פירוק שותפות בדירה בני זוג נשואים

פירוק שותפות בדירה בני זוג נשואים
Rate this post

פירוק שיתוף דירה בני זוג נשואים

משרד עורכי דין מסחרי רעות אליהו- עורך דין מקרקעין- עורך דין פירוק שותפות במקרקעין

להלן יובא פסק דין בעניין פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג נשואים

פסק דין 

1. תובעת מס' 1 נחמה צילביץ (להלן: האם) ובעלה המנוח בנימין צילביץ (להלן: האב), ממיסדי משק משמר השבעה, קיבלו לפני שנים רבות ממנהל מקרקעי ישראל זכות שימוש במשק חקלאי 110 (להלן: המשק). בני הזוג צילביץ החזיקו במשק והתגוררו בו באופן רצוף.

בתחילת שנות השבעים התירו האב והאם לבתם (מאירה בצר-תובעת 2) ולחתנם (אריה בצר-הנתבע), להקים בחצר המשק בית למגוריהם ולהתגורר בו. לאחר בניית בית המגורים בהשקעה משותפת של בני הזוג, עברו בני הזוג להתגורר בבניין (להלן: בית בצר).

בסוף שנות השמונים חל קרע מוחלט בין בני הזוג בצר ובעקבותיו התנהלו בין תובעת 2 ובעלה הליכים משפטיים רבים בערכאות שונות. במהלך התדיינויות אלה נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסה"ד ע"א 2836/90 אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5) 184, שהצדדים לתיק זה היו בעלי דין בו, כי הנתבע ותובעת 2 רכשו מנחמה ובנימין צילביץ, בהסכמת המנהל, זכויות של בני רשות בבית בצר, אשר אינן ניתנות לביטול חד צדדי על ידי האם (בינתיים נפטר האב).

האם ומאירה בצר הגישו לבית משפט השלום בת"א תביעה כנגד הנתבע לפירוק שיתוף בבית בצר. בית המשפט התבקש על ידי התובעות, לפרק את השיתוף בבית בצר על דרך חיוב הנתבע למכור לתובעות את זכויותיו בבית בצר.

2. בכתב ההגנה, שהגיש הנתבע, טען הנתבע להעדר יריבות בינו לבין תובעת

1. עוד ביקש הנתבע מבית המשפט לדחות את התביעה לגופה. לחלופין עתר הנתבע, לפירוק השיתוף בדרך של חלוקת הזכויות בבית בצר בהסכמתו ובהסכמת מאירה בצר, או בהתאם לתכנית חלוקה, שתומצא לבית המשפט על ידי מומחה מטעם הנתבע, או על ידי מומחה מטעם בית המשפט.

בסיכומי טענותיו, חזר הנתבע על עתירתו לפירוק השיתוף על ידי חלוקת בית בצר לשתי יחידות נפרדות, אך הביע נכונות לפירוק השיתוף בבית בצר על דרך מכירה, בין אם על ידי מכירת זכויותיו בבית בצר לתובעת 2 במחיר הריאלי בשוק, בין אם על ידי רכישת זכויותיה של תובעת 2 בבית בצר במחיר שהציעו התובעות בסיכומיהן לשלם לנתבע, ובין אם על ידי מכירת הנכס לצד ג' בשוק החופשי לאחר פיצולו משטח המשק, באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט ואשר יחלק בין בני הזוג בצר את התמורה שתתקבל לאחר ניכוי ההוצאות.

התובעות, בסיכומי טענותיהן, עומדות על פירוק השיתוף בדרך רכישת זכויותיו של הנתבע, כאשר הן מבקשות להכתיב גם את הסכום שישלמו לנתבע על בסיס ממוצע סכום שלושת החלופות, שנקבעו בחוות דעתו של המומחה, שמונה מטעם בית המשפט בשלבי הקדם תוך נסיון לפשר בין הצדדים.

3. דיון במעמדה של האם התובעת בתיק זה. 
אין מחלוקת בין הצדדים, כי התביעה הינה לפירוק שיתוף בבית בצר, בו למאירה בצר ולנתבע במשותף זכות חזקה ושימוש בלתי הדירה (ראה ע"א 2836/90 הנ"ל). לפיכך, לאם אין מעמד בתביעה זו ודין תביעתה להידחות. אני דוחה את תביעת האם.

4. הדין החל על הפירוק

סע' 161 לחוק המקרקעין התשכ"ט1969- (להלן: חוק המקרקעין) קובע:

"מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק".

בחוק המקרקעין מצויה רשימה סגורה של זכויות במקרקעין שהן: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה ונאמנות (ראה י. ויסמן, דיני קניין – חלק כללי (תשנ"ג) 84-85). בהתאם להלכה הפסוקה מסירת זכות חזקה ושימוש במקרקעין לצמיתות אינה נכללת במסגרת עסקת שכירות (ראה ברע"א 1784/98 עמידר נ' מנדה, דינים עליון כרך נו, 734; ע"א 96/74 מורדוב נ' שכטמן, פ"ד כט(1) 477, 481ב), ואף לא במסגרת זכות אחרת מתוך הרשימה הנ"ל.

לאור האמור לעיל זכות הרשות/רישיון של תובעת 2 והנתבע אינה "זכות במקרקעין" לפי חוק המקרקעין, ולכן על התביעה דנן חלות הוראות חוק המיטלטלין התשל"א1991- (להלן: חוק המטלטלין) הדן בזכויות אחרות שאינן "זכות במקרקעין".

ס' 10 לחוק המיטלטלין קובע, כי בהעדר הסכם בין השותפים, דרך פירוק השיתוף במיטלטלין תהיה על פי צו ביהמ"ש, שרשאי לצוות על הפירוק בדרך של חלוקה בעין, מכירה, או בדרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

5. דרך הפירוק 

אבחן את דרכי הפירוק האפשריות אשר הוצעו על ידי הצדדים.

א. פירוק על דרך חלוקה בעין

המומחה מטעם ביהמ"ש קבע, כי במקרה דנן אמנם ניתן עקרונית, מבחינה טכנית הנדסית, לחלק את הדירה לשני חלקים נפרדים, אולם מבחינת התכנון והרישוי, סיכויי חלוקת הבית הקיים לשתי דירות נפרדות הינו אפסי (ראה סעיף 6 לחוות דעתו של רוזנברג). לפיכך, לא ניתן במקרה דנן לצוות על פירוק השיתוף על דרך חלוקה בעין של בית בצר.

ב. פירוק השיתוף על דרך חיוב הנתבע למכור זכויותיו בבית בצר למאירה בצר.
לשני בני הזוג זכות שימוש בלתי הדירה במשותף. זכויותיהם בבית בצר זהות.
לא יהיה זה הוגן לחייב את הנתבע למכור את חלקו במחיר מוכתב, גם אם יהא מחיר זה מבוסס על הערכה מעודכנת, שתעשה על ידי מומחה בית המשפט לגבי מחצית זכות השימוש הבלתי הדירה של בני הזוג בבית בצר, שכן לא תמיד ההערכה תואמת את המצב בשוק.
פירוק שיתוף באופן הוגן מחייב קבלת הערכה מעודכנת של שווי הנכס, מינוי כונס נכסים, שימכור הנכס למרבה במחיר כשההערכה המעודכנת תהווה בסיס למכר.

טוען ב"כ התובעות, כיוון שמדובר בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, הנשואים זה לזו, בבוא בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף של זכויות בני הזוג בדירה, אין הוא רשאי להתעלם מחובת הבעל להעניק מדור לאשתו, ולכן מן הראוי שזכויות המגורים בדירה ייוותרו ברשותה של מאירה בצר והבעל יקבל פיצוי מלא בשווי זכויותיו.

איני מסכימה עם ב"כ התובעים.
אכן, בהתאם להלכה הפסוקה (ע"א 2626/90 ראש חודש נ' ראש חודש פ"ד מו(3) 205; ע"א 736/85 לזר נ' לזר פ"ד לט(4) 668), כאשר מחליט בית המשפט לצוות על פירוק שיתוף בדירת המגורים של בני זוג, אין בית המשפט רשאי להתעלם מכך שמתוקף נישואיהם חייב הבעל במדור אשתו, אולם אין בחובת המדור כדי למנוע מתן פסק דין לפירוק השיתוף בדירת המגורים של בני זוג על ידי מכירתה כשהיא פנויה לצד ג' או לבעל.
כפי שיפורט בהמשך, בפסיקה הוצעו פתרונות להבטחת המדור ובהתאם להנחיות הפסיקה תנתנה הוראות בית המשפט בתיק זה.

ג. פירוק השיתוף על דרך מכירת זכויות בני הזוג בצר לצד ג'.
כאמור, לבני הזוג בצר רשות לחזקה ושימוש לצמיתות בבית בצר ותו לא. רשות שימוש (להבדיל משכירות) היא ביסודה זכות אישית, שאינה ניתנת להעברה אלא אם תנאי ההסכם או מכלול הנסיבות מראים על כוונה הפוכה להתיר את העברתה לאחר (ע"א 260/65 חייקין נ' ממר פ"ד יט (4) 183, 190).
במקרה דנן, נסיבות המקרה מלמדות, שהאב והאם נתנו לבתם ולחתנם רשות להקים בשטח שבחזקתם, בסמוך לבית המגורים שלהם, בית למגורי בני הזוג בצר, ללא כוונה לאפשר להם להעביר זכויותיהם לאחר. משכך המצב, נראה שלא יהא זה מן הראוי, שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף בזכויות בבית בצר על דרך מכירת הזכויות לצד ג' בניגוד להסכמת האם. הסכמה כזו לא ניתנה עד עתה, ולכן בשלב זה לא ניתן לצוות על פירוק השיתוף בדרך מכירה לצד ג'.

ד. פירוק השיתוף בזכויות בני הזוג בצר בבית בצר על דרך מכירה של זכויות אחד מבני הזוג למשנהו למרבה במחיר.
בהעדר הסכמה של האם למכירת זכויות השימוש הבלתי הדירות לצד ג', נראה שהדרך היחידה הראויה וההוגנת ביותר לפירוק השיתוף בזכויות בני הזוג בבית בצר תהא על ידי מכירת זכויותיו של אחד מבני הזוג למשנהו. כדי שתתבצע מכירה הוגנת מן הראוי למנות לצורך זה כונס נכסים שיבצע התמחרות בין הצדדים.

6. הבטחת זכויות המדור של מאירה בצר אם כתוצאה מההתמחרות יקבע הכונס כי נתבע 1 (או צד ג' במקרה של קבלת הסכמת האם) ירכוש את זכויותיה.

בפסיקה הוצעו שתי דרכים חלופיות להבטחת המדור לאשה במקרה של פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני הזוג:

א. עיכוב ביצוע ההחלטה לפירוק השיתוף עד שיוכרע נושא המדור על ידי הערכאה המוסמכת.

ב. בית המשפט הדן בפירוק השיתוף יחליט גם בשאלת המדור (ראה ע"א 2626/90 הנ"ל עמ' 210; ע"א 736/85 הנ"ל עמ' 669; א' רוזן צבי, דיני המשפחה בישראל בין קודש לחול [פפירוס תש"ן] 461).

כיוון שנושא המדור לא הועלה על ידי איש מן הצדדים עד לשלב סיכומי הטענות, וכיוון שלא הובאו כל ראיות בנושא המדור לא אוכל להיזקק לחלופה ב'.

לפיכך, הריני קובעת, כי אם כתוצאה מההתמחרות יזכה התובע בזכויות בבית בצר כשהוא פנוי לא ניתן יהיה לפנות את מאירה בצר מבית בצר כל עוד לא תנתן החלטה של ערכאה שיפוטית מוסמכת באשר לזכות המדור שלה.

7. פסיקתא

אני מצווה על פירוק השיתוף בזכויות של מאירה בצר ושל נתבע 1 בבית בצר על ידי מכירת הזכויות של אחד מבני הזוג למשנהו למרבה במחיר. הזכויות בדירה תמכרנה על בסיס דירה פנויה.
לצורך פירוק השיתוף אני ממנה ככונס נכסים את עו"ד משה לברן מרח' אבן גבירול 76 תל-אביב,. טלפון 03-5221195, 051-3183117.
כונס הנכסים יפנה למומחה, שמונה על ידי ביהמ"ש, ויקבל ממנו הערכה מעודכנת של שווי זכויות השימוש לצמיתות של בני הזוג בצר בבית בצר ושווי זה ישמש כבסיס להתמחרות.

היה ונתבע 1 ירכוש הזכויות של מאירה בצר יעוכב פינויה בפועל מבית בצר עד לקבלת החלטה בעניין המדור מערכאה שיפוטית מוסמכת. במקרה כזה יהא על כל אחד מהצדדים או על שניהם במשותף לפנות תוך 20 יום מהמועד בו ירכוש הנתבע את זכויותיה של מאירה בצר לערכאה השיפוטית המוסמכת בבקשה להסדיר את נושא המדור.

כיוון שהתביעה כפי שהוגשה על ידי התובעות נדחתה ובית המשפט הורה על פירוק השיתוף באחת הדרכים שהוצעו על ידי הנתבע – אם כי בשלבים מאוחרים של הדיון – אני מחייבת את התובעות בהוצאות הנתבע בסך 3,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית חוקית מירבית החל מהיום ועד התשלום בפועל.

לפרטים נוספים התקשרו עכשיו: 074-7047104 

לנושאים נוספים בענייני מקרקעין ראה:

עורך דין מקרקעין
עורך דין הסכמי מכר מקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין 
בתים משותפים 
פינוי בינוי 
תמ"א 38
עסקת מכר מקרקעין- זכרון דברים
רישום בפנקסי המקרקעין

 

זקוק למידע נוסף בנושא פירוק שיתוף במקרקעין?
לייעוץ ראשוני חינם בענייני מקרקעין מעורכי הדין פנה אלינו בטל'. 074-7047174 או צור עמנו קשר ונשמח לעזור. 

עורך דין אזרחי •  עורך דין מקרקעין •  עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין • עורך דין מסחרי