

אמור מעתה שהיה הסכם מכללא בין הצדדים, אם לא הסכם מפורש, שהנתבעים יוכלו לגור בנכס ללא תשלום. יתר על כן, אין חולק שהנתבעים חזרו לנכס לאחר שעזבוהו, לא לפני ששוכנעו לעשות זאת ע"י התובעים, באותם תנאים. הוה אומר ללא תשלום כלשהו בגין דמי שימוש ראויים. נתון זה לא מותיר ספק בכך שהתובעים ויתרו בהתנהגותם ובמעשיהם על דמי שכירות. 13 שנה חלפו מאז פטירת אמם. התעוררותם של התובעים היום ותביעתם לדמי שימוש ראויים למפרע נגועה בחוסר תום לב מובהק.

אשר על כן, אינני רואה לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים, ואני דוחה את התביעה.

הרחבת הנכס ושיפוצו

משנדחתה התביעה לדמי שימוש ראויים מתייתר הדיון בשאלת הרחבת הנכס ושפוצו בהקשר לטענת הקיזוז שהועלתה בתמ"ש 7861/01.
נשאלה נשארה רלוונטית לעניין אופן פרוק השיתוף בנכס.

לטענת הנתבעים, שהוכחשה בכתב התשובה, הם שיפצו והרחיבו את הנכס ועל כן על התובעים לשפותם בשווי ההשבחות וההשקעות. הווה אומר, אם הוכיחו התובעים שהם, אכן, השקיעו ושיפצו את הנכס הם יהיו זכאים בשלב פרוק השיתוף לקבל מהתובעים את עלות ההשקעה או את השבח שהשביח הנכס בגין ההשקעה.

הנתבעים לא הרימו את נטל הראייה המוטל עליהם בשאלה זו. הטענה נטענה בכתב ההגנה. התובעים הכחישוה בכתב התשובה, וטענו כי ההוצאות בגין השבחת הנכס הוצאו בחלקים שווים בינם לבין הנתבעים (= הנתבעת שרה כהן ובעלה המנוח דוד כהן).

שני הצדדים, בעדויותיהם, תמכו בגירסתם שבכתבי הטענות. אף אחד מהם לא הוכיח כדבעי ולא שכנעני בגרסתו. נטל הראיה מוטל על הנתבעים והם לא הרימוהו.
יחד עם זאת, הכל מודים שהנתבעים נשאו לבדם בנטל תשלום כל הוצאות הנכס המוטלות על הבעלים: תשלומים למינהל וארנונה. הם זכאים, אפוא, בעת פירוק השיתוף, להחזר התשלומים ששילמו עבור התובעים. התשלומים ישאו הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומם ועד למועד פירוק השיתוף. חישוב זה יעשה בעת ביצוע פרוק השיתוף, לאחר שהנתבעים ימציאו אישור או קבלות מהמינהל והרשות המקומית.

המורם מהמוטעם והמקובץ הוא:

א.     אני דוחה את התביעה בתמ"ש 7861/01.

ב.     אני מורה על פרוק שיתוף בנכס על דרך מכירתו כנכס פנוי, בכפוף להסכם החכירה עם המינהל. חלקם של התובעים בנכס 44.45% וחלקם של הנתבעים 55.55%. החלוקה הפנימית בין התובעים תהיה על פי צו הירושה של המנוחה כהן מזל מיום א' בסיוון תשס"ב (12.5.02).

לאור התוצאות אין צו להוצאות.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי